セントラルレジデンス調布について part2

[匿名さん]

前のスレが1000レス以上になったので作りました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350273/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/re_chofu/

所在地：東京都調布市布田4-17-10（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70平米～70.68平米
売主：住友不動産
施工会社：清水建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[44: 匿名さん]

>>42
> 結局は買った人とこれから買う人の代金に上乗せされている

管理費修繕費は決まっていますよ。
既に買った人の代金に上乗せってどういう事でしょう。

[45: 匿名さん]

>>23
調布駅2分新築10階なら5970万円が妥当でしょ。グレーシアならそれより上階でもそれより安いんだし、中古ならさらに低価格が定石。中古の相場について無知ならだまっていればいいのに。自分の狭い知識や想像力を超える数字や直視したくない数字が出てきたとたんに不真面目だと決めつけて荒らすとか、貶すとか、それを正当化するとか、まったく中学生かと。非常識な数字を信じてるのは大枚払っちゃった自分の方なのに。もしも逆だというのなら、ともった明かりの少なさを説明してもらおうか。できないなら今度からは自分が知らないことに顔をつっこんで真面目に話ししてる人の邪魔をしないことだ。

[46: 匿名さん]

>>44
ええ、つまりこういうことです。経済学では基礎的な知識になるのですが、必要な出費を予め見込んで値段というものを設定するんですが、この中に住友の場合、はじめから「長期間売れない（売らない）期間が続くので管理費を支出する」ということが計画にあって、その間に支払うことになる管理費を予め不動産の代金に上乗せしてあるんです。そうでないと他のどこからも捻出されるわけはありませんよね。
これは最初から設定してある値段としてみると、「必要な費用を必要なだけ計上した価格」に見えるかも知れませんが、見方を変えると「そうしなければ（こういう価格設定での長期戦による販売をしなければ）支出しないですんだ費用」でもあるんです。したがって、さっさと売れていれば（あるいは売る計画をとっていれば）、それぞれの住戸がもっと安い価格設定で売ることができたであろうという、そういう意味の「上乗せ」です。
煙草が税金の値上げを価格に上乗せするのと一緒ですね。煙草の価値そのものは変わらないんですが値段が変わる。
お分かりになりますでしょうか？

[47: 匿名さん]

>>44
ちなみに「代金」っていうのは不動産代金そのもののことです。もちろん管理費維持費でそれを集めて埋め合わせるようなやり方はありますが。
それと管理費維持費はおっしゃるとおり規定の額ですが、これも何か不測の事態や必要が生じた場合や、住民の総意で変更されることもあり得ます。その意味では、当初の予算で予定していた住戸の数が埋まらなかった時には一軒一軒の管理費維持費を上げざるを得ない事態は考えられます。こういうことは普通は築後数十年が経過して住民がいなくなってしまったいわゆる限界＊＊で見られることが多いのですが、新築のマンションでも思うように売れない場合は同じ事が起きているケースはあることはああるみたいです。

[48: 物件比較中さん]

さすがは連休明けの最初の週末。スレが伸びること。

[49: 匿名さん]

でも議論の内容がつまらない。もうここについては話す事が無くなってきたかと。

[50: 匿名さん]

そういえば階高の謎は解けたんでしたっけ？

[51: 匿名さん]

>>45さん

＞調布駅2分新築10階なら5970万円が妥当でしょ。グレーシアならそれより上階でもそれより安いんだし、

グレーシアは、6階北西で5980万円ですよね？

>>47さん

ちょっと教えてください。限界**ってなんですか？
売れない部屋の分はスミフが払うとして、一般的に、今後住民がいなくなっても所有（登記）している人がいる限りその人が管理・修繕費を支払う義務があると思っているのですが、違うのでしょうか？

[52: 匿名さん]

>>51
あまり釣り投稿に反応しないほうがいいですよ。51さんの言ってること正しいです。

[53: 匿名さん]

>>45
> 自分の狭い知識や想像力を超える数字や直視したくない数字が出てきたとたんに不真面目だと決めつけて荒らすとか、貶すとか、それを正当化するとか、まったく中学生かと。

そのままそっくりお返し致します。

[54: 入居済み住民さん]

南〜東側では思ったより皆さん入居されてますけどね。
何階かは申し上げられませんが、売り出されていなかったAtype以外のBCDEFまでは入居済みでしたよ。

それから上層階から売れていると聞いた通り、エレベーターは12〜15階によく止まっている傾向もありますね。

[55: 契約済みさん]

