セントラルレジデンス調布について part2

[匿名さん]

前のスレが1000レス以上になったので作りました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350273/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/re_chofu/

所在地：東京都調布市布田4-17-10（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70平米～70.68平米
売主：住友不動産
施工会社：清水建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[185: 匿名さん]

>>184
相場から比較して割高すぎる
南口は北口よりも周辺環境が悪い（パチ屋、ゲーセン、風俗店、喫煙所、微妙な公園、若者のたまり場、競輪場への通り道）
周辺環境がアレでも便利ならまだいいけど、大型商業施設は北口のパルコのみ
東西に隣接するビルで完全に視野が遮られる部屋多数
南側にスミフの１９階物件が建設予定
新宿まで１５分って言っても、朝の通勤時間帯は立川ー新宿間より時間がかかったりする


ちなみにパルコ隣のグレーシアは早々に完売しましたが、価格と立地に優位性があったと思います。
土地勘ある人なら、やはり南口はちょっと考えちゃいます。
逆に土地勘なくてこの価格出せる人なら、他の便利な駅近立地のマンションも選択肢に入りますので、厳しいですね。

[186: 匿名さん]

なるほど、そういうことですか。
駅近至上とか余程割り切れる方で
ないと難しそうな物件ですね。

[187: 匿名さん]

移住してくる人ならまだしも、ずっと調布の町のことを知っている人なら、グレーシアには飛びつきたいけど、どうしても南口は敬遠してしまいますよね。値段以前に。

[188: 匿名さん]

>>187
いややっぱり値段が一番でしょう。
ココは駅前ですから南口と言っても特に問題ないと思いますよ。

[189: 匿名さん]

いやいや、南口ですよ？
パチ屋、ゲーセン、風俗、喫煙所、微妙な駅前公園、若者の溜まり場、競輪場への通り道の最低の南口ですよ？
安くても誰もわないでしょう。
グレーシアなら飛びつくけど南口のこちらは昔から住む調布住民にはちょっとー。
周辺環境もアレだし、土地勘なく買った人は後悔するかもですね。

[190: 匿名さん]

周辺環境もアレだし、便利ならいいけど大型商業施設は北口パルコのみ。
こんな不便なマンション誰も買わないでしょう。
グレーシアなら飛びつくけど。

[191: 匿名さん]

南側にスミフの１９階物件が建設予定
新宿まで１５分って言っても、朝の通勤時間帯は立川ー新宿間より時間がかかったりする し。

ちなみにパルコ隣のグレーシアは早々に完売しましたが、価格と立地に優位性があったと思います
土地勘ある人なら、やはり南口はちょっと考えちゃいますね。
なんせ南口ですからね。
グレーシアなら飛びつくけど。

[193: 買い換え検討中 [男性]]

グレーシア管理費が高く、こことの管理費の差は40年で800万近くUPになるみたいね。

[199: 匿名さん]

まあでもここは本来の価値の２千万円上乗せ価格らしいから、やっぱりグレーシアの方がお得でしたよ。もう売ってないからいまさらだけど。

[200: 物件比較中さん]

>>185

簡潔にして適確な見事な説明に脱帽です。
ここのスレッドの数百個分のレスの議論の果実を数行に集約してくれていますね。

[201: ご近所さん]

南口に住んでながらあれだけど、たむろしてる若者とか、治安の不安定さとか、まあ南の方が酷いよね。
なんでスミフは北口パルコ横をおさえなかったんだろう。あっちなら本当にこの値段でも売り抜けただろうに。
喫煙所とか、路駐の自動車、バイク、自転車の数を見ても、南だけ酷いのは、南ならいいだろうっていう感じが根付いちゃってるからだろうね。
でも風俗だけは北口に多いけど。

[211: 匿名さん]

例の10階3LDK（70.68m2）の中古物件ですがその後さらに値下げしていますね。
すでに290万円下げてます。年末にはマイナス1000万いくかも知れません。
2015年4月下旬 7980万
2015年5月上旬 7970万（△10万）
2015年5月下旬 7770万（△210万）
2015年8月上旬現在 7690万（△290万）
住んでいる人はともかくとして投資目的でこの物件買った人の中にはこうやって後悔している人はいるんですね。

