マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[21: 匿名さん]

>暇入さん
もう一つ質問いいですか。
長期修繕計画表の洗い直しをする予定なのですが、建築士に依頼
する予算については、管理費でやるつもりですが、これは理事会の
決議だけでいいのでしょうか、教えてください。
現在の長期修繕計画には、工事の全てが網羅されていませんので、
建築士と話し合い、長期修繕計画を作成したいと思っていますので。

[22: 暇入]

＞＞ペイオフは、普通預金の場合はその対象にならないのですか？
普通は利息ついてるから１０００万まではなるでしょ？
当座にしたら無制限で対象ですよ。

[23: 暇入]

＞＞２１
うちは総会決議で予算とってましたけど。４０万くらい！
長期修繕計画表の洗い直し＝修繕積立金値上げ！につながるはずですから、
総会にかけておくと、後がスムーズになるのでは？

[24: 匿名さん]

>暇入さん
長期修繕計画の洗い直し費用を、修繕積立金を取り崩せば当然総会決議は必要でしょうが、
管理費会計より、支出すると使用細則に規定されていますので、必要ないと思って
今回の総会に予算化しませんでした。

当座預金とすれば、ペイオフ対象外となるのですね。
ありがとうございました。

[25: 暇入]

＞＞当座預金とすれば、ペイオフ対象外となるのですね。

ペイオフ「対象」になるんです！
ペイオフとは預金保険制度のこと
保険で担保されるということ！

[26: 匿名さん]

>>18 も >>21 も「管理規約の定めに従う」事項ですが、
>>18
標準管理規約では、【修繕積立金の保管及び運用方法】は総会決議事項である。
>>21
管理組合の会計原則である予算準拠主義に則って対応すべきであり、総会において予算承認を受けておくべきである。

[27: 匿名さん]

勘違いしました、ありがとうございます。

[28: 匿名さん]

>26
標準管理規約の「専門的知識を有する者の活用」については、
例えば、弁護士の相談費用等については、予算化しませんよね。
長期修繕計画の洗い直しを建築士と打ち合わせをして決めていく
費用も総会決議は不要だと思います。
ただ、長期修繕計画の作成となると、その費用は管理費会計、
積立金会計どちらでもいいとのことですが、うちの細則には、
長期修繕計画の洗い直しの費用は、管理費会計から処理すると
なっていましたので、この専門的知識を有する者の活用に該当し、
総会決議は必要ないと思っていました。
できることなら、総会で予算化しておいた方が良かったのですが、
今回の総会に提案されていなかったものですから。

[29: 暇入]

>>管理組合の会計原則である予算準拠主義に則って対応すべき

そんな原則はありません。

予算計上するのはもっぱら、総会対策です。

[30: 匿名さん]

>26
予算準拠主義ですねえ。
これは痛いところをつかれました。
臨時総会でもすればいいんですがね。
悩んでおります。

[31: 暇入]

予備費があるでしょ。

[32: 匿名さん]

>例えば、弁護士の相談費用等については、予算化しませんよね。
どの費目から支出するのですか？
（事業計画に基づかない突発的な費用なら予備費からの支出は可能）

事業計画に長期修繕計画の洗い直しが計画されており、費用の発生が見込まれるのであれば、その費用の見込み額が予算に計上されていなければ辻褄が合わない。

[33: 暇入]

予算計上してそのとおりに執行しろなどと、そのような法律はありません。
規約でもそんなこと書いてませんから。普通は。

[34: 暇入]

>>予算準拠主義ですねえ。
そうじゃなくて、総会対策で予算化するのですよ。
ということは、おとなしい住民ばかりなら予備費で問題なし。

[35: 匿名さん]

>32
管理費会計の予備費から考えていました。
事業計画にはないのですが、理事会で専門委員会を設置して、
長期修繕計画の洗い直しを検討しようとなったものですから。
建築士との相談だけなら、総会決議は不要だと思いますが、
長期修繕計画の作成まで話しが進めば、その経費が必要と
なってきます。
来期の総会では、全てを網羅した工事費をだし、１戸当り月の
必要修繕積立金の額を算出し、それに対して啓蒙活動をして
いこうと思ったのですが、長期修繕計画の作成費用を総会決議
まで待つとなると臨時総会でも開催しない限り、１年遅れて
しまいますので。

[36: 暇入]

でも、私なら予算化しますよ！
何十万も払って専門家に頼みますと総会で説明→
こんなにお金が足りませんと長期修繕計画の説明会で説明→
次の理事長で値上げ提案。

[37: 匿名さん]

>35
もう一つ、問題があるのは、理事の任期です。
理事の任期が過ぎますと、次にそれに取り組む者が
いるかどうかも分かりませんので。
だから、少々強引なのですが、理事会承認だけで
経費を使おうかなとおもっていたのです。

[38: 暇入]

