マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[201: 匿名さん]

>>194 は、「総会における収支決算及び事業報告は、理事長（業務執行者）が既に執行を完了した業務について、区分所有者に対し、これを承認するかしないかを問う議案であるから、業務執行者である理事長に委任しても理事長は自分に不利になる判断はしないので、双方代理と似たようなものである。」という意味だと理解したが、>>197 は意味不明である。

[202: 匿名さん]

>201
それを適用しているマンションってあるの？
現実離れしているよ。

[203: 匿名さん]

適用するしないの次元の話ではない。

[204: 匿名さん]

>203
全国のマンションが殆ど採用していないものを
正当化してもねえ。

[205: 匿名さん]

だれも正当化などしていない。現実を話をしているだけである。

それよりも、多くの人は、>>197 の詳説を求めている。

[206: 匿名さん]

197はそのまま理解すればいいんだよ。
1つ1つは間違っていないと思うけどね。

[207: 匿名さん]

何の説明をしたの？　ＫＫ君

[208: 暇入]

２０１の理解のとおり。
ほとんどのマンションは
議長の理事長に委任するひとばかり
だろう。
監事にすべきだろうね。
まー、決算報告は
監事がハンコおしてるから
それもへんかもしれないが。
そもそも制度設計が悪い。
管理組合は地方自治法を準用すべきだろう。

[209: 匿名さん]

全国どこのマンションもそれについては、何も思って
いないし、考えたこともない。
又、それが問題視されたことも勿論ない。

それに、委任状は殆どなく、議決権行使書が殆ど
だけどね。

[210: 暇入]

>>それに、委任状は殆どなく、議決権行使書が殆ど
>>だけどね。

総会が形骸化しているのだろう。

[211: 匿名さん]

議長委任状で可決するよりは、議案ごとに賛成に丸つけてもらう議決権行使書方式のほうが、まだまともだとおもうけどな。うちは基本的には議長は委任状は受け取らない方式で、総会参加は２割いかないけど、のこり7割くらいは議決権行使書で採決参加してるけどね。

[212: 匿名さん]

この優先順番でOkです。

①総会出席で可否を表明する。
②議決権行使書にて可否を表明する。
③委任にて可否を表明する。

①は、重要です。
総会議案議事録には詳細は記入されない。都合の悪いことは記載せずに、当日総会で説明の形をとれば、否決されるはずの議案が議決権行使書で通過していまいます。
また、質問により、問題点が明らかになると可否は変わります。
しかし、総会出席予定であっても急病や親族の不孝などで欠席する可能性もあります。
そねため、出席としたが議決権行使書に記入したり、委任者を記入したりする。


②は、総会議案が正確に詳細を記入してあり、質問を必要としない議案であれば、非常に便利であります。
区分所有者は、意思表示をしたのですから白紙委任より遥かに納得できます。

③は、信頼関係のできている間柄であれば有効であると思います。

暇入さんの、議長に議決権行使書を委任するなどは、おかしな考えでしょう。

[213: 暇入]

↑議決権行使書を委任するの？
議決権行使を委任するんでしょ？

委任状と議決権行使書は
併用が普通で、内訳は
だいたい半々ですよ

[214: 暇入]

実態として議長に委任する場合が
相当数あるのが現実だが
議案提案者に委任するのは
双方代理みたいなもんだから
おかしな話って
ここまでの話がどうしても理解できないらしい。

[215: 匿名さん]

