パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その4)

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイーストのその4です。

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563831/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[41: 匿名さん]

今週の週刊現代にも、マンションバブルの話出てたね。

都心でバブルが起きている、東大の分析でも今の状況は88年と同じとか。
中国人の購入の話も。

色々情報を集めてみると、どうするのがいいか分かってきたよ。
北口は知らんが、東側は安泰だというのは分かったわ。
鉄道利便性とか、立地の実力に応じた物件要素って大事なんだね。

[42: 匿名さん]

>>41
マンションバブルの記事見たよ。どこまで信ぴょう性あるのか？
2年以内にバブル弾けなかったら、週刊現代は謝罪するのかな？

[43: 匿名さん]

>>39
その辺の三下と世界的権威を同じに語れるあんたは大物！

[44: 購入検討中さん]

安く買わせて下さい。

[45: 匿名さん]

>>41
笑わせるな！週刊現代？

情報にも質があるわ！

PER15～17倍のどこがバブルなんですか？

誰かがバブルだって言ってるときにバブルだったことって今までありましたか？
教えて下さい。

週刊現代がどうやったら、読んでもらえるのか毎日必死に考えてるってことは、考えないのですか？

[46: 匿名さん]

>>45
あなたの意見より、東大がリクルートから仕入れえた各年のマンション価格を解析した、
「88年のバブルの時期に酷似」というデータに基づいた判断の方が説得力がありますよ。

まずは、一度週刊現代の中身を読んでから書きましょうね。
あなたみたいな思い込みだけで、反論する対象の中身もろくに把握せずに反論するのが、
社会では一番信用されませんよ。

[47: 匿名さん]

>>46
デべの営業マンは、自分でも無理筋だと分かっていても、とにかく火消をしないとと一生懸命になっているのは理解してあげる必要あると思いますよ。

[48: 匿名さん]

でも営業マンのまだまだ上がる、上がり続けるというのは、根拠も無いし、責任取る気も無いよね。

[49: 匿名さん]

>>46
東大のICTセンターの教授の分析のようだが、不動産の素人の東大教授が的確な分析できるのか？
あと、専門家として評判悪い榊さんのコメントでてた。

[50: 匿名さん]

上昇する時って大体バブルと酷似するんじゃないの?
問題はその後下がるのか否か。
いずれは落ちるにせよ、それがいつになるのかだね。
今からさらに上昇してから落ちることだってあり得る訳だし。
未来は誰にも分からない。

[51: 匿名さん]

週刊現代の記者に2年後に見せて、コメントを貰いたい。

[52: 匿名さん]

榊さんてのは知らないけど、評判って誰から？
デベから評判が悪いんだったら、逆に一般市民には有益な情報を出してるっていう見方もできる。

[53: 匿名さん]

いずれにしても、情報に触れる前はバブルだの中国人が多いだのとスレで騒いでるのは変人だと思っていたけど、実はあなざち間違ってないことがわかった。

やはり自分で色々情報を集めて吟味して判断することは大事だと実感。
武蔵小杉の魅力を感じるには、ストレスなく東急、南武、横須賀が使えるってことだし、バブルだとしても資産価値は下がりにくいってことだな。

週刊誌も、たまには読んでみるもんだね。

[54: 匿名さん]

榊 マンション
で検索すると評判分かるよ。
参考にしてね、

[55: 周辺住民さん]

榊さんって昔から下がる下がる、高い高いと言い続けている人。
で今のところ上がり続けてる。
そりゃずっと言い続けてればいつか下がるよって話。
でどっかで下がったらほら下がったとか言う典型的なオオカミ少年評論家さんですね。

[56: 匿名さん]

このスレ、面白くなってきた。

[57: 匿名さん]

警鐘をならす人がいれば、まだバブルじゃないんでしょうね。

本当のバブルは、一番保守的な人が買い始めた時じゃないでしょうか？

積極的な人はもう買ってますが、普通ぐらいの人はまさに今し住宅購入の検討し始めたぐらいなのかな？

[58: 匿名さん]

永住目的なら相場なんて気にしてもしょうがないよね。むしろ金利予測の方が重要かも。

[59: 匿名さん]

転売目的なら、武蔵小杉を今の相場で買うのはあり得ないでしょう。

[60: 匿名さん]

