プラウド浦和東仲町

[ビギナーさん]

浦和東口徒歩4分。どんな感じでしょうか。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町130-1
交通：JR京浜東北線・宇都宮線・高崎線「浦和」駅より徒歩4分
売主：野村不動産
施工会社：野村建設工業(株)

[183: 匿名]

遮音性については窓のサッシの採用状況を見ればわかるのでは？
このマンションは一番線路に近いＡタイプの部屋だけ、ワンランク遮音性が高いサッシが付けられています。

これは、実際にマイクで音を拾ってデシペル算出した結果らしいです。
Ａタイプ以外の部屋は通常のサッシでも問題ないと判断したことによるとのこと。
窓を閉めれば通常の生活には全く支障がないことを実験によって確認したと言ってました。

そんなに気にするほどではないのでは？

[184: 匿名]

Ftypeを希望なので音は気になりませんが、ラブホが近くにある生活環境ってどうなのか…そこだけが気になってます。

[185: 匿名さん]

>184
最初は気にしましたが、グーグルマップで見てもマンションの先だし、あまりそっち側には行かないし、
周りの住人が反対してないならいいか！って思うようにしてます。

[186: ご近所さん]

＞179
＞真横を電車が走っている状態なので西側のみならず、騒音に関しては北側、南側からも、ものすごい状態になりま＞す。空けない人でも、最低限の換気は必要になるので、窓をあけたら、テレビや会話すら聞こえないはずなので、＞ストレスに感じるでしょう。窓を閉めても音は聞えます。

この辺に住んでもいないのにここまで言われたくないですね‥。

＞空気も悪くて、外壁やベランダは、すぐに真っ黒になることでしょう。

機関車が走ってる訳じゃないでしょうが。

＞ここを見て、物件を選択するうえで、もう少し住環境という面も重視しようと思いました。
自分的にはそれに気がついたことが収穫でした。

もっと早く気付くのが普通ですけどね。買えないから、理由無理やりこじつけて諦めてるようしか
みえません。近所に住んでる者が読んだら不愉快です。駅近に住まない方がいいと思います。

[187: 周辺住民さん]

ままぁ、音の問題は、ひとそれぞれに感じ方が違うのですから。でも、駅や線路が近いのは事実でしょ。その分、徒歩４分という大きなメリットがあり、反面、駅前なので建物がごちゃごちゃしてて、線路も近くて、ということ。土日、平日に限らず、朝の時間帯は３０秒に１本異常の電車が発着、通過するすごく便利な駅でもあるわけで。

[188: 購入検討中さん]

最近書き込み減りましたね。
購入者は申込を済ませ、もう検討版はあまり必要ないのかな。
８階以上の人は建築オプションなど悩ましい事がいっぱいありそうですね。

[189: 匿名]

正式申込は１３日からですよ

[190: 匿名]

抽選なんで他もみています。

[191: 購入検討中さん]

早速書き込みありがとうございます。
6・7日は申込日じゃなかったでしたっけ？

他も見られてるんですね。ちょっと歩くけどここより安かったり、静かだったり、学区が良かったりと
悩ましいですよね。

[192: 匿名]

６、７日は事前登録ですね。
申込書を書くだけ書いて１３日に持って行く形です。

我が家も一応要望書は出しましたが、予算を考えて抽選覚悟で階数を落とすか、
少し離れたところで価格の安いところにするか迷い中です…

[193: 購入検討中さん]

申込をしても契約日は2週間くらい日にちがあります。
高い買い物だし、最後まで悩みに悩みましょう。

[194: 匿名さん]

通勤・駅距離優先か、子供の通学距離・学区優先か。
商業地の利便性か、閑静な環境か。

それぞれですよね。

[195: 匿名]

迷われてる方はどの辺のマンションと比較されてるのでしょうか？

やはりクラッシィあたりですか？
価格帯も大体同じ位ですし…

[196: 匿名]

そうですね、悩みに悩みましょう。

自分は色々みた中、クラッシィとの比較まで絞りました。
プラウドを見てしまうと、クラッシィ、ブランシエラのグレードしか比較できなかったですね。

[197: 匿名さん]

携帯からですが、今日ものすごい人です そして、やはり全戸売り出すそうです 抽選かなぁ

[198: 匿名]

今日は事前申込の説明会ですからね。
購入要望書を出した人がみんな集まるはず。

ほぼ部屋は埋まってるようなので、
今から申込されるなら抽選は避けられないでしょうね…

抽選がイヤならクラッシィなど他のマンションも検討された方がよいと思います。

[199: 匿名さん]

そんなに人気あるんでしょうか？そんなに安いわけでもないのに、びっくりです

[200: 購入検討中さん]

来ている年齢層はどんな感じでしたか？

[201: 匿名]

営業の方に世代層を聞いたところ、
３０代前半と４０代後半以上の方にわかれてるような感じらしいです。

本来マンション購入層になるはずの
３０代後半～４０代前半の方が少ないような気がすると言ってましたね。

[202: 購入検討中さん]

何でですかね？
確かに年配の方もよく見かけました。
共働きの若めの夫婦か、子供が独立した夫婦が多いのかな？

[203: 匿名さん]

