マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[181: 匿名さん]

>>180
>予備費に決まっているでしょう。

ほぉ～
緊急性がなくても、予備費でなら何でも買えるマンションなんだ。

要するに、「やったもん勝ち」ってことね。
「文句があるなら、焼くなり煮るなり好きにしろ」って居直る理事会なんだ。
恐ろしかマンションばい。

[182: 匿名さん]

>181
予算書には、項目別予算がたてられていますよね。
しかし、その項目によってはオーバーすることもあるでしょう。
だが、全体の予算に対してオーバーしなければ、臨時総会を開催して
予算の修正はしないでしょう。そのために予備費があるのですから。
やったもん勝ちになるから、管理費の使途はマンションの管理に関する
ものに限定するべきだといっているのですよ。
車椅子が管理費で購入できるかどうかの是非をバトルしているんでしょう。

[183: 匿名さん]

>>182

防災用品の購入は、マンションの管理に関する事項ではないとのお考えですか？

[184: 匿名さん]

車椅子は、防災のときだけにしか使わないのですか？
私は、車椅子は防災用とは思っていませんのでね。

[185: 匿名さん]

＞緊急性がなくても、予備費でなら何でも買えるマンションなんだ。
　予備費は、予算オーバーに対処するために計上します。
　緊急性がないときは使えないとは限りません。（そもそも緊急性があるかどうかを判断するのも難しい）
　
　予備費という科目で支出する事はありません。
　雑費か備品費からの支出になります。
　予算オーバーの場合は、「予備費から充当」と但し書きします。
　若しくは、予算オーバーのままにします。

　但し現実的には
＞車椅子ごときで総会決議？
＞購入したもの等は、議案書の中に支払い明細が列記されてるでしょう。
＞それの一つ一つを総会決議はしませんよ。

　となると思います。
　この程度で紛糾するマンションなら、理事のなり手がなくなり、悪徳区分所有者が理事を永年勤め、組合資金は彼らの餌食となることでしょう。

　程度問題ではありますが、悪意のない行為は罰しない（非難しない）ようにしないと、組合は大変なことになります。
こっちの方が「恐ろしかマンションばい。 」

[186: 匿名さん]

某マンションでは防災用品として、担架、折り畳み式車椅子、非常用階段避難車等が常備されているが、あくまでも災害時対応用である。

[187: 匿名さん]

>186
それは、マンションを管理していくたるの費用とみたのでしょう。
単なる車椅子の場合はどうなんでしょうか？

[188: 匿名さん]

何のことはない、「緊急性のない物品購入であれば、定期総会で予算計上し、承認を得てから購入すればよい。」
という至って単純明快な話である。

[189: 匿名さん]

単なる車椅子とはなんだ？
意味不明なことを書くな！

[190: 匿名さん]

>189
何熱くなってるの？
単なる車椅子と災害用の車椅子との違いをいっているだけなんだけどね。
単なるが悪かったら、一般の車椅子と訂正すべきかな。
すぐ熱くなる者は、どげんもこげんもなかたいだね。

[191: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要する経費に充当するとなっているけど、
車椅子は通常の管理に要する経費なのかな。

[192: まんかんし]

理事会メンバーが負担する
組合の資金を総会決議を経ず勝手に使用した場合にあたる

[193: 暇入]

予算がないと出費できないという法律はないし
ふつう（標準どおりなら）は規約にもそんな規定はありません。

予算がない出費の場合は、決算を承認されるかされないかの問題である。
損害賠償請求訴訟の問題になると思う。

以前、管理費から香典（5000円）を出していたことがあったが
ためしに訴えてやろうかとは思ったけど、カネかかるしね。。。
（当時はコミュニティ条項なしの規約）

よほど巨額でなければ、誰も何もしないと思う。

[194: 暇入]

あ、そういう意味では、総会での、特に決算承認議案の
議決権行使を議長（理事長）に委任するって
ありえない話なんですよね。
双方代理になるから。

[195: 匿名さん]

だから理事会が決めれば大概のことはできるんですよ。
やはり、一定の基準は必要でしょうね。
マンションの管理に関するものでなければ、総会の承認を
必要とするとね。
金額の設定も必要でしょうが。
車椅子ぐらいがボーダーラインかな？

