パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その4)

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイーストのその4です。

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563831/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[430: 検討者 [男性 30代]]

内廊下のエクラスと同じな訳ないでしょ。
よく考えて。

[431: 匿名さん]

>>430
ここも内廊下でしょ？

[432: 匿名さん]

こういうスレッドではよくあるのかもしれないが、すぐ相手を貶す人がいるのは、見ていて気持ちのいいものじゃないよな。万が一そういう発言をした人がこの先同じマンションに住む可能性があるかと思うとゾッとする

[433: 匿名さん]

>>431
内廊下です

[434: 匿名さん]

エクラスは外廊下ですよ。

[435: 匿名さん]

>>430
全くわかってないな。
あなたこそよく考えてみな。

[436: 匿名さん]

本日管理費等、発表です。営業マンから連絡きました。
平米470円くらいですね。正確な数字は明日セミナー参加で確認してきますね。
管理費等全て込みの価格だそうです。内訳は明日に。

[437: 匿名さん]

>>436
シティタワと比べ1.4倍か。ビューバス、フィットネスルーム、周りに植える植栽管理費のせいですな。

[438: 匿名さん]

>>437
そんなに違うんですね！施設いろいろあるけど実際に使うんでしょうかね、バスとか。

[439: 匿名さん]

管理費と修繕積立金を一緒にしちゃダメだよ。
管理はコスト。
修繕積立金は貯金みたいなものだから。

[440: 匿名さん]

バラが大変なことなってます！

[441: 匿名さん]

>>440
どんなかんじですか？？

[442: 匿名さん]

次回以降販売枠も若干オープンになったから、その分バラ数が増えましたが、お得だと言われている北側には少し空きがでてました。
どの部屋を希望するかで違うと思いますが、あまり変化はないように感じました。あくまでもさっき見てきた僕の感想ですが。

[443: 匿名さん]

>>437
修繕積立金入ってないでしょシティタは。騙されてはいけません。

[444: 匿名さん]

>>443
入ってるよ。
最初安いから賃貸しやすいわな。

[445: 匿名さん]

>>437
公開情報から計算したら、
管理費・修繕積立金合わせて388円なので、1.2倍ですね。

[446: 匿名さん]

>>442
次回以降の枠も前倒しで販売になったんですか？

[447: 匿名さん]

>>446
確定ではないようですけど希望が多いそうで、次回以降販売枠にもバラが付けられるようになってましたよ。

[448: 匿名さん]

第１期で相当数出るようですね。

[449: 匿名さん]

管理費、消費税10%を見込んだ数字とのこと。
住友は？

[450: 買い換え検討中]

まだ販売開始前なんだけどな。

[451: 匿名さん]

いつから販売なの？

[452: 物件比較中さん [男性 30代]]

今週末、モデルルームを訪問しました。
間取りがイマイチ魅力が無い気がしたのは気のせいでしょうか？
また、北口は現時点で新しい商業施設からは遠く、周囲に建設予定のタワマンがあって囲まれていて、
駅直結の通路？も現時点では未定・・・という状況にしては、強気過ぎる価格に若干引きました。
担当者の方は、小杉の北口は（昔からの）住宅街で公示価格も高いから、という説明でしたが・・・

他に訪問された方々のご意見も是非うかがいたく思います。

[453: 匿名さん]

全部売り出しもあり？

[454: 匿名さん]

>>452
間取りは角部屋が多いからか個人的には選びやすかったです。
新しい商業施設にさほど魅力があるとは思わないですし、もともと工場だった場所の殺風景なマンションエリアである東口より北口の方が成熟した街だと感じるので、妥当な価格だと思います。
強気すぎですかね？
むしろ第一期だからこその良心的価格だと思います。

[455: 匿名さん]

>>452
東口の住不を買えばいいのでは？

[456: 匿名さん]

