マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[301: 匿名さん]

>294さん
マン管の資格を取ろうとするだけでも素晴らしいことです。
合格できなくても、マンション管理の基本的な知識は習得できますからね。
しかし、仕事をしながら勉強をしていくのは難しいし大変だと思います。
頑張って合格できることを祈っています。

[302: 暇入]

合格できないと役に立ちません。資格試験とはそういうもの。
あの程度の試験に合格できないのであれば管理会社を論破することは不可能ですね。

[304: 暇入]

いや、大京とか長谷工とか日ハウとかに比べたらかなりまし。
東急に問題ありなら
担当のあたりはずれの問題でしょう。

たふちゃんところも東急だが
変更してないはずよん。

[305: 匿名さん]

マンションの理事がマン管の試験にチャレンジするとはすごいこと
じゃないですか。
特に輪番制の理事の場合は、何にも知らない理事が殆どですからね。
それを資格にチャレンジするということは、一般的な知識は身に付く
筈ですからね。
それに、１点差で合格し者と不合格になった者との差は、殆どない
とおもいますよ。

[306: 暇入]

合格者と不合格者では発言の重みが違います。特に管理会社の受け止め方が。

[307: 匿名さん]

それはあるでしょうね。

[308: 匿名さん]

しかし、理事がマン管にチャレンジするとは、いいマンションでは
ありますね。
理事会での意見も活発でしょう。
知識や情報をもっている者同士がバトルをやればいい結論が導きだせるでしょう。
何にも知らない、ただ出席するだけの理事よりずっといいではないですか。

[309: 暇入]

↑けんかになるだけでしょう。

[310: 匿名さん]

前向きに考えないとだめでしょう。
あなたの考えは、ノーの発想ですよ。
イエスの発想で人生乗り切ってください。

[311: 暇入]

↑現実を知りませんね。

修繕委員会に住人の一級建築士が二人以上いたらもめて大変です。

[312: 暇入]

>>知識や情報をもっている者同士がバトルをやればいい結論が導きだせるでしょう。

↑まず、この認識が間違い。

[313: 暇入]

>>イエスの発想で人生乗り切ってください。

恐らくこの人はイエスマンなのであろう。。。

[314: 匿名さん]

テストの点数とか教科書などで覚えたことだけでは役に立たないことを知らない人が多いのは、実社会に出たことがないか、実社会には不適合な人だからでしょう。

[315: 元フロント]

　経験から言えば、管理会社がどこでもあまり変わらない。
　フロントや管理員の資質による違いの方が大きい。
　だから、会社が悪いと思っている組合は、実はフロントが悪いだけという事がよくある。

　そもそも、管理会社へ全部委託すること以外、考え付かないなら、大きな進展は期待できない。

[316: 匿名さん]

>314
何も資格が絶対とはいっていませんよ。
受験勉強をすることによって、マンション管理の基礎知識が身に付くので
何も知らないで、ただ参加するだけの理事ではだめだといっているのです。

[317: 匿名さん]

ノーの発想は、人の話しをきいてすぐ否定する者のことをいっているんですよ。
その意見をまず聞いてみて、それをじっくり考えてみてそれから結論を出した
方がいいですからね。

[318: 暇入]

＞＞３１５
元フロントのいうことは、何でもだいたい正しいですね。

管理会社は相手に合わせて人を配置しているので、
管理会社におまかせの管理組合には新人、嘱託アルバイト、元さかな屋等の接客業の異業種転職組のフロントを配置し、
マンカン資格を持った理事長がいる管理組合にはそこの支店のエースのフロントを投入する。

[319: 暇入]

>>３１７
カネ払ってない相手に言うこと聞かせるのは大変なこと。
一度、理事長やってみたらどうですか。そんな考えでは収拾がつかないでしょうね。

[320: 匿名さん]

>319
現在理事長をしてますけどね。
３５０戸のマンションですけど。
建築士も一人ですけどいますよ。
しかし、理事会は順調にいってますよ。

[321: 暇入]

↑そんじゃ誰がやってもできるとこじゃないですかね。本当ならね。

[322: 暇入]

一級建築士がひとりだからじゃないの？指摘は当たっていたでしょう。

[323: 匿名さん]