[196: 匿名さん]

>>191

たとえば、マンション標準管理規約第32条には、管理組合の業務（※）が定められているが、車椅子の貸し出しが、この第32条の中の業務に該当すると考えられるのであれば、総会において購入および予算の承認を受ければよい。

（※）例：第17号 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[197: 匿名さん]

>194
総会の決議には①出席、②議決権行使書での参加、③委任状による参加の３つしかありません。
委任状であれば、議長とか○○号室の誰誰さんとか限定することが必要です。

理事に関しては、委任による代理人は、本人（全組合員）の許諾をえたとき、又はやむおえない
事由があるときでなければ復代理人を選任することはできない。（民法第１０４条）
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈でき
るとなっています。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていません。
全組合員の同意書、つまり規約にその定めがあればいいとなっています。
又、判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例です。
又、理事は、定款・寄付行為の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の代理を
他人に委任することが出来るとなっています。４９条３項
双方代理にはならないと思いますよ。

[198: 暇入]

↑意味がわかりませんね。。。

[199: 匿名さん]

同感
管理組合法人の規定がどうしたの？

[200: 匿名さん]

批判をするんではなくて、自分の意見を書きなさいよ。

[201: 匿名さん]

>>194 は、「総会における収支決算及び事業報告は、理事長（業務執行者）が既に執行を完了した業務について、区分所有者に対し、これを承認するかしないかを問う議案であるから、業務執行者である理事長に委任しても理事長は自分に不利になる判断はしないので、双方代理と似たようなものである。」という意味だと理解したが、>>197 は意味不明である。

[202: 匿名さん]

>201
それを適用しているマンションってあるの？
現実離れしているよ。

[203: 匿名さん]

適用するしないの次元の話ではない。

[204: 匿名さん]

>203
全国のマンションが殆ど採用していないものを
正当化してもねえ。

[205: 匿名さん]

だれも正当化などしていない。現実を話をしているだけである。

それよりも、多くの人は、>>197 の詳説を求めている。

[206: 匿名さん]

197はそのまま理解すればいいんだよ。
1つ1つは間違っていないと思うけどね。

[207: 匿名さん]

何の説明をしたの？　ＫＫ君

[208: 暇入]

２０１の理解のとおり。
ほとんどのマンションは
議長の理事長に委任するひとばかり
だろう。
監事にすべきだろうね。
まー、決算報告は
監事がハンコおしてるから
それもへんかもしれないが。
そもそも制度設計が悪い。
管理組合は地方自治法を準用すべきだろう。

[209: 匿名さん]

全国どこのマンションもそれについては、何も思って
いないし、考えたこともない。
又、それが問題視されたことも勿論ない。

それに、委任状は殆どなく、議決権行使書が殆ど
だけどね。

[210: 暇入]

>>それに、委任状は殆どなく、議決権行使書が殆ど
>>だけどね。

総会が形骸化しているのだろう。

[211: 匿名さん]

議長委任状で可決するよりは、議案ごとに賛成に丸つけてもらう議決権行使書方式のほうが、まだまともだとおもうけどな。うちは基本的には議長は委任状は受け取らない方式で、総会参加は２割いかないけど、のこり7割くらいは議決権行使書で採決参加してるけどね。

[212: 匿名さん]

この優先順番でOkです。

①総会出席で可否を表明する。
②議決権行使書にて可否を表明する。
③委任にて可否を表明する。

①は、重要です。
総会議案議事録には詳細は記入されない。都合の悪いことは記載せずに、当日総会で説明の形をとれば、否決されるはずの議案が議決権行使書で通過していまいます。
また、質問により、問題点が明らかになると可否は変わります。
しかし、総会出席予定であっても急病や親族の不孝などで欠席する可能性もあります。
そねため、出席としたが議決権行使書に記入したり、委任者を記入したりする。


②は、総会議案が正確に詳細を記入してあり、質問を必要としない議案であれば、非常に便利であります。
区分所有者は、意思表示をしたのですから白紙委任より遥かに納得できます。

③は、信頼関係のできている間柄であれば有効であると思います。

暇入さんの、議長に議決権行使書を委任するなどは、おかしな考えでしょう。

[213: 暇入]

