サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[662: 周辺住民さん]

まあ駆け引きですから。一生懸命値切っている間に、掻っ攫われた人に同情することもないし。

売却する側にとっては「もっと安くしろ！値引きしろ！」なんていうつまらない輩に売るより、
指値で買ってくれる人のほうがいいわけですし。

今売りに出している人は、買い手の値引き攻勢もなんのその、
「そんなに値引きしてまで売る気はないよ」という人が多いような感じがしますね。
これはある意味いいことだと思います。

[663: 匿名さん]

排ガスが気にならな人はBCD棟の部屋を選んでそれを理由に値引き交渉するのが賢明だし、
電磁波が気にならない人はテレビ塔が見える部屋を選んでそれを理由に値引き交渉するのが賢明だな。

[664: 周辺住民さん]

>>663
「別にあなたに買っていただかなくて結構です。今回は縁がなかったということで。」
という運びになると思うが。

[665: 匿名さん]

A棟が2つも売れたのか。
排ガス、眺望、共用施設、どれもA棟が一番有利だからな。
もう少し上の階なら買ったんだが。
今回のA低層階を買った人はどちらも電磁波が気になる人なのだろうか。
電磁波のことがここに書かれてからすぐ売れた。
Aの低層階ならテレビ塔は見えないはずだしな。

[666: 匿名さん]

どちらも人気のＡ南東だからでは。
Ａ南側は全く売りに出ませんが、出たらどれくらいで売れるか興味あります。
こちらも即売れたら、Ａ自体が人気があるということになりますね。
あんなに悪条件の競売物件も売れたし。

[667: 匿名さん]

あの競売は2250万で売れましたね。
競売の相場は1割安なので実際の相場は2500万ってことだからあのA2階が2500万なら売れた南東2件は割安でした。売れて当然か。

[668: 匿名さん]

>「別にあなたに買っていただかなくて結構です。今回は縁がなかったということで。」
という運びになると思うが。

今売りに出している売主ですか
中古で訳ありなら値切られて当然ですよ。

[669: 匿名さん]

今更ですが、あの競売はなんであんな高値で買ってしまったんでしょう。
2階を2250で買うならもう少し足したら広くて高い位置が買えたのに。
素人さんがマスコミや本に躍らされて［競売物件はお得］みたいに買ってしまったのだろうか。

[670: 匿名]

>>668
売り主でありながら、値切られて当然とは。

その心意気、素敵です。

[671: 匿名さん]

A棟を買った方へ

おめでとうございます。
A棟ならテレビや読書などで疲れた時に廊下に出て東側非常階段の踊り場で新都心大宮駅方面の絶景な夜景を夜風に吹かれて見るとすごく癒されますよ。
その際、今の時期は風邪をひきますので外套を着てください。

また夜風に吹かれながら絶景を見ながら煙草を吸うとすごくおいしいです。
ベランダなら上や隣りの顰蹙を買いますが、非常階段なら通行人から睨まれる程度です。でも吸い殻入れは持っていってください。

今回の方は3階と5階なので、新都心大宮駅方面の夜景を見るには非常階段を5.5階（5階と6階の間の踊り場）まで上がらないといけませんがいい運動になりますよ。

[672: 匿名さん]

>>546

階数による価格差について。
5階でも新都心の夜景は多少小学校の陰になってもある程度見れるし、6階と10万円差はひどいと思う。
4階はさらにかなり見えにくいので4階と6階で10万円差でいいと思う。
よって次にようなのが相場かと思います。

A棟13階最上階を坪単価130万とすると、
1階下がるごとに1万くらい下がるから
15階130万
14階129万
13階128万
12階127万
11階126万
10階125万
9階124万
8階123万
7階122万
6階121万

5階以下はさいたま新都心大宮駅方面の夜景が小学校などで見えにくくなるので一気に5万下がって、4階はさらに見えにくいのでさらに5万下がり。どこのマンションでも6階以上に比べて5階以下は1階下がるごとの眺望悪化が激しく、ベランダ側のセキュリティ面でも付加価値の値下がりが大きいのでそれ以降は3万ずつ下がり。

5階116万
4階111万
3階108万
2階105万

A棟はほかの棟と違い、6階以上と4階以下では廊下から見える新都心眺望が全然違うのでこれくらいの価格差が妥当。
今回の実際の取引価格にも大体合致もする。これでいけば今回売れたA5階は適正、A3階は割安。だからA3階は余計に早く売れたんだろう。

[673: 匿名さん]

訂正
もとの546が間違っていたのをそのままコピペした。
543の話の続きだと思うので、

「A棟13階最上階を坪単価130万とすると」
ではなく
「A棟13号室最上階を坪単価130万とすると」
が正しいはず。

ただ546の時点ではテレビ塔の電磁波の話題は出ていなかったので、私は電磁波の発がん性は信じないが、少しでも信じている人はそれが無意識のうちにストレスになって健康を害すので、テレビ塔が見える部屋はこの価格から坪単価10万くらい引いた方がいいと思う。

