ドレッセ市が尾 ザ・フロントってどうですか？

[匿名さん]

駅直結って便利ですよね。
定期借地権ってどうなんでしょうか？？
情報交換など、いろいろご意見お願いします。



ドレッセ市が尾ザ・フロント
所在地：神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町1063番19、1156番20（地番）
交通：東急田園都市線「市が尾駅」 から徒歩 1分
間取：1LDK～3LDK (予定)
面積：51.02m2～85.66m2（トランクルーム面積含む）(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社

施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: 購入検討中さん]

営業さん激安価格期待してます。
頼みますよ！

[2: 匿名さん]

駅と直結とはとても画期的というのか便利で良いですね。
駅に着けば、我が家って感じがいい♪
９月に販売開始だけど、価格帯はいつくらいに分かるかしら。
間取りなども楽しみだわ。

[3: 匿名]

借地権だから、賃借感覚のマンションだろうね。
どちらかと言うと対象者は一戸建て居住中のシニア層？
これから東急敷地を利用した田都線各駅直結物件が
出て来そうだね。

[4: 購入検討中さん]

借地権だし市が尾だし安い価格でお願いします。

[5: 匿名さん]

この駅で借地マンションなら85で3000万切るでしょ。

[6: 匿名さん]

2500も切ると思う。

[7: 匿名さん]

８５平米２０００万以下の可能性も十分あるな。

[8: 匿名さん]

2500越えたら、このデベ、何考えてるんや、子供不動産か、と叱られそうですね。

[9: 匿名さん]

さすがにそんなに安くないでしょ。
仮に分譲なら5500万円くらいはしそうですから、
定借なら3500万円くらいなのでは？

[10: 匿名]

建設費を考えただけでも2000万円なんて
到底ありえない。

分譲価格は意外に4000万円以上だろう。
更に管理費、地代、定期修理費を支払った上で
借地終了時には解体費用（積立）負担も必要。

資産価値より利用価値を重視する
シニア層がターゲットと思う。

[11: 匿名さん]

>9
いや２０００万以下だと思う。

[12: 匿名さん]

みんなの願望はわかった。

1ＬＤＫがその位なんじゃないか？？３ＬＤＫは4000万円代だろう

[13: 物件比較中さん]

私も８５平米２０００万以下が適正な価格だと思います。

[14: 匿名さん]

2-3年前のパークハウスが徒歩4分で3LDK5000万円くらいでしょ？
マンション価格は高騰してるし、定借でも4000万円弱じゃないかな？

[15: 匿名さん]

普通に4000は超えると思います。

資産価値より利用価値を重視する
シニア層がターゲットと思う。

その通りなんでしょうが、直結してる駅が市が尾というのが何とも。
永住覚悟で買って住むならまだしも定期借地権ですよね。
たまプラーザなら人気があってすぐ完売したのも納得なんですが。

[16: 匿名さん]

いや２０００万以下だと思います。
その程度の場所ですよ。

[17: 匿名さん]

1LDK 4000万円台
2LDK 5000万円台
3LDK 6000万円台以上
だろうな

市が尾で定期借地とはいえ
駅直結なめんな

[18: 匿名さん]

>17
ないと思います。

[19: 匿名さん]

建設費があがってるし結局>>17くらいになるでしょ。

[20: 匿名さん]

ブランズ市が尾ガーデンはいかがですか？距離はある分お安いですよ

[21: 匿名さん]

借地権であれば、確かにシニア層向けかもしれません。

いずれ借地権が切れたことを考えると、
ファミリー層では住み替えのことも考えないといけないですよね。

そう考えると安くても買うかどうか。

[22: 匿名さん]

定借マンションは売りたくてもなかなか売れない

住み替えの予定がないシニア向けなんだろうけど市が尾にそんなに需要あるだろうか

[23: 匿名さん]

>>22
戸建てが老朽化して子育ても終わったリタイア夫婦がターゲットならウジャウジャいそう。
市が尾の過去分譲価格を定借が超えるとは考えにくいから70平米台の平均が三千万半ばぐらいなのではないかな？
なにより図面の描写が妙に淡白だからプレミアムな凝った作りではないと読めます、ずばりたまプラの再来、即日完売のお手頃価格ですね。

[24: 匿名さん]

今の相場で3LDK4000万円以下はないでしょ。腐っても駅前だし。

市ヶ尾じゃなければなー

[25: 匿名]

