サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[621: 匿名]

テレビ塔の電磁波なんて知れたものでしょう。東京タワーが見える家の人が電磁波で体に異常がが出たとは聞いたことないです。
テレビの微弱電波でとうかなるくらいの体なら携帯電話を所持し続けることの方がもっと危ないのではないでしょうか？

[623: 匿名さん]

北本君もきてるねｗ

[624: 匿名]

管理費データは、階数も絡めて算出してもらわないと。

[625: 匿名さん]

616で「総戸数が多いから管理費が安い」という主張があったので、
戸数から見るスケールメリットでは、100～150戸程度の中規模が
一番管理費等を抑えられるという数値的なデータを提供したんですけどね…

まあ、階層的なデータもざっくりですが、ご提供。ご参考までに。

----------------------------------
2005年 階層別の管理費

首都圏全域
20階未満 12,933円
20階以上 16,192円

埼玉県
20階未満 11,928円
20階以上 12,531円


【出所】東京カンテイ　　
※１戸あたり70平方メートル換算して算出。

[626: 匿名さん]

ついでに駅からの距離別の管理費の比較データもあったので。

不動産経済研究所による（1㎡あたりの管理費）

[627: 購入検討中さん]

電磁波うんぬんだけど、
523さんのソースはかなり興味深いです。

http://ameblo.jp/kitakamakurakeitaing/image-10342357835-10253370238.ht...

この図では、23区が真っ赤ですね。
ほかにも横浜市、銚子市、横須賀市が真っ赤です。
23区や大都市だけなら、ここで多数述べられている発がん性が確定している「排ガスの濃度が高いからかも」と言えますが、銚子市でも高いのでそれ以外の要因ですね。
この、横浜市、銚子市、横須賀市にはそれぞれ大電波塔がありますね。

川口市と隣りの越谷市も真っ赤ですが、川口市って以前、大電波塔がありましたね。

23区に隣接している川崎市幸区川崎区横浜市港北区なども赤いですね。
東京タワーは23区の中でも川崎横浜寄りなので関連性がありそう。

また横浜市の港南区あたりも真っ赤ですが、ネットで調べたら、このあたり、「港南台駅から洋光台駅の間のあたりには、電波塔がずらりと並んでいる」そうです。

一概には否定できないと思います。

D棟やテレビ塔が見えないA棟の一部の部屋の方がいいかも。

[628: 匿名]

>>625
基本的には規模が大きいほどスケールメリットが得られるというのは正しいと思いますよ。
引用しているデータの世帯数が多いものは、タワーマンションが含まれているため単純に参考にはなりません。(タワーマンションはメンテナンス、清掃など高所作業になるためどうしても管理費が高額になります)
また大規模になると共用施設があるため管理費が押し上げられるのはあると思います。
それら共用施設などを全て無駄なものという人にとっては高いとなるのでしょうが、利用する人にとっては大規模故のメリットでもあります。

同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がるので、やはり大規模ほどスケールメリットがあるというのは正しいでしょう。　

[629: 匿名さん]

>>同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がる

確かにそうですが、実際には戸数が増えることにより、共用施設も増える傾向にあります。
150戸程度であれば共用施設もそれほどありませんが、200戸を過ぎるとかなりのマンションで
共用施設（集会室・キッズルーム・パーティルーム・ゲストルームetc.）などが作られます。
また、戸数が増えると、階数が高くなったり、公開空地や中庭などがあったりしますし、
植栽も増えます。（水系の設備のメンテナンスや植栽の手入れなどが結構費用がかさみます）

なので、「戸数が多いことで管理費が安くなる」と単純には言えないわけです。

サクラディアは確かに管理費は安いのでしょう。たぶん㎡あたり150円くらいで計算されています。
これは一般的なマンションの管理費の相場から判断すると確かに安いです。
安いところで170円～というのが、一般的な目安ですから。
共用設備が充実しており、免震設備もあるのでその保守点検費もかかる。
セントラルガーデンには水景もあり、公開空地も含めて植栽もそれなりにあるわけです。
各棟ごとのセキュリティもあるので、セキュリティフィーも特に安く上がる訳でもないでしょう。