確かにね、大規模修繕工事のときに、設計・監理と建築士が
もめたことはあるけど、設計・監理にはお金を払っているのだから
理事の建築士の意見は意見として聞くけど、最終的には、理事長が
判断し、設計・監理にいろいろ要請したけどね。

[324: 匿名さん]

理事長になったから判断しないといけないなんてことが変ですよ。
理事長になったとは言え、単なる一住民で、建築や管理の専門的知識が備わってる訳じゃないし、選挙で選ばれた訳でもない、単なる輪番制で名目上だけの役柄ですよ。

[325: 暇入]

そう思うなら管理者管理方式に変更すべきですね。理事会も廃止。

[326: 匿名さん]

管理者管理への変更なら。管理会社に管理者にする方が安心です。

ただし、居住者（区分所有者）の中に知識のある者がいるなら、

監事なり、役員にまってもらって。管理をしてもらう事。

[327: 匿名さん]

管理会社がやると利益相反となりだめだね。
やはりマンション管理士しかいないんじゃないかな。

[328: 匿名さん]

利益相反の判断基準は？

[329: 暇入]

管理者が管理会社になって
自社に工事を発注したら
利益相反取引でしょ
代理人は本人のために働かないと。

[330: 暇入]

あ、管理会社が管理者になって
の間違い

[331: 暇入]

管理会社が基幹事務(出納会計修繕の企画、実施の調整)だけやるならもんだいないが、それでは儲けにならないでしょう。

[332: 匿名さん]

信用力をつけ、管理数を増やしていけばいいでしょう。
薄利多売ですよ。

[333: 匿名さん]

そんなことしてるから、コミュニティワンが管理費流用してばれたんですよ。

[334: まんかんし]

役員資格を「現に居住する組合員」と規定している同管理組合において、かつて非区分所有者が理事長を務めた時期があり、原告が当時の職務上の一切の行為の無効を主張し、管理組合が二年後の総会で当時の決議に対する追認決議を行った点について、裁判長は追認決議の有効も認めた。


持ち回り理事会では限界があります
余りにも無知で　管理会社のカモとしかなりません
一般社会での通念が通用しない不動産業界です

[335: 暇入]

↑なんで？
しかしよく訴えたね。その人えらい。

[336: まんかんし]

所有者では管理会社へ対抗できない
非所有者でも理事長を勤めることが出来るようにするのが組合の為

[337: 暇入]

↑日本マンション管理士会連合会の
組織再編→マンション管理士法制定による独占業務獲得はもうすぐでしょう。
建て替え案件に絡んでいく可能性もあり。

[338: 暇入]

まー、建て替え要件緩和されたら
マンションは建て替えが当たり前になるでしょう。四分の三の特別決議で建て替え可能にするとか、容積率緩和。

[339: 匿名さん]

建て替えは大変だよ。
建て替えに参加しない者もいるし、解体や建て替え期間は長いからね。
２年ぐらい帝国ホテルに住めるぐらいお金があればいいけどね。
建て替えるぐらいだったら、買い替えた方がいいんじゃないかな。
建て替えるぐらいの古いマンションって築何年ぐらいかな？

[340: 匿名さん]

変な考え方が常識かのように広められています。
マンションを建て替えるのは、躯体の寿命だからでも、配管の寿命だからではなく、大手建設業者に仕事を与える為です。
数年前から大手建設業者ではない中小の業者が、リノベーションと称して中古のマンション全体を直して再販売し出しています。
それを歓迎出来ない大手建設業者の関係各所が、躯体の寿命だとか良くない噂を広めているので広がらずにいます。
海外の実例では、日本でのリノベーションと同じ手法で古くから建物を長く１００年以上使っています。

日本は、マンションの供給過多になっていて、既に飽和状態です。
それは、大手建設業者に仕事を多く与え、その見返りをもらう一部の政治家などの権力者が、のさばっているからです。
その、一部の政治家や権力者が私腹を肥やす為に広めた間違った常識を信じて広めている人がいるのは嘆かわしいことです。

[341: 匿名さん]

100万円台でマンションが買える？すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに
2015年1月8日 6時0分 ビジネスジャーナル

[342: 匿名さん]

