パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その4)

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイーストのその4です。

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563831/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[751: 匿名さん]

低層北側でもバラ無しの部屋、いくつか出てましたよ。
すぐ埋まると思いますが。

[752: 匿名さん]

低層は倍率様子見の人がたくさんいます。と、営業さんが言ってましたよ。

[753: 匿名さん]

あと100戸出したかったらしいです。
人員キャパオーバーで止めたとか。
知り合いの不動産業者に聞きました。

要望書は1000枚に達するペースらしい。

[754: 匿名さん]

2期は値上げするんでしょうか？

[755: 匿名さん]

>>753
担当の営業さんが、ゆっくりとお時間がとれなく申し訳ありませんと毎回言ってます。

[756: 匿名さん]

>>754
上げるんですかね？
さっさと売り切って販売管理費カットするぐらいの売れ行きならこのままかもしれないですよ。

[757: 匿名さん]

上げないでしょう、ウエストも控えてるし。

[758: 匿名さん]

>>757
そうですね。たぶん上げないでしょう。
そもそも二期は一期より戸数少ないですし、二期以降の販売でも既にバラ付いてる戸もありますよねー

[759: 匿名さん]

値下げは先に高く買った客のクレーム怖いからしないけど
スミフみたく露骨な大幅上乗せはしないだろうけど
売れ行き次第で三井も建築費の高騰を理由に値上げしてきます

[760: 匿名さん]

あとウエスト棟は元々価格設定が高いので値上げになります
あちらは眺望が完全に抜けてるので、若干駅から遠くなるくらいしかネガはない
更にその頃には北口の開発もデッキ整いかなり魅力的なものとなっている
売れ行き次第で徐々に値上げも考えられるので
ウエスト棟はこちらよりかなり割高な物件になると見ています

[761: 匿名さん]

早く買わないとね。

[762: 匿名さん]

>>760
デッキについて聞くと、まだ未定との回答でしたが、どのように繋がるか、情報はどこに聞けばわかりますか。

[763: 匿名さん]

>>762
イーストとウエストは2階デッキでつながりますよ。
それ以外は事業計画未定としか答えられないと思います。

[764: 匿名さん]

デッキつながるかつながらないかは、エルシイ跡地のタワマン計画が決まってからになるので、まだまだだと思いますけどね。

[765: 匿名さん]

デッキはオマケ程度じゃないですかね。
ない前提の価格設定。
できたらラッキーくらいの。

[766: 匿名さん]

エルシィまでデッキつないでもあまり意味がない。そこから駅舎までつながらないと。そうなると駅舎改築になるので相当難しいと思う。JR単独で駅舎改築なんてしないと思うし、三井も金出さないでしょう。

[767: 匿名さん]

>>760
もともと高い設定なんですね。
どれくらい高いんでしょうか？
駅徒歩は+1分くらいですよね。

[768: 匿名さん]

百円ライターみたいな老朽タワマンの住民がデッキの話題になると嬉々としてﾂﾅｶﾞﾗﾅｰｲ ﾂﾅｶﾞﾗﾅｰｲ！騒ぎ出すな
これから成長する一方の北口の話題に関係ない東のうば捨て山の住民は首つっこまないで

[769: 匿名さん]

>>766
エルシィとセットで南北をつなげて駅直結商業施設とセットにする、というプランもあるかも？

[770: 匿名さん]

>>766
同感です

[771: 匿名さん]

北口&東口セットで三井&東急&三菱で開発するとか！

[772: 匿名さん]

>768様の意見は素晴らしい。

あなたに迎合する

[773: 匿名さん]

目黒駅前のタワー
坪700

もはや住友の坪450も安い

[774: 匿名さん]

>>773
目黒の駅前と比較しても…

[775: 匿名さん]

タワーズイースト出来るの楽しみですねー

[776: 川嶋周平]

今日、伺いましたら、若いご夫婦ばかりでした。あの紹介ビデオのようなご家族が多いのでしょうか？もし、入居できても、浮いてしまいそうです。

[777: 匿名さん]

>>776
昨日行った時に年齢層を聞きました。
30代40代が多いそうです。いまどきの人達はみなさんお金持ちなんですね。
僕も妻も若くはないですよ。
いろんな世代がいたほうがいいです。

[778: 検討者 [男性 30代]]

若い層だけなら、買わない方がいい。
年輩の需要の無いマンションは棄てれる。
すなわち、資産性に疑問符がでる。

[779: 匿名さん]

776
日本の若い人なら大歓迎！
もうちょっと最近の傾向、
分析しようね
損しちゃうぞ！

[780: 匿名]

オール電化ではないのか。
悩む。

[781: 匿名さん]

ガス、ひねると3秒で熱湯が出ます。
オール電化ひねると10秒後くらいに
あったかいお湯が出ます。
両方、体験した人少ないようですね。
料理はIH難しいですよ

[782: 匿名さん]