ちなみに14階2LDK物件（70.1m2）は強気の9280万円で動かしていませんが、元々2LDKではかなり無理のある空想的な数字なんじゃないかと

[212: 匿名さん]

ほんとに投資目的の購入者なのかな。良くある地権者の売却のような気もしますが。

[213: 購入検討中さん]

発売当初から価格表示があったので、地権者さんでないことは明らかですね。
でも投資目的かどうかも分かりませんね。なにか事情の変更で引っ越ししたいだけの人かも。

[214: 購入検討中さん]

いまだに横断幕がありますが、売ろうとしていないのでしょうか。

[215: 匿名さん]

空き物件の管理費も、住人みんなで負担しているようなものですから（物件価格に予め込みで）、スミフは売れなくてもあまり痛くはないんでしょう。5年でも10年でも動きがなければこのまま行こうと思っているんだと思いますよ。

[216: 物件比較中さん]

売れ残り物件の管理修繕費は飽くまで売主負担で、他の区分所有者の負担にはならないはずです。

[217: 匿名さん]

物件価格に予め管理費が込みになっているのなら、いつかは底がつきるのでは？
どちらかというと、毎月回収できる住人の管理費などに込められているのかな？と予想してしまいました。
それなら、急いで売らないのも分かる気がして。

[218: 匿名さん]

>>216
売主が負担している管理費の財源のことを考えたことってあります？　慈善事業じゃないんですよ。買い手から予め別名目で集金しているに決まっているじゃないですか。

[219: 匿名さん]

＞217さん

＞どちらかというと、毎月回収できる住人の管理費などに込められているのかな？と予想してしまいました。

管理費は売主ではなくて管理会社に入るのでは？

[220: 匿名さん]

＞218さん

買い手から予め別名目で集金しているのは、その通りだと思います。（これは他の物件も一緒。）
が、早く売った方が利益にはなると思います。

管理費の数十万/年は大したこと無いでしょうから、値下げするよりかはじっくり売った方が統計的に良いのでしょうね。
多分、たかだか数十万下げても販売にはあまり影響ないのでしょうからね。

[221: 匿名さん]

>>211
10階の中古はまた少し下がってそうですね。

それにしても14階の中古って元々新築分譲価格が8300万ちょっとなのに、＋1000万近くで売りに出すって現実離れしてますよね。
まだ新築でも他の部屋が売ってるのに…

[222: 匿名]

今日は部屋からみられる最初で最後の花火大会ですね！

[223: 匿名さん]

階数と向き次第じゃないかな。花火は南東方向だよ。

[224: 匿名さん]

今年見れる人は来年も見れるし、今年見れない人は来年も見れないかと。

[225: 質問]

こちらは花火の時など、屋上解放などはあるのですか？

[226: ご近所さん [男性 50代]]

東急の屋上だけ開放されてますね

いい眺めでした

[227: 匿名さん]

ここエレベーターから遠い部屋が多くないですか？
駅からの距離は重要でも、エントランスからの距離ってあまり重要視されないのかな。図面見たとき、随分歩かされるなあと思った

[228: 物件比較中さん]

新宿まで明大前しか止まらないから駅前物件は魅力的だったのに、準特急が千歳烏山・笹塚も止まるのは誤算。しかも日中は特急はあまり走らなそう(残念）。

[229: 周辺住民さん]

都営新宿線を利用する調布市民には嬉しいですけどねー

[230: 匿名]

今朝方、地震がありましたね。
何故か調布だけ震度5弱。
中継のヘリコプターも飛んでいたり。

駅前の繁華街だけに、火災だけは気がかりです。
みなさま、大丈夫でしたか？？

[231: 匿名さん]

近所に住んですが、あまり揺れた感じはしなかったです。調布駅前の小島町は、震度3だったみたいです。

http://www.jma.go.jp/jp/quake/20150912060012395-120549.html

[232: 匿名さん]

そこまで…という感じではありますよね。

びっくりはしましたけれど、この程度の地震はままあるから。
市内でも場所によって随分と揺れ方に差があるのでしょう。
狭い範囲で違うのはちょっとびっくりですが。

いずれにせよ、何事もなくてよかった

[233: 匿名さん]

