ブランズ三国ステーションレジデンスってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズ三国ステーションレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：大阪府大阪市淀川区新高3丁目14番1（地番）
交通：阪急宝塚本線 「三国」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：60.44平米～80.41平米
売主・販売代理：東急不動産　住宅事業ユニット　関西住宅事業本部
販売代理：東急リバブル　関西支社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: 名無しさん]

>>220
業者さん？

[222: マンションさん]

>>221 名無しさん

なんで業者？
業者な訳 ないだろう

どこから そんな文言出るのか 逆に教えてほしいです。
西宮原界隈だから 住みやすい地域だから売れたのでは

[223: 匿名さん]

駅から5分
市内まで電車で10分程度
買い物や飲食店が付近にある
規模がそこそこ
東急ブランド
平面駐車場
が魅力で決めました。

外壁タイルの色
廊下の冊子
は、妥協しました。

先日、現地を案内されていたようなので、その中の誰かが
ローン審査通れば決まるのかな？
看板が撤去されたら完売ってことかな？
それともホームページが先かな？

[224: 名無しさん]

何人か見にこられてましたね。

[225: 匿名さん]

平面駐車場　リングシャッター　16,000円が　ポイント高いですね！

屋根がないので　雨で濡れますが

[226: マンコミュファンさん]

自分の家なのに毎月16000円払うのって…
うーん…。

[227: 匿名さん]

>>226

マンションはどこもそうですよ。

大阪市内は、屋根付き35,000円

維持管理積立費用に充てんされます！



この近隣に、土地付き一戸建て　6000万円　購入されますか？
それともマンション？

[228: マンコミュファンさん]

わざわざ六千万出して三国に一軒家買う人は少数派かと？
月/16000円で年間約/20万…
どーしてもタレ流しなイメージが…
平面でそこまで維持費かかりますかね？

[229: 匿名さん]

>>228 マンコミュファンさん
近隣駐車場の駐車場料金とのバランスで
金額が決定しているみたいですね。
このあたりだと平面は月18000円以上ですからね。
駐車場料金が高いのは土地価格の高いことを
証明になりますね。

駐車場収入は管理費に組み入れてますので、その分各住戸の管理費が低くなりますよね。

機械式駐車場と違い維持費かからないので、やっぱり平面駐車場のあるマンションは、お得ですよ！

[230: 匿名さん]

>>228

稼働率70％　40台×16000円=64万円　年間768万円　とすると


機械式ではないので　保守費用もかからないし

もう少し　安くてもいいかな　10000円～12000円ぐらい。

管理組合にかなり貯金できますね。

[231: 匿名さん]

>>228

管理費(月額) 　8,300円
修繕積立金(月額)　4,620円
--------------------------------------
合計　　　　　　 12,920円

修繕積立基金 385,000円


市内で　この金額は　安いですよね！

JR環状線内の　大阪市内だと、BRANZでも　機械式24,000円以上、平面32,000円以上　自転車駐輪場、バイクある場合、ネット代諸々　2万円前後になりますので。





　

[232: 匿名さん]

近隣の平面は、18000円って聞きました。
リングシャッター付きで、防犯カメラも
多数設置されているので、これだけの
防犯体制なら16000円でも安いでしょ！

[233: マンション掲示板さん]

>>232 匿名さん

このエリアで、平面 リングシャッター付で
16000円は安いです！

治安が悪くて 玉造で平面 シャッター無しで カメラ付で 18000円です！

ブランズ泉北桃山台まで 遠くへ 行かないと
平面 リングシャッター付 は 安くではありません。

[234: 匿名さん]

確かにチェーンゲートなら駐車場に
入ってこれるので、車上あらしの可能性が
あるけれど、リングシャッターなら
所有者以外は簡単には入れないからね。
近隣駐車場より防犯面の違いを
考えると高くないですね。

[235: マンコミュファンさん]

いや、だから…ここに限らず、分譲(持ち家)なのに駐車場代がかかるってのがイマイチすっきりとしないのです。家(マンション)は購入しても、駐車場は賃貸って考えないといけないのかな？
一軒家の感覚で考えるとダメですね…

[236: マンション掲示板さん]