日本と言う国が戦時中の嘘の戦況を国民に信じ込ませたように、敗戦後の高度成長期で、今も安倍晋三首相が行っている、将来を見誤り、その時だけ良く思わせるやり方をしたことを良い事だと信じ込まされているだけです。

[343: 匿名さん]

100万の相場が立つうちは良い方だね。

そのうち、ずさんな管理が原因で。保険の加入もできない。

マンションが登場してくる、この管理会社ではないが、

管理会社１０９の物件で、保険会社から一時断られた。

理事長と。一所懸命努力して、管理のありかたを検討、実施して、

現在は、信用は回復した。しかし、その危険性が回避された、

わけではない。、なぜなら、管理に詳しい人物を、裏で、

管理会社10９が操り易い理事が登場しやすい規約を法令に、

反して設定した。このマンションの保険加入を、保険会社が、

嫌がる理由は、水回りの、漏水事故が頻発します。誰かが、婆をつかむ？

タイミングを見て、仲間と一緒に転売します。管理を知る者より。

[344: 匿名さん]

敗戦後のような世の中でマクドナルドをＶ字回復させたと持て囃されてた原田泳幸が行ったように、その場だけで長持ちしない、短期で買い替えが必要になる商品を提供し、強制的に市場を活性化させると言う、今となっては幼稚な手法でマンションも建てらているのです。
巨大地震で躯体が補修できずに建て替えするようにならなくても、わざと自然劣化で５０年も持たないような躯体を作っているのです。
建築機銃法がその一例です。
ようやく最近１００年マンションとか言われていますが、ちゃんと設計して建てれば、３０年前に建てたマンションでも１００年以上持つ躯体は十分出来たのです。
大手ゼネコンや、それに関係して私腹を肥やす人達が考えた方法に踊らされてるだけです。

[345: 匿名さん]

よって、管理の主体は、他を頼りとせず、

組合員の資質にある。管理会社の提案の本心を知ろう。

その提案が長期的に見て。マンションの為になるのか、どうか？

[346: 匿名さん]

お役所仕事。
その片棒をマンション管理士が担いでる。

[347: 匿名さん]

そうでない、管理士もいるよ。

とりあえず、マンション内に居住している、

マンション管理士を探しましょう

[348: 匿名さん]

マンション内でマンション管理士の資格保有者を探すのは
難しいかもね。
まだまだ、理事がマン管の資格を保有しているのはごく僅かだからね。

保険は、新規に継続する場合は保険会社は今まで築年数の古いマンションは
拒否してきたけど、それが2017年からできなくなるよね。
大手損保会社は、築年数20年と25年のマンションとは新規契約は結ばないと
なっていたから。
しかし、保険料は高くなるみたいだね。
配管の更新工事をしているかが大きなポイントになるとのこと。
専有部分の配管を管理組合としてやらなければならない時期がいよいよ
きたということだね。

[349: 暇入]

鋳鉄の古い排水管のマンションでしょう。
ポリエチレンの排水管なら建て替えまでまず、交換不要です。
うちは築４０年目にやる計画にはなってるがたぶんやらないね。一戸あたり５０万円もかかる。たぶんやらないね。

[350: まんかんし]

ゼネコンに請われて自民党は容積率緩和をする
反対者も費用負担せずに済むような緩和率となる
公共工事と違い国の負担はゼロ

[351: 匿名さん]

ルール変更はタダですからね
とはいえ、日照などの問題は変わりませんし、ほとんどのマンションは商品にできないでしょうね

[352: 匿名さん]

>348
給排水管は築１０年程度のマンションでは替える必要はないんですか？
うちは、長期修繕計画に記載されてるけど。

[353: 匿名さん]

私のマンションは、築25年だけれども、給排水管の更新はしていません。

3年毎に、洗浄清掃は致しております。築10年で従前計画にあるのは、

誤りではありませんか、？

[354: 匿名さん]

>>352
その管理会社は、ぼったくり悪徳管理会社の何百倍も悪どい脳内管理会社ですね。
１０年程度で給排水管を交換する長期修繕計画なんて、昭和の時代のマンションなら有るかも知れませんね。

[355: 匿名さん]