シニア、DINK世帯対象に2LDK 65平米に抑えたら
4000万前後もあり得るかも。

[26: 物件比較中さん]

>>25
ここは50年の借地権だから価格勝負でしょ。
70年ならまだしも50年だからね。

70年借地が所有権の70％の価格だからここは60％くらいでないかな。

つまり、ここが所有権だった場合の坪単価が270だったとすると162ってこと！

[27: 匿名さん]

>>26
そうだね、五十年の借地権って実質賃貸だね。
末期にはたいしたリフォームもされることなく賃貸にするしかないだろうし。

[28: 匿名さん]

土地賃貸マンションで4000万って。
毎月地主に頭下げて地代持ってくマンションが4000万って。場所も麻布じゃあるまいし、何考えてるやら。2000万なら許そう。

[29: 住民でない人さん]

２０００万なら、グロスで１０％超。ないない。

[30: 匿名さん]

たまプラの定借マンションは70平米でいくらだったの？

[31: 匿名さん]

>30

たまプラーザなら、これが参考になるかも。
http://www.tokyu.co.jp/file/120411.pdf

一度、中古のチラシを見たことがあります。
75平米くらいで７千万円台でした。売れたかどうかは分からないです。

[32: 匿名さん]

たまプラーザで7千万円なら市が尾は5千万円くらい？
意外と高いな…。

[33: 匿名さん]

駅直結だろうが、渋谷まででも40分以上かかるんだよな朝だと。市が尾の駅直結は微妙すぎる。リタイアした老夫婦向きな気がするが、リタイアしたらあえて市が尾に住む理由もなくなるだろうに。

[34: 匿名さん]

>>30
新築時70平米台がだいたい5000万ぐらいからあったよ。
当時の美しが丘で分譲されていた徒歩10分のドレッセとほぼ同額。もちろん仕様はかなり落ちるけどね。

[35: 匿名さん]

>>32
中古相場はあまり参考にならないよ。デベではなく抽選に当たって買った個人が勝手に値を付けただけ。

[36: 匿名さん]

>>33
住み慣れた街に住みたいんだよ。
知り合いも少なくないだろうし。

[37: 匿名さん]

毎月地主に地代を払うというのは情けない。

[38: 匿名さん]

まあ賃貸と一緒だよ

[39: 匿名さん]

今夫婦で五十代以上なら買いだなぁ。定借で安く上がった分、余った現金を子どもに生前贈与すればいいんだから。
相続で古いマンション残したって買い手も借り手もつかなきゃ子孫の負担が増えてしまうがこちらは五十年でチャラ。
駅前だから解体直前まで賃貸できそうだから維持費ぐらいはまかなえそうだ。

[40: 匿名さん]

38さんのおっしゃるように
賃貸と考えることが出来れば借地権物件でも
そんなに悩むことはないのかもしれませんね。

それでも、家のローンは払っていくわけですから
納得がいくようにいかないような感じがします。

[41: 匿名さん]

そうですね。売ったり貸したりできる賃貸マンションって感じでしょうか。

仕様まで賃貸マンション並みじゃなければいいですけど…

[42: 匿名さん]

2000万を切らないと買う人いない。

[43: 匿名さん]

買う人がいるかは別として、さすがに2千万円はないでしょう。
2千万円なら即完ですよ。

[44: 住民さん]

ゴルフ場の会員権にスキームは似てるんだけどね。会員権がこけてる現状を鑑みると普通は買っちゃダメなんだけど、東急がやってて駅前でとなれば需要はあるだろうから期限前に権利書が紙くずになることはないと思う。

[45: 匿名さん]

子供も自由に生きていく時代ですし戸建で相続させて縛るよりこういうマンションを買うのも手ですね。高齢になれば戸建も管理や付き合いも大変ですし、リフォームのことを考えるとマンションでまた便利なところを探せばという身軽さもあるかもしれません。

[46: 匿名さん]

確実に言える事は
月日と共に減価していくという事。　
最後は資産価値ゼロ。
明け渡しの10年ほど前から空き室が増え始めるという事。
賃貸に出しても良くてトントン、下手したら逆ザヤ。

使い捨て（住み捨て）覚悟ならいいかも。

[47: 匿名さん]

私の実家は関東近郊の駅徒歩20分マンションですが、古くなって最近は空きが出ても売れも貸せもしないらしく、放置部屋がチラホラ…。駅前なら最後まで貸せると思えば、売れない資産(負債？)よりまだマシでは？

