マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[966: 匿名さん]

>962
大規模修繕工事は、補修だけのためにするんではないよ。
開放廊下のシートを張り替えたり、各戸の玄関扉や格子、電気部分等みえる部分を
全て塗り替えたりしてきれいにする必要もあるんだからね。
植栽に手を加えたり、駐輪場や駐車場をきれいにしたりと。
外壁にしたって、補修だけではないからね。高圧洗浄してきれいにするしね。
ガテン系がみたったわからないよ。

[967: 暇入]

＞＞修繕積立金は資産の運用をしていくもんだよ。

古い発想である。

[968: 暇入]

＞＞管理会社は意識の低い理事長のときに工事を提案
＞＞してくるとか全く次元が違う発想なんだね。

現実を知らない書生論である。

[969: 暇入]

実際、私が最近、大規模修繕で遭遇したのは
８５歳のおばあさんが理事長であった。

業者が玄関先で説明しても、部屋の中に入ってしまうと全部忘れてしまうため
玄関先で無理やりハンコを押させていたとおもう。

[970: 暇入]

中長期的に見た場合、
やり手の理事長が管理会社をいじめて経費削減を行い、修繕積立金を増額しても、
将来の大規模修繕のときの理事会の情勢を見誤ると、管理会社に丸ごと持っていかれるだけである。

[971: 匿名さん]

関係ない　やり手とか・・・

[972: 匿名さん]

そう。
目的は、管理組合にお金を使わせることだ、ということがよくわかるよね。
管理組合の敵だね。

[973: 匿名さん]

>970
しっかりした長期修繕計画があれば、総会承認はそれに基づいて取り崩しを
するのであり、管理会社にもっていかれるということはないよ。
それに、管理会社とは共存・共栄で適正利潤であれば問題はないよ。
うちの場合は、大規模修繕の専門委員会のメンバーには管理会社は入っていないよ。
設計・監理の設計コンサルタントも管理会社は全く関係なし。
設計・監理会社が決まったら、元請会社の選定をするけど、相見積は厳封で専門委員会の
前で開封するけどね。
やり方は、総合評価方式を採用したけど、大手ゼネコン３社と地元業者４社が応募したけど、
最終的には大手ゼネコン（Ｔ社）に決まった。
管理会社の系列の業者は相見積に参加させなかった。
業者の中には、管理会社へのキックバックは考慮するんですかときいてきた所もあったけど、
考慮する必要はありませんといったけどね。
工事期間中も管理会社は工事にはノータッチだったよ。

[974: 暇入]

↑大手ゼネコンに発注してるのは確実ですね。

[975: 暇入]

あ、書いてあるのか。
まー、大規模マンションの場合は
価格より手続き優先になる。
それで満足なら他人がどうこういうことはない。

[976: 暇入]

そもそも100戸以上のマンションは
誰かがなんとかするもの。
973が死んでも売却しても
大勢になんら影響しない。
ヒーローが求めらるのは
100戸未満のところ。
たふちゃんが100戸未満のところにいたら間違いなくヒーローである。

[977: 元フロント]

少し、見ないと浦島太郎になりそう。

＞では元フロント氏はたとえばエレベータ交換（１台）はいくらが実勢価格だと思うの？
　スピードアップなどの無駄な機能をつけなければ、箱だけ残して総入れ替えで８００万程度が実勢価格でしょう。
　８００万で十分な機能はついています。
　実際の発注価格だから、これだって高いかも。
　要は工事費を大目に見るのではなく、少なく見積もればよいのです。
　その上で、計画的に借入金を活用する。
　
　管理組合の資金計画は、管理会社の売上計画だから、資金を潤沢に持っている管理組合は管理会社から狙われる。
　だから、資金計画を逼迫させておいた方が、積立金値上げなどのハードルもあって狙われにくい。
　暇入さんのいう事は、そういう事ではないかな。
　全額借金で工事して、あとで払うというのは、現実的には理解されにくい。