>>228

調布からの特急、新宿からの特急は何分間隔くらいになるんでしょうか？準特急に乗る機会が増えるのかなぁ？？到達時間は16分よりだいぶ遅くなるんでしょうか？調べてもわからない。。

[234: 匿名さん]

>>233
時間帯によって全然違うんですよ。
通勤時ラッシュ時は特急も準特急も走りません。

[235: 匿名さん]

まあ調布ー新宿で平均では35分くらいかな。

[236: 匿名さん]

お昼くらいと、夜10時頃の新宿到達時間、調布到達時間を知りたいですのですがご存知の方いますか？

[237: 匿名さん]

HPや情報サイトに第4期の価格が出てますね。
価格が幾分下がってる気がするが、下層階かな？

セントラルレジデンス調布　第4期 / 予告広告
価格 4980万円～6580万円（予定価格）
間取り2LDK～3LDK
今回販売戸数 5戸

[238: 周辺住民さん]

＞236さん

その時間でしたら、どちらも特急に乗ればかかっても16～20分くらいじゃないですかね。

http://keio.ekitan.com/pc/T5?slCode=262-15&time=0000&d=1&dw=0&...

[239: 匿名さん]

重役出勤ですな。
たしかにラッシュアワー外せる人にとっては都心が近いし下りは調布以降ほとんど込んでいないし、
調布に住めばかなり快適な電車ライフが待っています。
ラッシュアワーは信じられないことになっているし今後も改善の見込みはほとんどないらしいですが。

[240: 匿名さん]

>>237
あれ？少し安くなったんじゃないですか？適正価格に近付いたって感じです。

[241: 入居済みさん]

とても安くなりましたね。
後から入る入居者に対しては複雑な気持ちです。

[242: 周辺住民さん]

売られている方角と、階は？
上層階ではないのかな。

しかしまた、売る気があるのかないのか、小出しにしますね。

[243: 匿名さん]

間取りと平米数から見ると、東側の部屋じゃないかな。階数はわからないけど。
東側だったらもともとこれくらいの坪単価じゃなかったっけ。

[244: 匿名さん]

そうか。あの隣のビルの壁がよく見える側か。。。

[245: 匿名さん]

>>244
南側もたしかマンション建つ予定ですよね。

[246: 購入検討中さん]

やはりグレーシアに比べて建物がしっかりしてますね。
特にエントランスの仕様が格段にセントラルの方が上でした。
まるでホテルでしたよ。
柱や壁も叩いてみるとグレーシアは軽い音がしました。

[247: 匿名さん]

気の毒に。グレーシアの抽選外れた上にセントラルは金が足りなくて買えない人か。

[248: 購入検討中さん]

>>247
残念ながらグレーシア興味無しです。
駅ビル出来たら環境悪くなりますし、
シャワーの水圧が弱い時点で圏外ですわ。
セントラルにして本当に良かったぁ。

[249: 物件比較中さん]

まだやってたのか。楽しい人たちですね。
まあ、煙のカーテンとパチンコのお向かいさんの二択なら、煙のカーテンをとるかな。

それにしてもあの垂れ幕はどうやらはがす気ゼロですね。

[250: 入居済み住民さん]

煽りとは分かっていますが、ここの住民を騙って変な書き込みをするのはやめて下さい。グレーシアの壁や柱叩いたって、人の家の壁や柱を叩いたってことですよ？これから購入される方に変な印象を与えるのが分からないんでしょうか？

[251: 購入検討中さん]

>>250
グレーシアの住民がここの書き込みチェックしてるんですね。
セントラルが気になるのかな？！
きっと購入して後悔したか何か後ろ向きな理由があるんでしょう。
実際賃貸のお部屋もかなりの戸数相変わらず募集してますからね。

[252: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/582978/

入居者・契約者専用のスレを作りました。

[253: 匿名さん]

>>250
言ってるのになかなかやめませんねw
なんで買ったふりしたがるんだろう。
この場合、入居者・契約者スレを作るともっと悪化するような気が・・

[255: 買いたいけど買えない人]

なんでグレーシア住民ってわかるんですか？というよりなんで今さらグレーシ引き合いに出し始めたんでしょうか？
ちなみに私はグレーシアの抽選に外れましたが、セントラルレジデンスは明らかに割高だったので購入しなかった者です。
自分のマンションを良く見せる為ににわざわざ他のマンションを引き合いに出す必要もないと思います。
客観的に見て自分の書き込みが大人げないとは思わないんでしょうか？