>>781
私もガス派です。

オール電化、ガス両方経験しましたが、ガスのほうが料理しやすいです。
今、このマンションと全く同じコンロを使用しています。温度を一定に保つ機能がついていて、使い勝手が良いです。

[783: 匿名さん]

IHにもできますよ、オプションですけど。
私はガスを選択する予定です。
で、スマートコンロにするかコンベックにするかで迷っています。

[784: 匿名]

オール電化をIHに話を逸らされても。
エコキュートないのか…

[785: 匿名さん]

リタイア層も多いらしいですよ。

[786: 匿名さん]

オール電化じゃなくて良っかった。
http://knowledge.realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/14101932434/

[787: 匿名]

火災の危険が当初からあるのは怖い。
オール電化は、全戸ガス排除だから、火災の危険性はかなり低い。
ガスのない生活になれると、ガスは怖いな…

[788: 匿名さん]

>>787
タワーならオール電化が良いな、と思います。
ガスは火災のリスクがあまりにも高いので。ガスも電気がないとつきませんし。
駅近タワーは若い世代もいますが、年配の方が多いのも確かで。そう考えると、ガスは避けたいところなんですよね。

[789: 川嶋周平]

それは嬉しいです。今のそばには、若いご夫婦はあまりいないので。

[790: 検討者 [男性 30代]]

私が行ったときには、ご年配の方は一組もいませんでした。若い方が多くて、ファミリーマンションになるのを願ってます。

[791: 匿名さん]

>>790
そりゃ、ありえないよ。シングル向けの部屋もあるし。多年層だと思うよ。
ご年配の方は平日のあまり人の来ない時間帯に見学とかしてるよ。

[792: 匿名さん]

土曜日に行きましたが、年配の方、DINKSっぽい方、一人の方もいらっしゃいました。
若いファミリーばっかりになって騒々しいのは困るな、と思います。

[793: 匿名さん]

>>792
価格帯的にそれはないかと思います。

[794: 匿名さん]

>>793
ですね

[795: 匿名さん]

>>794
ですかね？
インフレに連動した給与アップが見込めない世代がこの維持費を支払い続けるのは非現実的じゃないですか？
旦那が先にいったら残された奥さんは年金大幅ダウンですよ。生命保険終身ならまだいいんでしょうけど。

[796: 匿名さん]

>>786
素人分析ですね。
ガスの基本料金が殆ど語られて無い上に火のリスクも。
できればここもオール電化であって欲しかった。

[797: 匿名さん]

>>795
だとしたら、どちらかを否定すると言うよりは、双方、比率が低いのではないですか。

[798: 匿名さん]

>>795
ここを買う層なら年金もそこそこあるでしょうから、セキュリティや近隣の病院、三菱のにぎわい施設に見込まれる高齢者サービス等勘案すれば老人ホームより割安という判断で買うというのは至極合理的かつ経済的なジャッジだと思います。

[799: 匿名さん]

ローンを組んで買うのは年収1000万円超のサラリーマン世帯が中心らしいです。
高齢者はキャッシュ中心。
年収1000万円以下で子育てしながらローンと管理費修繕積立金固定資産税払うのは大変そうです。

[800: 匿名さん]

>>799
ということは、概ね30代後半から40代ですかな。

[801: 匿名さん]

>>799
高齢者がキャッシュ中心なのは当たり前かと。

[802: 匿名さん]

年収1000万円以上のサラリーマンというのも当たり前ですね。

[803: 匿名さん]

>>800
それ、前にもどなたかがおっしゃってましたよ

[804: 匿名さん]

年収1000万超は世間では全体の約４%。
ターゲットは確かに1000万超の人たちなんでしょうね。

[805: 川嶋周平]

>>798
と、思っているのですが。最悪は売却して老人ホームに入ろうかと

[806: 匿名さん]

高齢者はうっかりで火事起こすからIHが安心で良いね

[807: 匿名さん]

ガキもあぶねえからIHでいいよ

[808: 匿名さん]

世帯年収ではなく個々人1000万円超みたいです。
夫婦なら1500万円くらいでしょうか。

[809: 匿名さん]

>>808
スッゲー。年収300万なのに買おうとする俺って笑

[810: 匿名さん]

失礼ながら審査おりないのでは？

[811: 匿名さん]

>>810
最下層階の倍率上げてるのはそういう年収水準の人たちみたいですよ。

[812: 匿名さん]

>>808
家に全部突っ込むわけではない場合、それくらいは必要だね。

[813: 匿名さん]

生活レベル、家族構成、頭金はそれぞれだから年収で判断するのは難しいと思う。

[814: 匿名さん]

三年間は積み立て修繕費は定額ですが、４年目以降あがります。２年毎に見直しが入るものの、15年前後で約２倍になります。管理費修繕費あわせて、たとえば今四万円でも八万円近くになります。狭めの1LDKの家賃並みです。
超大規模タワマンならではの高さですね。これを支払い続けるには相応の収入が求められるかと思います。