>>59
でも安くもならなそう

[61: 匿名さん]

>>60
武蔵小杉はバブル末期なので、転売目的なら待った方が良いですよ。居住目的でタイミングが重要なら、他の選択肢とのバランスで価格が納得できるかでしょう。

[62: 匿名さん]

>>61
バブル末期の根拠は？週刊現代？

[63: 匿名さん]

>>62
すでに買って住んでる人間からすると、その価値が見出せないから。
三駅利用にストレスがない東側ならわかるけど、それ以外のエリアに既存住民は価値を見出せないってこと。

[64: 匿名さん]

>>63
質問 バブル末期の根拠は？
答え 価値が見出せないから

キャッチボールできてないんですが。。

[65: 匿名さん]

北が売れる間は東は安泰。
北は素晴らしいバロメーター。

[66: 匿名さん]

世界的に長期金利が上がり始めたとモーサテで言ってますね。

景気回復の象徴ですね。

[67: 匿名さん]

日経見ると過去最高益企業続出らしいですよー

[68: 匿名さん]

>>67
円高で体力鍛えた企業には、今の円安はウハウハだろうね。

[69: 匿名さん]

おかげさまで年収は倍になり、ここを検討出来るようになりました

[70: 匿名さん]

>>69
ある意味怖くないですか？

[71: 匿名さん]

まーアベノミクスでふつーにインフレになってるということなんだろう

[72: 匿名さん]

>>71
インフレということは、いずれ弾けるってことですね。
武蔵小杉からどうするか思案のしどころです。

[73: 匿名]

>>72
え？
インフレがはじける？
資本主義であるかぎり経済は多少の上げ下げを繰り返しつつ長い目で見れば右肩上がりになりますよ。
物質文明を放棄させるような勢力が世界を支配したらその限りではありません。

[74: 匿名さん]

>>73
多少の上げ下げ？
今の武蔵小杉の価格はバブルに近いですよ。
シティタワーは＊＊、北口なんて鉄道利便性を満喫できないのに東側以上の価格。

こういう上げ潮の時にこそ、武蔵小杉の次にどこに住むかを考える必要があるでしょう。

[75: 匿名さん]

>>73
インフレとバブルがこんがらかってる人も多いということだね
10年で倍が程良い資本主義国家運営の基本よ

[76: 匿名さん]

武蔵小杉だけバブルには、ならないから大丈夫ですよ。

現代のような、情報化社会では、価格裁定が働き、一時的な解離はあっても、他の町に比べて大きく抜け続けることはありません。

ただし、情報化社会では、物件や地域の二極化はますます鮮明にはなります。

二極化が進むとバブルのようには見えるのかもしれませんが、情報化社会では、一極集中しやすいだけです。

売れなければ、値段は下がりますし、売れるなら値段はまだまだ上がるし。

ちなみに先進国で、戦後にデフレを経験したのは日本だけです。

上がれば下がると考えてるのは、デフレを経験した日本人ぐらいで、インフレは何十年も、何百年も続けることは可能です。

戦後の物価と貨幣価値と初任給をかんがえれば、坪400だろうが、坪1000万だろうが、経済により新常態になることはありますよ。

[77: 匿名さん]

>>74
東口の中古より安いですよ。
何言ってるの？

[78: 匿名さん]

今買うしかないか。
変な3流デベのマンションじゃないしね。

[79: 匿名さん]

そうですね。マーケットにある物件、中古の相対的な比較と物件のポテンシャルを鑑みて坪332万は魅力的かと。早期完売は必至。

[80: 匿名さん]

>>79
ちょっと前までの相場感だと高く感じるけど、現在の都内価格と相対的に比較するとまだ武蔵小杉の方が良心的に思えてくる。
上がる時も下がる時も一瞬だなってつくづく思うよ。まあ投資じゃないので便利な住む場所を得たいだけなんだが。

[81: 匿名さん]

このところのスーモ神奈川版見ればマンション業界の動向分かりますね。
掲載の7〜8割が売れ残り物件だったり。。。印象ですが。
しかも売主はいろいろですが基本的に長谷工物件。
値引きサイン出しまくってる物件も多いです。100万プレゼント、800万引新価格とか。
一方、6ページ取ってるパークシティ武蔵小杉ザガーデンがピカイチ物件！
他にめぼしいのはブランズタワーみなとみらい(なぜか本文紹介に載せてない)くらい。
スミフの広告に「安い、これは事件だ」みたいな広告が出てたのもビックリ。
ますます二極化進んでるなーという感じです。

