サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[651: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格120万円ダウン
価格 ：3,100万円→2980万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：84.74m2 建物階/所在階 地上15階建て/5階部分
方位 南東 坪単価１２１万円→116万円

売れたか取り下げをしたか判りませんがライバルの4LDK、86.10m2 が坪単価109万円だから200万円～？値引き？されたかもしれません。取引態様 媒介（専属） 三菱ＵＦＪ不動産販売株式会社

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格100万円ダウン
価格 ：2,780万円→ 2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 取引態様 媒介（専属）三井のリハウス志木店　三井リハウス東京株式会社　坪単価124万円→120万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格160万円ダウン
価格 ：3,040万円→2980万円→2880万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 取引態様 媒介（専属）　住友不動産販売（株）大宮営業センター　坪単価115万円→113万円→109万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格170万円ダウン
価格 ：2,750万円→2580万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分
方位 東 　取引態様 媒介（専属）住友不動産販売（株）成増営業センター　坪単価132万円 →124万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格 ：2,790万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：86.10m2 建物階/所在階 地上15階建て/3階部分
方位 南東 取引態様 媒介（専属）住友不動産販売（株）大宮営業センター　坪単価105万円

http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1037940004190/tk=1...
価格 ：3180万円万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：88.16m²　建物階/所在階 地上15階建て/13階部分
方位 南東　取引態様 媒介（専属）朝日リビング株式会社 大宮営業所　坪単価　119万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格 ：2,480万円 　間取り ：3LDK 　専有面積 ：73.89m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 ？ 　取引態様 媒介（専属） お住まい情報館　（株）ディアハウス　坪単価　111万円

[652: 匿名さん]

噂のA5階、不動産屋に確認したところあの価格で売れたようだ。

以前内覧に行ったが、大宮駅新都心方面の夜景を考えれば6階以上がいいんだろうけど、東側の非常階段を半階上がれば大宮駅新都心方面の夜景が綺麗に見えるし、買主は階を妥協して買ったんだろうな。

売主と思われる人が、A棟南東向きの東側の中低層がベストだとたくさん宣伝してたけど、そのほとんどが事実なので買主もいいと思って買ったんだろう。

D棟は新しい物件かな。
それにしてもまた14階か。CD棟は13階と14階しか売りに出ないな。
誰かさんが言ってたが、「最上階は最上階が好きで買ったので排ガス来ても売らない。CDでも13、14階は高層階なので排ガス来ないと思って買ったのに来るから売る」というのも正しいかも。

D棟って眺望は意外と大したことないな。武蔵浦和駅周辺の高層ビル群より右側は眺望にいいものが何もない、低層住宅街だけ。これなら武蔵浦和駅周辺の高層ビル群の夜景が見える、噂のA棟13号室以東と変わらんじゃん。

[653: 匿名さん]

B、C、D棟は排ガスを理由に、またベランダからテレビ塔が見える部屋は電磁波を理由に値下げ交渉できるかも。ただ電磁波の発がん性は俺はないと思っている。

[654: 匿名]

A棟5階があの値で売れたとは考えにくいが。

わざわざ不動産屋に連絡されたとは奇特な方ですな。

[655: 匿名]

A5は多分、売却をとりやめたんでしょう。

[656: 匿名さん]

不動産屋が本当の売却価格を教えないと思います。
表示価格より〇〇〇万円安くなり売れましたよとか、ありえないでしょう。

[657: 匿名さん]

Aのあの部屋、引っ越しの準備してる。
やっぱ売れたのか・・・

[658: 匿名さん]

D棟の眺望について。
D棟は、本当は北側の非常階段からのさいたま新都心方面の夜景がきれいなんだが、売主が「眺望目的で非常階段に住民が集まれば危険。新都心から大宮駅方面の夜景のA棟の優位性を保つため。」とのことで、北側の非常階段のさいたま新都心方面をコンクリート壁で覆って見えなくしたそうです。