[256: 匿名さん]

>>255
「どうしてグレーシア住民ってわかるんですか？」という以前に、グレーシアびいきのことを書き込んでいる人は見たところ一人もいないので、言っていることが基本的にずれてますよね、この人。

煽ってグレーシア住民をあぶり出そうとした結果、だれも釣れず独り相撲だったのが恥ずかしかったんじゃないでしょうか。みっともないですね。グレーシアスレさえ止まって久しいのにこんなところに住民がいるわけないのに。

いずれにしても、おかしな人なのであまり相手にしちゃいけません。この人、セントラルレジデンスに住んでないのは良く分かりますが、気持ち悪いので調布駅利用者でさえあってほしくないですね。

[258: 購入検討中さん]

水圧強いって言ってる人は、本当に比較して言ってるの？グレーシアに知り合いがいてシャワー使わせてもらったってこと？グレーシアがそんなに弱いのか実際のとこが気になる。
知り合いにシャワー使わせてもらっといて、私の家のほうが水圧強いから良かったーっていうのは人としてどうかというのはあるけど。

[259: 匿名さん]

というかこの人、別にセントラルレジデンスに住んでるふりをしているだけなので。
壁がどうのとかも言ってるけどどちらにも中に入ったことさえないんですよ。

[260: 匿名さん]

４期で出ている部屋って隣のジョナサンのビルと至近距離のＪタイプとＩタイプじゃない。
2LDKのＪタイプはほとんどの部屋で一日中日陰になる、最も条件の悪い部屋。
この部屋に５千万出さないだろ…

[262: 匿名さん]

建物内のモデルルームが「新」となっていますが、
以前は別の物件がモデルルームで、そこが売れたという事なんですかね？？
少なくとも、選択肢があまりなくなってきているというのはあるでしょうけれども、
でもきっと値下げは見込めないということなのでしょうか。

[264: 購入検討中さん]

こちらのマンションはサイトでは免震や制震が無いようですが、だいじょうぶなのでしょうか？

[265: ご近所さん [ 40代]]

グレーシア→売れた
セントラル→売れてない

これが事実。というのが一近隣住民の認識です。特権意識があるのか、たまにすごいマナー悪い人がいる。一部のだけと信じたいが。

[267: 匿名さん]

>>264
免震や制震は付いてないようですが、ホームページには安定した「直接基礎」とアピールしてますね。
住宅性能評価書も取得してあるようなので気になるようなら直接問い合わせると良いのではないでしょうか。

以下転載
建物の床下を鉄筋コンクリートで固め、地表近くの地盤で建物を面で支える「直接基礎」を採用しています。地下深くに杭を打ち込み、建物を点で支える杭基礎とは異なり、建物直下で面的に建物を支える、安定した基礎構造です。

[268: 匿名さん]

売れていないというより、最初から売っていない。
竣工後に少しずつ売るのが、総合マンションギャラリーを持つ住友不動産のやり方。
一気に売ったらギャラリーで売る商品がなくなりますからね。
特に、今はなかなか土地を手放さないから、仕入れが難しい。

諸外国に比べて東京はお買い得なので、海外からも注目されてますからね。

調べれば調べるほど、他とちょっと違う不動産会社だと分かります。

[269: 匿名さん]

「青田売り＋完成売り」について、下記を参考にしてみてください。

前編
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=1

後編
http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/sj/15/150245/040200003/?P=1

必ずしもそうではないと思いますが、「理想は竣工1年で完売」とありますね。
キャッシュフローが悪くなるので、財力に余裕があったり、物件に自信がないと出来ない手法ではないかと思います。
※新築マンションとは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の第２条第２項によって、「竣工して１年未満で、かつ未入居の物件」と定義されている。　とあります。
また、今後、土地や建物の価格が上がると予想されるほど、ゆっくり販売していくということですね。

建築の専門家でない限り、購入者にとっては完成売りの方が分かりやすいですかね。

[270: 購入検討中]