第００回定期総会開催のお知らせの案内状に以下の書面が入っていた。

出席・委任状・議決権行使書について。

※００マンション管理規約第００条、第００条により、総会への、

出席（議決権行使）は以下の方法がありますので、必ずその中の

一つの方法を選んでください

①０００
②０００
③０００

④　代理人によって議決権を行使される場合、代理人を選任する

ことなく欠席された場合は、総会招集通知記載の議案につき

理事長に代理権を付与したものとみなします。ただし、総会の

前日までに理事著に対し、書面にて理事長に代理権を付与し無い旨

、意思表示した組合員についてはこの限りではありません《第００条００項参照》

④の規約によって、規約、総会議案書および議事録を精査した結果。

共用部分の重大変更、規約の設定、変更、、廃止。管理組合の法人化

をこの規約をもって可決しておりました。

この規約は悪意を持って設定され。悪用されてきていると誤解されます。

この規約を活用すれば、理事会で総会の議案が承認された時点で総会で否決される事は稀です。

この規約で決議された前期の、規約の設定等はどう扱えばよいか迷っていおります。


この規約は法令違反であるので、全ての総会の可決事項は無効であると理事長に申し上げている段階です。

この様な規約を悪意でもって設定し、悪用してきたとしか思えません。

現在の役員の選任も、この④の方法で欠席者（議決権総数及び区分所有者）４５％

を賛成票に取り込んで可決しておりました、この規約を悪用（善用）して、

５億円の修繕積立金等を使いました。

各期の理事長に問い合わせると、管理会社のアドバイスだそうです。

管理会社に問い合わせると、幹部は逃げ回り、担当は組合がしたことと逃げます。

前期から今期の役員の選任方法も規約により設定されているものも、

この規約を活用していますので、法律違反の規約による役員だから解任を請求しました。

法律違反の規約を悪用して、５億円もの組合の資金を使っております。

管理会社名は公表するか、しないかを、考慮中です。ご意見を？

[216: 匿名さん]

２１５です、追加です。管理会社の件では、証拠としては、

理事長の総会招集権に対し合法的である。旨の見解文書が各戸に、

配布されただけですが、組合の証拠はそろっております。

[217: 匿名さん]

総会に出席しての参加
議決権行使書での参加
委任状での参加
欠席
これ以外にはないでしょう。

[218: まんかんし]

白紙委任状を理事長委任とする
これが管理会社の利益の源泉
出席しても管理会社に丸め込まれる者は多いが
委任状は最悪の結果となる

[219: 匿名さん]

白紙委任状は別です。欠席者（委任状、議決権行使の意思表示のなかった者）

が、総組合員の４５％ありました。その４５％の意思表示なき者を理事長が、

賛成票に投じて、規約の設定、変更、廃止及び法人化、共用部分の重大変更、

等を可決した。と言っています。

[220: 元フロント]

＞④　代理人によって議決権を行使される場合、代理人を選任する

＞ことなく欠席された場合は、総会招集通知記載の議案につき

＞理事長に代理権を付与したものとみなします。

　この規約では、「代理人を選任する ことなく欠席された場合は」は、「代理人によって議決権を行使される場合」に当たらない（代理人によって議決権を行使する意思がまったく表明されてない）ので、「総会招集通知記載の議案につき 理事長に代理権を付与したものとみなします。」ことはできませんね。

　よって、この規約があっても、欠席者を賛成票にすることはできません。
　本当にこんな文章？

＞共用部分の重大変更、規約の設定、変更、、廃止。管理組合の法人化 をこの規約をもって可決しておりました。
　やっちゃたものは仕方がないので、議決は有効
　
＞法律違反の規約を悪用して、５億円もの組合の資金を使っております。
　使ったお金は組合員のためになっているので議決は有効

　判決は、こんなもんでしょ。
　よほど明確な犯罪行為でもなければ、回復はできません。
　過去の判決が物語っています。
　
＞法律違反の規約による役員だから解任を請求しました。
　貴方が、裁判で、「役員全員の解任請求」をしたのですか？
　なんとなく「貴方が、役員に辞任請求した」のではないかと感じました。

　役員を入れ替えて、管理会社を変えるしかなさそうですが、前途多難ですね。

[221: 匿名さん]

どちらも自分が可愛いですからね。
ただ、決議されてしまえば、覆すことは難しい。

[222: 匿名さん]

ここに書き込む場合は、もう少し要領をまとめないとね。
ただ、長々と書かれると読む気がしないからね。

[223: 暇入]

そそ。
幻の大阪都北区のマンションだと
総会に六割以上出席するから
委任状なんか問題になりません。

[224: 匿名さん]

６割が出席しても、委任状の影響はあるんじゃないの。

[225: 暇入]