>>452
価格は置いといて、貴方様と同じ感想を持ちました。北口は住宅街なので、再開発と言ってもマンションと学校新設くらいです。

[457: 匿名さん]

売れ残り必至ですね！

[458: 匿名さん]

抽選倍率下げたい人たち？

[459: 匿名さん]

全体的に普通。
売れる部屋は即売れる。売れない部屋もそこそこの時間で売り切れる。
そんな感じ。

[460: 匿名さん]

間取りがイマイチという人がいるけど、
気に入った間取りがないなら検討から外せばいいのにと思う。
別に気に入らない間取りを無理して買えとは言わないし。

[461: 匿名さん]

倍率どれくらいなの？

[462: 匿名さん]

神奈川県では人気ナンバーワン。
http://www.homes.co.jp/smp/mansion/shinchiku/ranking/kanagawa/

[463: 物件比較中さん [男性 30代]]

452です。
皆さん、ご意見ありがとうございます。

私が7～8年は武蔵小杉住まいなので、
急激な変化についていけてない…という可能性はありますね。特に価格感とか。
3年後という完成時期を見据えれば、高層階で坪単価330万前後、というのは妥当のような気もします。

業者さんの「住宅街うんぬん…」という説明は全く共感できませんでしたが、
商業施設が出来ると周囲に見知らぬ人が増えますので、南側は「成熟」や「閑静」という言葉には全くそぐわないですね。

>455さん
住友不動産も確かに検討すべきかもしれません。南口側では最後のタワー？の様ですので。
黒いタワーっていうのが、あまり好みではありませんが。

[464: 匿名さん]

>>463
今武蔵小杉のどこに住んでいるのですか？

[465: 物件比較中さん [男性 30代]]

>>464
私は南側のタワーに住んでいます。
７～８年前の再開発初期から住んでいるので、南側の不便な状況から、
劇的に利便性が上がった過程を経験しているため、こちらの中古価格が上がる理由も
住民感覚的に理解できるのです。
（相場観はよく分かりませんが…）

当時は住民以外は歩いてなかったので「閑散」としてましたね。

[466: 匿名さん]

>>465
なんで南側のタワマンに住んでて、改めてスミフの物件を検討しなきゃなんて言ってんの？
支離滅裂だね。
お粗末。

[467: 匿名さん]

>>466
管理費の絡みじゃないの？
あり得ると思うけど。
理解がお粗末。

[468: 匿名さん]

住まいサーフィンの儲かる確率ランキング1位(地域別)に入ってますね。。
https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki_2015.php

[469: 匿名さん]

この沖式ランキングはどうかな？
かの311による液状化阿鼻叫喚をお忘れか
地震による湾岸区域の液状化リスクを無視してはいけません

[470: 購入検討者]

確かにこのマンションのエリアは、液状化リスクが極めて高い地域で、心配です。

[471: 匿名さん]

実際の震災で液状化したんだっけ？

[472: 匿名さん]

311で何かあったの？

[473: 匿名さん]

シティタは直接基礎だけどここはどうなの？
この辺は硬い支持層まで浅いと思うけど
深いと杭が長くなって強度的にどうかとは思うわ

[474: 匿名]

>>473
直接基礎です。

[475: 匿名さん]

>>470
このマンションとは、ガーデンイーストのあたりをおっしゃってますか？

[476: 匿名さん]

3.11で何もないんでしょ？液状化してるならまだしも。

この2015年間で最大の津波や高潮が来たらまずいかもしれないけど、

みなとみらいや湾岸よりもまし。

富士山の噴火もあるし、津波もある。
山行っても、海行っても、こんな狭い日本にすむ以上、逃げ道なんてない。

被害や有事に困らないように用意するだけ。

地震、津波、噴火、嫁の順番に恐いぞ

[477: 匿名さん]

>>476
怖いもの 嫁、当たってます。

[478: 匿名ちゃん]

ヤリ捨てた奴の方が怖い。

[479: 購入検討者]