そうなると、「なぜ安いのか」という理由が求められます。

ところで、中古マンションでは、管理費の設定がそれまでの様々な支出をもとに調整されていきます。
もともと安かったものがそれでは足らずに値上げがされたり、管理会社との契約内容を見直したりで、
管理費を削減したりしていきます。
（その分を修繕積立に回したりもするわけで、単純に徴収する管理費を下げるばかりではありません）
つまり実際に必要な費用に即した料金設定になってきます。
一方で、新築のマンションの管理費は、売主が設定します。
もちろん、必要な保守点検費や人件費、その他諸々の経費を無視するわけではありませんが、
あまり高く設定すると購入者の意欲を削ぐことになりかねません。
購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
購入する価値があるのか」を判断するわけですから。
そのあたりで、「売主の思惑」というのもかかわってくるわけです。


追記：
628さんは戸数の多いデータにはタワーマンションが含まれるから高くなる、とお考えのようですが、
ここで引用されているデータは埼玉県内のデータですので、その比率はそれほど高くはありません。
もちろん、628さんがご指摘の内容（タワマンの管理費）も全くないとは言いません。
確かに戸数が多いことによって多種多様な共用設備を維持できるという点もあります。


長文になりました。失礼しました。

[630: 匿名さん]

＞購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
＞購入する価値があるのか」を判断するわけですから。

素晴らしい考えですね。
これを考えれば、バスの経費を管理費アップで補うと中古価格が下がるというのも納得できます。
管理費が上がっても「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」の総額を変えないためには
ローン返済額を減らすしかないです。つまり、物件が安くならないとだめです。
バスの経費のために管理費アップは必ずやると思うのでそれまで買わない方がいいですね。

[631: 物件比較中さん]

>>624
普通、同じ面積なら階数が変わっても、管理費は変わらないのではないでしょうか。

さくらディアは階数によって管理費が変わるんですか？

[632: 匿名さん]

そういう意味じゃなくて、617の内容が戸数に対する管理費の話だったからタワマンがあるよという意味では。
階数はサクラディアの階数ということではなく、そのデータのマンションは何階建て？ってことでしょう。

[633: 匿名さん]

>>621

携帯電話は通話中は電磁波強いけど、待ちうけ中は1分に1秒だけ電磁波出すだけだからな。
24時間強い電磁波を出しているテレビ塔を近距離から直視できる部屋は24時間携帯で話すようなもの。

[634: 匿名さん]

>629,630さん
このマンション修繕費がスライドであがっていくのはご存知ですか。
管理費がどれ位あがるのか知りませんけど、修繕費は20年もするとかなりな額になります。
ぎりぎりで購入するのであれば他を探した方がいいと思いますよ。

[635: 匿名さん]

修繕費が上がるのはどこのマンションでも一緒。
だからこそ、バス経費まで管理費アップなんてやったら買う気がしない。
バス経費で管理費アップしたら中古価格急落しないと買ってもペイしない。

[636: 629]

634さんがご指摘のように、管理費とは別に修繕積立金の問題があります。
修繕積立金は、634にも書かれたようにスライド式であがって行くのが普通です。
よく「売りやすいように初めは安く設定して、あとであげて行くんだ、売主の戦略だ」という意見も
見ますが、スライド式であげていく方法が採用されているのは、それなりに理由があります。

1年目～10年目（期間A）と11年目～20年目（期間B)、21年目～30年目（期間C）と分けて考えた場合、
修繕費として必要とされる金額は、「A＜B＜C」となります。
年数の経った建物のほうが、修繕費が多く必要となるのです。
築10年未満では、修繕と言ってもそれほど多くの費用のかかるものは発生しませんが、築20年を過ぎると
費用のかさむ配管関係の更新なども必要になります。
人間と同じで、いろいろな所にガタが出てくるのですね。

マンションのように区分所有者が比較的入れ替わりやすい建物の場合は、その期間に所有している人に
その費用負担を求める方が合理的です。
例えば、1～30年目で必要な費用を等分に分けて修繕費を設定した場合、築10年未満で物件を手放す人は
自分が住まない期間の修繕費についても負担しなければならなくなるのです。
（それはあまり合理的とは言えないと、私自身は考えています。）
なので、スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。
販売時には大規模修繕時期に一時金を徴収するプランも「こういう方法もあります」と提示されますね。
その場合は、その時期に区分所有者となっている人を負担者として考えるものです。

