セントラルレジデンス調布について part2

[匿名さん]

前のスレが1000レス以上になったので作りました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350273/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/re_chofu/

所在地：東京都調布市布田4-17-10（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70平米～70.68平米
売主：住友不動産
施工会社：清水建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 物件比較中さん]

この度はおめでとうございます。いや、サイゼリヤマンション、すごい物件ですね。
ここ一か所について千件も書き込むことがあるだなんて驚きです。とんだ掘り出し物でしたね。

[2: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 30代]]

目を疑いましたが、中古マンションで掲載されてました…。
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/usedmansion/top?id=b0003176825&...

[3: 匿名さん]

それ…前スレでも話に出てましたよ。
何処でもキャンセル住戸や賃貸等はあるし売りに出てても別におかしくはないでしょう。

[4: 匿名さん]

未入居だから実質的に新築に近いし、仲介が住友とはいえ、相対取引だから価格交渉の余地があっていいんじゃない？もちろん、デベを通さないデメリットも加味しながらですが、交渉材料になるかと。

[5: 匿名さん]

もう三度目だよね、この話。
そもそもなんで目を疑うのかっていうのがよくわからないけど。判断を誤って売っただけのことかと。
うちも設定した家賃で入居者がいなければ当然中古で売ることは考えるし。

[6: 匿名さん]

>>2
中古の意味解ってる?
もっと勉強してから投稿してください。

[7: 匿名さん]

新築分譲が大量に売れ残っちゃってるのに、中古でこの値段、この使えない間取りじゃちょっと売るの難しいよね。
角部屋なんだしもっと上手い間取りの設計ができたはずなんだけど。

先月より10万円下がってるのがウケる。
住友はメンツがあって売れなくてもなかなかゆっくりとしか値下げしないだろうけど、この中古の売り主さんがどんどん値下げしてってつける価格で実質の市場価値を知ることができて便利だね。

[8: 購入検討中さん]

ところでみなさんグレーシア調布のキャンセルが出ていますよ。6階北西で5980万円。

[9: 匿名さん]

＞7さん

先月うちに広告が来た際も同じ金額でしたよ。
多分、誰かが間違えて7980万って書いたたんじゃないでしょうか？
この売り主さんが、どれだけ売りたいかにもよるでしょうが、確かに住友さん分譲にはない価格変動はあるかもしれませんよね。
ちなみに、分譲価格＋500万以上からスタートかと思われます。

[10: 匿名さん]

施行前施行後オプション費用に、法手続関連費用やその他諸々で500万はかかっただろうから、プラス500万で始めたいんでしょうね。
気持ちはすごく分かる。分かるけどその価格では絶対売れないと思う。
一応かたちの上では中古だし、これはマイナス500万だとかマイナス1500万あたりまでいきますかね。
スミフほど長丁場で考えてはいないでしょうしね。

[11: 匿名さん]

1500万も下げる位なら自分で住むか賃貸にするのでは？
安値で手に入れたい人には残念でしょうが、そんなに価格を下げるとは思えません。

[12: 匿名さん]

住めなくなる事情の人もいるだろうし、第一この物件賃貸に出してもペイするのいつよって話だから。
安価で手に入れたいレベルのことしか思いつかない人には一生分からないかも知れませんが、損切りだって手段の一つとしておかないととても投資なんてできないんですよ。

[13: 匿名さん]

実際にこの物件の賃貸表示に出ている23.5万で奇跡的に値引きなしでいいっていう借り主が現れたとして、かつ貸し続けることに成功したとしても7980万を回収するには30年かかるね。
こうやって自分の相場観が間違ってなかったと信じたいだけのために、ちょっとでも自分に不都合なことが聞こえてきそうになると、思考ストップで人の話の腰を折ったり、自分の小さなスケールに話を矮小化したり、その自覚がなかったりっていう人いるよね。

[14: 物件比較中さん]

この物件の分譲が相場を大きく外してきて売れ残りまくりなのは動かぬ事実なので、本当はいくらが適正だったのかが判明することについてはすごく興味ある。

[15: 匿名さん]

損切りも１つの手段だとは思うけど、そこまで下げるかは疑問だね。それにしてもちょっとでも擁護するレスすると異常なまでに食い付いてくるね。そんなに貶めて何がしたいの？

[16: 匿名さん]

物件への評価を自分への貶めと理解してしまうメンタリティー。なんかそういうの名前ついてたな。

それはそうと、皆さん、こちらとあわせてノースゲートプロジェクトも検討されてますよね？
この場合、やはり戸数が少ない方が値付けは高くなるのが一般的でしょうか。それとも駅近の方でしょうか。

[17: 匿名さん]

