マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[41: 暇入]

無理しないほうが賢明です。
必要額の半分あれば十分です。

借金で大規模修繕すればいいから！
金利が１％以下。

http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html

[42: 暇入]

管理会社の常套手段ですが。。。

基本、
大規模修繕工事は、お金があってもなくてもやります。
毎年の建物診断で、壊れてるところ、痛んでるところは理事長に写真つき報告書で報告があるのです。

新築から、または前回工事から12年くらいたつと、見過ごせない箇所がたくさん出てきますので、
大規模修繕を検討せざるを得ないんですね。

お金が足らないから借金してくれという、そんで、現在の修繕積立金の額では返済できないでしょうから、
理事長が個人補償しないとカネはかせません、と銀行に言わせるのです。

そんで、理事会で、理事長が何で私が個人補償しないといけないんですか！と泣くのです。

そんで、しょうがないですね、修繕積立金を値上げして、返済原資をつくりましょう！
ということで一件落着するんですよ。

先走りは軋轢を生んで損するだけ。

[43: 匿名さん]

>暇入さん
うちの修繕積立金は、現状の長期修繕計画分は確保できているんです。
ただ、工事の個所が全て網羅されてなかったので、その分も含めての
長期修繕計画の洗い直しを検討しようと思ったものですから。
何が漏れていたかというと、玄関扉、窓枠、網戸、自家用発電設備、煙探知機、
自走式駐車場、駐輪場の更新、それに消費税は５％のままで計算。
築１５年なんですが、まだまだ先の工事が含まれていますが、今なら値上げ額
も少なくて済むものですから、できれば計画化したいと思っていたものですから。

[44: 匿名さん]

>暇入さん
うちは管理会社に管理を委託していますが、大規模修繕工事や大型工事
に関しては、管理会社は一切委員会とかに参加できません。
ただ、管理会社推薦として業者を推薦することはできますが、
それだけです。
あくまで、管理組合主導で動けています。

[45: 暇入]

その程度ならかんたん！

玄関扉、窓枠、網戸、→　たぶん1戸当たり50万円くらい！
自家用発電設備　規模がわからないけど1000万円？
煙探知機、　　　1個1万円
自走式駐車場、　塗装だけでしょう？6年ごとに300万
駐輪場の更新、　どんなのかしらないですが1台2万円？

[46: 暇入]

匿名掲示板でなければうちのをあげるんですがね。。。
長期修繕計画書100ページくらいのやつ。

[47: 匿名さん]

>暇入さん
玄関扉、窓枠、網戸の更新費用が１戸５０万円でできるでしょうか。
それに、１戸当り５０万円としても、１５年積立るとして、１戸当り
月2,800円の値上げになります。
やはり、早めに積立金の値上げはやっていた方がいいと思うのですが。
値上げが遅れれば遅れるほど、値上げ額が大きくなっていき、総会決議が
難しくなっていきますので。

[48: 暇入]

修繕積立金値上げ→その前に管理費削減せよ！→マンション管理士介入→管理会社変更
につながりやすいので、一級建築士ではなくて、
最初から重松さんに頼んだらいいですよ。

上のような話なら、数字の拾い出しだけで、一級建築士なんかいりません。。。

[49: 暇入]

サッシの取替えは新工法があるんです。
従来の相場より、安くできますよ。

http://www.meiwagiken.co.jp/service.html

[50: 暇入]

↑但し、このような個別商品を理事とか区分所有者が紹介すると警戒されて導入が難しいので、
コンサルに提案させたほうがいいのです。

[51: 匿名さん]

>暇入さん
リカバリー工法いいですね。
しかし、１５年後のことですから、私はタッチしないでしょうね。
現在は、給排水管の工法でも、２階上下ずつやる方法もありますからね。
管理費の削減については、他所の相場とかも参考にしてますが、かなり
うちのは安いと思っています。

[52: 暇入]

>>築１５年なんですが、

規約が古いのでは？修繕計画より規約改正のほうが大事ですよ。
管理費、修繕積立金の額が管理規約の中に書いてあるとかなり面倒です。

[53: 匿名さん]

>暇入さん
管理規約と各種使用細則の全面改正は、４年前にしてまして、
それ以降も少しずつ毎年改正されています。
今規約をみて見ましたが、管理規約の別表に管理費等の額が
記載されています。
ということは、値上げは、特別決議ということになりますね。
別表を使用細則にしておく必要がありますね。

[54: 暇入]

>>別表を使用細則にしておく必要がありますね。
そのとおり！
私はそうしました！
平成16年の標準管理規約改正で、別表が管理規約から切り離されたんですね。
それ以前に建ったマンションは大抵、管理規約の別表に金額を書いてます。
だから、値上げの下準備で規約改正は必須です。

[55: 暇入]

しかし、別表切り離しだけを議案にすると、意図がみえみえで警戒されて否決されるかも。
特別決議は容易ではありませんから。
反社会的勢力の対応など、どうでもいい改正とセットで議案のページを分厚くしたほうがいいと思いますね。

[56: 匿名さん]

>暇入さん
大いに参考になるご提案ありがとうございます。
早速、次期の総会に議案を提出したいと思っています。

[57: 暇入]

>>56
論旨としては
・大規模修繕工事の実施も、修繕積立金の値上げも以前は特別決議であった。
・阪神大震災で傷んだマンションの修繕が一部住民の反対で進みませんでした。
・区分所有法改正で大規模修繕工事の実施は普通決議に緩和。
・修繕積立金の値上げも普通決議で行えるようする。
ということ。

[58: 匿名さん]

>暇入さん
いろいろとありがとうございました。
一応第６０条（管理費等の徴収）の第１項の追加条項として、
管理費及び修繕積立金の各戸別の明細については、使用細則に
別表をもって掲示するものとする。としました。
予算が普通決議で、その徴収に係る管理費等の額が特別決議では
結果に矛盾を生じるため、平成１６年に標準管理規約の改正が
行われましたが、当マンションは、改正時にそれを見逃していまし
たで解決すると思います。
うちのマンションの総会で、ガテン系住民はいませんし、今まで
そんなにもめたこともありませんので、それで決議できると思います。

[59: 暇入]

>>58
一部の大手管理会社は、管理規約の別表でも普通決議で変更できるといって
実際やってるとこありますが、誰かが騒ぎ出すと普通決議でできる派とできない派に分裂して
抗争になるのですよ。直しておいたほうが賢明。

うちはガテン系だらけだったので、政府のガイドラインにあわせるという大義名分の
全面改正で読む気もしないような分厚い議案で変更しました！

[60: 匿名さん]

>暇入さん
長期修繕計画の洗い直しは、予算化して総会の承認を
もらってからやった方がいいようですので、そうしようと
思います。