サクラ全体の眺望について。
新築販売時にすべての眺望を見比べた人の感想として。

南側眺望
新宿池袋方面は小さすぎて夜景も大したことがない。

西側眺望
富士山は冬しか見えないのであえてB棟でなくてもいい。また武蔵浦和駅のホームからも富士山はきれいに見えるし、毎日せいぜい数分見えればいいのでそれで十分。また列車に乗ってからでも見える。

東側眺望
武蔵浦和駅周辺の夜景と浦和駅周辺の高層ビル群の夜景はどちらもきれい。

北側眺望
さいたま新都心から大宮駅周辺の高層ビル群の眺望は、昼でもすごいが夜景は特に綺麗。サクラで断トツ。

新宿方面の眺望は遠すぎて見る価値もないし、富士山は冬しか見えないし武蔵浦和のホームからも見える。
浦和駅と武蔵浦和駅周辺の高層ビル群の夜景はどちらもきれいな上に、武蔵浦和駅のホームで見れない。
さいたま新都心大宮駅方面の夜景も武蔵浦和駅のホームからは綺麗に見えない。
以上からA棟売主かもしれない人が主張していたように
浦和駅と武蔵浦和駅周辺の高層ビル群の夜景がベランダから見え、さいたま新都心大宮駅方面の夜景が廊下から見えるA棟13号室以東6階以上が一番ベストかもしれん。

[659: 匿名さん]

652がＡ5階の売り主じゃないだろうか。
この掲示板に出入りしてたのは事実だし。
まあ売れておめでとうさん。

中庭から見るとA3階は既に空室ですね。

[660: 匿名さん]

>>659
A3階は居住中となっていて広告がまだ出ていますが、すでに空室ならこれも売れたんじゃないですか。
広告を削除するのが遅れているのかもしれない。

[661: 匿名さん]

A棟南東向きが2つとも売れたのか？

[662: 周辺住民さん]

まあ駆け引きですから。一生懸命値切っている間に、掻っ攫われた人に同情することもないし。

売却する側にとっては「もっと安くしろ！値引きしろ！」なんていうつまらない輩に売るより、
指値で買ってくれる人のほうがいいわけですし。

今売りに出している人は、買い手の値引き攻勢もなんのその、
「そんなに値引きしてまで売る気はないよ」という人が多いような感じがしますね。
これはある意味いいことだと思います。

[663: 匿名さん]

排ガスが気にならな人はBCD棟の部屋を選んでそれを理由に値引き交渉するのが賢明だし、
電磁波が気にならない人はテレビ塔が見える部屋を選んでそれを理由に値引き交渉するのが賢明だな。

[664: 周辺住民さん]

>>663
「別にあなたに買っていただかなくて結構です。今回は縁がなかったということで。」
という運びになると思うが。

[665: 匿名さん]

A棟が2つも売れたのか。
排ガス、眺望、共用施設、どれもA棟が一番有利だからな。
もう少し上の階なら買ったんだが。
今回のA低層階を買った人はどちらも電磁波が気になる人なのだろうか。
電磁波のことがここに書かれてからすぐ売れた。
Aの低層階ならテレビ塔は見えないはずだしな。

[666: 匿名さん]

どちらも人気のＡ南東だからでは。
Ａ南側は全く売りに出ませんが、出たらどれくらいで売れるか興味あります。
こちらも即売れたら、Ａ自体が人気があるということになりますね。
あんなに悪条件の競売物件も売れたし。

[667: 匿名さん]

あの競売は2250万で売れましたね。
競売の相場は1割安なので実際の相場は2500万ってことだからあのA2階が2500万なら売れた南東2件は割安でした。売れて当然か。

[668: 匿名さん]

>「別にあなたに買っていただかなくて結構です。今回は縁がなかったということで。」
という運びになると思うが。

今売りに出している売主ですか
中古で訳ありなら値切られて当然ですよ。

[669: 匿名さん]

