セントラルレジデンス調布について part2

[匿名さん]

前のスレが1000レス以上になったので作りました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350273/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/re_chofu/

所在地：東京都調布市布田4-17-10（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70平米～70.68平米
売主：住友不動産
施工会社：清水建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[22: 匿名さん]

技術面のハードルというのは、具体的にどういうことですか？

[23: 匿名さん]

<－2000万や1500万の値下げ>が真面目に相場を論じてる人の言葉とは思えない。仮に中古で出ている物件で考えても7970万－2000万で5970万。調布駅徒歩2分築0年10階角部屋3LDKでその価格相場が普通なんですかね？

[24: 匿名さん]

完売はしてない様ですが、どの程度残っているかは駅から見えるマンションの明かりで判断してませんか？

この物件概要によると入居可能時期は5月中旬予定になってますし、現在明かりがついている所は事業協力者の住戸なので少なく感じるのではないのでしょうか？

[25: 匿名さん]

まあここの一等地にプレスティジを考えて建てたんだろうけどなんせここは調布だから茶化されても仕方ない。そこはスミフも当然承知しているだろうけど、財閥系でもスミフだから建てたんだねと噂されるのは値下げして売り切るまで邪魔くさいだろうな。

[28: 匿名さん]

GW前に上層階夜景見学会ってチラシが入ってた。つまり上層階が売れ残ってるのかと。
ここは階によって価格が変わらないにも関わらず、資産価値の下がりにくい上層階が残ってるということは、全体としては相当数残ってるんじゃないでしょうか。

[29: 匿名さん]

折角なら実際に上層階からの夜景をみて感想でも述べて下されば良かったのに…。

[30: 物件比較中さん]

単に16階を売り出してなかっただけでは？
最上階はわかりませんが、外から見るとカーテン付いてる部屋や洗濯物干している部屋がかなりあるように見えますね。

[31: 匿名さん]

夜景見学会どうでしたか？
ちょっと前ですが、とある1列はほぼ下から上まで売りに出してないって言ってました。
なんでしょう。

[32: 匿名さん]

＞29
自分で行けばいいのに。

[33: 物件比較中さん]

１列残して最後に売るのは、売り方のパターンで結構どこでもやっていますよ。売れ残りばかりだと物件の魅力が失われてしまうので、最後までそれなりに魅力的な物件を１列残すんですよ。最上階だけ別格の価格差の高額で最後に出すのについてはたぶん住友だけの特有なやり方だと思いますが。そこまで価格差つけられるってことは最上階に憧れる人が特定数いるんでしょうね、きっと。

[34: 匿名さん]

> 30
本当ですか？
> 24さんが言うにはまだ地権者以外は入居前なのでほとんど誰も入っていないのではないのですか？
どちらが本当なのでしょう。
じっさい南からみても北からみてもあまりまだ入居していないように見えましたが。少なくとも夜に北側を見るとあれだけの窓があってもたったの4戸しか明かりがついていませんでした。

[35: 匿名さん]

>>32
そう言われましても…残念ながら家には夜景見学会のチラシが来ませんでしたので。

[36: 匿名さん]

>>35
そうやって自分に都合があるように、人にはそれぞれ都合があることくらい分かろうよってことなんじゃないですか、きっと。

[37: 匿名さん]

>>24
>>完売はしてない様ですが、どの程度残っているかは駅から見えるマンションの明かりで判断してませんか？
>>
>>この物件概要によると入居可能時期は5月中旬予定になってますし、

これどこ情報ですか？ 入居予定は3月下旬でしたし、事業協力者以外でももう入居した人の書き込みが以前にありましたけど。

[38: 匿名さん]

>>37
この物件概要によると←と書いてありますけど。
今確認したら入居可能時期は6月中旬予定になってますね。
私の解釈が間違っているのかも知れません。
失礼致しました。

[39: ご近所さん]

恐らく今契約した人は6月中旬に入居できますよっていう意味でしょうね。
だから買った人はもう大半が入居しているか貸し出しているはずです。

ということは駅から見えるマンションの明かりで判断して問題ないわけで、したがって、異常なまでに売れ残ってしまっているマンションであるということがいえるかと思います。南側もそうですが特に北側がひどいですね。

これじゃ、本当に維持管理費なんかほとんど集まらないので、そのうちにディスポーザー使用停止とか、もしかしたら管理人さえ雇えなくなる心配は出てきますね。住友は何年かけて売ろうと思っているでしょう。

[40: 匿名さん]

たしかにここの物件は高すぎるよね。同じ調布にあるこれよりも上位の物件と比較しても全然高くて話にならない。こんな非常識な価格では明かりがつかないのも当然だよ。せっかくの市をあげての税金使いながらの駅前開発なんだから空き家ばかりじゃなくてちゃんと住民の手に渡るように合理的に土地建物を活用すべきだと思うね。市もきちんと監督するべきです。