[82: 匿名さん]

＞７４
その東口からの買替え組が多いって営業が言ってたぞ！

[83: 匿名さん]

現地みてきました。
駅までの距離はさほど気にならない印象でした（今の方が遠いのです）。
ただ、北側の住宅にはマンション反対ののぼりを立てている家が結構あるのが気になりました。
運動の活発度合(?)はどの程度のものなのでしょう？
ペデストリアンデッキができたはいいが、通る度にマンション反対／出ていけ的なチラシをもらって憂鬱になるようなことが無いと良いのですが...

[84: 匿名さん]

武蔵小杉はバブルそのもの。

[85: 匿名さん]

>>83そこは大丈夫。
よく見たら納得だと思うけど元々があそこらの住宅は東西向きに建ってる。
南のマンションとの間に女子校があるからそっち向きに窓はないんだよ。

[86: 匿名さん]

>>84
小杉だけの局地バブルはないがスミフ物件だけの局地バブルはあちこちで散見されてる。

まぁメインバンクが一緒だから三井を売りやすくするためのアシストとなっているんだけどね。

[87: 匿名さん]

スミフがKY高値物件を社員営業を使い長々と個別販売を続けているのを尻目に、
三井が派手なサロンにバイトのオバちゃんを並べそこまでは高くない値付けをお買い得みたいに言ってさっさと売り抜くというのが湾岸でも大崎でも繰り返されるタワー開発の値崩れ回避パターン。

[88: 匿名さん]

>>83
駅までの距離じゃなくて、駅に入ってからホームまでの距離ね。
横須賀線使わないんだったら問題なし！

[89: 匿名さん]

>>83
ここ3年位北口使ってるけど、そんなチラシ配ってるとこ見たことないなぁ。いつやってるんだろ？ノボリで満足してるか、着工して諦めたんじゃないかな。

[90: 匿名さん]

人気あると思っても結局倍率は1.3位で落ち着く。ここに限らず、どこでも。

[91: 匿名さん]

エレベーターの着床制限なしか

[92: 住民さん]

首都圏各地の再開発などの大規模開発エリアでは三井の取扱物件は鉄板ですよ。
多少の不利とか実はたいした問題ではなく三井が着手したという事実が大事なんだと思う。

スミフは確かに高いだけのことはあるなあというタワーを建てるけど駅の反対側だったり微妙に比較対象しにくい立地だったりする。
オンリーワンの希少性を気に入って住むところだと思います。

[93: 匿名さん]

三井が小杉の山の手認定したから価格安定
今後、北は小杉の玄関口と成長していくでしょうね
東は気持ち悪いモニュメント見れば判るがバス便も少ないし不人気だ
あれは完全に小杉の裏口となったな

[94: 匿名さん]

>>93
普通はご立派なバスロータリーがあるところが庶民の集う場所ですよ。

[95: 匿名さん]

東口はロータリーが閑散としてるからな。

バス便が多いのは有難い。

住所的には、小杉町と書ける喜びと新丸子東の住所じゃ格が違う

あとは東横線沿線は西側が良いところで、
東側は安いところという不動産屋の御指南もあるしな。

やはり横須賀線はグリコのオマケか

[96: 匿名さん]

>>95
バス便が多いのがありがたい？つまり武蔵小杉ではなく主に高津区のバス便エリアにお住まいなのですか？
ならば小杉町と書ける悦びもへったくれもない気がするのですが一般論ならば視点をもう少し固めてくれよ。

[97: 購入検討中さん]

スミフが存在しなければ、ここはものすごく高く感じてしまうね。
小杉にしてはいまいちの立地で、眺望もワイドに抜ける住戸は限られてるし。
8000万円出して・・・これ？って悩み中。
角部屋狙いだけど、どうにもこうにも三角リビングは使いづらいよなぁ。

[98: 匿名さん]

>>95
完全にベデじゃん。
検討者が、東側の住所が新丸子東だなんて知らないわな。

あーやだやだ、デベの営業だらけのスレってサイテー

[99: 匿名さん]