長期修繕計画は作ってもそのとおりにはやらないけど、
作って修繕積立金の値上げ根拠にすることに意義があります。
作ってから任期切れとなった場合、次期の理事会が値上げ提案するかのほうがすごい問題ですよ。

[39: 匿名さん]

>>35

たとえば、こんな流れなら予備費からの支出もやむを得ないと思います。

１．理事全員で長期修繕計画表の洗い直し作業に取り掛かったが、その途中で、
　　専門家である建築士に意見を求めなければ判断ができない事項が多くあることが判明した。
２．そこで、建築士に洗い直し作業への参加を依頼すること、およびその費用は予備費から
　　支出することを理事会で決定した。

[40: 匿名さん]

>暇入さん
そうなんです。値上げの方がずっと大変だと思います。
そこで、今期のうちに、長期修繕計画の洗い直しがしたかったのですが、
予算化はされていません。
今期で、何故値上げが必要なのかの啓蒙活動を繰り返し回覧板等で
訴求しようと思っていました。
理事になるのは、今期からなものですから。任期は２年です。
予算の決議が来年になると、値上げまでやれなくなりますので、
困っております。
やはり、臨時総会しかないのですかね。

[41: 暇入]

無理しないほうが賢明です。
必要額の半分あれば十分です。

借金で大規模修繕すればいいから！
金利が１％以下。

http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html

[42: 暇入]

管理会社の常套手段ですが。。。

基本、
大規模修繕工事は、お金があってもなくてもやります。
毎年の建物診断で、壊れてるところ、痛んでるところは理事長に写真つき報告書で報告があるのです。

新築から、または前回工事から12年くらいたつと、見過ごせない箇所がたくさん出てきますので、
大規模修繕を検討せざるを得ないんですね。

お金が足らないから借金してくれという、そんで、現在の修繕積立金の額では返済できないでしょうから、
理事長が個人補償しないとカネはかせません、と銀行に言わせるのです。

そんで、理事会で、理事長が何で私が個人補償しないといけないんですか！と泣くのです。

そんで、しょうがないですね、修繕積立金を値上げして、返済原資をつくりましょう！
ということで一件落着するんですよ。

先走りは軋轢を生んで損するだけ。

[43: 匿名さん]

>暇入さん
うちの修繕積立金は、現状の長期修繕計画分は確保できているんです。
ただ、工事の個所が全て網羅されてなかったので、その分も含めての
長期修繕計画の洗い直しを検討しようと思ったものですから。
何が漏れていたかというと、玄関扉、窓枠、網戸、自家用発電設備、煙探知機、
自走式駐車場、駐輪場の更新、それに消費税は５％のままで計算。
築１５年なんですが、まだまだ先の工事が含まれていますが、今なら値上げ額
も少なくて済むものですから、できれば計画化したいと思っていたものですから。

[44: 匿名さん]

>暇入さん
うちは管理会社に管理を委託していますが、大規模修繕工事や大型工事
に関しては、管理会社は一切委員会とかに参加できません。
ただ、管理会社推薦として業者を推薦することはできますが、
それだけです。
あくまで、管理組合主導で動けています。

[45: 暇入]

その程度ならかんたん！

玄関扉、窓枠、網戸、→　たぶん1戸当たり50万円くらい！
自家用発電設備　規模がわからないけど1000万円？
煙探知機、　　　1個1万円
自走式駐車場、　塗装だけでしょう？6年ごとに300万
駐輪場の更新、　どんなのかしらないですが1台2万円？

[46: 暇入]

匿名掲示板でなければうちのをあげるんですがね。。。
長期修繕計画書100ページくらいのやつ。

[47: 匿名さん]

>暇入さん
玄関扉、窓枠、網戸の更新費用が１戸５０万円でできるでしょうか。
それに、１戸当り５０万円としても、１５年積立るとして、１戸当り
月2,800円の値上げになります。
やはり、早めに積立金の値上げはやっていた方がいいと思うのですが。
値上げが遅れれば遅れるほど、値上げ額が大きくなっていき、総会決議が
難しくなっていきますので。

[48: 暇入]

修繕積立金値上げ→その前に管理費削減せよ！→マンション管理士介入→管理会社変更
につながりやすいので、一級建築士ではなくて、
最初から重松さんに頼んだらいいですよ。

上のような話なら、数字の拾い出しだけで、一級建築士なんかいりません。。。

[49: 暇入]

サッシの取替えは新工法があるんです。
従来の相場より、安くできますよ。

http://www.meiwagiken.co.jp/service.html

[50: 暇入]

↑但し、このような個別商品を理事とか区分所有者が紹介すると警戒されて導入が難しいので、
コンサルに提案させたほうがいいのです。

[51: 匿名さん]

>暇入さん
リカバリー工法いいですね。
しかし、１５年後のことですから、私はタッチしないでしょうね。
現在は、給排水管の工法でも、２階上下ずつやる方法もありますからね。
管理費の削減については、他所の相場とかも参考にしてますが、かなり
うちのは安いと思っています。