さて、一般論的な話はこの程度にして…

サクラディアの中古板では頻繁に住民らしき方々が書き込んでいるようですが、
629で私が不思議に思った管理費の問題については説明をしてはくれないのでしょうか？
棟ごとの眺望や利便性も確かに大事ですが、まずは「どの棟にするか」以前に「サクラディアにするか」
という判断をするためには、管理費がどのようになっているのか、ということが重要でしょう。
㎡あたり150円というのは、新築のマンションとしてはかなり安い方です。
これだけの共用施設を持ちながら安いには安くしただけの理由があるはずです。

629で書いたように売主の販売戦略としてトータルでランニングコストが抑えられるようにする、というのも
一部あると思うのですが、それが色濃く出るのは、修繕積立金や駐車場などの利用料であって、管理費は
下げるにしても限界があります。
なぜなら、新築の場合はその多くが売主の系列の管理会社が管理を受託するからです。
最初からコストダウンを図った経費で管理会社の利益を削って管理費を設定する、ということはまずないと
考えられます。「フツーに経費を積算して、それに一定割合の利益を乗せて管理受託費を決め、
それを所有割合に応じて区分所有者に負担するように設定する」のが、一般的です。

「管理費を安く出来る理由」というのは流れが変わると「管理費を改定（値上げ）せざるを得ない理由」に
なるので、非常に気になるところです。
管理費の負担については、管理規約などに記載があるでしょうし、総会では管理費の収支について報告が
あるでしょうから、区分所有者であれば「なぜ安く抑えられるのか」はわかるところだと思うのですが…

あ、また長文になってしまいました。すみません。

注意：
それ以前の2つのデータ（規模別・階数別）とは異なり、626で引用した「「駅距離別による管理費」は
埼玉県に限ったデータではありません。念のため

[637: 629]

長文ついでに…

＞スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
＞合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。

と書かせていただきました。
「売主の戦略で著しく初期の修繕積立金が抑えられている」かどうかの判断をするのに
一つの目安となるのが、たいていは10年目に予定されている大規模修繕時に積立金で
十分賄えるのかどうか、という点です。
最初の大規模修繕時より前に、たぶん５～６年目くらいに最初の修繕積立金の値上げがあります。
その時にかなり大きく値上げするような設定で、それでやっと第１回目の修繕をクリアするとか、
あるいはそれほど値上げはしないものの、一時金を徴収して修繕を行うようでは、修繕積立金が
適正に設定されているとは言い難いものです。
１回目の大規模修繕後に修繕積立金に余裕が残るくらいでないと、先々が思いやられることに
なります。

修繕計画で見込まれている費用・修繕内容は、「それだけですむ」わけでも「全部が必要」なわけでも
ないので先を読むのは難しいのですが、ある程度のデベであれば計画自体は今までの実績などによって
立てられているので、そう大きくぶれることはないでしょう。

中古でマンションの購入を検討する場合は「現時点でどのくらいの修繕積立金が貯まっているのか」
「修繕時期にどのくらいの費用を見込んでいるのか」「修繕の時期はいつなのか」なども
ちゃんと見て行かないといけないですね。

[638: 匿名]

大規模修繕費用はサクラディアほどの規模があれば、戸数の少ないマンションに比べ、スケールメリットで一戸当たり安くおさまります。
免震装置は建て替えまで交換不要なのでご心配なく。
施工者の清水建設、安藤、熊谷組の他数社で予算内で出来ると楽観してます。

[639: 匿名さん]

電磁波よりも発がん性が確定している排ガスの方が重要でしょ。
D棟はテレビ塔の電磁波が安全でも六間と東側の道路の両方から排ガス来るからダメでしょ。
排ガスは、窓からの道路端の距離が、渋滞や交通量の多い道路から最低50-60M、少ない道路から最低20-30M、さらに超少ない町内の人しか通らない道路からならゼロでもいいみたい。
D棟は南側は六間から50-60M以内、北側は東側の道路から20-30M以内だからダメでしょ。

[640: 629]

免震装置についてですが、もちろん交換などは必要ではないでしょう。
建物の基礎の部分にあるわけですし、そう簡単に交換など出来るものではありません。
私が別物件で免震装置について尋ねたとき、「定期的な保守点検は必要です」という
説明を受けました。
毎年の点検（目視による）のほかに、5年・10年といった節目には計測を含んだ点検が必要で、
それを行うには専門の資格持った技術者が行うということになっているそうです。
もちろん、無料ではなく、それなりの費用がかかるということでした。

