マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[221: 匿名さん]

どちらも自分が可愛いですからね。
ただ、決議されてしまえば、覆すことは難しい。

[222: 匿名さん]

ここに書き込む場合は、もう少し要領をまとめないとね。
ただ、長々と書かれると読む気がしないからね。

[223: 暇入]

そそ。
幻の大阪都北区のマンションだと
総会に六割以上出席するから
委任状なんか問題になりません。

[224: 匿名さん]

６割が出席しても、委任状の影響はあるんじゃないの。

[225: 暇入]

不在組合員に対する住民活動協力金で最高裁まで争ったマンションは幻の北区の中津のマンション。
全国的に見てもレベルが違います。

[226: 匿名さん]

それ、レベルが高いということ？
それとも低いということ？

[227: 匿名さん]

>220
代理人と議決権行使書の違いが判ってるのかな？
又、委任状もね。

[228: 匿名さん]

長期修繕計画には、工事をしなければならない個所が全て
網羅されてますか？
特に、窓枠、各戸の玄関扉が計画に記載されてますか？

[229: 匿名さん]

サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。
それは、各戸の住民がやること。

[230: 匿名さん]

＞サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。 それは、各戸の住民がやること。

間違い。管理規約を読み、軽薄な自己判断は止めましょう。

[231: 匿名さん]

>230
管理規約では、その工事が速やかに実施できない場合は、各区分所有者の
責任と負担で実施するとなっているよ。
管理組合として、一斉に工事をすれば別だけど、それについては、長期修繕
計画に記載されているマンションってないんでは？

[232: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が表現されていますよ。

[233: 匿名さん]

(窓ガラス等の改良)
第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の 向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計 画修繕としてこれを実施するものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を 各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[234: 匿名さん]

細則を設けてあるマンションってあります？

[235: 匿名さん]

第22条は、【共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの】に関する規定であり、単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は対象としていない。
単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は、第21条が適用される。

≪参考≫
国土交通省が示している長期修繕計画標準様式の例
【住戸玄関ドア】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（丁番、ドアチェック等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年（シート張りの住戸玄関ドアは２４年）
【窓サッシ、面格子、網戸】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（戸車、クレセント、ビート等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年

＜建築改装協会＞
【サッシ改装工法】
http://www.kaiso.info/works/sash/sammary.html

[236: 匿名さん]

>235
２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。
窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？
うちは、今度の長期修繕計画の洗い直しでは、計画化するつもりです。
現在築１５年ですが、今だったら、値上げ額も少なくてすみますから。

[237: 匿名さん]

＞窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？

長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が明記されていますよ。

[238: 匿名さん]

>>236
> ２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。

文字は読めますか？
【開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資する（工事）】以外の窓枠、窓ガラス、玄関扉の管理は、バルコニーと同じ扱いです。

マンション標準管理規約（単棟型）
第21条（敷地及び共用部分等の管理）
第1項　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第2項 （略）

第21条関係コメント
② バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。

[239: 匿名さん]

>237
あなたのとこの長期修繕計画には、玄関扉や窓枠が記載されてますか。

[240: 匿名さん]

玄関扉もいずれ劣化し、悪くなれば更新工事をしなければ
ならなくなる。
しかし、長期修繕計画に漏れていれば、その工事をすれば
積立金は枯渇してしまう。
玄関扉を、管理組合としてやるのか、各戸の責任と負担で
やるのかは明確にしておく必要があります。
もし、管理組合として一斉に更新工事をする場合は、先行工事者
に対するフォローをしないと公平の観点からおかしくなってしまう。
そのための規約づくりをしておくべき。

[241: 匿名さん]

玄関扉は鍵以外は共用部分ですので一斉取り換えは、
＞232
に基づき長期修繕計画で実施可能です。
その場合既に取り換え済の部屋も統一性を保つ為に当然に取替するが過去の取替え費用を保証する。

[242: 匿名さん]

>>241
玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

[243: 匿名さん]

シリンダーは個人のものです。
玄関の扉は共用部分ですので、勝手に穴をあけることはできません。
エアコンを別に設置する場合、壁に穴をあけることも勝手にできないのと
同じことです。

[244: 匿名さん]

>玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

鍵はオスメス両方が共有部分ではありません。全体が取替可能な構造になってます。

＞それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

最近は同じ鍵で鍵穴を玄関ドアの上下二箇所にして泥棒に時間が掛かるようにするのが流行っていますが、一般には長期修繕計画書の実行時に全室の二鍵式玄関ドアに新替する場合が一般です。

[245: 匿名さん]

誰も答えないけど、長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの
計画が記載してあるマンションてあるの？

[246: 暇入]

ありますよ。うち。
１戸５０万くらいだと思う

[247: 匿名さん]

>長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの計画が記載してあるマンションてあるの？

新替・改良時に総会の承認のもとに金額共に記入する。

[248: 匿名さん]

玄関扉を交換する場合、総会決議が必要なのは当たり前。
長期修繕計画書に載ってるかどうかを確認してるんだけどね。
築５年とかの新しいマンションでは計画されてないだろうが。

[249: 暇入]

↑そうではなくて
長期修繕計画ガイドラインっていうやつがあって
以前は25年だったものが何年か前に30年になったんで
30年先までの計画になっていれば新築でも入ってますよ。
入ってないやつは新築時の25年の計画がそのまんまのところでしょう。

[250: 暇入]

ちなみに排水管の交換は築40年でやりますから、築10年目の計画見直しで初登場する。

[251: 匿名さん]

ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容について、何処に通報すれば解決に至るのでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

[252: 暇入]

個人情報の取り扱いを含む管理会社業務に対する全般的な相談なら
マンション管理業協会の苦情申し立て（理事会決議要）、
適正化法関連なら区分所有者の立場でも
国土交通省の地方整備局に「請願法に基づいて請願する」と文書の冒頭に書いて配達証明付で請願する。
まあ、普通は放置はしないから最初はＦＡＸでもＯＫ。

[253: 匿名さん]

>252
あなたはマンション管理士ですか？
マンション管理業協会と国土交通省の地方整備局には既に問い合わせ相談しましたが、結局何もしてくれませんでした。

[254: 暇入]

そりゃ指摘が的はずれなんでしょう。

[255: 匿名さん]

的を射る。流鏑馬は難しいよ。

[256: 匿名さん]

>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

[257: 匿名さん]

>251
苦情があり、当事者同士で解決が図れない場合は、「一般財団法人日本情報経済
社会推進協会」「個人情報保護苦情相談室」に対して苦情の解決を依頼することが
出来ます。
それでも解決できない場合は、日本消費者生活センターなど、地方公共団体の窓口、
国民生活センターに相談してください。
「個人情報保護法違反の通報先」で検索してみてください。

[258: 匿名さん]

>252
>254
あなたはマンション管理士ですか？

[259: 匿名さん]

２５２・２５４はマンション管理士ではないから答えず無視しているのでしょう。

[260: 匿名さん]

マンション管理士さんで、ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容は、実際に何処に話せば解決に至るのでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

[263: ２６２はあほ]

>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

[264: 匿名さん]

>263
申し訳ありませんが、あなたに相談して解決する気はないのです。
それに、あのスレの内容を読めば分かるはずですが、単なる一つに問題ではなく、幾つもの問題が関連しているのです。
あのスレの内容に限らず、実社会で起きる問題は、単純なものよりも、幾つもの問題が重なり影響して起こっています。
なので、何処か解決することが出来るところはないかと思い、全ての話をし、解決に導いてくれるところが有れば教えて欲しいと聞いているのです。

[266: 匿名さん]

↑マンション管理士なら、何が問題なのか聞き出して、その問題を解決に導いてはいかがでしょうか。
　それがプロというものです。

[279: 匿名さん]

まともに相談されれば真剣に考えますけど、ＵＲＬを全て読めと
いわれても、読む気にはなれませんからね。

[280: 暇入]

>>279
プロなら読めと言ってるが
プロじゃないから
読むわけないw

[281: 匿名さん]

質問の仕方もわからない人に、的確なアドバイスをするなんて、ムリ。

[282: 匿名さん]

ここにマンション管理士は、いないと言うことですね。

[283: 匿名さん]

２８２さん。居ますよ、貴方がそうです。知識を悪用してはいけません。

マンションの住民のために、真面目に考えましょう。

[284: 匿名さん]