今更ですが、あの競売はなんであんな高値で買ってしまったんでしょう。
2階を2250で買うならもう少し足したら広くて高い位置が買えたのに。
素人さんがマスコミや本に躍らされて［競売物件はお得］みたいに買ってしまったのだろうか。

[670: 匿名]

>>668
売り主でありながら、値切られて当然とは。

その心意気、素敵です。

[671: 匿名さん]

A棟を買った方へ

おめでとうございます。
A棟ならテレビや読書などで疲れた時に廊下に出て東側非常階段の踊り場で新都心大宮駅方面の絶景な夜景を夜風に吹かれて見るとすごく癒されますよ。
その際、今の時期は風邪をひきますので外套を着てください。

また夜風に吹かれながら絶景を見ながら煙草を吸うとすごくおいしいです。
ベランダなら上や隣りの顰蹙を買いますが、非常階段なら通行人から睨まれる程度です。でも吸い殻入れは持っていってください。

今回の方は3階と5階なので、新都心大宮駅方面の夜景を見るには非常階段を5.5階（5階と6階の間の踊り場）まで上がらないといけませんがいい運動になりますよ。

[672: 匿名さん]

>>546

階数による価格差について。
5階でも新都心の夜景は多少小学校の陰になってもある程度見れるし、6階と10万円差はひどいと思う。
4階はさらにかなり見えにくいので4階と6階で10万円差でいいと思う。
よって次にようなのが相場かと思います。

A棟13階最上階を坪単価130万とすると、
1階下がるごとに1万くらい下がるから
15階130万
14階129万
13階128万
12階127万
11階126万
10階125万
9階124万
8階123万
7階122万
6階121万

5階以下はさいたま新都心大宮駅方面の夜景が小学校などで見えにくくなるので一気に5万下がって、4階はさらに見えにくいのでさらに5万下がり。どこのマンションでも6階以上に比べて5階以下は1階下がるごとの眺望悪化が激しく、ベランダ側のセキュリティ面でも付加価値の値下がりが大きいのでそれ以降は3万ずつ下がり。

5階116万
4階111万
3階108万
2階105万

A棟はほかの棟と違い、6階以上と4階以下では廊下から見える新都心眺望が全然違うのでこれくらいの価格差が妥当。
今回の実際の取引価格にも大体合致もする。これでいけば今回売れたA5階は適正、A3階は割安。だからA3階は余計に早く売れたんだろう。

[673: 匿名さん]

訂正
もとの546が間違っていたのをそのままコピペした。
543の話の続きだと思うので、

「A棟13階最上階を坪単価130万とすると」
ではなく
「A棟13号室最上階を坪単価130万とすると」
が正しいはず。

ただ546の時点ではテレビ塔の電磁波の話題は出ていなかったので、私は電磁波の発がん性は信じないが、少しでも信じている人はそれが無意識のうちにストレスになって健康を害すので、テレビ塔が見える部屋はこの価格から坪単価10万くらい引いた方がいいと思う。

[674: 匿名さん]

>A棟13階最上階を坪単価130万とすると、

この時点で間違いです。

[675: 匿名さん]

というわけで訂正後の価格表。
テレビ塔の電磁波が気になる人が半分いて、その人はテレビ塔が見える部屋なら坪単価で20万安くないと買わないとすると、相場の坪単価は、20万×0.5で、10万安くなるので、かっこ内の価格はテレビ塔が見える部屋の場合の価格。A13号室の2階はテレビ塔が見えるはずがないが、一応つけておく。
私はテレビ塔の電磁波の発がん性はないと信じているが、気になる人が半分いるとすると相場はこれくらい安くなるということです。


