セントラルレジデンス調布について part2

[匿名さん]

前のスレが1000レス以上になったので作りました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350273/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/re_chofu/

所在地：東京都調布市布田4-17-10（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70平米～70.68平米
売主：住友不動産
施工会社：清水建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[264: 購入検討中さん]

こちらのマンションはサイトでは免震や制震が無いようですが、だいじょうぶなのでしょうか？

[265: ご近所さん [ 40代]]

グレーシア→売れた
セントラル→売れてない

これが事実。というのが一近隣住民の認識です。特権意識があるのか、たまにすごいマナー悪い人がいる。一部のだけと信じたいが。

[267: 匿名さん]

>>264
免震や制震は付いてないようですが、ホームページには安定した「直接基礎」とアピールしてますね。
住宅性能評価書も取得してあるようなので気になるようなら直接問い合わせると良いのではないでしょうか。

以下転載
建物の床下を鉄筋コンクリートで固め、地表近くの地盤で建物を面で支える「直接基礎」を採用しています。地下深くに杭を打ち込み、建物を点で支える杭基礎とは異なり、建物直下で面的に建物を支える、安定した基礎構造です。

[268: 匿名さん]

売れていないというより、最初から売っていない。
竣工後に少しずつ売るのが、総合マンションギャラリーを持つ住友不動産のやり方。
一気に売ったらギャラリーで売る商品がなくなりますからね。
特に、今はなかなか土地を手放さないから、仕入れが難しい。

諸外国に比べて東京はお買い得なので、海外からも注目されてますからね。

調べれば調べるほど、他とちょっと違う不動産会社だと分かります。

[269: 匿名さん]

「青田売り＋完成売り」について、下記を参考にしてみてください。

前編
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=1

後編
http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/sj/15/150245/040200003/?P=1

必ずしもそうではないと思いますが、「理想は竣工1年で完売」とありますね。
キャッシュフローが悪くなるので、財力に余裕があったり、物件に自信がないと出来ない手法ではないかと思います。
※新築マンションとは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の第２条第２項によって、「竣工して１年未満で、かつ未入居の物件」と定義されている。　とあります。
また、今後、土地や建物の価格が上がると予想されるほど、ゆっくり販売していくということですね。

建築の専門家でない限り、購入者にとっては完成売りの方が分かりやすいですかね。

[270: 購入検討中]

>>267
調べてみると、ぼちぼちしっかりした地盤のようですね。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/644567/
なので画像のような構造でも大丈夫なんでしょうね。
この前の地震で少し心配でしたが、心配し過ぎでしたね。

[271: 入居済み住民さん [女性 50代]]

南側に建つマンションは、高さ60ｍ近いですが、その高さの建物が建てられるのは、道路から20ｍ東までだそうです。つまり、西の道路に面して、高さ60ｍ、東西20ｍの塔のようなビルが建つらしいですが、それより東側の土地には建っても低いみたいです。多摩川の眺めは分断されますが、花火や富士山の眺めにはほとんど影響がなさそうです。

[272: 購入検討中さん]

>>271
ありがたい情報をありがとうございます。それはやはり住友不動産が発信する情報になるのでしょうか。

それと、このマンション、富士山が見える部屋もあるんですね。方角的に見えないと思っていました。

[273: 匿名さん]

海外から注目を浴びる不動産として、調布がその対象に入ってるとは思えない。新宿でさえ駅から少し遠いと売れないのに。
実需ならともかく、投資不動産としてここを推すのはいくらなんでもムリがありすぎます。
スミフの営業の人はやたら投資不動産としての価値を推してましたけど。
実需として住むのに条件の良い部屋は既に売れているか、残しておいてプレミア付けて売ると思われますが、そうではない部屋がねえ…

[274: 匿名さん]

確かに、都心部に比べると調布が海外から直接注目を浴びることは少なそうですね。
ただ、東京が注目を浴びることで、株やリートと同じように相対的に上昇していくとは思います。
営業の方がなんと言っているかはわかりませんが、ローカルに展開している物件に比べると総合マンションギャラリーでも目に触れる物件の方が土俵には乗りやすいかと。
まぁ、最近の中国の景気の停滞もあって、どうか分かりませんけどね。

残しておいてプレミア付けて売る　というのはどうゆうことですか？

[275: 匿名さん]

ベランダにCDだかDVDだかぶら下げてる家。眩しいので止めてもらいたい。

[276: 入居済み住民さん]

でも住んでみてから驚いたけど糞害がすごいからなあ。
CDとかで効果があるのかは怪しいけど。

[277: 匿名さん]

>>276
鳩ですかね？

[278: 匿名さん]