>>95
小杉の駅近くに住んでたら、バス乗ることって、リムジンぐらいだからなあ。

[100: 小杉在住 [男性 50代]]

やはり、東側地域の資産価値の方が高いのですかね？確かに東側は電車の利便性が良いのはわかりますが、南武線、横須賀線は稀にしか利用しない人にとっては、それほど違わない気がします。自分が小杉２丁目のアパートに住んでいた時は、武蔵小杉駅に加え、徒歩５分程度の新丸子駅をよく使っていました。混雑の少ない新丸子駅も利用出来るのは意外と楽でした。商店街や内科、小児科など医療機関も充実していますし、２駅の周辺施設が利用できるので、生活利便性は北側の方が良い感じがします。将来的に東側の資産価値と同等以上の評価がなされるのであれば、買ってもいいような気もしますが、ちょっとお高いですね。30年近くここに住んで、再開発で便利になって、地価上昇、そして、買えなくなって、他の場所に移住するはめになりそうです。

[101: 匿名さん]

資産価値と住みやすさはイコールではない。
資産価値は貨幣でしか評価できない。
住みやすさは人それぞれ。

東の方が資産価値高いと思う。
南武線を通勤で使う人なら北の方が住みやすいと思うし。

価値観の押し付けはやめようや。理解しようや。

[102: 匿名さん]

小杉で唯一不人気の東口も捨てたもんじゃないですよ
人通りが少ないから住環境だけはよろしい
あとはやはり横須賀線利用のみにスポットであれば
ただ横須賀線は南武線から通路で行けますし
逆に駅前中心から孤立気味で資産価値も下がっています

[103: 匿名さん]

>>101
出てこいや（笑）
高田延彦？

[104: 小杉在住 [男性 50代]]

やはり、東側の資産価値が高いですか。現時点では、そうですよね。
北側の再開発は今後10年を掛けて行われるようなので、今回は様子見がよさそうかな。

川崎市及びデベロッパー様へ：北側の資産価値が上がるくらいの再開発をどうぞお願いします。

[105: 匿名さん]

元住吉も新城もすでに資産価値上がっているよ。

[106: 匿名さん]

>>104
50代で、様子見ww

二件目新築で、買っても築40年で90代ww

[107: 匿名さん]

>>106
5年で買い替えしてるんでしょう。あなたは視野狭い。いろいろの方がいらっしゃいますよ。贅沢だね。

[108: 匿名さん]

>>106

何言ってるw

[109: 匿名さん]

駅アクセスの利便性は変わらないのに、北口は10年スパン？
寝言も大概にしろよ（笑）

電車以外に大量安価輸送手段でも現れない限り東側の優位は変わらんよ。
北口改札から横須賀線ホームまでとホームの混雑状況を安易に語る奴は、デベやもぐりな住民くらい。

[110: 匿名さん]

やはり資産価値としては都心への所要時間が目安となるので、
東横線、横須賀線共に短距離で利用できる東側が有利でしょうね。
とは言っても駅からの所要時間も重要なので、
どちらかの駅のみに近い場合でも徒歩5分圏内は資産価値がある程度保てると思います。
どの線を利用しているかで生活利便性は少し変わって来ますね。
現在ここはスーパーが導線上に無いことがやや難点ですので、
今後どの程度、北側に商業施設ができるか気になるところです。
ホテル？跡地に何が出来るかが大きな転機でしょうね。

[111: 匿名さん]

>>95
東は築数年経った中古ですらここの新築価格と匹敵する評価価格のようですが…。

[112: 匿名さん]

北口はそんなに建てるとこがもうないから再開発なんてないよ。新しいマンション少し建つくらい。ただの建て替えだよ。ほんとはラゾーナとかできてほしいけど。

[113: 匿名さん]

>>110
そんなに東京出るなら、東京住めば

城北や城東なら安いぜww

ここは、東横線特急停車駅5分の物件

しかも大規模

東横線ブランドで尚かつ、目黒線が止まる

南武線と横須賀線は、グリコのオマケ

横須賀線乗りたいなら、新川崎や西大井、品川に買いな

品川なら武蔵小杉より便利だから

サヨウナラ♪

[114: 購入検討中さん]