[52: 暇入]

>>築１５年なんですが、

規約が古いのでは？修繕計画より規約改正のほうが大事ですよ。
管理費、修繕積立金の額が管理規約の中に書いてあるとかなり面倒です。

[53: 匿名さん]

>暇入さん
管理規約と各種使用細則の全面改正は、４年前にしてまして、
それ以降も少しずつ毎年改正されています。
今規約をみて見ましたが、管理規約の別表に管理費等の額が
記載されています。
ということは、値上げは、特別決議ということになりますね。
別表を使用細則にしておく必要がありますね。

[54: 暇入]

>>別表を使用細則にしておく必要がありますね。
そのとおり！
私はそうしました！
平成16年の標準管理規約改正で、別表が管理規約から切り離されたんですね。
それ以前に建ったマンションは大抵、管理規約の別表に金額を書いてます。
だから、値上げの下準備で規約改正は必須です。

[55: 暇入]

しかし、別表切り離しだけを議案にすると、意図がみえみえで警戒されて否決されるかも。
特別決議は容易ではありませんから。
反社会的勢力の対応など、どうでもいい改正とセットで議案のページを分厚くしたほうがいいと思いますね。

[56: 匿名さん]

>暇入さん
大いに参考になるご提案ありがとうございます。
早速、次期の総会に議案を提出したいと思っています。

[57: 暇入]

>>56
論旨としては
・大規模修繕工事の実施も、修繕積立金の値上げも以前は特別決議であった。
・阪神大震災で傷んだマンションの修繕が一部住民の反対で進みませんでした。
・区分所有法改正で大規模修繕工事の実施は普通決議に緩和。
・修繕積立金の値上げも普通決議で行えるようする。
ということ。

[58: 匿名さん]

>暇入さん
いろいろとありがとうございました。
一応第６０条（管理費等の徴収）の第１項の追加条項として、
管理費及び修繕積立金の各戸別の明細については、使用細則に
別表をもって掲示するものとする。としました。
予算が普通決議で、その徴収に係る管理費等の額が特別決議では
結果に矛盾を生じるため、平成１６年に標準管理規約の改正が
行われましたが、当マンションは、改正時にそれを見逃していまし
たで解決すると思います。
うちのマンションの総会で、ガテン系住民はいませんし、今まで
そんなにもめたこともありませんので、それで決議できると思います。

[59: 暇入]

>>58
一部の大手管理会社は、管理規約の別表でも普通決議で変更できるといって
実際やってるとこありますが、誰かが騒ぎ出すと普通決議でできる派とできない派に分裂して
抗争になるのですよ。直しておいたほうが賢明。

うちはガテン系だらけだったので、政府のガイドラインにあわせるという大義名分の
全面改正で読む気もしないような分厚い議案で変更しました！

[60: 匿名さん]

>暇入さん
長期修繕計画の洗い直しは、予算化して総会の承認を
もらってからやった方がいいようですので、そうしようと
思います。

[61: 匿名さん]

それが正解だな。

[62: 匿名さん]

修繕積立金は、長期修繕計画をみれば、大体のその年度の
必要額は分りますが、普通預金（当座預金）にして、ペイオフ
対策を取ってはいるが、その金額が１億を超える場合もある。
その資金を運用をすれば、２年定期で0.003%として、年間
30万の利息がつく（税引き前）
これを利付国債やすまいる・債にすればもっと多くの利金等が
ついてくる。
当座預金にしておけば、金利はゼロ。ペイオフ対策にはなるだろうが。
しかし、資金の運用をするには、総会決議が必要となってくる。

[63: 匿名さん]

>>62
>その金額が１億を超える場合もある。
>その資金を運用をすれば、２年定期で0.003%として、年間30万の利息がつく（税引き前）

？？？
100,000,000円×0.003%＝3,000円

[64: 匿名さん]

0.3%の間違いというぐらいは気づかなくてはね。
都市銀行の２年もの定期の金利ぐらいは知ってるでしょう。

[65: 匿名さん]

管理組合が利用できる年利０．３％の定期預金（都市銀行）を教えてくださいませんか？

[66: 匿名さん]

都市銀行でなく、
オリックス　１年　0.25%　　2年　0.35%
新生銀行　　6ヶ月　0.5%でした。

[67: 匿名さん]

>>66
>都市銀行でなく、
>オリックス　１年　0.25%　　2年　0.35%
>新生銀行　　6ヶ月　0.5%でした。

随分と話が変わってきましたが、
管理組合（法人または権利能力なき社団）でも利用できる定期預金ですか？

[68: 匿名さん]

利付国債が無難でしょう。
すまいる・債もいいですけど。

[69: 匿名さん]

修繕積立金の保管および運用方法は総会決議が
必要なんですね。
マンションの管理は難しい。

[70: 匿名さん]

輪番制の理事の場合は、前の理事会が議案として
あげていなければ、又、その年度は運用はできない。
そこが問題だね。