[48: 匿名さん]

駅の違いはありますが、たまプラーザの定借ドレッセは即日完売で、中古待ち多数です。
マンションの場合は土地の持ち分少ないから、50年後の資産価値を期待するのは無理かもね。

[49: 匿名さん]

駅に住みたい気持ちがわからない。せめて5分程度は離れたいって思うけどね。
駅を行き来する数万人の雑踏、事故もあるだろうし、心落ち着かんよ

[50: 匿名さん]

>48
土地付きのマンションだと
手入れ、リフォームで50年以降も居住継続可能。
資産価値も維持出来る（少なくともゼロでないし、インフレなら
購入価格より高くなっている事も）
50年前竣工のたま団は買値より何倍かになってまだ居住可能。

定借なら50年後いやおうなしに退去。その時点で資産価値ゼロ。
更地で返却必要なので建物取り壊し費用も負担必要。

[51: 匿名さん]

>>50
たまプラーザ団地は例外ですよ。
土地の価値が高い上に、土地の持ち分が、平均で90平米超えているようです。

[52: 匿名さん]

直結してる駅がたまプラと市が尾では雲泥の差ですよね
たまプラは即完だったけど市が尾だと定借は二の足踏む人多そう

[53: 匿名さん]

>>49
今別の駅の徒歩30秒に住んでるけど、どこにでかけても駅に着いたらもう家ってのはいいよ。特に旅行とかから帰ってくると、駅近で良かったと思う。雨にも振られないし。
電車の音はするけど、慣れれば平気。むしろ人の気配を感じられて安心してます。

[54: 購入検討中さん [男性 30代]]

予定価格は5.000万台になりそうといった噂を聞きました。
これって高いのでしょうか？

[55: 買い換え検討中]

5千万とか平米数によるんじゃない？

それと50年後に資産価値があるかといえば建物にはないよね。固定資産税を払う価値があるのは駅に隣接した土地だけだから不便で利用価値が低い立地のマンションは不良資産になる可能性が高い。
で、利用価値が高い駅前一等地は今や入手困難だからお手軽な借地権物件という選択肢になる訳ですよ。

またデフレにでもならない限り50年後にも資産価値が見込める立地のマンションが安価で入手はできないでしょうね。

[56: 匿名さん]

平米数は分からないですが、たまプラーザは平均5700万台でした。
ちなみに、たまプラーザは、駅直結とは言わないとのことです。

[57: 購入検討中さん [男性 40代]]

市が尾とはいえ、定借とはいえ、
駅直結マンションの資産価値が落ちるとは思えません
5000万台なら購入するつもりです。

とはいえ、住んでも最大20年の予定ですけど

[58: 匿名さん]

建物としての資産価値は更地引渡し時期（50年後？）には
確実になくなります。
従いゼロに向かい毎年減価していくのが原則ですが
資産価値が上がる要素としては
　-　駅の評価が高まる（例　たまプラ駅）
　-　田園都市線　全体の人気が高まる
　-　インフレ
等が考えられリセール時の値段が上昇する。
但し　駅に魅力が無かったり、デフレならリセール価格は
下がる。

東急は駅周辺の土地を沢山持っているので
似た様な駅直結物件は今後も出て来ると思う。


使用価値を見出し住むなら良いでしょうけれどね。
住んでなんぼの物件です。

　

[59: 匿名さん [男性]]

インフレになるのは既定路線だけど
市が尾が駅評価高まる可能性は低い
田園都市の人気も・・・期待薄

マンション購入者で50年後を視野に入れてる人なんている？
子供に資産残すっても・・・人口減を考えると二束三文ですよねぇ

[60: 匿名さん]

定期借地権だから、50年後に価値がないのは明白。
借地でなくても、へんぴな場所なら価値はほとんどないでしょう。
ここを購入する人はお金に余裕があると思うので、50年後のことは気にしないでしょう。

[61: 匿名さん]

定期借地権というのがいまひとつ理解できていません。
それなら賃貸でも良いのでは、と思えたりもします。
58さんなどを読むと、値上がりする可能性も無しではない
ということなのかもしれないけど、
資産としては考えない方が良さそうに思えました。

[62: 匿名]

私の両親(2人とも70代前半)はここを検討するみたいです。
たまプラの戸建てを処分して多分お釣りが出るだろうから。というかんじです。
お釣りの行方は最期の介護施設に使えるだろうと考えているようです。