>353
うちは築１３年なんですが、去年長期修繕計画の洗い直しをして、
築３７年まで計画をたててあります。
それで、築３０年目に更新工事が計画されています。
築２５年のマンションでは、長期修繕計画はいつまでが計画されているんですか？
高圧洗浄も築２５年だったら、２年ごとにした方がいいと思いますけど。
大規模修繕工事もそろそろ２回目がやってくるんではないですか。
そのときに、長期修繕計画はたてられると思います。

[356: 匿名さん]

>354
誤解されていますね。
築１０年程度のマンションで使われている配管は、更新する必要は
ないんですかという質問だったんです。

[357: 暇入]

↑大丈夫です。排水管はポリ管だから。
給水のほうはたぶん鉄ですが、２０年くらいで更生工事がいります。パイプ内側を高圧の砂で研磨する。
メンテちゃんとしてれば交換いらないかな。

[358: 匿名さん]

４０年くらい前の団地でも、普通に使ってる建物では、給排水管の交換はしていないようですよ。

[359: 匿名さん]

>358
排水管の更新工事はないけど、給水管、給湯管、汚水管は更新工事が必要でしょう。

[360: 暇入]

なんで汚水管かえるの？

[361: 匿名さん]

汚水管は必要ないですね。
ありがとうございます。

[362: 匿名さん]

＞排水管の更新工事はないけど
　理由を教えてください。

[363: 匿名さん]

>362
何故かうちの長期修繕計画書には記載されていないのですよね。

[364: 暇入]

↑築４０年目でやるからでは？
うちはそうなってる。
30年先まで計画するのがガイドライン
だから築１０年目までは計画にはないよ。

[365: 匿名さん]

一番問題なのが、専有部分の配管の更新工事かな。
これを管理組合としてやるのが工事費も安く、在宅の負担や
水やトイレが使えないのも一度で済むからね。

[366: まんかんし]

興味があるのは欧州の古い建築物の排水と道路の下水

[367: 匿名さん]

石でできてるからじゃないかな？

[368: 匿名さん]

>364
もう少し正確に。
ガイドラインとしては、新築の場合は30年以上、既存の場合は25年以上。
よって、定期に見直される場合は既存の場合になるので、25年のケースもあることから、築15年目から計上されてくると思われる。

[369: 暇入]

↑解釈が違いますね。
５年ごとに見直しますから、４０年目の工事は、築１０年ででてきます。

「既存の場合は25年以上。」というのは、修繕計画を新たに作成する既築マンションの場合でしょう。

[370: 暇入]

高齢だと、やはりボケてきますね。

[371: 暇入]

５年ごとに見直し＝「作成」ではありませんからね。

ガイドラインで作成するのは１回だけ。（たぶん２０－３０ページ）
以降、５年おきに作成するのではなくて見直しです。（見直し数ページ）

作成時は、数字の拾い出しがたいへんです。
だから初回はまさに作成なんですが、以降、５年おきにおこなうのは「見直し」です。
作業的には、ちょこちょこっと足していくだけですね。
まあ、主要なのは３０年目の建具金物（サッシ、玄関扉）取替え、４０年目の排水管取替えくらいですかね。
両方とも、１戸あたり５０万くらいかかりますからね。

[372: 匿名さん]

見直しでも、工事費とかは正確に出さなくてはならないので、
内訳表とかまで作成しなければ意味ないんでは。
長期修繕計画書の作成は、１０年単位でもいいと思うけどね。

[373: 匿名さん]

>暇入さん
あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだった
からだろうか、管理侍さんや後期高齢管理士さんにこてんぱんにやられて
たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。
しかし、軽いところはあまり変わらないような気がしますがね。
これからもがんばって暇つぶしをしていってください。

[374: 匿名さん]

昔のことを書いたら、暇入さん黙りこくっちゃったよ。

[375: 暇入]

こてんばん？
人違いでしょう

しかし、もしかしたら
あのガイドラインは
見直しのときは２５年のつもりかも。
30年で作って、見直しのとき２５年でいいとなると
１０年目まで見直さないことになるが。
新築時に30年としたのはエレベーター更新、機械式駐車場更新がもれるからかな。

[376: 暇入]

３７３は勘違いしてるな。
私はマンション管理研究会である。
下記のスレッドは秀逸であるから
再読してみたらいい。勉強になるであろう。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

[377: 匿名さん]