おそらく椋鳥。
このマンション前の木を住まいとしてます。
椋鳥は明るい所を住みかとしますから、駅前は彼らにとって好条件です。
ただ、椋鳥はこのマンションができる前からここに住んでますからね。
夕方からの彼らの鳴き声もかなりの騒音になっています。

[279: 匿名]

>>276
そうなんですか！？
鳩も椋鳥もマンションに集ってる様には見えないですけど。
周りのマンションではベランダに網などしてますね。

[280: 匿名さん]

シティハウス調布北ステーションコートの方ももう少しで販売ですね。こちらとの売り分けはどうなりますかね？

[281: 購入検討中さん]

それについては特に視界をふさがない物件なので、両方ともゆっくり売るんじゃないでしょうか。
でもセントラルレジデンスについては早いものでもうすぐ築一年が見えてきたので住友なりに焦っているでしょうね。

[282: 匿名さん]

マンション偏差値ランキングによるとここのマンションは評価が高いようです。新宿から京王八王子で検索すると1位。ちなみに2位が八王子のスカイタワーレジデンスと桜上水ガーデンズ。
http://www.mansion-review.jp/ranking/evaluation/

マンションにもいろいろな見方があるでしょうから一概に言えませんが。

[283: 物件比較中さん]

へんですね。京王線沿線で調べると11位と出てきますが。
いずれにしても一つだけいえることがあるとしたら、どんなランキングだろうと、ランキングに乗るのはそもそも売れ残っているからってことですね。

[284: 匿名さん]

マンション偏差値とは？
分譲マンションを10,000棟以上見てきた、マンションレビュー運営事務局が、客観的な評価が出せる独自のロジックの計算式を組み、点数化しております。

各市区町村別・駅別に、マンション偏差値ランキングを閲覧することが出来ますので、マンションをお探しのエリアで、評価が高いマンションが分かります！

現在販売中のお部屋がある、なしに拘わらず、分譲マンションのランキングが分かります

➡︎つまり新築中古含めたすべてのマンションでの評価のようです。

[285: 匿名さん]

ほんとだ。
東京都全体で見ても、34136件中　1位（1位9件）でしたね。

[286: 匿名さん]

駅力、駅至近、財閥デベ、清水建設、直接基礎、管理会社、都心までの近さ、仕様、眺望、陽当たり、将来性などが高得点ですかね。
客観的に見てマンションで大事な項目がいずれもトップクラスなので、総合力で東京都ナンバーワンなのでしょう。

[287: 匿名さん]

>>286
概ね同意です。
ただ私は部屋の内装の趣味が我慢できないくらい気に入らなかったので購入を見送りました。残念でした。

[288: 物件比較中さん]

調布でみると、
1位 セントラルレジデンス調布
2位 シティハウス仙川
シティハウス調布北
4位 パークホームズつつじヶ丘
シティハウス仙川ステーションコート
ブリリアレジデンス調布国領町
となっていました。
いずれも立地が良いことが共通点で、あとスミフが強いですね。

[289: 匿名さん]

>>287
具体的に部屋の内装のどういう点が気に入らなかったのでしょうか。
趣味の問題ですから個人差もあることでしょうが、参考になりそうだし、見るべきポイントを知りたいので、教えてもらえると助かります。

[290: 匿名さん]

>>289
本当に個人的な趣味なので、逆に気に入る方も多いのでしょうが。(だからこそそういう仕様にしているのでしょうし)

ここは全体的に色づかいは白と黒(濃い茶色)、そして表面は鏡面仕上で、無機質な感じの作りでした。
私はナチュラルな北欧テイストが好みなので、どうにも住む気になれませんでした。

あとこれはとても細かいのですが、ドアストッパーが棒が出てて輪っかで引っ掛けるタイプでしたね。床に埋まってて自動でロックかかるタイプではなく。ちょっとだけ気になりました。

[291: 匿名さん]

白と黒はいただけないですね。やはり暖かいデザインじゃないといくら良いマンションでも住む気がおきませんね。

[292: 匿名さん]

白基調は好みが分かれるかもしれませんが、モデルルーム素敵でしたよ。

[293: 匿名さん]

私はクラシックなインテリアにしたいので、白基調はイマイチですが、立地はかなり好みです。

[294: 入居済み住民さん [男性 40代]]

大変、満足してます

[295: [男性 20代]検討中さん]

見学に行きましたが、あの狭さでその値段は正直ないわ。

[296: 匿名さん]

そんなに狭い間取りの部屋があるんですか？

[298: 匿名さん]