>>51
管理修繕費はもちろん借り主が不在だろうと持ち主が払うのは間違いないと思うのですが、売れない住戸の分はスミフが払ってくれるのは本当なんですか？　以前の書き込みではスミフはそれを負担しないとありましたし、世間的にも管理組合で補填するため管理修繕費を値上げなどという場合もよくあるようですので、ここに住む者としてちょっと心配しております。売れない期間はスミフが負担というのは本当でしょうか。

[56: 匿名さん]

>>51
キャンセル物件は比較対象の基準としてはちょっと不安定かも知れません。
例えばグレーシアの13階西向きGタイプは5698万円だったはずです。
なにかの誤解で間違っていたら訂正お願いします。
やはり中古で原価以上はふっかけすぎで、それは売り手も重々理解していることでしょう。

[57: 匿名さん]

47です。
>> 51さん
>> ちょっと教えてください。限界**ってなんですか？
＊＊に入るところは「しゅうらく」です。別に変な意味のつもりはないのですが自動的に伏せ字にされてしまったみたいで。新旧マンションに関連して広く知られることになった言葉かとは思いますがもしもご存知ない場合はググるとすぐに出てくると思いますので。

[58: 匿名さん]

そうですね。グレーシアは最上階（15階）でさえFタイプ3LDK71.97平米が5,878万円でした。
さっさと売ってしまう戦略なら実質価格はそんなもんです。これでも高いくらい。

[59: 匿名さん]

このマンション、南棟上層階以外は魅力を感じられない。
どの階を好むかは価値観次第ってのはわかるけど、中層階の人は同じタイプの上層階と同じ値段ってことに納得いくのだろうか？
ただ、北棟は上層階でもないと思う。駅側から見えるのは北棟なので、余計に空室が目立つように見えるんでしょうね。
あと、将来南側100mの場所にスミフ物件が建つ予定ってHPにちっさく書いてあるのも気になる。

[60: 匿名さん]

うん、南向きの部屋から多摩川をのぞんだときの視野を河合塾現役館跡のスミフ物件がある程度覆い隠すので、それでこの順序で建設・販売してるんですよね。

[61: 匿名さん]

グレーシアってそんな値段だったかな。上層階は6000万代半ばという記憶です。手元にもう資料はないのですが、掲示板の記録では低層階は↓みたいですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560270/
上層階はこれに１割くらい乗った感じじゃないかな。

[62: 匿名さん]

6000万円台半ばのもありましたね。
でもそのリンクの価格表にみるようにタイプと向きで結構違う。それで1フロア上がるごとに20万円刻みで上がっていくっていう値付けなので上層でも6000万には至らない物件もかなりあったんですよ。

[63: 匿名さん]

中古の間取り見たけど酷いな。家事動線なんて完全に無視しててワラタｗ

[64: 匿名さん]

５９＆６０、なるほどこの物件の売れ行きがかんばしくないのは、裏にそんなトリックもあったんですね。

[65: 匿名さん]

>>63
この間取りじゃ住もうにも住めないと思って地権者あたりが手放したんですかね。いずれにしてもこれで８千万はちょっととれないでしょうね。

[66: 匿名さん]

>>50
たしかに、階高問題が未解決のままですね。

[68: 匿名さん]

スミフ物件は竣工後5年くらいは余裕で販売してたりするんですね。オリンピックまでに売り切ればいいというスタンスかな。

駅近なので車は持たない人も多いかもしれませんが、調布市に転入してきた人は運転は要注意ですよ〜
すっごいわかりにくい左折禁止場所でケーサツが張ってたり、夜は＊＊のノーヘル2人乗りの原チャが飛び出してきたりしますから。

[69: 匿名さん]

>>68
わかりにくい左折禁止場所って何処でしょうか？

[70: 匿名さん]

わかりにく道もありますが、23区の住宅街に比べればはるかにましですよ。

[71: 匿名さん]

すみませが正確な場所は覚えてないんですけど、調布〜西調布の間で道を間違えて細い道に入ろうとした瞬間に違反取られ、「あー君調布市運転するの初めて？」とか満面の笑顔で言われました…。
一通だらけの場所に住んでたので、一通ならわかりやすいんですけど、
直進OK右左折禁止なんてのはわかりにくかったです。


ちなみに、調布市全域で時間制の右左折禁止だとか直進禁止だとかがたまにあるようで、警察官が張ってることがありますね。市外のひとがよくひっかかるそうです。

[72: 匿名さん]