>13さん
9ですが、仮に30年かかってペイした時に売却すれば、売却分は利益になるのでは？
売らなくても土地、建物は資産として残る。
利回りはいまいちだけれども、円が信用出来ない、インフレ局面では、現金を持っているよりかは損じゃないと思います。他に投資出来るものがあれば別ですけどね。
価格が下がるかは売り主がどれだけ流動性資産に変えたいか次第だと思います。

[19: 匿名さん]

たしかに、人が真面目に相場を論じているときにそういうイラつくちゃちゃの入れ方すれば、そりゃそういう風に言われてもしかたがないわな。これはもう性格の問題。こういう視野の中に自分しか入ってない上司がうちにもいてさ。

[20: 匿名さん]

>> 11
>> 15

こういうの書き込んでたのお前だろw

>> ここはスミフの物件ですし、これから発展していく街のランドマークとなるマンションです。値上げこそすれ値下げする訳がありません。
>> 駅前で便利ですし、ロータリーや広場があるのでゆとりがあります。
>> 都市開発完成まではまだ時間がかかりますが、これ以上の物件はまず出ないでしょう。

>> 北側の3階は一面ガラス張りでいちぱん良いところなので、さすがに耳鼻科は相応しくないと思うのですが。

[21: 購入検討中さん]

スミフの物件で投資運用、できなくはないけど、技術面のハードルが相当高いですね。

[22: 匿名さん]

技術面のハードルというのは、具体的にどういうことですか？

[23: 匿名さん]

<－2000万や1500万の値下げ>が真面目に相場を論じてる人の言葉とは思えない。仮に中古で出ている物件で考えても7970万－2000万で5970万。調布駅徒歩2分築0年10階角部屋3LDKでその価格相場が普通なんですかね？

[24: 匿名さん]

完売はしてない様ですが、どの程度残っているかは駅から見えるマンションの明かりで判断してませんか？

この物件概要によると入居可能時期は5月中旬予定になってますし、現在明かりがついている所は事業協力者の住戸なので少なく感じるのではないのでしょうか？

[25: 匿名さん]

まあここの一等地にプレスティジを考えて建てたんだろうけどなんせここは調布だから茶化されても仕方ない。そこはスミフも当然承知しているだろうけど、財閥系でもスミフだから建てたんだねと噂されるのは値下げして売り切るまで邪魔くさいだろうな。

[28: 匿名さん]

GW前に上層階夜景見学会ってチラシが入ってた。つまり上層階が売れ残ってるのかと。
ここは階によって価格が変わらないにも関わらず、資産価値の下がりにくい上層階が残ってるということは、全体としては相当数残ってるんじゃないでしょうか。

[29: 匿名さん]

折角なら実際に上層階からの夜景をみて感想でも述べて下されば良かったのに…。

[30: 物件比較中さん]

単に16階を売り出してなかっただけでは？
最上階はわかりませんが、外から見るとカーテン付いてる部屋や洗濯物干している部屋がかなりあるように見えますね。

[31: 匿名さん]

夜景見学会どうでしたか？
ちょっと前ですが、とある1列はほぼ下から上まで売りに出してないって言ってました。
なんでしょう。

[32: 匿名さん]

＞29
自分で行けばいいのに。

[33: 物件比較中さん]

１列残して最後に売るのは、売り方のパターンで結構どこでもやっていますよ。売れ残りばかりだと物件の魅力が失われてしまうので、最後までそれなりに魅力的な物件を１列残すんですよ。最上階だけ別格の価格差の高額で最後に出すのについてはたぶん住友だけの特有なやり方だと思いますが。そこまで価格差つけられるってことは最上階に憧れる人が特定数いるんでしょうね、きっと。

[34: 匿名さん]

> 30
本当ですか？
> 24さんが言うにはまだ地権者以外は入居前なのでほとんど誰も入っていないのではないのですか？
どちらが本当なのでしょう。
じっさい南からみても北からみてもあまりまだ入居していないように見えましたが。少なくとも夜に北側を見るとあれだけの窓があってもたったの4戸しか明かりがついていませんでした。

[35: 匿名さん]

>>32
そう言われましても…残念ながら家には夜景見学会のチラシが来ませんでしたので。

[36: 匿名さん]

>>35
そうやって自分に都合があるように、人にはそれぞれ都合があることくらい分かろうよってことなんじゃないですか、きっと。

[37: 匿名さん]

>>24
>>完売はしてない様ですが、どの程度残っているかは駅から見えるマンションの明かりで判断してませんか？
>>
>>この物件概要によると入居可能時期は5月中旬予定になってますし、

これどこ情報ですか？ 入居予定は3月下旬でしたし、事業協力者以外でももう入居した人の書き込みが以前にありましたけど。

[38: 匿名さん]

>>37
この物件概要によると←と書いてありますけど。
今確認したら入居可能時期は6月中旬予定になってますね。
私の解釈が間違っているのかも知れません。
失礼致しました。