>>235 マンコミュファンさん


一軒家 戸建 で この周辺に 建てた場合でも

単なる門のガレージは、出来るとしても
文化シャッターのリングシャッターは
相当コストかかると思います。

マンションのリングシャッターは、シャッターのみで 安いのは250万円 耐久性が高いのは400万円しますから

どうしても 駐車場が高いと思うなら、来年の総会決議で
駐車場代を 契約率と相談しながら 30%OFFに する議案を 提出してみては いかがですか⁈

[237: 匿名さん]

>>235 マンコミュファンさん
家を購入しても土地は共有ですから、みんなのものです。その区画を専用使用するから、管理費に充当されるってことですね。
共有土地を受益者負担するってことですね。
価格は近隣世間相場が基準ですから値下げは無理だと思いますよ。

[238: 名無しさん]

ポストに新高で8000円で駐車場がはいってました。
たしかに車の維持費などをふくめたら16000円は高いと思います。だから埋まってないのかな？
せめて10000円くらいにしていただいたほうがいいですね。ローンも合わせたらカツカツです。

[239: 匿名さん]

価格は、バランスが難しい

高くて　埋まらないなら　　若干安くして　埋まる方が　収益が上がる。

駐車場　契約率　最低70％以上は　維持しないと！

トータルで見て　いくらになるかです。

[240: マンション掲示板さん]

管理組合の積立て貯金が1億円突破したら
駐車場代 安くしても良いのでは？

[241: 口コミ知りたいさん]

>>231
修繕積立金が安いのは大問題ですよ

35年平均だと専有1平米180円以上は必要です

今は1平米60円程度なので将来物凄く急激な値上げが必要になってきます

売主は売れたらいいので最初は安く設定するだけのことです

>>240
未来の大規模修繕を考えたら1億円の貯金なんて無意味です


http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省

[242: 匿名さん]

いつの間にか最後の一戸になってました
売れ残りがいつまでもあると資産価値が下がるのでとっとと売り切って欲しいものです



http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/mikuni/outline/index.html

物件名 ブランズ三国ステーションレジデンス
販売スケジュール 先着順申込受付につき、ご希望住戸が販売済みの場合がございます。
モデルルーム公開日 最終1邸先着順申込受付中
所在地 大阪府大阪市淀川区新高3丁目14番1(地番)
交通
阪急電鉄宝塚線 「三国」駅 から徒歩 5分
大阪市営地下鉄御堂筋線 「新大阪」駅 から徒歩 20分
JR東海道本線「新大阪」駅 から徒歩 22分
販売価額 3,730万円(1戸)
今回販売戸数 1戸(3階)
総戸数 105戸
間取り 4LDK
専有面積 77.05m2
バルコニー面積 13.40m2
敷地面積 3846.71m2
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上11階建て
建築確認番号 第H26確認建築CIAS01882号(平成27年3月4日付), 第H27確更建築CIAS00196号(平成27年11月5日付)
用途地域 準工業地域
建物竣工 竣工済（平成28年8月）
お引渡し 即入居可※諸手続き完了次第のご入居となります。
管理形態 区分所有者で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
管理費(月額) 8,300円
修繕積立金(月額) 4,620円
修繕積立基金 385,000円
分譲後の権利形態 敷地及び建物共有部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
売主 東急不動産株式会社　住宅事業ユニット　関西住宅事業本部(売主)
国土交通大臣(15)第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081　大阪市中央区南船場4-4-3(心斎橋東急ビル10階)
販売会社 東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)
国土交通大臣(10)第2611号(一社)不動産協会会員(一社)不動産流通経営協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒530-0001　大阪市北区梅田1丁目11番4(大阪駅前第4ビル15階)
施工会社 不二建設株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 ●管理準備金／9,000円
※ご入居迄にはご契約、ご入金、登記等、所定の手続きが必要となり、所定の手続きの完了をもってご入居となります。
●駐車場／63台（平面式）　月額使用料：14,000円～16,000円
●バイク・ミニバイク置場／28台　月額使用料：1,000円・1,500円
●自転車置場／231台（スライドラック式180台、平面式51台）　月額使用料：200円～400円
●インターネット使用料　972円（税込）

お問い合わせ先 「ブランズ三国ステーションレジデンス」
(TEL：[phone])
営業案内 営業時間／ 10:00～18:00
定休日／ 毎週水曜日・木曜日
※上記の価額には、建物に係る消費税相当額が含まれております。
※上記概要は2016年10月30日現在のものです。
※次回更新予定日は2016年11月07日です。