免震装置はまだ一般的ではありませんので、どのくらいの費用が点検にかかるのか
私は存じません。
638さんは住民さんだと思われますので、組合の管理費の収支も見られるでしょう。
サクラディアではその費用がどのくらいかかっているのか、ご教示いただけると幸いです。

[641: 匿名さん]

電磁波の発がん性なんてないよ。
気にする必要はない。

[642: 匿名さん]

↑補足
電磁波測定器紫外線・X線・ガンマ線などの電離放射線は、遺伝子に損傷を与えるため発癌性を持つ。これらの電磁波については年間許容被曝量が法律によって決められている。
家庭で接することの多いのは 50Hz あるいは 60Hz 程度の電磁波（電磁界）である。50Hz あるいは 60Hz 程度の電磁波（電磁界）はこの観点非電離放射線であるから遺伝子に直接影響を与えはしない
レーダーサイト、変圧器を有する高圧線など電離放射線を照射している付近でなければほとんど問題ないと言っても良い。

[643: 匿名さん]

排ガスなど訳ありなら2000万でも高い。
排ガス君の情報をネタに500万円～1000万円値下げ交渉できますね。

[644: 匿名さん]

しかしどこも売れませんなあ。

[645: 匿名さん]

>>643

そうですね。
六間以外にも東側や西側の道路も結構交通量が多いので、排ガスのことを考えればA棟しかないですね。
それでもA棟の東西角部屋は道路から30M以内なので除外かな。

[646: 匿名さん]

あの程度の交通量で排ガスを問題にするのであれば、都内はもちろん論外で大宮以北を探すしかないですね。

[647: 匿名さん]

都心だろうと道路から離れれば安全だよ。

[648: いつか買いたいさん]

>>644
あれ？
A棟５階が消えている…

排ガスや眺望、電磁波などすべてをクリアするのはここだと述べていましたね。
必死の書き込みも功を奏したようです。

そういえば最近、「＊＊＊の遠吠え」とか聞かなくなりましたね。

[649: 匿名さん]

「眺望がいいのは●棟」とか書き込みは住民らしき人たちが熱心にするのに、
640みたいな内容には、全く答えないんだねぇ～。

[650: 匿名さん]

これって新しい？

http://buy-athome.jp/%E5%9F%BC%E7%8E%89%E7%9C%8C%E3%81%95%E3%81%84%E3%...

2,480万円
15階建 / 14階
3LDK　73.89m²

[651: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格120万円ダウン
価格 ：3,100万円→2980万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：84.74m2 建物階/所在階 地上15階建て/5階部分
方位 南東 坪単価１２１万円→116万円

売れたか取り下げをしたか判りませんがライバルの4LDK、86.10m2 が坪単価109万円だから200万円～？値引き？されたかもしれません。取引態様 媒介（専属） 三菱ＵＦＪ不動産販売株式会社

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格100万円ダウン
価格 ：2,780万円→ 2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 取引態様 媒介（専属）三井のリハウス志木店　三井リハウス東京株式会社　坪単価124万円→120万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格160万円ダウン
価格 ：3,040万円→2980万円→2880万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 取引態様 媒介（専属）　住友不動産販売（株）大宮営業センター　坪単価115万円→113万円→109万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格170万円ダウン
価格 ：2,750万円→2580万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分
方位 東 　取引態様 媒介（専属）住友不動産販売（株）成増営業センター　坪単価132万円 →124万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格 ：2,790万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：86.10m2 建物階/所在階 地上15階建て/3階部分
方位 南東 取引態様 媒介（専属）住友不動産販売（株）大宮営業センター　坪単価105万円

http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1037940004190/tk=1...
価格 ：3180万円万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：88.16m²　建物階/所在階 地上15階建て/13階部分
方位 南東　取引態様 媒介（専属）朝日リビング株式会社 大宮営業所　坪単価　119万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格 ：2,480万円 　間取り ：3LDK 　専有面積 ：73.89m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 ？ 　取引態様 媒介（専属） お住まい情報館　（株）ディアハウス　坪単価　111万円

[652: 匿名さん]