>251
相談は、自分の意見と考えで何が問題なのかを整理してやるべきです。
ＵＲＬを全て読みなさい、そして答えてくれとは、何を答えればいいん
ですか？
まず、ＵＲＬとは関係なく、何を相談したいのかを書き込んだらいかがですか。

[285: 匿名さん]

暇入先生、このURLで提起された問題、解決できますか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/

[286: 匿名さん]

>285
長々と書かれたＵＲＬを全て読む気にはならないけど、ざっと読んだ感想を
述べるけど、まず、
①管理費の支出としては、標準管理規約では、共同の利益を増進し、良好な
　住環境を確保するために充当するとなっているけど、個人や特定の者に
　対しての支出はだめだというのが分からなかったんだろうね。
　管理費の使用範囲は決められているので、確認すること。
②総会決議されたものを、相手を気遣い実行できないのは、理事長の善管注意義務
　違反だから、その経費は理事長個人に請求すればいいこと。

こんな簡単なことなのに、それができないということは、そのマンションの住民
全員に問題があるんだろうね。
署名は総会決議ではないからね。

提訴した人物を英雄視することでもないけどね。
当たり前のことが当たり前にできない管理組合（理事会）に問題があっただけ。

[287: 匿名さん]

全て理事会に問題があるんだよね。
理事がしっかりと基本、規約、細則通りに運用すれば
問題はおこらないんだけどね。

[288: 匿名さん]

>>287
それは、典型的な悪徳管理会社の逃げ口上ですね。

[289: 匿名さん]

>>287
理事会のみならず、マンション管理士にも責任がある。
管理会社と理事会は、ある程度対峙する関係にある。だから、適正化のためにマンション管理士を創出した。
ところが、肝心のマンション管理士は、金儲けに明け暮れて、頼りにならない。どこかの事務所のように。

[290: 匿名さん]

それが、嫌で管理士を辞めたのもいる。

組合側に立って仕事をして、真の管理士である。

マンションに住む人間が管理士になったら良い。

だから管理会社が悪いときは、

勇気を持って戦う管理士でありたい、

良い管理会社に対しては、協力するのは、当たり前。

マンションに良い組合員が多く住むようになったら、

マンションは良い住処になる事は、間違いない。

規約は、そのための、ルールブックです。

[291: 暇入]

ほー

[292: 匿名さん]

>290
管理規約、各種使用細則については、少なくとも理事長、副理事長は繰り返し
読んでおく必要があります。
理事会を運営していく中で、壁に突き当たったら、規約や細則に沿って運営
していくべきです。
それを、感情や他人に対する気遣い等で実施できない様では理事長失格です。
大規模マンションであれば、マンション管理士の資格をとるぐらいの気持ちが
なければ、運営していくのは難しいでしょうね。
理事の中にマン管の有資格者がいれば、管理会社もうかつなことはできないでしょう。

[293: 匿名さん]

>288
それは違いますよ。
私どものマンションでは、管理会社に対して、うちは輪番制ですので、
中には法や規約・細則とかを無視して間違ったことをしようとする場合が
出てくるかもしれないが、そのときは管理会社の理事会支援業務に対しても
委託費を払っているので、プロとして指摘するように常々いっています。

[294: 匿名さん]

私のマンションでは、マンション管理士に数年かけて挑戦している
住民が数人いる。そのうち２名は合格しているが登録はしていない。
所が不合格組が数人いて、合格組を、非難しているのを聞いた。
見ていて、とてもみっともないです。私も不合格組ですが、
合格している人物は、おとなしく真面目です。だいたい住民の質は、
作業着の勤め人が多く。事務系は少ないです。合格した一人は、
近い内、新しい住居を購入したので、引っ越します。残念です。

勉強していて、菅理には、非常に役立ちます。

私は、マンションの住民に一人でも多くのマンション管理士の
合格者を望みます。私も頑張ります。

[295: 匿名さん]

２９９さん。
その通りです。ところがその反対の悪徳管理会社は、
間違いなく存在します。管理会社１０９などは、その典型です。

[296: 暇入]