[41: 匿名さん]

売れてない部屋の管理費等はデベ負担だし、とりっぱぐれなくて心配ないと思うけどな。住友が倒産する心配してるのかな。

[42: 匿名さん]

駅前に大きな空き家ができることの心配じゃないの？　たしかにとんだランドマークだ。

売り出し前の管理費はデベ負担だけど、売れ残りまでデベ負担なの？ 前スレに書いてあったことと少し違いますね。
どっちにしても売れ残りを負担するとしても、それをどこから捻出しているかといえば、それは結局は買った人とこれから買う人の代金に上乗せされているに過ぎないんですけどね。

[43: 匿名さん]

いや、空き家の分の管理費まで払わされる心配や、それでも不足して破綻することの心配をしていると見た。

[44: 匿名さん]

>>42
> 結局は買った人とこれから買う人の代金に上乗せされている

管理費修繕費は決まっていますよ。
既に買った人の代金に上乗せってどういう事でしょう。

[45: 匿名さん]

>>23
調布駅2分新築10階なら5970万円が妥当でしょ。グレーシアならそれより上階でもそれより安いんだし、中古ならさらに低価格が定石。中古の相場について無知ならだまっていればいいのに。自分の狭い知識や想像力を超える数字や直視したくない数字が出てきたとたんに不真面目だと決めつけて荒らすとか、貶すとか、それを正当化するとか、まったく中学生かと。非常識な数字を信じてるのは大枚払っちゃった自分の方なのに。もしも逆だというのなら、ともった明かりの少なさを説明してもらおうか。できないなら今度からは自分が知らないことに顔をつっこんで真面目に話ししてる人の邪魔をしないことだ。

[46: 匿名さん]

>>44
ええ、つまりこういうことです。経済学では基礎的な知識になるのですが、必要な出費を予め見込んで値段というものを設定するんですが、この中に住友の場合、はじめから「長期間売れない（売らない）期間が続くので管理費を支出する」ということが計画にあって、その間に支払うことになる管理費を予め不動産の代金に上乗せしてあるんです。そうでないと他のどこからも捻出されるわけはありませんよね。
これは最初から設定してある値段としてみると、「必要な費用を必要なだけ計上した価格」に見えるかも知れませんが、見方を変えると「そうしなければ（こういう価格設定での長期戦による販売をしなければ）支出しないですんだ費用」でもあるんです。したがって、さっさと売れていれば（あるいは売る計画をとっていれば）、それぞれの住戸がもっと安い価格設定で売ることができたであろうという、そういう意味の「上乗せ」です。
煙草が税金の値上げを価格に上乗せするのと一緒ですね。煙草の価値そのものは変わらないんですが値段が変わる。
お分かりになりますでしょうか？

[47: 匿名さん]

>>44
ちなみに「代金」っていうのは不動産代金そのもののことです。もちろん管理費維持費でそれを集めて埋め合わせるようなやり方はありますが。
それと管理費維持費はおっしゃるとおり規定の額ですが、これも何か不測の事態や必要が生じた場合や、住民の総意で変更されることもあり得ます。その意味では、当初の予算で予定していた住戸の数が埋まらなかった時には一軒一軒の管理費維持費を上げざるを得ない事態は考えられます。こういうことは普通は築後数十年が経過して住民がいなくなってしまったいわゆる限界＊＊で見られることが多いのですが、新築のマンションでも思うように売れない場合は同じ事が起きているケースはあることはああるみたいです。

[48: 物件比較中さん]

さすがは連休明けの最初の週末。スレが伸びること。

[49: 匿名さん]

でも議論の内容がつまらない。もうここについては話す事が無くなってきたかと。

[50: 匿名さん]

そういえば階高の謎は解けたんでしたっけ？

[51: 匿名さん]

>>45さん

＞調布駅2分新築10階なら5970万円が妥当でしょ。グレーシアならそれより上階でもそれより安いんだし、

グレーシアは、6階北西で5980万円ですよね？

>>47さん

ちょっと教えてください。限界**ってなんですか？
売れない部屋の分はスミフが払うとして、一般的に、今後住民がいなくなっても所有（登記）している人がいる限りその人が管理・修繕費を支払う義務があると思っているのですが、違うのでしょうか？

[52: 匿名さん]

>>51
あまり釣り投稿に反応しないほうがいいですよ。51さんの言ってること正しいです。

[53: 匿名さん]

>>45
> 自分の狭い知識や想像力を超える数字や直視したくない数字が出てきたとたんに不真面目だと決めつけて荒らすとか、貶すとか、それを正当化するとか、まったく中学生かと。

そのままそっくりお返し致します。

[54: 入居済み住民さん]