＞＞473
ガーデンイーストのあたりです。

もし液状化が発生すると、マンションは倒れないかもしれないが、ガス水道などライフラインの回復に時間がかかります。

[480: 匿名さん]

直接基礎って恐くないですか？
地盤の上に建物が乗っかっているだけなんですよね？
テーブルの上に鉛筆を立てたみたいな。
想定以上の揺れがあったら簡単に倒れそうに思います。
その点、杭基礎の方が安心できますよね？

[481: 物件比較中さん]

価格表情報が新しくなってますね

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-12037087104.html

[482: 匿名さん]

>>480
一概にどちらが地震に対する強度があるかは、
簡単に説明はできないと思いますが。。。
地盤の状況に応じて、適切な基礎を選択し、
傾きやズレに対しての強度計算してあれば問題ないかと。
直接基礎を採用できるということは、比較的浅い場所に強固な支持層があるということです。
また、地震の揺れは分散されるようですし、高層マンションの場合は、躯体自体の重さもかなり重いため、
鉛筆が倒れるような倒壊はないのでは。
杭基礎は支持層までが深く、杭が長いほど、
強い力で折れる可能性がまったくない訳ではないようです。

[483: 匿名さん]

小杉の支持層は土タンと言って灰色の粘土みたいな密度高くかつ粘着質な土
土木工事でこれが出てくると始末に困る。が基礎を打つには最高の土質
その上の直接基礎を打てば強度、耐久性もクリア
また弾力に富むので大きな揺れも吸収しうるんじゃなかろうか

[484: 匿名さん]

深い岩盤に長い縦杭を打ち込む場合
長くなるほど強度は不安。というのも構造上一本もので地下で横に梁を渡せない為
また深い支持層で斜めだと杭の長さが違うんでキッチリ構造計算されてないと
強度が均一でない可能性あるので怖い

また地下水の侵食による経年劣化
地震のダメージを受けても補修は一切出来ず耐久性に難ありかと

こういう弱点は直接基礎には一切ないので安心

[485: 匿名さん]

ここは社宅跡地なので土壌汚染や水質汚染の心配無いです。
線路向こうは工場跡地で色々出て対策したらしいので。

[486: 匿名さん]

第１期で400戸以上売るみたいです。

[487: 匿名さん]

本当に買えなくなるかも。
絶対にB棟は値上げだな。

[488: 購入検討中さん]

杭が転倒を防いでくれると思ってる人がいるんですね。。。
あれ、縦方向にしか効かないですよ。
100%直接基礎の方が安全です。

[489: 購入検討者]

>>481
価格表情報をありがとうございます。

南東角部屋より南西角部屋の方が日当たり条件が悪いと思いますが、価格が高くて且つ人気があるのはどうしてですか。

[490: 匿名さん]

>>489
眺望が抜けてるからでは。
東はお見合い。
西は次のタワーが建つとお見合いですが。
住友は同額ですね。

[491: 匿名さん]

>>488
単に固い地盤の上に乗っているのと（直接基礎）、
杭で抜けないようにしてあるのと（杭基礎）、
どっちが倒れやすいかは自明だと思うのですけど。

[492: 匿名さん]

北だけですよ
ここ
北が儲かります。
6末締め切りだけど
もっとたくさんの人に
要望書出して欲しい。

プチ シティタワー品川

[493: 匿名さん]

基礎とか
どうでもいいよw
あほんぬ(^_^)

[494: 匿名さん]

>>492
儲かる？小杉は投資向けじゃないぞ。センスねーなー

[496: 匿名さん]

第1期400戸以上ですか。
全部で592戸だから約70%ですね。
同時期のパークホームズ豊洲が第1期313戸／693戸で45%とけっこう多いな〜と思ってましたが、それ以上とは。。

[497: 匿名さん]

抽選は何日の予定ですか？

[498: 匿名さん]