[674: 匿名さん]

>A棟13階最上階を坪単価130万とすると、

この時点で間違いです。

[675: 匿名さん]

というわけで訂正後の価格表。
テレビ塔の電磁波が気になる人が半分いて、その人はテレビ塔が見える部屋なら坪単価で20万安くないと買わないとすると、相場の坪単価は、20万×0.5で、10万安くなるので、かっこ内の価格はテレビ塔が見える部屋の場合の価格。A13号室の2階はテレビ塔が見えるはずがないが、一応つけておく。
私はテレビ塔の電磁波の発がん性はないと信じているが、気になる人が半分いるとすると相場はこれくらい安くなるということです。


A棟13号室最上階を坪単価130万とすると、
1階下がるごとに1万くらい下がるから
15階130万（ベランダからテレビ塔が見えるなら120万）
14階129万（ベランダからテレビ塔が見えるなら119万）
13階128万（ベランダからテレビ塔が見えるなら118万）
12階127万（ベランダからテレビ塔が見えるなら117万）
11階126万（ベランダからテレビ塔が見えるなら116万）
10階125万（ベランダからテレビ塔が見えるなら115万）
9階124万（ベランダからテレビ塔が見えるなら114万）
8階123万（ベランダからテレビ塔が見えるなら113万）
7階122万（ベランダからテレビ塔が見えるなら112万）
6階121万（ベランダからテレビ塔が見えるなら111万）
5階116万（ベランダからテレビ塔が見えるなら106万）
4階111万（ベランダからテレビ塔が見えるなら101万）
3階108万（ベランダからテレビ塔が見えるなら98万）
2階105万（ベランダからテレビ塔が見えるなら95万）

[676: 匿名さん]

>>674

>>543さんが「話題のAの13号室最上階なら130まで出してもいいけどな。」
と書いているから546さんがそう書いただけでしょ。

[677: 匿名さん]

>>674

実際に今回売れたA棟2件は675の価格表とほぼ一致するから間違いではないと思う。
ただB棟C棟の陰になるA棟とはいえ、A15階は確実にテレビ塔が見えるので、10万引きの120万だと思う。

[678: 匿名さん]

サクラの売り出しマンションの中では坪単価的にA棟の2件は極端に安いわけでもなかったが、同じマンションでどこの部屋にするかという判断なら、排ガスや眺望は重要だからそれらでメリットが一番あるA棟が2つも売れたんだろうな。

ほかにサクラは共用施設が売りだったけど、特に雨の日に使うことが多い共用施設が全部A棟にあるのも売れた理由だろう。
雨の日の休日にフィットネスジムやプール行こうと思っても傘をさして行く必要がないA棟のメリットは大きい。
雨の日に子供を外で遊ばせられないから母親がキッズルームに連れて行くときでも傘をさして行くのは面倒だが、A棟なら傘なしで行ける。

子供がプールや保育園から帰るときでもA棟なら子供一人で帰ってきても外を歩く必要がないから安全だし。

[679: 匿名さん]

共用施設に関して言えば、B棟とD棟は方角的に一番不利だけど、共用施設が何もないのも一番不利。
ほかには排ガスでも不利。

C棟はスーパーや歯科医院や動物病院があるが、排ガスでD棟B棟よりもさらに不利。

[680: 匿名さん]

今の時期は日が暮れるのが早いので、暗くなってから、子供がプールや保育園から一人で帰って来る場合でも外を歩く必要がないA棟のメリットは大きいと思います。
ほかの棟は暗くなったら子供をわざわざ迎えに行かないといけません。特に雨の日や風の強い日や暑い日寒い日は面倒です。

[681: 匿名さん]

ところで次はどこの棟が売れますかね。
安さで言えば、C棟の14階かな？

[682: 匿名さん]

いずれにしても、あまり値切りに夢中になっていると他人に先を越されますね。

[683: 匿名さん]

重箱の隅突くようで悪いが、保育園から子供一人では帰してくれないよ。
それに保育園からA棟に直接入るには手動で鍵を開けるドアが２枚もあるから、未就学児には身長的にも力的にも無理。

[684: マンション投資家さん]

売れることを願っている住民のカキコが多いですね。

買い手が不在です。

[685: 匿名さん]

物件情報　坪単価順 平均坪単価114.6万　住まいサ～フィンの中古実勢m2単価 34 万円 （坪単価112.2万円）
だいたい合っています。

2,790万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：86.10m2 建物階/所在階 地上15階建て/3階部分　坪単価105万円