>>71
レスありがとうございます。調布に限らずわかりにくい場所はありますよね。警察も違反する前に注意してくれれば良いのにと思います。駅前が整備されてわかりやすくなると良いですよね。

[73: 匿名さん]

このマンションは本当によくできていて、隣のケンタッキービルとデザインが統一されていて、調布駅からこの二つのビルをのぞむと、さながらブランデンブルク門のようで、多摩川へ向かう道へといざなう様子がすばらしいです。

まったく同じデザインになっていますが、こんなに築年数が違う建物にデザインを統一するために、抑制したつくりにするなんて、その配慮がすごいですよね。深いところで街づくりや開発を真剣に考えているっていうか。

[74: 買い換え検討中]

駅に近いマンションの値段はどんどん上がってるから
調布徒歩1分の物件が7000万ぐらいで躊躇してる貧乏人は買わない方がいいと思う
無理して買ってもその後の生活が豊かでないでしょ

調布だけでなく他の駅近物件も検討してますけどどんどん上がってますよ
また、アジアの中では東京の上昇率は全然低いです。

確実にインフレになってきてるので、
今後間違いなくこの手の物件は価格が上がり続けるでしょうね。

もっと全体を見た方がいいですね。

[75: 匿名さん]

>>74
東京の上昇率がアジアの中で低いのは、東京が世界の中でも成熟した高齢の街だからであって、この傾向は今後も変わらないと思います。
ですから物価はたとえ上昇したとしても、インフレといえるほどの上昇はないでしょう。

あと、7000で躊躇している人達も買いませんが、軽く1億出せる人もここは買わないと思います。
なぜなら、調布は街の魅力でこの値段がついているのではなく、新宿から近いからこの値段がついているからです。
最近はもっと都心にも次々とマンションが建ってますから、同じ値段を出すならもっと都心に近い所を買うでしょうね。
わかりやすいのが立川のプラウドタワーで、あそこは新宿から遠いですが、独自の街の力があるからすぐ売れました。
調布は少々中途半端な値段設定ですね。
という私も7000を軽く出せる人ではないので、調布近辺の価格が早く下がってほしい人の1人です（笑）

[76: 匿名さん]

調布は駅前再開発でこれから魅力的な街になるのではありませんか？新宿まで特急で２駅と便利ですし、都心にはない魅力があるので私は好きです。資金面で都合がつけば是非とも検討したいと思いますが…。

[77: 匿名さん]

>>76
私も調布は好きです。でもこの値段設定はちょっと違う気がするのです。

[78: 匿名さん]

>>77
今や京王線に限らず何処も驚くような価格ですからね。駅力が弱い何もない駅近物件でも強気な価格で驚きます。そう考えると調布は再開発でこれから発展する駅ですし駅力もあるので無理もないのかなと。勿論もっと優しい価格になれば嬉しいですけどね。

[79: 物件比較中さん]

市川徒歩5分で坪単価400超の物件が出ました。最多で6000万台。某大手デベですが、1/4階建でこちらと仕様は同等、広さは少し広いですが、千葉でこの価格は衝撃的です。
単純な駅力と都心への近さは市川が上かもしれませんが、こんな価格が続くともう暫くマンションは買えないです。

[80: 匿名さん]

私は京王小田急沿線しか見てませんでしたが、首都圏の他のエリアも同じなのですね。
さらに昨日で大阪都構想は実現しなくなったから、東京一極集中が益々進むかもしれません。
となると、インフレとまではいかないけど74さんの言うことも満更ではないかもしれませんね。
逆に、マンション買うなら大阪ですかね（笑）

[81: 匿名さん]

新宿に近いのは分かるが、駅力からいえば調布がこれから開発されても古い街なので限界がありそう。ホテル、デパート、アミューズメント等一通りそろった多摩センターのように計画的に新しく開発され、まだ土地に余裕のある街なら別だけど。

[82: 買い換え検討中]

皆さん調布に愛着があり、今の価格に違和感があり認めたくない気持ちはわかります。
私もそうです。

でも、マンションだけに限らず資産価値のある物＝現金化できる物としていろんな物を調べるともの凄く上がっています。
もちろん2012年後半からの円安による輸入価格上昇もあるでしょうが、今をインフレと言わずして何がインフレなのか。
誰もがそれを実感した時には価格のピークがくると思いますが。