噂のA5階、不動産屋に確認したところあの価格で売れたようだ。

以前内覧に行ったが、大宮駅新都心方面の夜景を考えれば6階以上がいいんだろうけど、東側の非常階段を半階上がれば大宮駅新都心方面の夜景が綺麗に見えるし、買主は階を妥協して買ったんだろうな。

売主と思われる人が、A棟南東向きの東側の中低層がベストだとたくさん宣伝してたけど、そのほとんどが事実なので買主もいいと思って買ったんだろう。

D棟は新しい物件かな。
それにしてもまた14階か。CD棟は13階と14階しか売りに出ないな。
誰かさんが言ってたが、「最上階は最上階が好きで買ったので排ガス来ても売らない。CDでも13、14階は高層階なので排ガス来ないと思って買ったのに来るから売る」というのも正しいかも。

D棟って眺望は意外と大したことないな。武蔵浦和駅周辺の高層ビル群より右側は眺望にいいものが何もない、低層住宅街だけ。これなら武蔵浦和駅周辺の高層ビル群の夜景が見える、噂のA棟13号室以東と変わらんじゃん。

[653: 匿名さん]

B、C、D棟は排ガスを理由に、またベランダからテレビ塔が見える部屋は電磁波を理由に値下げ交渉できるかも。ただ電磁波の発がん性は俺はないと思っている。

[654: 匿名]

A棟5階があの値で売れたとは考えにくいが。

わざわざ不動産屋に連絡されたとは奇特な方ですな。

[655: 匿名]

A5は多分、売却をとりやめたんでしょう。

[656: 匿名さん]

不動産屋が本当の売却価格を教えないと思います。
表示価格より〇〇〇万円安くなり売れましたよとか、ありえないでしょう。

[657: 匿名さん]

Aのあの部屋、引っ越しの準備してる。
やっぱ売れたのか・・・

[658: 匿名さん]

D棟の眺望について。
D棟は、本当は北側の非常階段からのさいたま新都心方面の夜景がきれいなんだが、売主が「眺望目的で非常階段に住民が集まれば危険。新都心から大宮駅方面の夜景のA棟の優位性を保つため。」とのことで、北側の非常階段のさいたま新都心方面をコンクリート壁で覆って見えなくしたそうです。

サクラ全体の眺望について。
新築販売時にすべての眺望を見比べた人の感想として。

南側眺望
新宿池袋方面は小さすぎて夜景も大したことがない。

西側眺望
富士山は冬しか見えないのであえてB棟でなくてもいい。また武蔵浦和駅のホームからも富士山はきれいに見えるし、毎日せいぜい数分見えればいいのでそれで十分。また列車に乗ってからでも見える。

東側眺望
武蔵浦和駅周辺の夜景と浦和駅周辺の高層ビル群の夜景はどちらもきれい。

北側眺望
さいたま新都心から大宮駅周辺の高層ビル群の眺望は、昼でもすごいが夜景は特に綺麗。サクラで断トツ。

新宿方面の眺望は遠すぎて見る価値もないし、富士山は冬しか見えないし武蔵浦和のホームからも見える。
浦和駅と武蔵浦和駅周辺の高層ビル群の夜景はどちらもきれいな上に、武蔵浦和駅のホームで見れない。
さいたま新都心大宮駅方面の夜景も武蔵浦和駅のホームからは綺麗に見えない。
以上からA棟売主かもしれない人が主張していたように
浦和駅と武蔵浦和駅周辺の高層ビル群の夜景がベランダから見え、さいたま新都心大宮駅方面の夜景が廊下から見えるA棟13号室以東6階以上が一番ベストかもしれん。

[659: 匿名さん]

652がＡ5階の売り主じゃないだろうか。
この掲示板に出入りしてたのは事実だし。
まあ売れておめでとうさん。

中庭から見るとA3階は既に空室ですね。

[660: 匿名さん]

>>659
A3階は居住中となっていて広告がまだ出ていますが、すでに空室ならこれも売れたんじゃないですか。
広告を削除するのが遅れているのかもしれない。

[661: 匿名さん]

A棟南東向きが2つとも売れたのか？

[662: 周辺住民さん]

まあ駆け引きですから。一生懸命値切っている間に、掻っ攫われた人に同情することもないし。

売却する側にとっては「もっと安くしろ！値引きしろ！」なんていうつまらない輩に売るより、
指値で買ってくれる人のほうがいいわけですし。

今売りに出している人は、買い手の値引き攻勢もなんのその、
「そんなに値引きしてまで売る気はないよ」という人が多いような感じがしますね。
これはある意味いいことだと思います。