A棟13号室最上階を坪単価130万とすると、
1階下がるごとに1万くらい下がるから
15階130万（ベランダからテレビ塔が見えるなら120万）
14階129万（ベランダからテレビ塔が見えるなら119万）
13階128万（ベランダからテレビ塔が見えるなら118万）
12階127万（ベランダからテレビ塔が見えるなら117万）
11階126万（ベランダからテレビ塔が見えるなら116万）
10階125万（ベランダからテレビ塔が見えるなら115万）
9階124万（ベランダからテレビ塔が見えるなら114万）
8階123万（ベランダからテレビ塔が見えるなら113万）
7階122万（ベランダからテレビ塔が見えるなら112万）
6階121万（ベランダからテレビ塔が見えるなら111万）
5階116万（ベランダからテレビ塔が見えるなら106万）
4階111万（ベランダからテレビ塔が見えるなら101万）
3階108万（ベランダからテレビ塔が見えるなら98万）
2階105万（ベランダからテレビ塔が見えるなら95万）

[676: 匿名さん]

>>674

>>543さんが「話題のAの13号室最上階なら130まで出してもいいけどな。」
と書いているから546さんがそう書いただけでしょ。

[677: 匿名さん]

>>674

実際に今回売れたA棟2件は675の価格表とほぼ一致するから間違いではないと思う。
ただB棟C棟の陰になるA棟とはいえ、A15階は確実にテレビ塔が見えるので、10万引きの120万だと思う。

[678: 匿名さん]

サクラの売り出しマンションの中では坪単価的にA棟の2件は極端に安いわけでもなかったが、同じマンションでどこの部屋にするかという判断なら、排ガスや眺望は重要だからそれらでメリットが一番あるA棟が2つも売れたんだろうな。

ほかにサクラは共用施設が売りだったけど、特に雨の日に使うことが多い共用施設が全部A棟にあるのも売れた理由だろう。
雨の日の休日にフィットネスジムやプール行こうと思っても傘をさして行く必要がないA棟のメリットは大きい。
雨の日に子供を外で遊ばせられないから母親がキッズルームに連れて行くときでも傘をさして行くのは面倒だが、A棟なら傘なしで行ける。

子供がプールや保育園から帰るときでもA棟なら子供一人で帰ってきても外を歩く必要がないから安全だし。

[679: 匿名さん]

共用施設に関して言えば、B棟とD棟は方角的に一番不利だけど、共用施設が何もないのも一番不利。
ほかには排ガスでも不利。

C棟はスーパーや歯科医院や動物病院があるが、排ガスでD棟B棟よりもさらに不利。

[680: 匿名さん]

今の時期は日が暮れるのが早いので、暗くなってから、子供がプールや保育園から一人で帰って来る場合でも外を歩く必要がないA棟のメリットは大きいと思います。
ほかの棟は暗くなったら子供をわざわざ迎えに行かないといけません。特に雨の日や風の強い日や暑い日寒い日は面倒です。

[681: 匿名さん]

ところで次はどこの棟が売れますかね。
安さで言えば、C棟の14階かな？

[682: 匿名さん]

いずれにしても、あまり値切りに夢中になっていると他人に先を越されますね。

[683: 匿名さん]

重箱の隅突くようで悪いが、保育園から子供一人では帰してくれないよ。
それに保育園からA棟に直接入るには手動で鍵を開けるドアが２枚もあるから、未就学児には身長的にも力的にも無理。

[684: マンション投資家さん]

売れることを願っている住民のカキコが多いですね。

買い手が不在です。

[685: 匿名さん]

物件情報　坪単価順 平均坪単価114.6万　住まいサ～フィンの中古実勢m2単価 34 万円 （坪単価112.2万円）
だいたい合っています。

2,790万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：86.10m2 建物階/所在階 地上15階建て/3階部分　坪単価105万円

2880万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価109万円

2,480万円 　間取り ：3LDK 　専有面積 ：73.89m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価　111万円

3180万円万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：88.16m²　建物階/所在階 地上15階建て/13階部分　坪単価　119万円

2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価120万円

2580万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分　坪単価124万円

[686: 匿名さん]

売れたとなると、住民さんの書き込みが途端に増えますね。
まともな問題提起には知らんふりですが。。。

[687: 匿名さん]

>>683

どちらにしろ、雨の日でも傘なしで保育園に迎えに行けるA棟は便利だということですね。
またプールに通う小学生も夜暗くなってからでもA棟なら外に出ずに部屋に戻れるということですね。