>>267
調べてみると、ぼちぼちしっかりした地盤のようですね。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/644567/
なので画像のような構造でも大丈夫なんでしょうね。
この前の地震で少し心配でしたが、心配し過ぎでしたね。

[271: 入居済み住民さん [女性 50代]]

南側に建つマンションは、高さ60ｍ近いですが、その高さの建物が建てられるのは、道路から20ｍ東までだそうです。つまり、西の道路に面して、高さ60ｍ、東西20ｍの塔のようなビルが建つらしいですが、それより東側の土地には建っても低いみたいです。多摩川の眺めは分断されますが、花火や富士山の眺めにはほとんど影響がなさそうです。

[272: 購入検討中さん]

>>271
ありがたい情報をありがとうございます。それはやはり住友不動産が発信する情報になるのでしょうか。

それと、このマンション、富士山が見える部屋もあるんですね。方角的に見えないと思っていました。

[273: 匿名さん]

海外から注目を浴びる不動産として、調布がその対象に入ってるとは思えない。新宿でさえ駅から少し遠いと売れないのに。
実需ならともかく、投資不動産としてここを推すのはいくらなんでもムリがありすぎます。
スミフの営業の人はやたら投資不動産としての価値を推してましたけど。
実需として住むのに条件の良い部屋は既に売れているか、残しておいてプレミア付けて売ると思われますが、そうではない部屋がねえ…

[274: 匿名さん]

確かに、都心部に比べると調布が海外から直接注目を浴びることは少なそうですね。
ただ、東京が注目を浴びることで、株やリートと同じように相対的に上昇していくとは思います。
営業の方がなんと言っているかはわかりませんが、ローカルに展開している物件に比べると総合マンションギャラリーでも目に触れる物件の方が土俵には乗りやすいかと。
まぁ、最近の中国の景気の停滞もあって、どうか分かりませんけどね。

残しておいてプレミア付けて売る　というのはどうゆうことですか？

[275: 匿名さん]

ベランダにCDだかDVDだかぶら下げてる家。眩しいので止めてもらいたい。

[276: 入居済み住民さん]

でも住んでみてから驚いたけど糞害がすごいからなあ。
CDとかで効果があるのかは怪しいけど。

[277: 匿名さん]

>>276
鳩ですかね？

[278: 匿名さん]

おそらく椋鳥。
このマンション前の木を住まいとしてます。
椋鳥は明るい所を住みかとしますから、駅前は彼らにとって好条件です。
ただ、椋鳥はこのマンションができる前からここに住んでますからね。
夕方からの彼らの鳴き声もかなりの騒音になっています。

[279: 匿名]

>>276
そうなんですか！？
鳩も椋鳥もマンションに集ってる様には見えないですけど。
周りのマンションではベランダに網などしてますね。

[280: 匿名さん]

シティハウス調布北ステーションコートの方ももう少しで販売ですね。こちらとの売り分けはどうなりますかね？

[281: 購入検討中さん]

それについては特に視界をふさがない物件なので、両方ともゆっくり売るんじゃないでしょうか。
でもセントラルレジデンスについては早いものでもうすぐ築一年が見えてきたので住友なりに焦っているでしょうね。

[282: 匿名さん]

マンション偏差値ランキングによるとここのマンションは評価が高いようです。新宿から京王八王子で検索すると1位。ちなみに2位が八王子のスカイタワーレジデンスと桜上水ガーデンズ。
http://www.mansion-review.jp/ranking/evaluation/

マンションにもいろいろな見方があるでしょうから一概に言えませんが。

[283: 物件比較中さん]

へんですね。京王線沿線で調べると11位と出てきますが。
いずれにしても一つだけいえることがあるとしたら、どんなランキングだろうと、ランキングに乗るのはそもそも売れ残っているからってことですね。

[284: 匿名さん]

マンション偏差値とは？
分譲マンションを10,000棟以上見てきた、マンションレビュー運営事務局が、客観的な評価が出せる独自のロジックの計算式を組み、点数化しております。

各市区町村別・駅別に、マンション偏差値ランキングを閲覧することが出来ますので、マンションをお探しのエリアで、評価が高いマンションが分かります！

現在販売中のお部屋がある、なしに拘わらず、分譲マンションのランキングが分かります

➡︎つまり新築中古含めたすべてのマンションでの評価のようです。