[663: 匿名さん]

排ガスが気にならな人はBCD棟の部屋を選んでそれを理由に値引き交渉するのが賢明だし、
電磁波が気にならない人はテレビ塔が見える部屋を選んでそれを理由に値引き交渉するのが賢明だな。

[664: 周辺住民さん]

>>663
「別にあなたに買っていただかなくて結構です。今回は縁がなかったということで。」
という運びになると思うが。

[665: 匿名さん]

A棟が2つも売れたのか。
排ガス、眺望、共用施設、どれもA棟が一番有利だからな。
もう少し上の階なら買ったんだが。
今回のA低層階を買った人はどちらも電磁波が気になる人なのだろうか。
電磁波のことがここに書かれてからすぐ売れた。
Aの低層階ならテレビ塔は見えないはずだしな。

[666: 匿名さん]

どちらも人気のＡ南東だからでは。
Ａ南側は全く売りに出ませんが、出たらどれくらいで売れるか興味あります。
こちらも即売れたら、Ａ自体が人気があるということになりますね。
あんなに悪条件の競売物件も売れたし。

[667: 匿名さん]

あの競売は2250万で売れましたね。
競売の相場は1割安なので実際の相場は2500万ってことだからあのA2階が2500万なら売れた南東2件は割安でした。売れて当然か。

[668: 匿名さん]

>「別にあなたに買っていただかなくて結構です。今回は縁がなかったということで。」
という運びになると思うが。

今売りに出している売主ですか
中古で訳ありなら値切られて当然ですよ。

[669: 匿名さん]

今更ですが、あの競売はなんであんな高値で買ってしまったんでしょう。
2階を2250で買うならもう少し足したら広くて高い位置が買えたのに。
素人さんがマスコミや本に躍らされて［競売物件はお得］みたいに買ってしまったのだろうか。

[670: 匿名]

>>668
売り主でありながら、値切られて当然とは。

その心意気、素敵です。

[671: 匿名さん]

A棟を買った方へ

おめでとうございます。
A棟ならテレビや読書などで疲れた時に廊下に出て東側非常階段の踊り場で新都心大宮駅方面の絶景な夜景を夜風に吹かれて見るとすごく癒されますよ。
その際、今の時期は風邪をひきますので外套を着てください。

また夜風に吹かれながら絶景を見ながら煙草を吸うとすごくおいしいです。
ベランダなら上や隣りの顰蹙を買いますが、非常階段なら通行人から睨まれる程度です。でも吸い殻入れは持っていってください。

今回の方は3階と5階なので、新都心大宮駅方面の夜景を見るには非常階段を5.5階（5階と6階の間の踊り場）まで上がらないといけませんがいい運動になりますよ。

[672: 匿名さん]

>>546

階数による価格差について。
5階でも新都心の夜景は多少小学校の陰になってもある程度見れるし、6階と10万円差はひどいと思う。
4階はさらにかなり見えにくいので4階と6階で10万円差でいいと思う。
よって次にようなのが相場かと思います。

A棟13階最上階を坪単価130万とすると、
1階下がるごとに1万くらい下がるから
15階130万
14階129万
13階128万
12階127万
11階126万
10階125万
9階124万
8階123万
7階122万
6階121万

5階以下はさいたま新都心大宮駅方面の夜景が小学校などで見えにくくなるので一気に5万下がって、4階はさらに見えにくいのでさらに5万下がり。どこのマンションでも6階以上に比べて5階以下は1階下がるごとの眺望悪化が激しく、ベランダ側のセキュリティ面でも付加価値の値下がりが大きいのでそれ以降は3万ずつ下がり。

5階116万
4階111万
3階108万
2階105万

A棟はほかの棟と違い、6階以上と4階以下では廊下から見える新都心眺望が全然違うのでこれくらいの価格差が妥当。
今回の実際の取引価格にも大体合致もする。これでいけば今回売れたA5階は適正、A3階は割安。だからA3階は余計に早く売れたんだろう。

[673: 匿名さん]