不在組合員に対する住民活動協力金で最高裁まで争ったマンションは幻の北区の中津のマンション。
全国的に見てもレベルが違います。

[226: 匿名さん]

それ、レベルが高いということ？
それとも低いということ？

[227: 匿名さん]

>220
代理人と議決権行使書の違いが判ってるのかな？
又、委任状もね。

[228: 匿名さん]

長期修繕計画には、工事をしなければならない個所が全て
網羅されてますか？
特に、窓枠、各戸の玄関扉が計画に記載されてますか？

[229: 匿名さん]

サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。
それは、各戸の住民がやること。

[230: 匿名さん]

＞サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。 それは、各戸の住民がやること。

間違い。管理規約を読み、軽薄な自己判断は止めましょう。

[231: 匿名さん]

>230
管理規約では、その工事が速やかに実施できない場合は、各区分所有者の
責任と負担で実施するとなっているよ。
管理組合として、一斉に工事をすれば別だけど、それについては、長期修繕
計画に記載されているマンションってないんでは？

[232: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が表現されていますよ。

[233: 匿名さん]

(窓ガラス等の改良)
第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の 向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計 画修繕としてこれを実施するものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を 各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[234: 匿名さん]

細則を設けてあるマンションってあります？

[235: 匿名さん]

第22条は、【共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの】に関する規定であり、単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は対象としていない。
単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は、第21条が適用される。

≪参考≫
国土交通省が示している長期修繕計画標準様式の例
【住戸玄関ドア】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（丁番、ドアチェック等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年（シート張りの住戸玄関ドアは２４年）
【窓サッシ、面格子、網戸】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（戸車、クレセント、ビート等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年

＜建築改装協会＞
【サッシ改装工法】
http://www.kaiso.info/works/sash/sammary.html

[236: 匿名さん]

>235
２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。
窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？
うちは、今度の長期修繕計画の洗い直しでは、計画化するつもりです。
現在築１５年ですが、今だったら、値上げ額も少なくてすみますから。

[237: 匿名さん]

＞窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？

長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が明記されていますよ。

[238: 匿名さん]

>>236
> ２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。

文字は読めますか？
【開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資する（工事）】以外の窓枠、窓ガラス、玄関扉の管理は、バルコニーと同じ扱いです。

マンション標準管理規約（単棟型）
第21条（敷地及び共用部分等の管理）
第1項　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第2項 （略）

第21条関係コメント
② バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。

[239: 匿名さん]

>237
あなたのとこの長期修繕計画には、玄関扉や窓枠が記載されてますか。

[240: 匿名さん]

玄関扉もいずれ劣化し、悪くなれば更新工事をしなければ
ならなくなる。
しかし、長期修繕計画に漏れていれば、その工事をすれば
積立金は枯渇してしまう。
玄関扉を、管理組合としてやるのか、各戸の責任と負担で
やるのかは明確にしておく必要があります。
もし、管理組合として一斉に更新工事をする場合は、先行工事者
に対するフォローをしないと公平の観点からおかしくなってしまう。
そのための規約づくりをしておくべき。

[241: 匿名さん]

玄関扉は鍵以外は共用部分ですので一斉取り換えは、
＞232
に基づき長期修繕計画で実施可能です。
その場合既に取り換え済の部屋も統一性を保つ為に当然に取替するが過去の取替え費用を保証する。

[242: 匿名さん]

>>241
玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

[243: 匿名さん]

シリンダーは個人のものです。
玄関の扉は共用部分ですので、勝手に穴をあけることはできません。
エアコンを別に設置する場合、壁に穴をあけることも勝手にできないのと
同じことです。

[244: 匿名さん]

>玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

鍵はオスメス両方が共有部分ではありません。全体が取替可能な構造になってます。

＞それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

最近は同じ鍵で鍵穴を玄関ドアの上下二箇所にして泥棒に時間が掛かるようにするのが流行っていますが、一般には長期修繕計画書の実行時に全室の二鍵式玄関ドアに新替する場合が一般です。

[245: 匿名さん]

誰も答えないけど、長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの
計画が記載してあるマンションてあるの？

[246: 暇入]

