パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その4)

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイーストのその4です。

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563831/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[361: 匿名さん]

品川は悪くないけど地下鉄が使えないからなぁ。
まぁ、ＪＲのターミナルだしいい街だけど、駅から遠いし。

[362: 匿名さん]

>>360
あなたはどれだけ分かっているの？

[363: 匿名さん]

この価格帯で、相応の設備があって、武蔵小杉の旧来の良さを持つこの場所に建つということが大事なのであって、
もっと安ければいいとか東口がいいとか、もっと前に買えばよかったいう考えはないです。
住民の属性というのは大事な要素ですし。

[364: 匿名さん]

>>363
周辺住民はタワマン反対の戸建民。
タワマン民には肝心のエリマネも激遠い。
旧住民からは孤立し、新住民のネットワークからも孤立。

で、住民の属性？
くすくす（笑）

[365: 匿名さん]

坪200万そこそこのマンションを買う層と、
坪300万超のマンションを買う層が異なるのは確かだけどね。
マンション内格差より、マンション毎の格差が激しそう。

[366: 匿名さん]

>>365
自信満々だけど、どこが確かなの？

[367: 匿名さん]

東口の人たちのおかげで街が整備されて、満を持して北口開発に入るわけだから文句言っちゃダメだよ！

[368: 匿名さん]

>>365
グロスで比較しなよ。
東口のタワマンよりだいぶ狭い間取り中心でしょう。

[369: 匿名さん]

>>365
坪単価100万円で200平米と坪単価400万円で50平米は同じ金額ですからね。
例えばMSTは90平米以上が800戸の内150戸ぐらいのあったが、ここは90平米以上って数個でしょ。

[370: 匿名さん]

広いマンションをそれなりの価格で買い、程良いローンを背負いながら、子供も２人以上で国に貢献。
消費生活も水準以上で謳歌。

東側のタワマン民程の勝ち組はそうそういないでしょう。

[371: 匿名さん]

程良いローンｗｗｗ

[372: 匿名さん]

>>359
>ガスの場合、電気併用なんで震災の時安心。

典型的な勘違いです。
電気とガスのどちらか一方が使えなくなると困るガス併用よりも、ガスが止まっても困らないオール電化に非常用カセットコンロでも用意したほうが災害対策になります。
電気の復旧日数は早いですし、タンクの湯が非常用水としても使えます。

[373: 匿名さん]

>>369
90㎡坪200万円だとだいたい6000万円、
80㎡坪300万円だとだいたい8000万円です。

中心価格帯で2000万円違えば、層もかなり違ってくると思いますが。

[374: 匿名さん]

>>372
停電時に使えるのはガスコンロくらいなものだからね。
http://home.tokyo-gas.co.jp/userguide/anzen/emergency/teiden.html

復旧日数もだいぶ違うね。
http://www.apollo-corp.co.jp/disaster/index.html

[375: 匿名さん]

>>374
ガスのほうが止まりにくいんですね。

[376: 匿名さん]

電気が止まれば水もいずれ止まるのでガスが使えたところであまり意味ないですけどね。
そもそも停電でガス器具って使えるんですか?
結局、電気が重要ということでしょうかね。

[377: 匿名さん]

>>376
思いきり使えますよ。
水もいまやウォーターサーバーでしょ。

[378: 匿名さん]

>>377
そうですね。頑張ってトイレも流してください。

[379: 匿名さん]

集合住宅はポンプ組み上げ。
電気止まれば水でない。
ガスは復旧1ヶ月。
従兄弟タワー売る時は、さんざんオール電化を喧伝してた。
ガスの方が安上がり？
エコキュート高そうだし、IHクッキングヒーターもガスコンロより高いもんな。
スペックダウン？

[380: 匿名さん]

>>372
少なくとも計画停電の時は、電気は確実に一定時間止まるしガスだけでも使えるとありがたかったけどなぁ。ま、計画停電対象外のマンションにはどちらでもよいことだけど。

[381: 購入検討中さん [ 30代]]

もちろん非常用発電機がありますので給水されますし、中圧ガス導管は阪神、東日本の地震でも使えていました。
災害時にトイレやお風呂が使えることは
ありがたいですね。

[382: 匿名さん]

非常用発電は何時間もつのですか?
全戸の生活電力を賄えるのですか?
発電機の燃料が尽きたときの対策はありますか?