↑議決権行使書を委任するの？
議決権行使を委任するんでしょ？

委任状と議決権行使書は
併用が普通で、内訳は
だいたい半々ですよ

[214: 暇入]

実態として議長に委任する場合が
相当数あるのが現実だが
議案提案者に委任するのは
双方代理みたいなもんだから
おかしな話って
ここまでの話がどうしても理解できないらしい。

[215: 匿名さん]

第００回定期総会開催のお知らせの案内状に以下の書面が入っていた。

出席・委任状・議決権行使書について。

※００マンション管理規約第００条、第００条により、総会への、

出席（議決権行使）は以下の方法がありますので、必ずその中の

一つの方法を選んでください

①０００
②０００
③０００

④　代理人によって議決権を行使される場合、代理人を選任する

ことなく欠席された場合は、総会招集通知記載の議案につき

理事長に代理権を付与したものとみなします。ただし、総会の

前日までに理事著に対し、書面にて理事長に代理権を付与し無い旨

、意思表示した組合員についてはこの限りではありません《第００条００項参照》

④の規約によって、規約、総会議案書および議事録を精査した結果。

共用部分の重大変更、規約の設定、変更、、廃止。管理組合の法人化

をこの規約をもって可決しておりました。

この規約は悪意を持って設定され。悪用されてきていると誤解されます。

この規約を活用すれば、理事会で総会の議案が承認された時点で総会で否決される事は稀です。

この規約で決議された前期の、規約の設定等はどう扱えばよいか迷っていおります。


この規約は法令違反であるので、全ての総会の可決事項は無効であると理事長に申し上げている段階です。

この様な規約を悪意でもって設定し、悪用してきたとしか思えません。

現在の役員の選任も、この④の方法で欠席者（議決権総数及び区分所有者）４５％

を賛成票に取り込んで可決しておりました、この規約を悪用（善用）して、

５億円の修繕積立金等を使いました。

各期の理事長に問い合わせると、管理会社のアドバイスだそうです。

管理会社に問い合わせると、幹部は逃げ回り、担当は組合がしたことと逃げます。

前期から今期の役員の選任方法も規約により設定されているものも、

この規約を活用していますので、法律違反の規約による役員だから解任を請求しました。

法律違反の規約を悪用して、５億円もの組合の資金を使っております。

管理会社名は公表するか、しないかを、考慮中です。ご意見を？

[216: 匿名さん]

２１５です、追加です。管理会社の件では、証拠としては、

理事長の総会招集権に対し合法的である。旨の見解文書が各戸に、

配布されただけですが、組合の証拠はそろっております。

[217: 匿名さん]

総会に出席しての参加
議決権行使書での参加
委任状での参加
欠席
これ以外にはないでしょう。

[218: まんかんし]

白紙委任状を理事長委任とする
これが管理会社の利益の源泉
出席しても管理会社に丸め込まれる者は多いが
委任状は最悪の結果となる

[219: 匿名さん]

白紙委任状は別です。欠席者（委任状、議決権行使の意思表示のなかった者）

が、総組合員の４５％ありました。その４５％の意思表示なき者を理事長が、

賛成票に投じて、規約の設定、変更、廃止及び法人化、共用部分の重大変更、

等を可決した。と言っています。

[220: 元フロント]

＞④　代理人によって議決権を行使される場合、代理人を選任する

＞ことなく欠席された場合は、総会招集通知記載の議案につき

＞理事長に代理権を付与したものとみなします。

　この規約では、「代理人を選任する ことなく欠席された場合は」は、「代理人によって議決権を行使される場合」に当たらない（代理人によって議決権を行使する意思がまったく表明されてない）ので、「総会招集通知記載の議案につき 理事長に代理権を付与したものとみなします。」ことはできませんね。

　よって、この規約があっても、欠席者を賛成票にすることはできません。
　本当にこんな文章？

＞共用部分の重大変更、規約の設定、変更、、廃止。管理組合の法人化 をこの規約をもって可決しておりました。
　やっちゃたものは仕方がないので、議決は有効
　
＞法律違反の規約を悪用して、５億円もの組合の資金を使っております。
　使ったお金は組合員のためになっているので議決は有効