浦和で駅４分なんて、これからあまり出てこなそうだから、利便性優先で探してた人には絶好の物件だろうね 環境重視の人には駄目だろえけど 僕は前者なんでここに決めました

[204: 購入検討中さん]

うちも利便性重視で決めました。
抽選になる部屋は高層階、低層階どちらが多いんですかね？
若い人が低層階、年配の方が高層階狙いでしょうかね。

[205: 匿名]

＞２０４さん
角部屋と７～８階あたりは抽選になりそうだとのこと。
角部屋は数が限られてるし
７～８階は価格と条件のバランスがいいですからね…
９階も価格調整が入ったようなので
抽選の可能性はありますね…

[206: 匿名]

９〜１２階の角部屋も抽選と言われましたよ。

[207: 匿名]

角部屋プラス７、８階ってことでしょ。

高層階角部屋は結構な高倍率になりそうな感じらしいです。

[208: 購入検討中さん]

5階以下の低層階の状況はいかがですか?

[209: 匿名さん]

五階以下は大丈夫ではないかな
六階以下は騒音も軽減されそうでいいんじゃないかな

[210: 匿名]

低層階はその分日当たりが…
前のマンションの影が冬至の頃で５～６階あたりになりそうな感じです。
６階以上であれば一年中ある程度の日照は確保できそうですね。
東西はひらけてますし。

西側の駐車場に将来的に何が出来るか次第ですが…。

[211: 匿名さん]

>>210
日照に関して現時点では、冬でもＥ以外であれば五階以上なら日照確保出来ますね 天井高も、五階までが2.6Mありますから、意外と五階あたりが狙い目？

[212: 匿名さん]

>205さん
９階の価格改定って全てのタイプで改定ですか？分かるようなら詳しく教えていただけないですか？

[213: 匿名]

９階の価格というか、他の階もかなりあるよ
低層階なんかかなり

[214: 匿名さん]

１０階以上も価格改定になったんでしょうか？

[215: 匿名]

それぞれ考え方はあると思うけど、私はこの値段なら低層階で充分満足出来るかな
売るのを考えなければ角部屋じゃなくてもいいし、日照も高層階じゃなければ、いずれ南の駐車場に何か建つだろうから一緒かなと思う

[216: 匿名]

９階は一律５０万位下がったみたいですね。
１０階以上は変わらずです。
まあ高層階は今の価格で十分買い手が着いているので
わざわざ下げる必要はないですからね。

９階は８階との差が大きく、埋まってない部屋があったみたいなので、それででしょう。

低層階はもっと下がってましたね。
１期で即日完売させるために必要なんでしょう。

[217: ビギナーさん]

人気物件なので、即日完売しそうな雰囲気ですね。

素朴な疑問なんですか、即日完売した後、しばらくしてキャンセル住戸が発生する理由は何なんでしょうか?

[218: 匿名]

・ローン審査が通らなかった
・転勤
・もっといい条件の物件が見つかった

あたりでしょうか？

ホントは完売してないのに即日完売したことにして
後でキャンセルになったことにするという噂もありますが…

[219: ビギナーさん]

教えてくださってありがとうございます!当選しても、色々な理由でキャンセルになる場合があるんですね。
よく、契約申し込み時に価格の１割程度を入金すると聞きますが、買い手側の理由だったら、入金した分は戻って来ないのですよね。色々初歩的なことを聞いてしまって申し訳ありません!

[220: 匿名]

ローン審査不可の場合、提携ローンであれば、
自社審査で止めなかった売主の責任もあるので
手付金は原則全額戻ってくるそうです。

転勤などの場合は逆に原則返金不可でしょうね…

私が読んだ本の中では
様々な理由で、契約から入居までの間で５％～１０％位の入居者が入れ替わると書いてありました。
販売から引渡しまでの間隔にもよると思いますが。

[221: ビギナーさん]

ありがとうございました!
大変勉強になりました。色々な事情があるんですね。

[222: 購入検討中さん]

久しぶりにHP見たら、返済例が載ってますね。
やはり手頃感を出して早期完売を目指してるんですね。
高層階も早めに要望出さずにいれば価格調整がありましたかね‥？

[223: 匿名さん]

今から申し込んでも間に合うんでしょうか?
MR見学のみで、要望書は出していないのですが…。部屋はどこでもいいんですけど。

[224: 購入検討中さん]

低層階ならまだ間に合いますよ。たぶん。

[225: 匿名]

＞222さん
高層階はご自身が出されなくても
誰かしら出していたと思われるのでしょうがないのでは？
万が一調整があったとしても数十万程度でしょうし。
むしろ早めに希望の部屋に出せたことを喜ぶべきかと。

＞223
正式申込開始は今週末なので、間に合うと言えば間に合います。
但し高層階は抽選必至です。
低層階なら無抽選でいける可能性が高いです。

[226: 匿名さん]

低層階なら可能性あり、ということですね。
ここは、リビングは公道に面していないから、低層階のリビングから電柱や電線がすぐ前に見える、ということもないですよね。
何度か現地に行ったのですが、工事中でとてもそこまで確認できませんでした。