[383: 購入検討中さん [ 40代]]

72時間です。
詳しくはＨＰにあります。
エレベーターが3機動くのはありがたい。

[384: 匿名さん]

>>383
地震の時なんて、あっという間に備蓄油使い切っちゃうよ。
その辺りは多くのタワマン民が経験済み。

しかも、その非常電源は共有にしか使わないよね。
専有に使ってたら、１日で終わるだろうよ。

[385: 匿名さん]

地下やフロア毎に防災備蓄庫が用意されているのもいいですね。わざわざ地域の防災拠点に取りに行かなくても最低限賄えるから、自宅の備えと合わせると1～3日程度の短期災害対策としては十分そうです。それ以上の災害ならみんな避難所生活でしょう。

[386: 匿名さん]

ガスも水道ポンプも共有部の電源で動いてますけど？ま、お風呂や床暖は専有部の電力も必要だから無理だけど。

[387: 匿名さん]

>>386
貴重な情報をありがとうございます！

[388: 匿名さん]

>>373
ここは80平米台も少ない。

[389: 匿名さん]

>>373
中心価格帯は70平米台前半で考えないと。

[390: 匿名さん]

MSTって、100円ライターマンションのことかな？

年収1000万円以上の人が、あの団地には住まないべ

[391: 匿名さん]

うさぎ小屋化が進行してそう

[392: 匿名さん]

中心価格帯は8000万円弱。
高いと当然億だけど、北側低層の安いとこでも6000万円半ばくらい。

[393: 匿名さん]

>>392
坪330万円くらいってきいた。
確かステーションフォレストが200万円弱、ミッドスカイが200万円くらい、グランドウイングが230万円くらいだったから、250万円くらいを予想してた人は多いはず。
相当びっくり。
誰が買うねん！！

[394: 匿名さん]

>>393
過去データが全然違うんだけど。
長男・次男は坪240、三男は坪290、くらいだったはず。

[395: 匿名さん]

コスギタワーが坪200ぐらい。

[396: 匿名さん]

「中心」価格帯ですよ、
「平均」ですよ。

[397: 匿名さん]

コスギタワーは180万。

[398: 匿名さん]

グラントウイングが坪230だったら買っていたな。

[399: 匿名さん]

>>398
一番安いとこなら、そういう価格もあったみたいね。
でも平均は290万円くらい。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558463/

[400: 匿名さん]

最安値は北向き5階の坪240ってのがある。お買い得でしたね。

[401: 匿名さ]

>>393
あなた全く違いますよ。
知ったかぶりしないでください。

[402: 匿名さん]

>>401
最安値は結構いい線いってますよ。
最安値狙いだったんでしょう。

[403: 購入検討中さん [ 30代]]

もうすぐ管理費等が決定しますね。

[404: 匿名さん]

今週末管理セミナーありますね。タワーマンションって管理費高いんですね。予想額きいて驚きました。知らなかった。

[405: 匿名さん]

区分法だか何だか知りませんが、部屋の広さで管理費、修繕費の違いがあるのは、皆さん納得されてますか?
法でそうなっているのでしょうけど、専有面積の差ほど管理、修繕費の差があるのか冷静に考える疑問ですし、どうも納得し難い古い慣例という感覚があります。
その分サービスとか手厚くなる優遇があるなら良いんですけどね。

[406: 匿名さん]

迷ってるうちに選択肢がどんどん減ってゆくなあ。
3LDKで行灯部屋無し、四角いリビング、ってだけで選べる部屋がほとんど無い。
東向きの一つだけ？
何か妥協するしか無いんだけど。

[407: 匿名さん]

>>405
どこかよマンションで面積に応じて投票権がもらえるというのは聞いたことあるけど、管理費・修繕積立金が戸あたり同額というのは聞いたことないね。

[408: 匿名さん]

>>405
管理費に、本来は含まれるはずのないコミュニティ予算が含まれていると、管理費がかなり高くなりますよ。コミュニティって聞こえは良いのですが、管理費から管理組合メンバーの飲み代や懇親会費用で使われてしまいます。
住民の交流＝コミュニティは、マンション自治会や町内会で行われるもので、マンション管理からは切り離されるべきものです。
まさかそんな費用が含まれていないか、担当営業に尋ねてみてはいかがですか？

