マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[101: 匿名さん]

管理会社におんぶにだっこだから、修繕の周期やグレード
とかも管理会社のいいなりでしょう。
お蔭で修繕積立金は足らなくなるは、借り入れはしなく
なるはで住民はたまったもんじゃない。
儲かるのは、管理会社と業者。

[102: 匿名さん]

>>101
相場くらいは抑えていますし
管理会社に修繕やらせていません

[103: 匿名さん]

>102
全ての工事や点検業務を行う場合、全ての相場を
知っていますか？
周期を知っていますか？
管理会社にやらせないで、誰がやるんですか？
全て理事長ですか？
理事等は変わるでしょう。全員が相場とかしってますか？
大きな工事は、自分たちでやっても、全て管理会社抜きではできませんよ。

[104: まんかんし]

＞＞103

出来ます

[105: 匿名さん]

出来てもそんな面倒な事するマンションは無いに等しいだろうね、現実的じゃない。

[106: 匿名さん]

能力がないだけ。出来ます。

[107: 匿名さん]

能力は無関係　面倒な事をボランティアでやってくれるならドウゾドウゾ

[108: 匿名]

できるかもしれんが、
なんでそこまでタダ働きしないといけいのかが
わからん。自主管理ではあるまいに。

[109: 匿名さん]

>全て管理会社抜きではできませんよ。

出来ますよ、設計事務所を入れ同一条件で相見積もりを取ります。
但し、設計事務所も管理会社と同じで紹介する工事会社数社で先に落札会社を
決めて相見積もりを出させる方式で、7～10%のキックバックが設計事務所に入る。

管理組合としては、依頼する設計事務所と取引がない工事会社2社程度を最終プレゼン
まで入れておき、見積書の一覧表を管理組合が作成し設計事務所を入れずに落札価格を
定める。

プレゼン前に管理組合が見積もり依頼した会社と個別に価格交渉する。
プレゼンで最後に登場する設計事務所紹介の工事会社があたふたして、社名看板を足場の
高所に掲げさせてもらえれば数百万広告料として支払しますとか。それでも管理組合指名
の工事会社に遠く及ばすで20%安価で第二期大規模修繕工事終了でしたよ。

修繕委員会や理事会は力仕事の連続で大変でしたが数千万円の節約になりました。

管理会社には、本業でない管理会社は入れないと宣言して始めました。
管理会社には有料で信用調査会社から落札会社の会社情報を、また国土交通省や東京都に
工事指名業者として登録の際提出している情報もネットで取り万全を期しました。

設計事務所には、設計事務所としての本来の管理業務を依頼しきっちり仕事をして貰いました。

[110: 匿名さん]

>109
それは、大規模修繕工事の設計・監理方式というんだよ。
どこでもそれはやってることだよ。
まず、設計・監理会社を複数社の中から選び、その設計コンサルタントが、
管理組合と話し合い、修繕個所、グレード、予算等を決める。
そして、設計コンサルタントが、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米、同じ
材料での相見積を各社に送付する。
元請会社の選定には、大手ゼネコン、地元の大手建設会社、管理会社推薦業者
の中から５～８社程度を選ぶ。
そして、相見積を取り、出てきた相見積を専門委員会の前で開封する。
そして、コンサルタントが、数量落ち等を検索して、もれがある場合は、再見積もりを
提出させる。
そして、その中から、５～６社を選び、説明会を行う。
最終的に１社にする。（総合評価方式を採用するところもある）
節約したと書いているけど、何を節約したの？
同じ条件で相見積をとるんだから、値引き交渉はいらないよ。
それから、設計・監理会社のことを良く知らないようだから、勉強すると
いいね。それから、大規模修繕工事の進め方も、そのタイトルで検索すれば
すぐでてくるから、勉強しなさい。

[111: 匿名さん]

>>103
点検費用の計算方法すらわからないなら
余計に管理会社におんぶにだっこですね

まんかんしさんがおっしゃるとおり、できますよ

大きなものは複雑ですね

[112: 匿名さん]

>111
全ての管理組合の理事長が、知識や能力があるとは限らないのですよ。
できるところは自分たちでやればいいのです。
又、ボランティアとして、理事長が一生懸命やってくれるところも
それでいいでしょう。
うちのマンションは、私が会社をリタイアしたものですから、それに
マン管の資格を取ったものですからある程度はできますが、任期が
決まってますので、それ以降のことは私の在任中に誰が理事長になっても
基本は同じというシステムをつくっています。
それと、点検費用の計算方法とはどういう意味ですか？
長期修繕計画書の内訳表の見方のことですか？