[815: 匿名さん]

あくまでこのマンションの検討客の方々の所得水準の話なので、もちろん年収はそれぞれだと思います。
ただ、実家が資産家の場合、子の年収水準も高い傾向にあるので一般的には贈与ありの方でもそこそこ年収は高いのではないでしょうか。

管理費・修繕積立金は上がるでしょうが、ホテルに比べれば安く、月額10万円未満なら、公的年金に加え大手企業の企業年金がもらえる世帯なら問題ない水準だと思います。

[816: 匿名さん]

>>814
何故管理費まで2倍になってるの？

[817: 匿名さん]

>>816
管理費は固定

[818: 匿名さん]

積立修繕費が上がるのは、常識

[819: 匿名さん]

今週末から正式な登録始まりますね

[820: 匿名さん]

早く登録した方にはできるだけ努力させて頂きますって記載がありました

[821: 川嶋周平]

>>806
そうなんです。火をつけてるの忘れてたり、焦がしたり。今のガスコンロもセンサーが付いていて安全とガス会社の人は言いますが。衣服への移り火が怖いです

[822: 匿名さん]

早く登録しても、重なれば抽選でしょ

[823: 匿名さん]

抽選会で公正に抽選するんだから不正出来ないでしょう？

[824: 匿名さん]

公正なのかほんとに

[825: 匿名さん]

>>820
記載があるんですね！
どこか気になります。

[826: 匿名さん]

抽選会三井は会場でガラガラだっけ？

[827: 匿名さん]

回転式抽選器

[828: 匿名さん]

追加販売で終了かもよ

[829: 匿名さん]

今のバラ付具合どうなんでしょう？
バラ付けてるどの位の方が登録するのでしょうね

[830: 匿名さん]

>>823
公平なわけないでしょう。（笑）
先に当選者は決まってますよ。

http://matome.naver.jp/m/odai/2139133630615375601

[831: 匿名さん]

バラに販売会社のサクラが混ざってるって訳？
確かに以前の自分の東南角も当選者繰り上げで買えたんだけど
申し込みでバラが6個くらい付いてたな
不自然なくらい運があった

[832: 匿名さん]

なんか記者発表会あったようで。。
水曜日にあるんですねー
RBAの記事です。
「昨年10月からの資料請求は約10,000件、5月からオープンしたモデルルーム来場者は約2,000組。来場者の約45％が中原区在住で、30歳代・40歳代で約55％。居住形態は持ち家が約45％。年収は1,000万円以上が約45％。約95％が実需」
だそうです。
「個人的にはあまり好きな街ではないが、これはすごい」とも。。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1985-jx-1-409-330

[833: 匿名さん]

>>832
へぇ！

[834: 匿名さん]

>約45％が中原区在住
>居住形態は持ち家が約45％
つまり今あるタワーを転売して住もうというムサコ市民ばっか
ってことだよね

[835: 匿名さん]

老朽タワマン組みが年収1000万もあるとでも

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[837: 匿名さん]

>>835
ありますよ。

[838: 匿名さん]

この地域の賢い家主は
エクラスの住人
中古がここ2年くらい出てこない。

[839: 匿名さん]

>>835
余裕で超えてるよ。(笑)
単価は安かったけど、広い部屋もあったことを忘れてないかい？

[840: 匿名さん]

>>834
転売せずにもう一軒っていう想像はないのかい？

[842: 匿名さん]

低層北側狙いって、投資目的の人が多そうだね。
初歩的に分かりやすい。

[843: 匿名さん]

エクラスは最後まで売れ残ってたし、すぐに人気間取りで即消えの中古が定価で出てきてたんだよな
震災後でアタフタしてたのもあったが当時資金が乏しく金があったら買ってたな
手に入れて転売すりゃ1000万2000万儲かったかも知れん

[844: 匿名さん]

>>843
そのような意見が散見されるが、株式投資すれば2〜3倍になってるだろうから、不動産投資は効率悪いよ。

[845: 匿名さん]

844
住んで実益のある家とは比較の対象にならない。
家も買うけど株式投資もするよ。

[846: 匿名さん]

間取り、価格がスー○で出てましたこれって今回販売予定の部屋全室の発表されてるのでしょうか

[847: 匿名さん]

>>846
全部ではないと思います。

[848: 匿名さん]

日経の映像解説というのがあったので。。
コスギネーゼとか言ってますねー
http://mw.nikkei.com/tb/#!/article/DGXMZO88459250U5A620C1000000/

[849: 匿名さん]

>>848
週末の販売開始に向けて宣伝してきてますねー。
たまプラーザや二子玉川在住の同じ会社の人のマンションにも、こちらのチラシが入っていたそうです

[850: 匿名さん]

無抽選で買いたいです。
もう宣伝しなくていいよ、と言いたい。