ウチのマンションの元理事長の婦人は、お花の先生の資格を持っていて、コミュニティ活動として、フラワーアレンジメントをしていました。そこまでは、規約の細則に定めてある通りでしたが、実は縁故の会社にお花屋さんがあり、そこにお花を発注して、マンションの玄関に飾っていました。
そして、その代金を定期的に管理組合から「お花代」として元理事長夫人の個人口座に支払っていました。その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。恐らく、管理人との個人的な関係でそうしていたのだと思います。
しかし、その行為は、いわばお花屋さんの出張販売所のようなもので、マンションの管理規約「住居以外の利用はできない」に違反すると思うのですが、マンション管理士の意見はいかがでしょうか？

[378: 匿名さん]

何故元理事長夫人の口座に振り込むの？
直接花屋にふりこめばいいんではないの？

[379: 暇入]

>>その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。

支払い指示書に理事長が捺印してるはずです。支払い指示書には振り込み伝票もついてるので
どこに振り込んでるかは理事長には当然わかりますよ。

[380: 匿名さん]

元理事長がバックマージンを取っていたんだろう。

[381: 暇入]

そんな話になるからコミュニティ条項は廃止。

[382: 匿名さん]

長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
２回入れるため。

[383: 匿名さん]

>>378
その理由は謎です。
懇意にしていたからでしょう。

[384: 匿名さん]

>>380
元理事長には、別の疑惑がありました。
庭園改修工事を、総会決議にかけずに、縁故の庭園工事業者に発注してました。

[385: 匿名さん]

>>379
ウチのマンションでは、1万円以下であれば、理事会の承認無しで、管理人が購入できるようになっています。

[386: 暇入]

＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

そうであれば見直しのときも３０年にすべきだよ。
そうすればどのタイミングでも将来の２回は入る。

[387: 匿名さん]

>385
１万円以下であれば、理事長決裁でいいでしょうが、
管理員が自由に使えるというのはだめでしょう。

[388: 匿名さん]

大規模修繕工事のときには、長期修繕計画の洗い直しを
するので、２５年でいいんですよ。

[389: 暇入]

↑次の次は入りませんね。

[390: 匿名さん]

大規模修繕工事が、１２年周期なら２５年でも２回入るけどね。

[391: 暇入]

↑15年でもいいのだからね

[392: 匿名さん]

シロウトがイイカゲンな事言わないほうがいい　恥かいてる自覚ないのか

[393: 暇入]

↑12年から15年でもいいのだからX２で、30年なんだろう。

[394: 匿名さん]

>>382
>長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を２回入れるため。

？？？

計画期間の設定
【新築マンションの場合】
・30年としています。（およそ30年目の設備関係の修繕を含んだ期間）
【既存マンションの場合】
・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

詳しくは、下記参照（P.76）
＜国土交通省＞
【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】
http://www.mlit.go.jp/common/001080839.pdf

[395: 394]

P.76
＜コメント＞
◆計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。
したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回以上含まれる期間以上とします。
ただし、新築時に計画期間を30年とした場合であっても、住戸の玄関ドアや窓のサッシ等の建具の取替えなどは、修繕周期が36年程度であるため含まれていないことがありますので、見直しの際には注意が必要です。

◆毎月積立てる修繕積立金の額は、できる限り一定額としたいものです。そのためには、計画期間をさらに長期間とし、見込まれる多額の推定修繕工事費をすべて包含することが考えられますが、計画の作成時点で非常に長期間の劣化状況や推定修繕工事費を推定することには限度があります。

◆ついては、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含む計画期間を25年以上（新築時は30年以上）とし、一定期間ごとに見直すこととしています。

[396: 暇入]

＞＞382
＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

だから、これが勘違いなんでしょ。

＞＞【既存マンションの場合】
＞＞・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

周期15年でもいいわけだから、見直しのときも30年にすべきである。

[397: 匿名さん]

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ

[398: 暇入]

↑ガイドラインは望ましいことを書いておくものだ。わからんのか？

[399: 暇入]

国土交通省が作っているものに対して、
>>おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ
他人（＝作った国土交通省の担当者）の勝手であるはずがあるまい。
税金をかけて作っているのだぞ。愚か者め。

[400: 匿名さん]

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ 　ガイドはタダの見本　
おまえが書かなくても誰でも解る　独自に知識が無いなら黙ってろ