[409: 匿名さん]

やっぱマンションはタワーでなくても管理費修繕費とられますよー
しかも中古マンションのサイトをご覧になれば管理費修繕費がごく普通の長谷工マンションでもやたらと高くなってる事が珍しくありませんよ。

つまるところお得なのは建て売りがいちばんでしょうねー
タワマンよりお値段が安いうえに管理費修繕費駐車場代もゼロです。
きわめて幸いな事に武蔵小杉地域でもすぐご近所に最近TVコマーシャルも盛んにやっていて安心な○ープンハウスの物件がいくつもあります。
これはラッキー。早い者勝ちですね。
問い合わせてみてはいかがでしょうか。。

[410: 匿名係長さん]

>>409修繕費は積立金だから損とか得とかとは別物ですよ。実際に修繕するときにしっかり相見積もりとか取れば余るかもしれません。
三十年も住まないよって人にとっても資産価値に影響するからあんまり安すぎる設定の物件はそれなりの建て方したと見るべきでしょう。

しいて言えば修繕が高くつきそうなものが使われていたら高いはず。例えば超高速の超高層エレベーターは普通のやつより当たり前に高いと思います。

[411: 匿名係長さん]

>>409
耐用年数が違うから早く劣化しますよ。当たり前に割り算したらわかります。

[412: 匿名さん]

注文住宅買えないなら、マンション。

建て売りなんて、恥ずかしくて住めません。

縦長、土地と言えない旗竿状の土地。
ペンシルハウス。
狭小住宅。

建て売りなら、賃貸で一生過ごすわ。

[413: 匿名さん]

>>407
そうですね。投票権が違うくらいでしょうか。
けれど数百戸あるなかでたかが1、2票増えたところで何の意味も無いですよね。
なのに部屋の広さで管理費修繕費が年間ナン十万円と違ってくるわけです。
共有部分は住民は皆共有ですよね?
戸割りであるべきだと思うのですが…

[414: 匿名]

オペンハウセの営業マンが潜んでましたね

[415: 匿名さん]

確定ではないと言われましたが、ここの管理費だいたい500円×広さだと。70㎡だと35,000円。今週末管理費わかることですけどね

[416: 匿名さん]

それはちょっと
たかいね！
バラ外しちゃうかも。

[417: 匿名さん]

>>415
修繕積立金込じゃなくて？

[418: 匿名さん]

>>417
込みですね、たぶん。明確なことは今週末の管理セミナーでわかるので出られてはいかがでしょう？

[419: 匿名]

>>415
平米換算ではなく、坪換算なら納得いきますが、坪ではないですか？？

[420: 匿名さん]

管理費、修繕積立金込で㎡500円は割と他のタワーマンションと同じ水準なのでそんなもんかな、と思います。
固定資産税、都市計画税、駐車場含めたら「安い賃貸」に住むのと同じだけど、タワーマンションってそういうものでしょ。

[421: 匿名さん]

>>420
他の各タワーの金額を具体的に教えてください。
本当にそんなに高い？

[422: 匿名さん]

>>420
積立金の設定次第で変わるから、純粋に管理費だけで比較したほうがいいよ。それでもウチはもう少し安いけど。

[423: 匿名さん]

>>421
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_151P3017/print/
ミッドスカイ、60㎡で5万くらい。

[424: 匿名さん]

>>423
違うでしょ
バルコニーに住むつもりですか！

[425: 匿名さん]

>>415
オオウソですね。
322円と聞きました。同じ免震のエクラスタワーと同じらしいです。
共用施設、防災施設の充実を考えたら安いですよ。

[426: 匿名さん]

修繕積立金は国交省ガイドライン推奨の均等積み立て方式がいいですよー
途中で値上げしたり一時金徴収方式はダメダメです。
となると野村のオハナが良いみたいですよー
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140829/413356/

[427: 匿名さん]

オハナはコンセプトが違うだろｗ
均等の方が珍しいんだから別に特別じゃない

[428: 匿名さん]

>>424
ほんとだ！
びっくりしてバラ外そうかと思ったんです。
ご指摘ありがとうございます！！

[429: 匿名さん]

>>425
そうなんですか？僕は先週末に未確定だけど営業からそのようにききました。
今週末再度確認してみます。ありがとうございました。

[430: 検討者 [男性 30代]]