[113: 匿名さん]

管理会社という便利な業者が有るから多くの管理組合は利用するんですがね。笑
なにも血眼になってタダ働きまでして理事や理事長がする仕事じゃないし。
ましてや自主管理じゃあるまいし、そんな必要はないだろうね。

[114: まんかんし]

善良な管理会社が非常に少ないという事実が
マンション管理士を設定した理由
管理会社は居住者の無知に付けこむことで自社の利益を増やすもの
自己の経験から
企業同士の契約と同じと思う理事会ではカモになる
ぜんかんちゅういぎむ　とは掛け声だけ

多いですよこんな理事会

[115: 匿名さん]

あまり知識と経験が豊富ではないマンション管理士自体が善良とは限らないね。
まずはその経験と能力が低過ぎと、組合側が考えるのが自然だね。
管理会社のほうが法人格と資金、経験とネットワークで、管理士よりはかなりマシ。

[116: 匿名さん]

退職を機にマンション管理士会の理事になりました、

良識の無い理事長や監事がいて、びっくりしました。

柄の悪い不動産屋の集まりでした。この連中には管理は、

任せられないと思い。士会はやめました。まともではない。

[117: 匿名さん]

110>>同じ条件で相見積をとるんだから、値引き交渉はいらないよ。

省略したところを補完いただき感謝します。が、
貴方官庁にお勤めでしたか?プレゼンで最終値引き交渉しない?考え方全く違いますね。

>>節約したと書いているけど、何を節約したの？
工事費に決まっているでしょう。
値引き交渉の結果ですよ。交渉前に比べて20%減と書いてあるでしょう。

[118: 匿名さん]

自前で見積もり取ったり、業者集めて落札したり、修繕依頼くらい暇なら誰でもできること。
個人で出しゃばらず管理会社を上手に使うほうが賢いって事よ。
管理会社も商売だからな、それなりに儲けさせるくらいの心算が必要。
事務管理費だけで安上がりにしてると、当然それなりの管理しかしないのも商売だからな。
管理会社として儲からないマンションは扱い悪いのくらい当然だよ。　そこそこにな。

[119: 匿名さん]

>117
同じ修繕個所、同じ材料、同じスペース、同じ仕様で相見積を
とり、その相見積業者の選定は、管理会社推薦、大手ゼネコン、
地元の大手建設会社、住民等からの推薦業者７～８社を選び、
見積を提出してもらう。
そして出てきた相見積の安い業者を選び、説明会を開催する。
そして、最終的に１社に決める。
あなたは、この決まった元請会社から、更に値引き交渉をするんですか？
それをやるんだったら、相見積を取り、一番安かった業者の見積額を全応募
業者に知らせ、再度見積もりをとるので、見積書を提出してくださいと
でもいうんですか？
何のための相見積なんですか？
業者は、相見積のことはよく理解してますよ。

２０％の値引きは、相見積をとった中で一番やすかった業者の価格から
更に割引をさせたということですか？
当然同じ条件（材料は、例えば塗料のメーカーと品番とかを指定）での
相見積をとったのですよね。

[120: 匿名さん]

>117
シビアな相見積を取り、それを更に２０％も割引できるなんて、
なんていい加減な見積もりなんですかね。
それは最初からぼられているんだよ。

[121: 匿名さん]

>>112
点検費用について
意味がわからない人には
説明しても無駄ですので、教えません

[122: 匿名さん]

>121
点検費用の計算方法？
例えば、消防点検時の各部屋の煙探知機の点検とか、雑排水管の高圧洗浄等の
点検費用の計算方法のことかな。
相場さえ知ってれば、簡単じゃないの。それの計算方法のことをいってるの？
そんなのは、計算というレベルにも入らないよ。小学生でもわかることだしね。

[123: 匿名さん]

>121
あなたより、私の方が詳しいと思いますけどね。

[124: 匿名さん]

どちら様もマンション管理の責任ある立場には向いていないようで、お引き取り下さい。

[125: 匿名さん]

>121
回答がないね。逃げたかな？

[126: 匿名]

相手にしてないのでしょう

[127: 匿名さん]

>>節約したと書いているけど、何を節約したの？

> 工事費に決まっているでしょう。
>値引き交渉の結果ですよ。交渉前に比べて20%減と書いてあるでしょう。

ちゃんとした相見積をとらなければこんなことになるよな。
取り敢えず、見積もりをとり、それから交渉するというスタイルだな。
これでは、業者も最初から安い値段はだせないしね。
それを、値引き交渉したとはいわないんだよ。
20%も割引できるとは、どんだけ水増しされてんだよ。
それが分からず、手柄をとったように書き込まれてもねえ。