ありますよ。うち。
１戸５０万くらいだと思う

[247: 匿名さん]

>長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの計画が記載してあるマンションてあるの？

新替・改良時に総会の承認のもとに金額共に記入する。

[248: 匿名さん]

玄関扉を交換する場合、総会決議が必要なのは当たり前。
長期修繕計画書に載ってるかどうかを確認してるんだけどね。
築５年とかの新しいマンションでは計画されてないだろうが。

[249: 暇入]

↑そうではなくて
長期修繕計画ガイドラインっていうやつがあって
以前は25年だったものが何年か前に30年になったんで
30年先までの計画になっていれば新築でも入ってますよ。
入ってないやつは新築時の25年の計画がそのまんまのところでしょう。

[250: 暇入]

ちなみに排水管の交換は築40年でやりますから、築10年目の計画見直しで初登場する。

[251: 匿名さん]

ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容について、何処に通報すれば解決に至るのでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

[252: 暇入]

個人情報の取り扱いを含む管理会社業務に対する全般的な相談なら
マンション管理業協会の苦情申し立て（理事会決議要）、
適正化法関連なら区分所有者の立場でも
国土交通省の地方整備局に「請願法に基づいて請願する」と文書の冒頭に書いて配達証明付で請願する。
まあ、普通は放置はしないから最初はＦＡＸでもＯＫ。

[253: 匿名さん]

>252
あなたはマンション管理士ですか？
マンション管理業協会と国土交通省の地方整備局には既に問い合わせ相談しましたが、結局何もしてくれませんでした。

[254: 暇入]

そりゃ指摘が的はずれなんでしょう。

[255: 匿名さん]

的を射る。流鏑馬は難しいよ。

[256: 匿名さん]

>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

[257: 匿名さん]

>251
苦情があり、当事者同士で解決が図れない場合は、「一般財団法人日本情報経済
社会推進協会」「個人情報保護苦情相談室」に対して苦情の解決を依頼することが
出来ます。
それでも解決できない場合は、日本消費者生活センターなど、地方公共団体の窓口、
国民生活センターに相談してください。
「個人情報保護法違反の通報先」で検索してみてください。

[258: 匿名さん]

>252
>254
あなたはマンション管理士ですか？

[259: 匿名さん]

２５２・２５４はマンション管理士ではないから答えず無視しているのでしょう。

[260: 匿名さん]

マンション管理士さんで、ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容は、実際に何処に話せば解決に至るのでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

[263: ２６２はあほ]

>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

[264: 匿名さん]

>263
申し訳ありませんが、あなたに相談して解決する気はないのです。
それに、あのスレの内容を読めば分かるはずですが、単なる一つに問題ではなく、幾つもの問題が関連しているのです。
あのスレの内容に限らず、実社会で起きる問題は、単純なものよりも、幾つもの問題が重なり影響して起こっています。
なので、何処か解決することが出来るところはないかと思い、全ての話をし、解決に導いてくれるところが有れば教えて欲しいと聞いているのです。

[266: 匿名さん]

↑マンション管理士なら、何が問題なのか聞き出して、その問題を解決に導いてはいかがでしょうか。
　それがプロというものです。

[279: 匿名さん]

まともに相談されれば真剣に考えますけど、ＵＲＬを全て読めと
いわれても、読む気にはなれませんからね。

[280: 暇入]

>>279
プロなら読めと言ってるが
プロじゃないから
読むわけないw

[281: 匿名さん]

質問の仕方もわからない人に、的確なアドバイスをするなんて、ムリ。

[282: 匿名さん]

ここにマンション管理士は、いないと言うことですね。

[283: 匿名さん]

２８２さん。居ますよ、貴方がそうです。知識を悪用してはいけません。

マンションの住民のために、真面目に考えましょう。

[284: 匿名さん]

>251
相談は、自分の意見と考えで何が問題なのかを整理してやるべきです。
ＵＲＬを全て読みなさい、そして答えてくれとは、何を答えればいいん
ですか？
まず、ＵＲＬとは関係なく、何を相談したいのかを書き込んだらいかがですか。

[285: 匿名さん]

暇入先生、このURLで提起された問題、解決できますか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/

[286: 匿名さん]