駐車場確保できるんですね。マンション周りもゆったりしていていいなと思います。
消費者の2極化で中間層が少なくなっている、マンション買うか買わないか家を持つか持たないか分かれているのが今の現状、新入社員を教育していずれ所得そこそこの正社員が増えて消費も増えてくるだろうと夜の番組で言っていました。納得、構造的に大きな規模で底上げが必要ですね

[299: 匿名さん]

9階中層階の部屋もまだあるんですね。

セントラルレジデンス調布　第4期 の部屋一覧UPDATE
部屋番号 タイプ名 価格 間取り 所在階 専有面積
507 ■ G 6480万円 3LD・K+N(納戸)+WIC(ウォークインクロゼット) 5階 70 m2
910 ■ J 5680万円 2LDK+N(納戸)+WIC(ウォークインクロゼット)+SIC(シューズインクロゼット) 9階 54.1 m2

[300: 匿名さん]

>>299
一期と同じ価格ですね。
中央線や小田急沿線とかは、もはやあり得ない価格になってるのでこっちが安く見えます。
調布駅1分は魅力だけど朝の通勤はきつそうですね。

[301: 匿名さん]

調布の魅力がまとまっているサイトみたいです。
http://tokyo.itot.jp/chofu-area/

[302: 匿名さん]

駅前は魅力的ですが、通勤時は区間急行で27分。中央線なら西国分寺が通勤時28分ですので、必ずしも中央線に比べて格安というわけではありません。京王線で通勤だけを考えたら、千歳烏山か仙川の方がよっぽど便利かなと思います。

[303: 匿名さん]

確かに京王線は朝7時台から通勤に時間がかかってしまうのはイマイチですよね。
ただ6時台の通勤なら特急や準特急が新宿まで約18分で行けるので良いと思います。

正直輸送力では中央線にかないませんね。複々線化するなり京王線にはがんばって貰いたい。

[304: 匿名さん]

実に。
京王線は好きなので頑張って欲しいし、実際にここから通うことになると
早くて楽な方がいいと思う人が多くなってくると思います。
JRよりは安いのかなと考えておりましたがそうでもないんですか。
ちょっとびっくりしました。

[305: 匿名さん]

確かに通勤を考えると中央線とあまり変わらない価格に違和感があります。
中央線や小田急沿線が無理なので京王でもいっかって感じなのに、調布でもこんなに高いとはもうどこに住めば良いやら。
しばらく賃貸で様子見かな。

[306: 匿名さん]

10階3LDK（70.68m2）の中古物件のその後。
2015年4月下旬 7980万
2015年5月上旬 7970万（△10万）
2015年5月下旬 7770万（△210万）
2015年8月上旬現在 7690万（△290万）
2015年12月中旬現在 7480万（△500万）
あと３ヶ月で築一年を迎えますからそこでまたぐんと下がることが予測されます。
やはり元から実勢価格の2000万円増しで売っていたというのは本当だったのか。。。

[307: 匿名さん]

>>306
築１年経ったら本当にグンと値引きされますかね？
あと、グンとってどれ位ですか？

[308: 匿名さん]

値引きのタイミングは本当に難しいと思います。
こればかりは日本の経済状況や地域の物件の状況なども影響しているので、簡単ではないかと。
ただ、その可能性があるとなると、すぐに購入することよりも将来を考えてしまいそうです。

[309: 匿名さん]

このご時世、物価が物価ですからねぇ。
こればっかりは分かりませんが、未販売物件の販売が一巡した時に少し動きが出るかもしれませんね。
調布の駅前にどうしても住みたい人が人がいたとして、スミフの在庫が無くなった、もしくは購入希望の住戸が買えなかったときに一気に売れるかもしれませんし、売れないかもしれません。

って、10階北西7780万円と14階南東9280万円の物件しか見つからない。？？

[310: 匿名さん]

>306さん
比較的短期間で500万の値引に驚きますが、まだ下げてくるでしょうか？
しかし2000万円増しとはさすがスミフだと感じます。
中古で出ていなければ一切の値引きなしで売り切る姿勢なので
こうした中古はレアで狙い目なのかもです。

[311: 匿名さん]

エントランスの画像はカウンターがってコンシェルジュがいるのかなと思わせる感じもしますがそうではないのかな。入居後のサービスもいろいろあるのも楽しみになります。季節の衣類や布団を無料で預かっていただけるサービスがあると収納のスペースもコンパクトですみそうです。

[312: 物件比較中さん]

ここってあと何戸残ってるのですか？3LDKで。
北口のスミフとここのどっちかにしようかと思うのですが。

[313: 物件比較中さん]

こちらは東京都全体でマンション評価の第1位、北口のスミフは東京都全体の人気度が第4位というのに惹かれています。