年配になると戸建ての管理と手入れが煩わしいとの事。私達も沿線のドレッセに住んでいますが、ご子息が独立されスマートな住み替えの老夫婦がいます。
ターゲットはそんな人だと思います。
流石に70代なので住んでもあと15〜20年くらい?
残りの30年、下手したら私達も老後を過ごせるかも知れませんね。

資産価値云々より、終活の一部になるのでしょうか。今年から相続税制も変更となり、下手に財産を残すよりは生きているうちに消化した方が良いのかもしれません。

価格は70〜80で4000〜5000万、50の1Lで3000前半〜、
このくらいは想定しています。

尚、市が尾の駅力は年配者にしてみると価値が上がる模様。
毎年確定申告に行く税務署、区役所に近い、スポーツセンター近い、通勤関係ないですからね。

因に母はこう言ってました。
たまプラ百貨店、玉川高島屋、傘を持たずに買い物に行けると。

[63: 匿名さん]

広告が入りましたね。

[64: 匿名さん]

数年前たまプラーザ駅直結のテラスを検討、MRも見学しましたが、
やはり他人の土地と言う定借が性に合わず見送りました。
お金に十分余裕があり、想定される遺産相続人（子供）が
賛成ならそれはそれで立派な選択だと思います。

[65: 匿名さん]

ご時世とはいえ、たまプラの定借とあんまり変わらない価格なら、やっぱりちょっと残念ですかね。

[66: 匿名さん]

借地権のドレッセたまプラーザテラスの順番待ちが、東急リバブルで50人以上いるようです。
中古も賃貸も出てきそうもないので、たまプラをあきらめて市ヶ尾で妥協する人が、結構いるんじゃないかと思います。

[67: 匿名さん]

>借地権のドレッセたまプラーザテラスの順番待ちが、東急リバブルで50人以上いるようです。

凄い、にわかには信じがたい数字ですね。
どのような人達が順番待ちしているのか、
社会現象としても興味あります。

[68: 匿名さん]

＞６６
確かにたまプラテラスの場合傘なし歩いて数分以内に
デパ地下、グルメ、買い物、銀行、文化スポーツ施設、
成田羽田直行バス乗り場等があり、
駅周囲もバリアフリー化が進んでおり、
介護サービスを扱う事務所もはいっており、
シニア層にとってこれ以上の便利安心環境はないのではないでしょうか。
都内の多くのマンションでもこれだけの利便性と周辺のバリアフリーを
備えたマンションは少ないと思います。
残念ながら借地、高額です。
それにしても待ち50人とは。

[69: 匿名さん]

50人て　釣りでしょう。

[70: 匿名さん]

とりあえず登録しておく人もいるんじゃないですか。
実際買うかどうかは別として。

[71: 匿名さん]

だとすれば凄いですね。

[72: 匿名さん]

66です。

こちらをご覧ください。

http://www.mansion-library.jp/mansion-76848/

70さんの通り、とりあえずの人も含まれているでしょうが、すごいと思います。

ちなみに、私は借地権のマンションなら、相当安くないと手を出したくないです。
地代にもよりますが、市ヶ尾なら70平米で2500万くらいとか・・・

[73: 匿名さん]

>57
借地権だし、こんな場所３０００万でも高い。

[74: 匿名さん]

やはり4000万円～と言う事になるのでは？
4000万、50年として 月当たり67,000円
管理費、修理取り壊し積み立てに月数万円。
合計月10万円前後？の出費がざっくりした計算。

賃貸相場だと20～25万円／月ぐらいかな？

借地なので不動産投資は一般的にありえないけれど、
高齢者とか、○○幼稚園／小学校に通うとか、
期間限定使用には富裕層向けに一定の需要がありそうですね。

[75: 匿名さん]

74です。

賃貸相場20～25万は高すぎますね。
駅直結も考慮し15万～20万かな？？

[76: 匿名さん]

>74
釣りだと思うけど、期間限定でも富裕層は市が尾に住まないですよ。

[77: 匿名さん]

駅直結っていいですか？通勤ストレスは少なくて済みそうですけど、あまり近すぎるのも何か落ち着かないような気もするんです。
マンション内に入ってしまえば駅の喧騒も関係なくなるのでしょうけど。
買い物もすぐ近くで便利ではありますけど、エントランス前を人がたくさん行き来するのってどうかなとも思うんです。

[78: 匿名さん]

セキュリティという点での安心はある。
いつも誰かの目に触れてるから。
市が尾だったら、そんなに大量の人が絶えず歩いてるということはないのでは？

[79: 匿名さん]

カンブリア宮殿を見て、たまプラと同様で、
高齢者向けかな..