[243: 職人さん]

>>241

入居前　資料を見てください！！

積立金　計画資料です。

5年で　積立金をあげるとか　グラフのような　推移表　ブランズの場合は　いただきます！

[244: 匿名さん]

235さんの気持ちわかります。

駐車場そのものの維持費(電気代やメンテナンス費)や共有の土地を自動車を所有している人だけで使用するわけですからその対価を支払うことは同意できますが、共有者には自分自身も含まれていることと維持費に多くのコストがかかる機械式ではないことから周辺の利益を最優先としている契約駐車場との価格帯とのバランスというのは基準が異なるような気がします。
分譲マンションに住んでいて土地の区分所有者でもあるのに周辺の月極とあまり変わらない駐車維持費がかかるというのはどうなんだろう？と私も思います。
高度な防犯設備への対価ということもありますがマンションの防犯設備はスケールメリットを活かして個別の負担を大きく低減させているわけですからコストにはあまり影響しないのではないかと思います。

[245: 匿名さん]

>>244


機械式ではないので、電気系統や交換代メンテナンス費用は　ほとんど発生しないのでは？

アスファルトの修繕維持費程度で平面の場合は、大阪市内を除き　大体安いですよね。

アスファルトの貼り換え（10年で貼り換えはないのかな？）


固定資産税程度でしょうか？

[246: 匿名さん]

245さん
おっしゃる通り電気料金は微々たるものですね。
ゲートなどは機械式のため定期的な点検や故障、不調時に対応するケースが想定されますが利用者全体でならせば大した金額ではないでしょう。
いずれにしても周辺の駐車場と同基準にする必要性があるのかという疑問は残ります。

とはいえ、全戸分の用意がなく、抽選などに漏れてしまったばかりにマンション所有者にも関わらず外部の駐車場に停めざるを得ないという方がいらっしゃる場合には公平感を維持するために価格設定を決めているケースもあるのかもしれません。

[247: マンション掲示板さん]

大阪市内 22000円でしたから

駐車場が 12000円前後でしたら 車を所持したいという方は、多いのではないでしょう？

空きが 多ければ 2台持ち もありそうですが
優先権は、新規の方 優先でしょうが。

[248: 匿名さん]

駐車場代って管理費か修繕積立金のどちらに回されるんでしたっけ？
駐車場のメンテナンス費用や固定資産税等の必要コストの残りはどちらかに回るはずですが。
そもそも東急はどこも管理費ボッタクリ過ぎなので他と相見積もりを取って値下げさせる必要があると思います。

[249: 匿名さん]

>>248

>>そもそも東急はどこも管理費ボッタクリ過ぎなので他と相見積もりを取って値下げさせる必要があると思います。


値下げになっても、住戸者の管理費は下がらないですよね？

以前の分譲はメジャー7ですが　管理費が高すぎて　管理会社検討委員会で、プレゼンして管理会社が変更になり20％以上削減になりましたが　居住者の管理費は据え置きでした。

[250: 匿名さん]

>>249

管理費下げれた分を修繕積立金に回したんじゃない？
それに管理費全体の20%を削減したのではなく管理会社への管理委託費の20%を削減しただけじゃない？
365日管理人常駐から平日だけとか無人管理へ変更するとか、清掃回数減らすとか、管理サービス内容を変えないと全体の20%は難しいのでは？

>>248

まずは貴殿から管理組合理事長役員への立候補お願いします

私は無報酬で時間拘束される理事、自治会、町内会、PTA、子供会等の社会活動やボランティア活動には極力参加したくない派です

名誉欲と地位欲と公徳心と正義感のある方に頑張って欲しいです

[251: 匿名さん]

>>250

>>私は無報酬で時間拘束される理事、自治会、町内会、PTA、子供会等の社会活動やボランティア活動には極力参加したくない派です


輪番で回ってくるでしょう。　義務です。

タワーマンションのように　初期の様々なトラブルは少ないでしょう。

[252: 名無しさん]

買うときに修繕積立金の4回にわたって値上がりすると表みたい紙をもらいませんでしたか？

[253: 評判気になるさん]

>>252
どこのマンションでもあんな管理計画は気休め程度にしかならないのはみんな体験上知ってますからね
特にマンション居住第二世代は親を反面教師にしてもいます
お金の無い老後になってからいきなり費用がかさむより新築当初からコツコツ積み立てたいものです