管理費、修繕積立金はもう出てますか？以前はまだ決まってないとのことでした。
こちらのマンションは名前の通りガーデンが素敵ですが、その分維持コストはかかりそうです。駐車場も40%は今時ではちょっと多めかな。余ってると管理組合の会計に影響があります。一方で自転車置き場は足りなさそう。
この辺り、他の小杉のマンションの事例も知りたいところです。

[115: 匿名さん]

>>114
グランドウイングタワーは、41％で数台の空き。ちょうどよいのでは？

[116: 匿名さん]

三井だってバカじゃないから考えてるでしょ。

[117: 匿名さん]

今日要望書だしてきます！

[118: 匿名さん]

>>113
横須賀線利用での横浜をお忘れでは？
そして、その東横線駅へも5分と若干遠いんですけどね。
べつに争うつもりは無く、冷静に分析して検討してるだけです。

[119: 匿名さん]

スーモに10ページも載ってた。
スゴ。。力入ってるなぁ。。
これだけの物件なら損はないでしょ。
ちなみに次がパークホームズ豊洲6ページ、パークホームズ桜堤通り6ページです。

[120: 匿名さん]

>>110
ホテル跡地の1階に西口のイトーヨーカドーが移転してきたら面白いかも。

[121: 匿名さん]

>>115
同じ40%台のミッドは外部貸しする位だけど、稼働率はどれ位なんだろね？自分も今なら30%台にしてもいーと思うけど。

[122: 匿名さん]

模型の隣に検討住戸アンケートのバラが貼ってありました。インパクトありますね。低層階、北向、角が人気ありそう。まだ半分位って感じかな。数え切れなかったですが。

[123: 検討中]

>>122
バラって選挙の当選発表みたいなのですか？

[124: 匿名さん]

>>123
まさにそんな感じです(笑)
低層は4倍の部屋もあるそうです。賑やかでしたし人気はありそうでした。

[125: 匿名さん]

>>119
広告費を使った分、どんどん価格があがるね（笑）

[126: 匿名さん]

要望書出したからと言って、購入申込するとはかぎらないからなぁ。
逆に要望書出さなくて、いきなり購入申込する人もいるからなぁ。

[127: 匿名さん]

傾向はわかるね。

[128: 申込予定さん [男性 40代]]

三角はサプライズないと
売れないだろうよ
最後の真ん中でしょ
ここはリエト的な感じするね

[129: 匿名さん]

あとこれステマじゃないんだけどさ
本陣の外観ビックリするくらいかっこよかった
保存樹の前の物件とか欲しかったけど
賃貸でした
小杉陣屋町ね
みにきなよw
このあと植樹がいかに重要か実感するよ

[130: 匿名さん]

>>95
不動産屋さんの言うことを鵜呑みにしたり、町名に妙に拘ったり地方出身のコンプレックスが有る方のようですね

私は生まれた時から東横線沿いに住んでるが東側が環境悪いのは一般的にはその通り

ただし小杉は元々東横線沿線では最も環境悪くて誰も住みたがらなかった土地だから話違う

小杉に限って言えば綺麗に再開発された東横線東側の方が所得水準高い数千人の新住民も含め西側の旧市街より明らかに環境良い

[131: 匿名さん]

>>130
東側は住みたがらないというよりは、物件そのものが駅周辺には無かったし、
土地を有効活用されないままずっと放置されていたからね。
再開発で見違えるように変わった。

[134: 匿名さん]

不動産屋さんはそうおっしゃるかもしれませんが、好みの問題ではないですか？

[135: 匿名さん]

>>126
かれこれ1ヶ月以上悩みながらやっと決めたのに後からぽっと来た人が抽選当たって買うのもなぁ。このシステム何とかならないのかな？

[136: 匿名さん]

多分それは心配ないのでは。。
（途中で要望を変更するとダメかもしれませんが）
三井不動産関係者の藤沢侑氏の本に秘密が書かれてますよー
業界の事なかなか参考になります。
amazonの1円本で買いました。

[137: 契約済みさん [男性 30代]]

抽選ですよ。それも、公開抽選。玉を入れるところからちゃんと見れますよ。

[138: 匿名さん]

>>136
藤沢さんの本を全部読んだが思い当たる箇所なかったです。何という本ですか?

[140: 匿名さん]

この物件なら、医大へ緊急搬送で向かう救急車の方を気にすべき