[227: 匿名さん]

低層階といっても２・３階あたりじゃないかな
４・５階は、入ってたような

[228: 匿名]

＞226さん
目の前に電柱や電線はないですね。
Ｄ、Ｅタイプは１５メートル先に前のマンションの外廊下が見えますが…

それよりも日照でしょう。
２～３階では目の前西側のコインパーキングに何か建ったらほぼ一日中日が当たらない可能性が高いです。
営業マン曰く、建ぺい率、容積率を考えると、
１フロア２戸で６階建てのマンションが妥当だとのこと。
Ａタイプならそれでも西日は入るでしょうけどね。

[229: 購入検討中さん]

>No.223さん

>今から申し込んでも間に合うんでしょうか?
正式な申込み期間は13日からですから、全然問題無いと思います。
（じゃなきゃ、何のために申込み期間を設けてるのか分からなくなりますし）
５F以下の階ではまだ申込みがされていない部屋がありましたので、
私はそのうちの一つを検討するとそれとなく伝えました。

要望書の効力というのは、購入者がどれ位真剣に検討しているか（真剣度）を
計る為のものと私は理解しています。
真剣度と頭金、年収などでローン返済力などを考慮して、営業さんが
この人はここ、この人は外れてもここみたいにうまく調整
（細工という言い方は適当ではないかも）してくれるのだと思います。

楽観主義かもしれませんが、これくらいの物件（超人気ほどではない）
真剣度をきちんと伝え、返済力があれば、営業さんを信じて
抽選はさほど心配しなくても良いと思ってます。

それよりＭＲしか見ていないのは不味いと思います。
やっぱり現場、現物、現象（マンションの場合は環境か）を確認しましょう。

この物件、私なりに整理してみると
■良い点
・浦和駅から4分の利便性、資産価値として最低限のラインは担保できそう
・交通アクセス（湘南新宿ラインが停車する2012年）
・浦和ブランド
・低層階の価格
・高層階の日当たり（駅前立地なのに）
・駅周辺の開発にさいたま市が力を入れているので、駅周辺の環境は
　悪くなることはなく、良くなっていく（だろう）。
・スーパーや大型商業施設が近くにある。駅前のPARCO。
・吉祥寺みたいにお洒落な居酒屋、バーなどが多い（イトーヨーカドの裏近辺）
・共有施設、ディスポーザなど余計な設備を抑えた分、コスト面が抑えられてる
・学区

■欠点
・環境面
　音　：駅のアナウンス、電車の音、鉄道作業音
　宇都宮線下り、湘南新宿ラインのホームが２Fに上がってきたら、駅の騒音は今の倍になる。
　周辺：目と鼻の先のラブホテル、小さいお店や道で周辺がゴチャゴチャしてる
　低層階の日当たり、前の建物からの圧迫感
・子供の教育環境としては不適切
・駐車場が機械式（修繕費↑、手間）駅前だから諦めるべきです。

■どう転ぶか分からない不安な点
・入居する地主さんの性格（昨日、営業さん抜きでＭＲで打合せをしていた人が多分そうだ）
・非分譲住居が多い（賃貸物件として扱われたら、入居者がころころ変わる。入ってくる人次第。）
・隣周辺近所の方との付き合い（駅近物件に住む人の性格は難しいのかも）
・デパートのビジネスモデルが成り立たなくなった時代、20年後の伊勢丹、PARCOはまだある？
・友人にマンションを見せた時の反応

一言でまとめると、
「普通のマンションが浦和の駅前に建っている」
浦和の駅前だから、買うのか、買わないのか。この判断を今週末までにしたいと思います。

長々とすみません。

[230: 匿名さん]

駅近商業地ゆえに、コインパーキング単体のみとは限らないかと。
私がデベなら周囲の陳旧テナントビルも等価交換であわせてボリュームupしようとするけど。

低層で日照、眺望、プライバシー等妥協するなら買いかも。
将来の売却はそれなりでしょうが賃貸ならいけるかもしれない。

[231: 匿名さん]

低層とは何階ぐらいまでのことでしょうか
値段見た限りは、５階以上はそんなに安くないかなと思いましたが

[232: 購入検討中さん]

>No.230さん

"私がデベなら"←良い想定ですね。勉強になります。

確かに土地を合体されてしまったら、とんでもないのが建つかもしれないですね。。
そういう風に考えなきゃならんですね。
20年、30年後には何が起きてるか分かりませんもんね。

※ただ、当分の間（10年くらい？）は大丈夫だと思います。
　その根拠は、
　コインパーキングの土地の所有者は、「西部バス」らしいです。
　プラウドの営業さんから聞きましたが、本当は現在の土地と
　セットにしてパーキングの土地を入手したかったらしいのですが、
　西部バスさんから「当分売るつもりはない」と断られたらしいです。

　西部バスさんがどうしてあの土地を？と疑問が沸きますが、
　とにかくそういう事らしいです。当分とはどれ位なのか気になりますよね～、ホント。
　

低層階は、日当たりの予想、値付けを考慮して、4階以下と私は考えています。