内廊下のエクラスと同じな訳ないでしょ。
よく考えて。

[431: 匿名さん]

>>430
ここも内廊下でしょ？

[432: 匿名さん]

こういうスレッドではよくあるのかもしれないが、すぐ相手を貶す人がいるのは、見ていて気持ちのいいものじゃないよな。万が一そういう発言をした人がこの先同じマンションに住む可能性があるかと思うとゾッとする

[433: 匿名さん]

>>431
内廊下です

[434: 匿名さん]

エクラスは外廊下ですよ。

[435: 匿名さん]

>>430
全くわかってないな。
あなたこそよく考えてみな。

[436: 匿名さん]

本日管理費等、発表です。営業マンから連絡きました。
平米470円くらいですね。正確な数字は明日セミナー参加で確認してきますね。
管理費等全て込みの価格だそうです。内訳は明日に。

[437: 匿名さん]

>>436
シティタワと比べ1.4倍か。ビューバス、フィットネスルーム、周りに植える植栽管理費のせいですな。

[438: 匿名さん]

>>437
そんなに違うんですね！施設いろいろあるけど実際に使うんでしょうかね、バスとか。

[439: 匿名さん]

管理費と修繕積立金を一緒にしちゃダメだよ。
管理はコスト。
修繕積立金は貯金みたいなものだから。

[440: 匿名さん]

バラが大変なことなってます！

[441: 匿名さん]

>>440
どんなかんじですか？？

[442: 匿名さん]

次回以降販売枠も若干オープンになったから、その分バラ数が増えましたが、お得だと言われている北側には少し空きがでてました。
どの部屋を希望するかで違うと思いますが、あまり変化はないように感じました。あくまでもさっき見てきた僕の感想ですが。

[443: 匿名さん]

>>437
修繕積立金入ってないでしょシティタは。騙されてはいけません。

[444: 匿名さん]

>>443
入ってるよ。
最初安いから賃貸しやすいわな。

[445: 匿名さん]

>>437
公開情報から計算したら、
管理費・修繕積立金合わせて388円なので、1.2倍ですね。

[446: 匿名さん]

>>442
次回以降の枠も前倒しで販売になったんですか？

[447: 匿名さん]

>>446
確定ではないようですけど希望が多いそうで、次回以降販売枠にもバラが付けられるようになってましたよ。

[448: 匿名さん]

第１期で相当数出るようですね。

[449: 匿名さん]

管理費、消費税10%を見込んだ数字とのこと。
住友は？

[450: 買い換え検討中]

まだ販売開始前なんだけどな。

[451: 匿名さん]

いつから販売なの？

[452: 物件比較中さん [男性 30代]]

今週末、モデルルームを訪問しました。
間取りがイマイチ魅力が無い気がしたのは気のせいでしょうか？
また、北口は現時点で新しい商業施設からは遠く、周囲に建設予定のタワマンがあって囲まれていて、
駅直結の通路？も現時点では未定・・・という状況にしては、強気過ぎる価格に若干引きました。
担当者の方は、小杉の北口は（昔からの）住宅街で公示価格も高いから、という説明でしたが・・・

他に訪問された方々のご意見も是非うかがいたく思います。

[453: 匿名さん]

全部売り出しもあり？

[454: 匿名さん]

>>452
間取りは角部屋が多いからか個人的には選びやすかったです。
新しい商業施設にさほど魅力があるとは思わないですし、もともと工場だった場所の殺風景なマンションエリアである東口より北口の方が成熟した街だと感じるので、妥当な価格だと思います。
強気すぎですかね？
むしろ第一期だからこその良心的価格だと思います。

[455: 匿名さん]

>>452
東口の住不を買えばいいのでは？

[456: 匿名さん]

>>452
価格は置いといて、貴方様と同じ感想を持ちました。北口は住宅街なので、再開発と言ってもマンションと学校新設くらいです。

[457: 匿名さん]

売れ残り必至ですね！

[458: 匿名さん]

抽選倍率下げたい人たち？

[459: 匿名さん]

全体的に普通。
売れる部屋は即売れる。売れない部屋もそこそこの時間で売り切れる。
そんな感じ。

[460: 匿名さん]

間取りがイマイチという人がいるけど、
気に入った間取りがないなら検討から外せばいいのにと思う。
別に気に入らない間取りを無理して買えとは言わないし。