　判決は、こんなもんでしょ。
　よほど明確な犯罪行為でもなければ、回復はできません。
　過去の判決が物語っています。
　
＞法律違反の規約による役員だから解任を請求しました。
　貴方が、裁判で、「役員全員の解任請求」をしたのですか？
　なんとなく「貴方が、役員に辞任請求した」のではないかと感じました。

　役員を入れ替えて、管理会社を変えるしかなさそうですが、前途多難ですね。

[221: 匿名さん]

どちらも自分が可愛いですからね。
ただ、決議されてしまえば、覆すことは難しい。

[222: 匿名さん]

ここに書き込む場合は、もう少し要領をまとめないとね。
ただ、長々と書かれると読む気がしないからね。

[223: 暇入]

そそ。
幻の大阪都北区のマンションだと
総会に六割以上出席するから
委任状なんか問題になりません。

[224: 匿名さん]

６割が出席しても、委任状の影響はあるんじゃないの。

[225: 暇入]

不在組合員に対する住民活動協力金で最高裁まで争ったマンションは幻の北区の中津のマンション。
全国的に見てもレベルが違います。

[226: 匿名さん]

それ、レベルが高いということ？
それとも低いということ？

[227: 匿名さん]

>220
代理人と議決権行使書の違いが判ってるのかな？
又、委任状もね。

[228: 匿名さん]

長期修繕計画には、工事をしなければならない個所が全て
網羅されてますか？
特に、窓枠、各戸の玄関扉が計画に記載されてますか？

[229: 匿名さん]

サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。
それは、各戸の住民がやること。

[230: 匿名さん]

＞サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。 それは、各戸の住民がやること。

間違い。管理規約を読み、軽薄な自己判断は止めましょう。

[231: 匿名さん]

>230
管理規約では、その工事が速やかに実施できない場合は、各区分所有者の
責任と負担で実施するとなっているよ。
管理組合として、一斉に工事をすれば別だけど、それについては、長期修繕
計画に記載されているマンションってないんでは？

[232: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が表現されていますよ。

[233: 匿名さん]

(窓ガラス等の改良)
第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の 向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計 画修繕としてこれを実施するものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を 各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[234: 匿名さん]

細則を設けてあるマンションってあります？

[235: 匿名さん]

第22条は、【共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの】に関する規定であり、単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は対象としていない。
単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は、第21条が適用される。

≪参考≫
国土交通省が示している長期修繕計画標準様式の例
【住戸玄関ドア】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（丁番、ドアチェック等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年（シート張りの住戸玄関ドアは２４年）
【窓サッシ、面格子、網戸】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（戸車、クレセント、ビート等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年

＜建築改装協会＞
【サッシ改装工法】
http://www.kaiso.info/works/sash/sammary.html

[236: 匿名さん]

>235
２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。
窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？
うちは、今度の長期修繕計画の洗い直しでは、計画化するつもりです。
現在築１５年ですが、今だったら、値上げ額も少なくてすみますから。

[237: 匿名さん]

＞窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？

長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が明記されていますよ。

[238: 匿名さん]

>>236
> ２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。

文字は読めますか？
【開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資する（工事）】以外の窓枠、窓ガラス、玄関扉の管理は、バルコニーと同じ扱いです。

マンション標準管理規約（単棟型）
第21条（敷地及び共用部分等の管理）
第1項　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第2項 （略）

第21条関係コメント
② バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。

[239: 匿名さん]

>237
あなたのとこの長期修繕計画には、玄関扉や窓枠が記載されてますか。

[240: 匿名さん]

玄関扉もいずれ劣化し、悪くなれば更新工事をしなければ
ならなくなる。
しかし、長期修繕計画に漏れていれば、その工事をすれば
積立金は枯渇してしまう。
玄関扉を、管理組合としてやるのか、各戸の責任と負担で
やるのかは明確にしておく必要があります。
もし、管理組合として一斉に更新工事をする場合は、先行工事者
に対するフォローをしないと公平の観点からおかしくなってしまう。
そのための規約づくりをしておくべき。

[241: 匿名さん]

玄関扉は鍵以外は共用部分ですので一斉取り換えは、
＞232
に基づき長期修繕計画で実施可能です。
その場合既に取り換え済の部屋も統一性を保つ為に当然に取替するが過去の取替え費用を保証する。