2880万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価109万円

2,480万円 　間取り ：3LDK 　専有面積 ：73.89m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価　111万円

3180万円万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：88.16m²　建物階/所在階 地上15階建て/13階部分　坪単価　119万円

2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価120万円

2580万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分　坪単価124万円

[686: 匿名さん]

売れたとなると、住民さんの書き込みが途端に増えますね。
まともな問題提起には知らんふりですが。。。

[687: 匿名さん]

>>683

どちらにしろ、雨の日でも傘なしで保育園に迎えに行けるA棟は便利だということですね。
またプールに通う小学生も夜暗くなってからでもA棟なら外に出ずに部屋に戻れるということですね。

[688: 匿名さん]

>>687
あそこの保育園は小学生でも受け入れてるし、５歳にもなればあのドアは開閉できる。
嘘を書かないように。

[689: 匿名さん]

>>683
あそこの保育園は小学生でも受け入れてるし、５歳にもなればあのドアは開閉できる。
嘘を書かないように。

[690: 匿名さん]

686さん、
その通りですね。
排ガスなどの問題提起には知らんぷりですね。

[691: 匿名さん]

>>685
私はテレビ塔の電磁波の発がん性はないと考えているので、それをゼロ減額で考えています。

東西南北の4方向に分けた場合は南が一番人気ですが、8方向に分けた場合は南東が一番人気と小田急線のHPに載っていたので南東から真南をベストの方角とします。

そこで、方角や排ガスや眺望や共用施設充実度でサクラでベストであるA棟の平均坪単価を基準にした場合、

D棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
排ガスでマイナス5万円、
方角でマイナス5万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が何もないのでマイナス5万円、
の合計マイナス20万円。

C棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
方角で減額なしだが、
六間の渋滞がひどいので排ガスの害も大きいので排ガスでマイナス10万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が若干あるが、ほとんどの共用施設が集中しているA棟に一番遠いのでB棟D棟と同じくマイナス5万円
の合計マイナス20万円。

B棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
排ガスでマイナス5万円、
方角でマイナス5万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が何もないのでマイナス5万円
の合計マイナス20万円。

これから考えると、今のB棟C棟D棟の方はもう少し値引かないと無理かと思います。

[692: 匿名さん]

A棟が売れてしまったのは残念。

A棟6階以上を希望していたので5階以下は迷っていた。
5階以下でも非常階段で6階まであがれば新都心方面の綺麗な夜景が見えるなら買っておけばよかった。
現在年間100万円の賃貸家賃負担を考えると、A棟物件の値引き拡大を待ったり、A棟6階以上が売りに出るまで待つとその分、家賃がかかるから買っておけばよかった。

[693: 匿名さん]

>>683
保育園から子供一人では帰してくれないんですか。
じゃあ余計にA棟が便利ですね。
雨の日に傘をさして保育園まで迎えに行くなんて面倒です。

[694: 匿名さん]

というか、今時保育園から一人で帰すとこなんてないでしょ。
公立私立問わず。

>689
必死に連投してるけど、小学生になれば一人で傘さして登校してるでしょう。
そんな年齢の子の為に学童保育から濡れずに帰れるA棟を…とか考える親いないよ。

[695: 匿名さん]

>>694
ごもっとも。
保育園に子供を迎えに行くのが必須なら余計にA棟が便利ですね。
雨の日に傘をさして保育園まで迎えに行くなんて面倒です。
雨の日でもA棟なら鍵だけ持ってあとは手ぶらで鼻歌を歌いながら迎えに行けますね。

[696: 匿名さん]

保育園とA棟をやたら関連付けてる人、もしかして住民は当然保育園に入れると思ってません？
実際は非住民がたくさん利用しているため空きがなく、どの年齢も十数人待ちですよ。
区の保育園と違って両親の就業証明不要の為、例えば第二子出産で退職したとしても通園を辞める必要がないので空きの順番はほぼ回ってきません。

[697: 匿名さん]

A棟の優位性は何も保育園だけじゃないだから保育園にそうこだわらなくても。

[698: 匿名さん]

>>696
あれ？
一時保育は関係ないでしょう。

[699: 匿名さん]

一時保育と行っても、無制限に受け入れてくれるわけではないと思う。
定員があるわけだし。
ナーサリールームの指定を受けているんだったよね？

[700: 匿名さん]

一時保育は定員あるから断られる日があります。
680など毎日通わすような書き方でしたから一応。
まあ一ヶ月前からがっつり予約入れて、高い一時保育代も気にならないっていうのならいいですが。

[701: 匿名]

>>691
値引きなんかするより、もっと身の丈にあった家、いくらでもあるのに。

[702: 匿名さん]

一時保育は当日や前日予約でも大丈夫なときもあれば大丈夫でないときもある。

[703: 匿名さん]