>285
長々と書かれたＵＲＬを全て読む気にはならないけど、ざっと読んだ感想を
述べるけど、まず、
①管理費の支出としては、標準管理規約では、共同の利益を増進し、良好な
　住環境を確保するために充当するとなっているけど、個人や特定の者に
　対しての支出はだめだというのが分からなかったんだろうね。
　管理費の使用範囲は決められているので、確認すること。
②総会決議されたものを、相手を気遣い実行できないのは、理事長の善管注意義務
　違反だから、その経費は理事長個人に請求すればいいこと。

こんな簡単なことなのに、それができないということは、そのマンションの住民
全員に問題があるんだろうね。
署名は総会決議ではないからね。

提訴した人物を英雄視することでもないけどね。
当たり前のことが当たり前にできない管理組合（理事会）に問題があっただけ。

[287: 匿名さん]

全て理事会に問題があるんだよね。
理事がしっかりと基本、規約、細則通りに運用すれば
問題はおこらないんだけどね。

[288: 匿名さん]

>>287
それは、典型的な悪徳管理会社の逃げ口上ですね。

[289: 匿名さん]

>>287
理事会のみならず、マンション管理士にも責任がある。
管理会社と理事会は、ある程度対峙する関係にある。だから、適正化のためにマンション管理士を創出した。
ところが、肝心のマンション管理士は、金儲けに明け暮れて、頼りにならない。どこかの事務所のように。

[290: 匿名さん]

それが、嫌で管理士を辞めたのもいる。

組合側に立って仕事をして、真の管理士である。

マンションに住む人間が管理士になったら良い。

だから管理会社が悪いときは、

勇気を持って戦う管理士でありたい、

良い管理会社に対しては、協力するのは、当たり前。

マンションに良い組合員が多く住むようになったら、

マンションは良い住処になる事は、間違いない。

規約は、そのための、ルールブックです。

[291: 暇入]

ほー

[292: 匿名さん]

>290
管理規約、各種使用細則については、少なくとも理事長、副理事長は繰り返し
読んでおく必要があります。
理事会を運営していく中で、壁に突き当たったら、規約や細則に沿って運営
していくべきです。
それを、感情や他人に対する気遣い等で実施できない様では理事長失格です。
大規模マンションであれば、マンション管理士の資格をとるぐらいの気持ちが
なければ、運営していくのは難しいでしょうね。
理事の中にマン管の有資格者がいれば、管理会社もうかつなことはできないでしょう。

[293: 匿名さん]

>288
それは違いますよ。
私どものマンションでは、管理会社に対して、うちは輪番制ですので、
中には法や規約・細則とかを無視して間違ったことをしようとする場合が
出てくるかもしれないが、そのときは管理会社の理事会支援業務に対しても
委託費を払っているので、プロとして指摘するように常々いっています。

[294: 匿名さん]

私のマンションでは、マンション管理士に数年かけて挑戦している
住民が数人いる。そのうち２名は合格しているが登録はしていない。
所が不合格組が数人いて、合格組を、非難しているのを聞いた。
見ていて、とてもみっともないです。私も不合格組ですが、
合格している人物は、おとなしく真面目です。だいたい住民の質は、
作業着の勤め人が多く。事務系は少ないです。合格した一人は、
近い内、新しい住居を購入したので、引っ越します。残念です。

勉強していて、菅理には、非常に役立ちます。

私は、マンションの住民に一人でも多くのマンション管理士の
合格者を望みます。私も頑張ります。

[295: 匿名さん]

２９９さん。
その通りです。ところがその反対の悪徳管理会社は、
間違いなく存在します。管理会社１０９などは、その典型です。

[296: 暇入]

作業着の勤め人ってガテン系住民のことですかね。
ガテン系は昼間、夏は暑くて冬は寒いところで仕事するから
マンション管理士の勉強なんか無理です。

東急はかなりましなほうで、独立系に変えるのは愚の骨頂でしょう。

[297: 匿名さん]

東急の関係者が、又登場、スレ嵐ですよ、気を付けましょう。

[298: 暇入]

↑あほ