[242: 匿名さん]

>>241
玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

[243: 匿名さん]

シリンダーは個人のものです。
玄関の扉は共用部分ですので、勝手に穴をあけることはできません。
エアコンを別に設置する場合、壁に穴をあけることも勝手にできないのと
同じことです。

[244: 匿名さん]

>玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

鍵はオスメス両方が共有部分ではありません。全体が取替可能な構造になってます。

＞それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

最近は同じ鍵で鍵穴を玄関ドアの上下二箇所にして泥棒に時間が掛かるようにするのが流行っていますが、一般には長期修繕計画書の実行時に全室の二鍵式玄関ドアに新替する場合が一般です。

[245: 匿名さん]

誰も答えないけど、長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの
計画が記載してあるマンションてあるの？

[246: 暇入]

ありますよ。うち。
１戸５０万くらいだと思う

[247: 匿名さん]

>長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの計画が記載してあるマンションてあるの？

新替・改良時に総会の承認のもとに金額共に記入する。

[248: 匿名さん]

玄関扉を交換する場合、総会決議が必要なのは当たり前。
長期修繕計画書に載ってるかどうかを確認してるんだけどね。
築５年とかの新しいマンションでは計画されてないだろうが。

[249: 暇入]

↑そうではなくて
長期修繕計画ガイドラインっていうやつがあって
以前は25年だったものが何年か前に30年になったんで
30年先までの計画になっていれば新築でも入ってますよ。
入ってないやつは新築時の25年の計画がそのまんまのところでしょう。

[250: 暇入]

ちなみに排水管の交換は築40年でやりますから、築10年目の計画見直しで初登場する。

[251: 匿名さん]

ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容について、何処に通報すれば解決に至るのでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

[252: 暇入]

個人情報の取り扱いを含む管理会社業務に対する全般的な相談なら
マンション管理業協会の苦情申し立て（理事会決議要）、
適正化法関連なら区分所有者の立場でも
国土交通省の地方整備局に「請願法に基づいて請願する」と文書の冒頭に書いて配達証明付で請願する。
まあ、普通は放置はしないから最初はＦＡＸでもＯＫ。

[253: 匿名さん]

>252
あなたはマンション管理士ですか？
マンション管理業協会と国土交通省の地方整備局には既に問い合わせ相談しましたが、結局何もしてくれませんでした。

[254: 暇入]

そりゃ指摘が的はずれなんでしょう。

[255: 匿名さん]

的を射る。流鏑馬は難しいよ。

[256: 匿名さん]

>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

[257: 匿名さん]

>251
苦情があり、当事者同士で解決が図れない場合は、「一般財団法人日本情報経済
社会推進協会」「個人情報保護苦情相談室」に対して苦情の解決を依頼することが
出来ます。
それでも解決できない場合は、日本消費者生活センターなど、地方公共団体の窓口、
国民生活センターに相談してください。
「個人情報保護法違反の通報先」で検索してみてください。

[258: 匿名さん]

>252
>254
あなたはマンション管理士ですか？

[259: 匿名さん]

２５２・２５４はマンション管理士ではないから答えず無視しているのでしょう。

[260: 匿名さん]

マンション管理士さんで、ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容は、実際に何処に話せば解決に至るのでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

[263: ２６２はあほ]

>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

[264: 匿名さん]

>263
申し訳ありませんが、あなたに相談して解決する気はないのです。
それに、あのスレの内容を読めば分かるはずですが、単なる一つに問題ではなく、幾つもの問題が関連しているのです。
あのスレの内容に限らず、実社会で起きる問題は、単純なものよりも、幾つもの問題が重なり影響して起こっています。
なので、何処か解決することが出来るところはないかと思い、全ての話をし、解決に導いてくれるところが有れば教えて欲しいと聞いているのです。

[266: 匿名さん]

↑マンション管理士なら、何が問題なのか聞き出して、その問題を解決に導いてはいかがでしょうか。
　それがプロというものです。

[279: 匿名さん]

まともに相談されれば真剣に考えますけど、ＵＲＬを全て読めと
いわれても、読む気にはなれませんからね。

[280: 暇入]

>>279
プロなら読めと言ってるが
プロじゃないから
読むわけないw