排気ガス云々と盛んに書き込まれていますが、ベランダが排気ガスで黒く汚れるとか、
子供の喘息がひどくなったとか、そういうことはありますか？
お子さんをお持ちの方などで、他の棟の方と会話したりということもあると思うのですが、
「うちのほうが汚れ加減がひどい」とか「うちのほうが汚れていない」とか、
そういう話は出るんでしょうか？
「他の棟に比べて～棟は・・・・だ」という書き方が良くあるのですが、複数の棟に住む
経験をしている方はいないと想像するので、居住者間の情報交換によるものなのか、
想像とか、他のデータから推測するものなのか、なんだと思いますけど。

あと、以前出ていた、管理費が安い、っていう話ですけど、スケールメリットのほかに
何か要因があるんでしょうか？

[704: マンコミュファンさん]

「あの部屋が売りに出ている」って言う程度なら、ご近所さんの噂話になるのもまあいいが、
事細かに分析口調で云々されるんだね、このマンション。
いや～怖い住民気質ですね。
売りに出ている部屋については、ほどほどにほっておくとか、当たり障りのない内容を書くとか
そういうのが「ご近所さんとしての気遣い」じゃないかな、って思うんだけど。

[705: 匿名さん]

排ガス云々は、想像で書いている人、経験で書いている人、客観的データで書いている人の3者と思います。

以前東大の論文を紹介していた人もいました。

分からない方に簡単にご説明します。
東大の論文を読んでわかることは距離による濃度減衰が大きいということと中層建築物に沿って排ガスが流れるということです。
夏場は窓を開けることが多いのでサクラにおいて、夏、南風という前提でお話しします。

http://ci.nii.ac.jp/els/110007101470.pdf?id=ART0009039986&type=pdf...

この論文を読むと、排ガスの距離減衰は道路（サクラの場合）から約６０Mで半分に、１００Mで5分の1になります。
ただこれは障害物がない場合の話で、次の論文によると、

http://venus.iis.u-tokyo.ac.jp/doc_happyo/database_pdf/2004/0408a27.pd...

「その風は風下側道路沿いに建つ横幅の広い中層建物に遮
られ左右に分かれる。そのため、排出ガスも横方向に拡がっ
ている。排出口直後の歩道ではCn=0.68、交差点方向に約
60m 離れた場所で0.003 を示す。Cn=0.1 以上の領域の幅を
見ると、風下に250m 程度離れても幹線道路沿いとほとんど
変わらず、横方向の拡がりは風下距離に依らず比較的一様で
ある。」

とあり、サクラで南風の場合、六間道路の排ガスが、CBD各棟に沿って流れることから濃度は、六間から遠くなってもCBD各棟ベランダではそれほど低くならないということを示しています。
A棟はほかの棟が壁となり、六間からの排ガスがほとんど来ないということも意味しています。
ただA棟でも角部屋は少し来るかもしれないです。

また次の論文では

http://ci.nii.ac.jp/els/110007101469.pdf?id=ART0009039987&type=pdf...

建物の上の方まで排ガスが流れていることを示しています。

これら東大の研究論文から、窓を開ける確率が高い夏場で、夏場に多い南風の場合、六間からの排ガス濃度が
A棟はほかの棟に比べて極端に低いことを示しています。
ただA棟でも西角部屋はBの間から流れてくる排ガスの影響はあるでしょう。
東角部屋もD棟に沿って北に流れた排ガスが少し来るかもしれないです。

以上、以前紹介された東大の論文を分かりやすく説明いたしました。
おせっかいやきで申し訳ありません。

[707: 匿名さん]

実際内覧に行って価格交渉された方はここにいらっしゃらないんですか？

[708: 匿名さん]

内覧で価格交渉って勇気要りますよね。
せいぜい100万くらいじゃないでしょうか。
自分の希望価格よりも100万以上高ければ値引き交渉自体難しいので内覧に行くのは避けた方がいいかと思います。100万値引いてもらえれば、不動産屋への手数料や登記代など諸費用すべて浮きますからそれでもいいです。

A棟3階は未だに広告出ていますが、本当に売れたんでしょうか？
広告では居住中となっているのに住民さんが既に空室と書いていたので売れたと判断した方が多いようですけど。

[709: 匿名さん]

自分住民ですが空室なのは確実ですよ。
Ａ棟入口の斜め上なのでよく見えます。
ただ売却済みかどうかわかりません。

[710: 匿名さん]

A棟3階が売れたかどうかは不動産屋に電話するしかないですね。

[711: 匿名さん]

明日不動産屋に電話して、A3階がまだ売れてなければ土日に見に行こうかな。
売れていないのに空室なら休日に内覧に行っても持ち主に迷惑もかからないし、持ち主がすでに引っ越したってことは一刻も早く売りたいはずだから値引きもしやすいだろうな。