南〜東側では思ったより皆さん入居されてますけどね。
何階かは申し上げられませんが、売り出されていなかったAtype以外のBCDEFまでは入居済みでしたよ。

それから上層階から売れていると聞いた通り、エレベーターは12〜15階によく止まっている傾向もありますね。

[55: 契約済みさん]

>>51
管理修繕費はもちろん借り主が不在だろうと持ち主が払うのは間違いないと思うのですが、売れない住戸の分はスミフが払ってくれるのは本当なんですか？　以前の書き込みではスミフはそれを負担しないとありましたし、世間的にも管理組合で補填するため管理修繕費を値上げなどという場合もよくあるようですので、ここに住む者としてちょっと心配しております。売れない期間はスミフが負担というのは本当でしょうか。

[56: 匿名さん]

>>51
キャンセル物件は比較対象の基準としてはちょっと不安定かも知れません。
例えばグレーシアの13階西向きGタイプは5698万円だったはずです。
なにかの誤解で間違っていたら訂正お願いします。
やはり中古で原価以上はふっかけすぎで、それは売り手も重々理解していることでしょう。

[57: 匿名さん]

47です。
>> 51さん
>> ちょっと教えてください。限界**ってなんですか？
＊＊に入るところは「しゅうらく」です。別に変な意味のつもりはないのですが自動的に伏せ字にされてしまったみたいで。新旧マンションに関連して広く知られることになった言葉かとは思いますがもしもご存知ない場合はググるとすぐに出てくると思いますので。

[58: 匿名さん]

そうですね。グレーシアは最上階（15階）でさえFタイプ3LDK71.97平米が5,878万円でした。
さっさと売ってしまう戦略なら実質価格はそんなもんです。これでも高いくらい。

[59: 匿名さん]

このマンション、南棟上層階以外は魅力を感じられない。
どの階を好むかは価値観次第ってのはわかるけど、中層階の人は同じタイプの上層階と同じ値段ってことに納得いくのだろうか？
ただ、北棟は上層階でもないと思う。駅側から見えるのは北棟なので、余計に空室が目立つように見えるんでしょうね。
あと、将来南側100mの場所にスミフ物件が建つ予定ってHPにちっさく書いてあるのも気になる。

[60: 匿名さん]

うん、南向きの部屋から多摩川をのぞんだときの視野を河合塾現役館跡のスミフ物件がある程度覆い隠すので、それでこの順序で建設・販売してるんですよね。

[61: 匿名さん]

グレーシアってそんな値段だったかな。上層階は6000万代半ばという記憶です。手元にもう資料はないのですが、掲示板の記録では低層階は↓みたいですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560270/
上層階はこれに１割くらい乗った感じじゃないかな。

[62: 匿名さん]

6000万円台半ばのもありましたね。
でもそのリンクの価格表にみるようにタイプと向きで結構違う。それで1フロア上がるごとに20万円刻みで上がっていくっていう値付けなので上層でも6000万には至らない物件もかなりあったんですよ。

[63: 匿名さん]

中古の間取り見たけど酷いな。家事動線なんて完全に無視しててワラタｗ

[64: 匿名さん]

５９＆６０、なるほどこの物件の売れ行きがかんばしくないのは、裏にそんなトリックもあったんですね。

[65: 匿名さん]

>>63
この間取りじゃ住もうにも住めないと思って地権者あたりが手放したんですかね。いずれにしてもこれで８千万はちょっととれないでしょうね。

[66: 匿名さん]

>>50
たしかに、階高問題が未解決のままですね。

[68: 匿名さん]

スミフ物件は竣工後5年くらいは余裕で販売してたりするんですね。オリンピックまでに売り切ればいいというスタンスかな。

駅近なので車は持たない人も多いかもしれませんが、調布市に転入してきた人は運転は要注意ですよ〜
すっごいわかりにくい左折禁止場所でケーサツが張ってたり、夜は＊＊のノーヘル2人乗りの原チャが飛び出してきたりしますから。

[69: 匿名さん]

>>68
わかりにくい左折禁止場所って何処でしょうか？

[70: 匿名さん]

わかりにく道もありますが、23区の住宅街に比べればはるかにましですよ。

[71: 匿名さん]

すみませが正確な場所は覚えてないんですけど、調布〜西調布の間で道を間違えて細い道に入ろうとした瞬間に違反取られ、「あー君調布市運転するの初めて？」とか満面の笑顔で言われました…。
一通だらけの場所に住んでたので、一通ならわかりやすいんですけど、
直進OK右左折禁止なんてのはわかりにくかったです。


ちなみに、調布市全域で時間制の右左折禁止だとか直進禁止だとかがたまにあるようで、警察官が張ってることがありますね。市外のひとがよくひっかかるそうです。