ＪＲ武蔵小杉駅北口、ホテル・ザ・エルシイ跡地に大型商業施設が立つ予定
（情報先：武蔵小杉のwikipediaにより）

180~190mの超高層タワーらしい＝三井不動産レジデンシャルが参入

ザガーデンタワーズイースト棟の東＆南の日当たりに影響が大きい

[499: 匿名さん]

http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugihokubu.html#a

これね

[500: 匿名さん]

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1736/

これもね

[501: 匿名さん]

斜めむかいにタワマンできること前からわかってますよね。
営業に確認しても、建つことは建つけど自分たちは詳細わからないと逃げられましたよ

[502: 匿名さん]

東や南に買う予定の人は、ほとんどこの件知ってると思いますけど、、
このスレッドでも以前言われてましたしね

[503: 匿名さん]

倍率つきましたと連絡がありました。
他の部屋も倍率つき始めてるのでしょうか。

[504: 匿名さん]

>>503
うちも連絡ありました。
北向き、低層、中住戸（69A-LC）は26階まですべて2倍以上の倍率がついているそうです。
10階以下は4〜5倍の部屋もあると聞きました。

北向きが一番人気みたいですよ。

[505: 匿名さん]

北向は価格的に他より低いからお買い得感があって人気なんでしょ

[506: 匿名さん]

北から北西にかけては、たぶん永久眺望な上に安かったからなあ。
値付けに失敗したんじゃないかと。
これがスミフなら担当者がクビになるレベル。

[507: 匿名さん]

北向は太陽が当たることは一生ない。
採光はあるけど、気が落ちる

[508: 匿名さん]

北側は、地所2棟の影響はないんですか?

[509: 匿名さん]

地所タワマン二棟たつのは、タワーズイーストの北東。
北向中階層以上なら正面(大西学園)と左側は眺望残るでしょ
基本後ろ側だし採光的にも影響少ないんじゃない？

[510: 匿名さん]

今ごろなら北向きでも東北、西北から日が入ってくるよ。
太陽高度も低いから遮るものがなければ奥まで入ってくる。
ちなみに夏至は6/22。
日の出、日の入を地図に示すサイトもいろいろある。
http://hinode.pics

[511: 川嶋]

うちはまだ来ていません。明日かな

[512: 匿名さん]

>>506
そこまで安くないかと。三菱の不安、大西の騒音は嫌だよ。

[513: 匿名さん]

南向きがいいでしょう。結局は。

[514: 匿名さん]

>>512
三菱から見られてる感あるし。

[515: 川嶋]

北は等々力サッカー場が見える

[516: 匿名さん]

大西学園の日常音ってすごいのかな？

[517: 匿名さん]

真北の部屋ってのも珍しいけど、人気になってるってことはニーズがあるんだろう。

[518: 匿名さん]

倍率上がりませんように。

[519: 匿名さん [女性]]

管理費だけを他のマンションと比較すると月に１万円位高いのですが、なぜでしょうか？

[520: 匿名さん]

>>519
植樹面積が広いからかな…と思っています。

緑が多いのは、住民にとって魅力的ですが、管理費はその分上がりますね。

[521: 匿名さん]

>>519
そんなに高くないですよ。
エクラスと同じですから。

[522: 匿名さん [女性]]

520さん521さん、ご回答ありがとうございます。
以前住んでいた武蔵小杉の初期のタワーと比較して管理費がだいぶ違ったので、疑問に思っていました。

[523: 匿名さん]

>>521
外廊下の、しかも植栽の少ないマンションと同じ位って逆に安くない？

[524: 匿名さん]

管理費いくらぐらいですか？

[525: 匿名さん]

管理費・修繕積立金で、500円/㎡ですよ。

[526: 匿名さん]

>>524
北向高層階 447円／㎡
部屋によって多少違うのかな？

[527: 匿名さん]

480円です。

[528: 匿名さん]

440円。

[529: 匿名さん]

420円
グランドウイングタワー
内廊下駅直結
風呂なし