作業着の勤め人ってガテン系住民のことですかね。
ガテン系は昼間、夏は暑くて冬は寒いところで仕事するから
マンション管理士の勉強なんか無理です。

東急はかなりましなほうで、独立系に変えるのは愚の骨頂でしょう。

[297: 匿名さん]

東急の関係者が、又登場、スレ嵐ですよ、気を付けましょう。

[298: 暇入]

↑あほ

[301: 匿名さん]

>294さん
マン管の資格を取ろうとするだけでも素晴らしいことです。
合格できなくても、マンション管理の基本的な知識は習得できますからね。
しかし、仕事をしながら勉強をしていくのは難しいし大変だと思います。
頑張って合格できることを祈っています。

[302: 暇入]

合格できないと役に立ちません。資格試験とはそういうもの。
あの程度の試験に合格できないのであれば管理会社を論破することは不可能ですね。

[304: 暇入]

いや、大京とか長谷工とか日ハウとかに比べたらかなりまし。
東急に問題ありなら
担当のあたりはずれの問題でしょう。

たふちゃんところも東急だが
変更してないはずよん。

[305: 匿名さん]

マンションの理事がマン管の試験にチャレンジするとはすごいこと
じゃないですか。
特に輪番制の理事の場合は、何にも知らない理事が殆どですからね。
それを資格にチャレンジするということは、一般的な知識は身に付く
筈ですからね。
それに、１点差で合格し者と不合格になった者との差は、殆どない
とおもいますよ。

[306: 暇入]

合格者と不合格者では発言の重みが違います。特に管理会社の受け止め方が。

[307: 匿名さん]

それはあるでしょうね。

[308: 匿名さん]

しかし、理事がマン管にチャレンジするとは、いいマンションでは
ありますね。
理事会での意見も活発でしょう。
知識や情報をもっている者同士がバトルをやればいい結論が導きだせるでしょう。
何にも知らない、ただ出席するだけの理事よりずっといいではないですか。

[309: 暇入]

↑けんかになるだけでしょう。

[310: 匿名さん]

前向きに考えないとだめでしょう。
あなたの考えは、ノーの発想ですよ。
イエスの発想で人生乗り切ってください。

[311: 暇入]

↑現実を知りませんね。

修繕委員会に住人の一級建築士が二人以上いたらもめて大変です。

[312: 暇入]

>>知識や情報をもっている者同士がバトルをやればいい結論が導きだせるでしょう。

↑まず、この認識が間違い。

[313: 暇入]

>>イエスの発想で人生乗り切ってください。

恐らくこの人はイエスマンなのであろう。。。

[314: 匿名さん]

テストの点数とか教科書などで覚えたことだけでは役に立たないことを知らない人が多いのは、実社会に出たことがないか、実社会には不適合な人だからでしょう。

[315: 元フロント]

　経験から言えば、管理会社がどこでもあまり変わらない。
　フロントや管理員の資質による違いの方が大きい。
　だから、会社が悪いと思っている組合は、実はフロントが悪いだけという事がよくある。

　そもそも、管理会社へ全部委託すること以外、考え付かないなら、大きな進展は期待できない。

[316: 匿名さん]

>314
何も資格が絶対とはいっていませんよ。
受験勉強をすることによって、マンション管理の基礎知識が身に付くので
何も知らないで、ただ参加するだけの理事ではだめだといっているのです。

[317: 匿名さん]

ノーの発想は、人の話しをきいてすぐ否定する者のことをいっているんですよ。
その意見をまず聞いてみて、それをじっくり考えてみてそれから結論を出した
方がいいですからね。

[318: 暇入]

＞＞３１５
元フロントのいうことは、何でもだいたい正しいですね。

管理会社は相手に合わせて人を配置しているので、
管理会社におまかせの管理組合には新人、嘱託アルバイト、元さかな屋等の接客業の異業種転職組のフロントを配置し、
マンカン資格を持った理事長がいる管理組合にはそこの支店のエースのフロントを投入する。

[319: 暇入]

>>３１７
カネ払ってない相手に言うこと聞かせるのは大変なこと。
一度、理事長やってみたらどうですか。そんな考えでは収拾がつかないでしょうね。

[320: 匿名さん]

>319
現在理事長をしてますけどね。
３５０戸のマンションですけど。
建築士も一人ですけどいますよ。
しかし、理事会は順調にいってますよ。