　実勢価格を知るには近隣のマンションの工事内容、と費用をできるだけ集める必要があります。
　そろそろ「マンション管理組合連合会」が情報交換できる様にならないと。

＞管理会社とは共存・共栄で適正利潤であれば問題はないよ。
　現実には、ありえない。
　そう思っているのは、区分所有者だけ。
　近頃は、マンション管理士でさえ、工事のピンはねを狙っている事がある。

＞業者の中には、管理会社へのキックバックは考慮するんですかときいてきた所もあったけど、
　ありえない質問。
　キックバックは内緒でするものです。
　投稿内容全部が疑わしくなる。

＞管理会社の財務諸表もみれるんだよ。ちゃんと調べてみたらどうなの。
　別会社に入っています。
　管理会社は、決算を受託管理組合に見せる義務があるから、自社の決算に載せる会社などありません。
　自社の利益を圧縮するために、中小の管理会社でも、清掃・管理員業務などは系列に下請けさせます。
　貴方が、管理会社の社長ならそうするでしょ？

[978: 暇入]

↑でもそれやると平均年収が上がりますよ。

[979: 匿名さん]

>977
＞業者の中には、管理会社へのキックバックは考慮するんですかときいてきた所もあったけど
これについては、アイホンとパナソニックのどちらにするかは、見積もり次第だと
答えたのですよ。
取り付け業者に安くださないと専門委員会は安いところに決まってしまいますよと。
そのときある業者が管理会社にはバックは必要かと聞いてきたので、おたくがそうされる
のならそれを含んだ見積もりになりますが、それで勝てますか？ということだったのです。
管理会社は専門委員会のメンバーにも入っていませんし、相見積に関しても、厳封で
委員長が専門委員会でみんなの前で開封して決めることになってますといいました。
管理会社の所長にも確認しましたが、うちはバックは一切もらってませんので、どこの業者に
決まっても構いませんといわれましたよ。
ただ管理会社から請求のあるものは、頂いていますとの返事でした。
うちは事務管理中心でやってますとのことでした。互光グループです。

[980: 匿名さん]

>977
＞管理会社とは共存・共栄で適正利潤であれば問題はないよ。

>現実には、ありえない。
　>そう思っているのは、区分所有者だけ。

悲しい人ですね。人を信じることも必要ですよ。相手も同じ真面目な人間ですから。
管理会社とは共存・共栄でいかなければ、ただお金だけの繋がりになってしまいます。
管理会社も、会社の継続性を図るためには、一時的な目先の利益ばかり追求していると、
いずれ淘汰される身になりますからね。
ただ、営利を追求して存在する私企業ですから、当然利益は必要です。それは
小売業とかも同じことです。
適正利潤であれば、問題はありません。

[981: 匿名さん]

>977
エレベーターの場合は、東芝で１４階で定員６名（？）のものであれば、
三方枠、ロープ、基盤を取り替える費用は正価で1,200万円。
実勢価格は、交渉次第（例えばフルメンテ契約も系列会社に委託）で
600万～900万円と幅が広い。
後は交渉の力が問われるよ。

[982: 暇入]

＞＞悲しい人ですね。人を信じることも必要ですよ。相手も同じ真面目な人間ですから。

年収８００万のフロントならそりゃまじめで誠実です。
例えば、財閥系の住友、三井など。

安い管理会社は接客経験ありということで元さかな屋とかを採用してるけど。。
どっちがいいかは好みの問題です。

[983: 暇入]

＞＞自社の利益を圧縮するために、中小の管理会社でも、清掃・管理員業務などは系列に下請けさせます。
元フロント氏の会社はそうかもしれないけど
上場してると平均年収がばれるから、管理人も社員に含めて平均年収下げてるとおもう。
東急とかそうですよ。公表されてる平均年収は３００万ちょっとのはず。

[984: 匿名さん]

スレタイの通り、本当の有資格者に相談した方がいい
こんな嘘だらけの回答を鵜呑みにしてはいけない
　

[985: 匿名さん]

>984
又、おかしなのが現れたな。
あんた誰？