[39: ご近所さん]

恐らく今契約した人は6月中旬に入居できますよっていう意味でしょうね。
だから買った人はもう大半が入居しているか貸し出しているはずです。

ということは駅から見えるマンションの明かりで判断して問題ないわけで、したがって、異常なまでに売れ残ってしまっているマンションであるということがいえるかと思います。南側もそうですが特に北側がひどいですね。

これじゃ、本当に維持管理費なんかほとんど集まらないので、そのうちにディスポーザー使用停止とか、もしかしたら管理人さえ雇えなくなる心配は出てきますね。住友は何年かけて売ろうと思っているでしょう。

[40: 匿名さん]

たしかにここの物件は高すぎるよね。同じ調布にあるこれよりも上位の物件と比較しても全然高くて話にならない。こんな非常識な価格では明かりがつかないのも当然だよ。せっかくの市をあげての税金使いながらの駅前開発なんだから空き家ばかりじゃなくてちゃんと住民の手に渡るように合理的に土地建物を活用すべきだと思うね。市もきちんと監督するべきです。

[41: 匿名さん]

売れてない部屋の管理費等はデベ負担だし、とりっぱぐれなくて心配ないと思うけどな。住友が倒産する心配してるのかな。

[42: 匿名さん]

駅前に大きな空き家ができることの心配じゃないの？　たしかにとんだランドマークだ。

売り出し前の管理費はデベ負担だけど、売れ残りまでデベ負担なの？ 前スレに書いてあったことと少し違いますね。
どっちにしても売れ残りを負担するとしても、それをどこから捻出しているかといえば、それは結局は買った人とこれから買う人の代金に上乗せされているに過ぎないんですけどね。

[43: 匿名さん]

いや、空き家の分の管理費まで払わされる心配や、それでも不足して破綻することの心配をしていると見た。

[44: 匿名さん]

>>42
> 結局は買った人とこれから買う人の代金に上乗せされている

管理費修繕費は決まっていますよ。
既に買った人の代金に上乗せってどういう事でしょう。

[45: 匿名さん]

>>23
調布駅2分新築10階なら5970万円が妥当でしょ。グレーシアならそれより上階でもそれより安いんだし、中古ならさらに低価格が定石。中古の相場について無知ならだまっていればいいのに。自分の狭い知識や想像力を超える数字や直視したくない数字が出てきたとたんに不真面目だと決めつけて荒らすとか、貶すとか、それを正当化するとか、まったく中学生かと。非常識な数字を信じてるのは大枚払っちゃった自分の方なのに。もしも逆だというのなら、ともった明かりの少なさを説明してもらおうか。できないなら今度からは自分が知らないことに顔をつっこんで真面目に話ししてる人の邪魔をしないことだ。

[46: 匿名さん]

>>44
ええ、つまりこういうことです。経済学では基礎的な知識になるのですが、必要な出費を予め見込んで値段というものを設定するんですが、この中に住友の場合、はじめから「長期間売れない（売らない）期間が続くので管理費を支出する」ということが計画にあって、その間に支払うことになる管理費を予め不動産の代金に上乗せしてあるんです。そうでないと他のどこからも捻出されるわけはありませんよね。
これは最初から設定してある値段としてみると、「必要な費用を必要なだけ計上した価格」に見えるかも知れませんが、見方を変えると「そうしなければ（こういう価格設定での長期戦による販売をしなければ）支出しないですんだ費用」でもあるんです。したがって、さっさと売れていれば（あるいは売る計画をとっていれば）、それぞれの住戸がもっと安い価格設定で売ることができたであろうという、そういう意味の「上乗せ」です。
煙草が税金の値上げを価格に上乗せするのと一緒ですね。煙草の価値そのものは変わらないんですが値段が変わる。
お分かりになりますでしょうか？

[47: 匿名さん]

>>44
ちなみに「代金」っていうのは不動産代金そのもののことです。もちろん管理費維持費でそれを集めて埋め合わせるようなやり方はありますが。
それと管理費維持費はおっしゃるとおり規定の額ですが、これも何か不測の事態や必要が生じた場合や、住民の総意で変更されることもあり得ます。その意味では、当初の予算で予定していた住戸の数が埋まらなかった時には一軒一軒の管理費維持費を上げざるを得ない事態は考えられます。こういうことは普通は築後数十年が経過して住民がいなくなってしまったいわゆる限界＊＊で見られることが多いのですが、新築のマンションでも思うように売れない場合は同じ事が起きているケースはあることはああるみたいです。

[48: 物件比較中さん]

さすがは連休明けの最初の週末。スレが伸びること。

[49: 匿名さん]

でも議論の内容がつまらない。もうここについては話す事が無くなってきたかと。

[50: 匿名さん]

そういえば階高の謎は解けたんでしたっけ？