[128: 匿名さん]

20%削減できたのは事実です。
110さんの記載戴いた内容で実施しましたし、途中で品質アップの変更はしました。
プレゼンの場で値引き交渉していなかったら120さんのおっしゃる通りになったでしょうね。
値引き交渉の必要性を述べただけで、手柄とはかんがえていません。
もうこれで書き込みは終了します。ありがとうございました。

[129: 匿名さん]

１１０さんのお蔭で良かったね。

[130: 暇入]

ほー

[131: 匿名さん]

相見積を取るときの絶対条件は、同じ条件で見積もりを
とらなければ意味がないということはわかりましたね。

[132: 匿名さん]

↑
何を言ってる。
同じ条件で複数社から見積書を取得する事を相見積りと言うのだよ。
当たり前の話をわざわざ書き込むのはやめてくれ。

[133: 暇入]

同じ条件でなかったら
なんていうの？

[134: 匿名さん]

>132　>133
例えば、塗装工事をする場合は、平米数、塗料のメーカーと塗料の品番ぐらいは
相見積の条件として各社に通知すべきだが、そこまでしているマンションは少ない
のでは？
工事の規模にもよるけどね。
１００万円程度の相見積をとる場合は、理事に同じ条件で出す知識はないだろうがね。
大規模修繕工事であれば、設計・監理会社が当然やるだろうが。

[135: 暇入]

だから
なんて言うの？

[136: 匿名さん]

マンションの大規模修繕における、外壁及び屋上の防水工事及び塗料の、
品質のランクが解りません、２回めの大規模修繕の時期になりました。

[137: 暇入]

アサヒペンのペンキは安いらしいよ。
アサヒペン使うな！って条件でいいかも。

[138: 匿名さん]

>136
設計・監理会社を雇いなさい。

[139: 匿名さん]

>135
長期修繕計画書の内訳表をみれば、スペースや単価等は標準的な
金額が記載されているので、それをみればいいでしょう。
材料のメーカーとか品番は、まず１社に見積もりをとり、それを基準
にして相見積を取ればいいでしょう。

[140: 匿名さん]

標準管理規約第２７条（管理費）
（Ｋ）管理組合の運営に要する費用とありますが、この範囲は
どこまで許されるものでしょうか。
例えば、ＬＥＤや車いす、老人クラブや子供会への補助金、各種スポーツクラブへの助成金、
集会室での習い事の機材の費用負担、植栽愛好会への経費負担等
管理組合の運営に要する費用としては、曖昧なので、役員の懇親会費用とかもいいのかなと
思っています。
なんでもありのようにも思えますが、これでいいのですかね。

[141: 暇入]

総会でもめるまで。

[142: 匿名さん]

Ｏ ＬＥＤや車いす・・・備品費にて対応
Ｏ 老人クラブや子供会への補助金、各種スポーツクラブへの助成金、
　　集会室での習い事の機材の費用負担、植栽愛好会への経費負担
　　・・・管理組合とは関係のない活動であり、支出不可
Ｏ 役員の懇親会費用・・・社会通念上、妥当な範囲で支出可

[143: 匿名さん]

>142
管理組合の運用に要する費用に、ＡＥＤの購入や車いすの購入が
該当しますか。
管理組合の運用とは、総会や理事会を運用していくためのものという
ことではないのでしょうか。

[144: 匿名さん]

マンション標準管理規約
第２７条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
>四 備品費、通信費その他の事務費
で対応すればよいのではないか、という意味である。

[145: 匿名さん]

>144
ＡＥＤは全員に該当しますが、車いすは対象者が限られませんか？
それを運用すれば、いろんなものが購入できることになりますけど。

[146: 匿名さん]

それは管理組合が決めること。
たとえば、管理組合が、通路や階段に手摺りを設置するのと合わせて、車いすを用意しておくこともある。

[147: 匿名さん]

要するに、管理組合というか、理事会で決めれば何でも
買えるということだね。備品費、通信費、その他の事務費というから、
机とか棚とかをいうのかと思ったんだけど。

[148: 匿名さん]

住民の健康のために、万歩計を買ったり、バレーボールや野球道具、
ゲートボール一式、集会室にカラオケ買ったりもできるかな？

[149: 匿名さん]

お好きなようにどうぞ。

[150: 匿名さん]

健康グッズは住民に喜ばれるよ。
それぐらいはいいと思うね。