今後消費税が10％に上がり、都市部で駅徒歩1分の物件の割合はわずか数％しかない希少性の中で、この様な物件は
横ばいこそあっても下がることはもうないでしょう。
マンション建設に携わる人達の人件費もどんどん上がってる中で販売価格は下げようがないでしょう。
住不だから強気だとか、どこのデベが安くとかそんな時代ではないです。
全ての価格がどんどん上がってます。

仮に下がる時代がきても、その景気循環の頃には老人ホームにでも入っていた方がいい年齢だと思います。

ヨーロッパ、日本だけでなく、中国の金融緩和によりもの凄いマネーがこの国にも流入してます。
全ては金余りの連鎖が生み出しているのであり、高齢の国とか成長性鈍化がとか関係無いです。
行き着くとこまで行くしかないんです。
日本人はイワシ民族ですからそれに拍車がかからないことを祈ります。

いろんな場所でいろんな物件の値段の推移を調べることをお勧めします。

[83: 匿名さん]

へえ。そうなんだ、大変な時代がやってきているんですね。
でもうちの家計的にはちょっと高額だし、供給過剰で売れ残り在庫がかさんでるらしいので、うちはもうちょっと値下げをし始めるまで検討を見合わせてます。

[84: 匿名さん]

冷静に見てこの価格で調布なら世田谷区に住みたい。他も値上がりしているから仕方ない的な言い方で煽られても説得力に欠けますね。

[85: 匿名さん]

住友の営業スタイルからして、ここは下げてこないと思います。
ただ、興味深いのは住友がこれからたてる北口と南口の二つですね。ここを高めに出してくれば、住友はいけると踏んでいるんでしょうし、下げてくれば厳しいとみてるんでしょう。

[86: 匿名さん]

中古買ってリフォーム

[87: 匿名さん]

世田谷でここと同額なら何か条件を落とさないと無理ですよね。そこまでして世田谷に拘りがあるなら別ですが…

[88: 匿名さん]

住友の営業スタイルからして値下げしかあり得ないでしょうね、この場合。
これから、北口にも立ち、南口にも立てるのに、ここがガラガラのままじゃまずいでしょう。調布にその金額出して住みたい人の飽和量にもう達しているわけで、ここがガラガラなのに北口や南口を買う人は元々予定していた人以外には考えられない。
しかも南口に立つマンションはこのマンションの眺望の相当分を遮る予定なので、その姿が現れる前にここを売り抜けなきゃいけないでしょうから。

[89: 匿名さん]

建設業は、社会保障制度も整っていない状態を改善しようとしています。
また労務単価も下がりきったところからやっと上がってきて、職種によっては2割も3割も上がっている状態です。
おまけに人手不足で、若年者不足。原価が下がる要素はオリンピック後でも薄いと思います。
原価が上がっているんだから、価格は下げられない。
仮に6000万円で毎年1％物価が上がったら10年で約6600万円ですからね。

欧米に遅れまくっていた中古取引は、法改正があり、No86さんの言うとおり、これからは日本もやっと中古物件＆リフォームの時代。
ただし、立地やブランドに加えて、「第三者機関」の評価やスケルトン（躯体）の性能が高い建物など、優良物件ほどその価格が上がっていってしまうでしょうね。

[90: 匿名さん]

物価上昇やインフレの原因は、供給力に比べて需要が大きい場合に起こりますが、今後の人口減少・マンションのコモディティー化・公共事業の減少などの流れから考えると、マンションは近いうちに下がってくるような気もするのですが…。
世界遺産もここまで濫発されると世界遺産の価値が薄れるように。

それにしても、不動産開発にはもちろん鉄道会社も一枚噛んでいると思うのですが、京王電鉄は今の調布えき近辺の物件余り状況をどう思っているのでしょう？

[91: 匿名]

>>73
ケンタッキーのビルとデザイン統一は意図的なのですか？ ケンタッキーのビルは開発の為なくなります。
数年の為に統一したのですか？？

[92: 匿名さん]

調布は地下駅になって目印のないのっぺりした街になった気がします。ないものねだりですが、やはりランドマーク的な駅ビルが欲しかった。計画も含めて近隣に物件も多いので、いずれにせよここは価格動向を見てから検討すべきですね。

[93: 匿名さん]

確かに需要がなければ下げるしかないでしょうね。
原価が高いから下げられないといって高い設定のままで買う人がいなければ売れ残るだけですし。ニーズがあっての人手不足なので、着工件数が減れば状況も変化するでしょう。