間取りも4ＬＤＫが、無いし一番広くて、85.66m2だし..
大場町付近の戸建住民が、ターゲットかな～？

[80: 匿名さん]

66（順番待ち50人)やカンブリア宮殿効果で
意外に遠くから流れて来るかもね。

[81: 匿名]

金額見てビックリ&ガッカリ。
あれじゃMR行くのもパスだわ。

[82: 匿名さん]

最多価格でいくらぐらいですか？
5,000～6,000万円？

[83: 匿名さん]

某マニアのブログにだいたいの金額が載ってますよ

[84: 匿名]

>>83
金額確認しました。
市が尾辺りの相場を知らなくて、もっとずっとずっと安いと想像してました。。物件価格もさることながら地代も高いですね。これでは借地権の安いというメリットが全くない。

[85: 匿名さん]

そうですよね
自分ももう少し安いと思ってました

[86: 匿名さん]

来週、事前案内会だけどキャンセルしよっかな
ちょっと高すぎですね。だって市が尾ですよ・・・・・

[87: 検討中さん]

私も1LDK3000万以下を予測してました。価格聞いてビックリ。営業さんには、いかにもモデル見にいくように言いましたが、絶対行きません❗️

[88: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログ見ましたけど所有権でこの価格なら即完売なんでしょうけど。金持ちご年配さんが戸建てから買い替えるマンションかな？30代、40代が買うマンションではなさそう。
あと二割くらい安いと思ってたよ。

[89: 匿名]

市が尾という場所を聞いたことがなく、マンションマニアさんのブログで初めて知り興味を持ちました。
周辺相場を調べていませんでしたが、51平米で2600ー2900かなぁなんて都合よく考えていました。
結構気になる物件だっただけに残念ですが検討から外します。

[90: 匿名さん]

カンブリア宮殿でたまぷら駅直結テラスに入居した
80歳代のご夫婦の生活を紹介していました。
テラスの介護サービスステーションも紹介。
東急のマンション事業の一つの方向性を
感じました。
多分、鷺沼の再開発時にも直結マンションが
出来るのではないでしょうか。

[91: 匿名さん]

予算あと少し足して、お部屋が少し狭いのを我慢すれば世田谷の外れ辺りで所有権で買えそうですね。駅からどんなに近くても電車に乗る時間が長いとあまり意味ないような、、
近隣で働いてる方かご老人向きかな？

[92: 購入検討中さん]

ここは、２ＬＤＫのタイプもあるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>91
世田谷も場所次第でしょうね。
買い物などにバスとか遠くに歩かなければ行けない
場所もありそうですから。
それと家屋密集地帯は避けたい。
震災時のエリアごと大火災に巻き込まれる可能性を
念頭に置く必要性があると思います。
家族の逃げ場がないですから。

[94: 匿名さん]

高いのは駅直結という場所だからというのもあるのだと思います。
1LDKで51平米超というのはゆったりしていていいなと思いました。
浴室とキッチンの窓も嬉しい配慮です。
とはいえ、他の地域なら二部屋は確保できる価格でもありますので･･･

>>92
1LDK～3LDK(予定)という書き方だと2LDKもありそうな気がしますけど、どうなんでしょう。
気になりますね。

[95: 匿名さん]

正確に表現しましょう。
ここは駅裏マンションで駅直結ではないでしょう。
駅から坂を登り雨にも濡れる。

たまぷらや市が尾駅の例で
直結とは駅改札口と直接ビル内通路で繋がり
段差、高低差なくバリアフリーでつながって居る事。

[96: 匿名さん]

>>95
えー？
何か勘違いしてませんか？

[97: 匿名さん]

あっ御免。
宮崎台と勘違いした。
すまそん。

[98: 匿名さん]

駅からすぐなのは魅力的です
駅直結ですから、人気がありそうですし、将来的にも値が下がることも無さそうなのがいいですね
天候に関係なく移動できるのはうれしいですね

[99: 匿名さん]

>>98
借地なので将来的に下がると思いますよ。

[100: 匿名さん]

＞＞98
リセールは難しいと。
リセール時に
①借地期間以上のローンを組むことができない
②ローンを組むにしてもある程度の頭金が必要になる
ことから資産価値は考えない方が良いかと思います。