国土交通省のマンションの管理に関する適正化法で最初から述べ床面積に応じた標準の平米単価を最低として義務付けて欲しいくらいです


http://www.mansion.mlcgi.com/image/serv_com5_1.gif
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol35/img/img05.jpg
http://aihs.biz/mansion/mansion_plan/img/mansion_plan02.jpg
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/20/6c/19dd4a43c0ebf101fd9ecd1e2dcb...
http://www.nikkei.com/content/pic/20161012/96958A9F889DE2EAE2E4E4E6E3E...
http://s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/homes-press/uploads/press/2013/...

[254: 匿名さん]

積立金は、販売当初低く設定されてますから
早めに値上げしないと、将来苦しい思いしますね。
計画修繕だけでなく、地震などがきた際に
臨時徴収しなくてもすむようにしておいて
ほしいものです。

[255: 匿名さん]

ホームページみたら完売になってた！

[256: 匿名さん]

ホントだ！完売になってた！

嬉しいですね～！

これから皆さんで資産価値のある、住み良いマンションにしていきましょうね。

[257: 購入経験者さん]

恐るべし　完売御礼！


大阪市内近郊　リングシャッター付　平面駐車場が魅力的でしょうか！

[258: 匿名さん]

>>257
完成前完売ならともかく、完成後2ヶ月以上経ってからの完売だからそこまで言うほどではないけどね（笑

[259: 匿名さん]

市内でこの平面規模は希少かな？

[260: マンコミュファンさん]

鉄粉が降ってきそう…

[261: 匿名さん]

>>259 匿名さん
駅近くでこの土地は希少ですよね。
エアリーも平面駐車場だったような…

[262: 匿名さん]

完売スゲー！

[263: マンション掲示板さん]

>>260 マンコミュファンさん

この規模の平面駐車場で阪急電車 駅近でしたら
かなり 良いのではないでしょうか！
リングシャッター&平面駐車場とのセットで！という意味です

[264: 匿名さん]

マンション横にある三菱の建物が
ゴーンさんの力で転売されて
商業施設にならないかなぁ～

[265: eマンションさん]

さすがにここは。。。

三菱自動車 走っているの見ないね〜

ランサー エボリューション 名車だったのに

[266: マンコミュファンさん]

だから鉄道高架下は鉄粉が降ってくるから、車のメンテナンス大変だなって事！
こまめに鉄粉取りをするか毎回カバーした方が良いかもしれませんね。
以上余計な心配でした。

[267: 住民5]

>>266 マンコミュファンさん

そうだったのですね！
知りませんでした。
ありがとうございます^_^
対策 調べました。

鉄粉除去剤とガラスコーティングで
プロの洗車屋に月一で施工してもらわないと
いけないでしょうか？

ポータブルガレージが各社出ています。

[268: 匿名さん]

リングシャッターと平面駐車場は、チェーンゲートと違って、
所有者しか入れないし、魅力的ですが完売の理由は、他にもありますよ。
だって平面駐車場は64台なのに完売住戸は105戸ですからね。
他にも自転車やバイクも所有者しか入れない駐輪場であることも
魅力の一つでしょうね。

このあたりに同時期に建設されたマンションは、どこも売れ残ってるのに
ここだけが完売するのは、複合的な要素があるんでしょうね。
ちなみに販売価格は、一番高かったように思うのですが…

[269: マンション比較中さん]

>>268

付加価値は高いです！
大阪市内　憧れのリングシャッターと平面駐車場です！
別のBRANZを購入してしまいましたが　防犯は、BRANZ　ALSOKでしょうか？

タワーを除き、　昨今の積水グランドメゾンは、　駐輪場、バイク置き場　チェーンゲートも何もないし、カメラのみで　部外者だれでも自由に出入りできます。

所有者しか入れないのが　ポイント高いです。
サイクルポートが多少あればよかったですが。

不動産屋の入居者募集の写真を見ると　駐輪場は屋根ありますが
大型中型バイク置き場　屋根あるのでしょうか？

[270: 名無しさん]

完売おめでとうございます。あとは三国らへんに少し大きめの商業施設とか、できないでしょうかね？
イオンモールとか子供などが利用できるファミリータイプの施設があると完璧なんですがね。