[688: 匿名さん]

>>687
あそこの保育園は小学生でも受け入れてるし、５歳にもなればあのドアは開閉できる。
嘘を書かないように。

[689: 匿名さん]

>>683
あそこの保育園は小学生でも受け入れてるし、５歳にもなればあのドアは開閉できる。
嘘を書かないように。

[690: 匿名さん]

686さん、
その通りですね。
排ガスなどの問題提起には知らんぷりですね。

[691: 匿名さん]

>>685
私はテレビ塔の電磁波の発がん性はないと考えているので、それをゼロ減額で考えています。

東西南北の4方向に分けた場合は南が一番人気ですが、8方向に分けた場合は南東が一番人気と小田急線のHPに載っていたので南東から真南をベストの方角とします。

そこで、方角や排ガスや眺望や共用施設充実度でサクラでベストであるA棟の平均坪単価を基準にした場合、

D棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
排ガスでマイナス5万円、
方角でマイナス5万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が何もないのでマイナス5万円、
の合計マイナス20万円。

C棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
方角で減額なしだが、
六間の渋滞がひどいので排ガスの害も大きいので排ガスでマイナス10万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が若干あるが、ほとんどの共用施設が集中しているA棟に一番遠いのでB棟D棟と同じくマイナス5万円
の合計マイナス20万円。

B棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
排ガスでマイナス5万円、
方角でマイナス5万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が何もないのでマイナス5万円
の合計マイナス20万円。

これから考えると、今のB棟C棟D棟の方はもう少し値引かないと無理かと思います。

[692: 匿名さん]

A棟が売れてしまったのは残念。

A棟6階以上を希望していたので5階以下は迷っていた。
5階以下でも非常階段で6階まであがれば新都心方面の綺麗な夜景が見えるなら買っておけばよかった。
現在年間100万円の賃貸家賃負担を考えると、A棟物件の値引き拡大を待ったり、A棟6階以上が売りに出るまで待つとその分、家賃がかかるから買っておけばよかった。

[693: 匿名さん]

>>683
保育園から子供一人では帰してくれないんですか。
じゃあ余計にA棟が便利ですね。
雨の日に傘をさして保育園まで迎えに行くなんて面倒です。

[694: 匿名さん]

というか、今時保育園から一人で帰すとこなんてないでしょ。
公立私立問わず。

>689
必死に連投してるけど、小学生になれば一人で傘さして登校してるでしょう。
そんな年齢の子の為に学童保育から濡れずに帰れるA棟を…とか考える親いないよ。

[695: 匿名さん]

>>694
ごもっとも。
保育園に子供を迎えに行くのが必須なら余計にA棟が便利ですね。
雨の日に傘をさして保育園まで迎えに行くなんて面倒です。
雨の日でもA棟なら鍵だけ持ってあとは手ぶらで鼻歌を歌いながら迎えに行けますね。

[696: 匿名さん]

保育園とA棟をやたら関連付けてる人、もしかして住民は当然保育園に入れると思ってません？
実際は非住民がたくさん利用しているため空きがなく、どの年齢も十数人待ちですよ。
区の保育園と違って両親の就業証明不要の為、例えば第二子出産で退職したとしても通園を辞める必要がないので空きの順番はほぼ回ってきません。

[697: 匿名さん]

A棟の優位性は何も保育園だけじゃないだから保育園にそうこだわらなくても。

[698: 匿名さん]

>>696
あれ？
一時保育は関係ないでしょう。

[699: 匿名さん]

一時保育と行っても、無制限に受け入れてくれるわけではないと思う。
定員があるわけだし。
ナーサリールームの指定を受けているんだったよね？

[700: 匿名さん]

一時保育は定員あるから断られる日があります。
680など毎日通わすような書き方でしたから一応。
まあ一ヶ月前からがっつり予約入れて、高い一時保育代も気にならないっていうのならいいですが。