訂正
もとの546が間違っていたのをそのままコピペした。
543の話の続きだと思うので、

「A棟13階最上階を坪単価130万とすると」
ではなく
「A棟13号室最上階を坪単価130万とすると」
が正しいはず。

ただ546の時点ではテレビ塔の電磁波の話題は出ていなかったので、私は電磁波の発がん性は信じないが、少しでも信じている人はそれが無意識のうちにストレスになって健康を害すので、テレビ塔が見える部屋はこの価格から坪単価10万くらい引いた方がいいと思う。

[674: 匿名さん]

>A棟13階最上階を坪単価130万とすると、

この時点で間違いです。

[675: 匿名さん]

というわけで訂正後の価格表。
テレビ塔の電磁波が気になる人が半分いて、その人はテレビ塔が見える部屋なら坪単価で20万安くないと買わないとすると、相場の坪単価は、20万×0.5で、10万安くなるので、かっこ内の価格はテレビ塔が見える部屋の場合の価格。A13号室の2階はテレビ塔が見えるはずがないが、一応つけておく。
私はテレビ塔の電磁波の発がん性はないと信じているが、気になる人が半分いるとすると相場はこれくらい安くなるということです。


A棟13号室最上階を坪単価130万とすると、
1階下がるごとに1万くらい下がるから
15階130万（ベランダからテレビ塔が見えるなら120万）
14階129万（ベランダからテレビ塔が見えるなら119万）
13階128万（ベランダからテレビ塔が見えるなら118万）
12階127万（ベランダからテレビ塔が見えるなら117万）
11階126万（ベランダからテレビ塔が見えるなら116万）
10階125万（ベランダからテレビ塔が見えるなら115万）
9階124万（ベランダからテレビ塔が見えるなら114万）
8階123万（ベランダからテレビ塔が見えるなら113万）
7階122万（ベランダからテレビ塔が見えるなら112万）
6階121万（ベランダからテレビ塔が見えるなら111万）
5階116万（ベランダからテレビ塔が見えるなら106万）
4階111万（ベランダからテレビ塔が見えるなら101万）
3階108万（ベランダからテレビ塔が見えるなら98万）
2階105万（ベランダからテレビ塔が見えるなら95万）

[676: 匿名さん]

>>674

>>543さんが「話題のAの13号室最上階なら130まで出してもいいけどな。」
と書いているから546さんがそう書いただけでしょ。

[677: 匿名さん]

>>674

実際に今回売れたA棟2件は675の価格表とほぼ一致するから間違いではないと思う。
ただB棟C棟の陰になるA棟とはいえ、A15階は確実にテレビ塔が見えるので、10万引きの120万だと思う。

[678: 匿名さん]

サクラの売り出しマンションの中では坪単価的にA棟の2件は極端に安いわけでもなかったが、同じマンションでどこの部屋にするかという判断なら、排ガスや眺望は重要だからそれらでメリットが一番あるA棟が2つも売れたんだろうな。

ほかにサクラは共用施設が売りだったけど、特に雨の日に使うことが多い共用施設が全部A棟にあるのも売れた理由だろう。
雨の日の休日にフィットネスジムやプール行こうと思っても傘をさして行く必要がないA棟のメリットは大きい。
雨の日に子供を外で遊ばせられないから母親がキッズルームに連れて行くときでも傘をさして行くのは面倒だが、A棟なら傘なしで行ける。

子供がプールや保育園から帰るときでもA棟なら子供一人で帰ってきても外を歩く必要がないから安全だし。

[679: 匿名さん]

共用施設に関して言えば、B棟とD棟は方角的に一番不利だけど、共用施設が何もないのも一番不利。
ほかには排ガスでも不利。

C棟はスーパーや歯科医院や動物病院があるが、排ガスでD棟B棟よりもさらに不利。

[680: 匿名さん]

今の時期は日が暮れるのが早いので、暗くなってから、子供がプールや保育園から一人で帰って来る場合でも外を歩く必要がないA棟のメリットは大きいと思います。
ほかの棟は暗くなったら子供をわざわざ迎えに行かないといけません。特に雨の日や風の強い日や暑い日寒い日は面倒です。

[681: 匿名さん]

ところで次はどこの棟が売れますかね。
安さで言えば、C棟の14階かな？

[682: 匿名さん]

いずれにしても、あまり値切りに夢中になっていると他人に先を越されますね。

[683: 匿名さん]

重箱の隅突くようで悪いが、保育園から子供一人では帰してくれないよ。
それに保育園からA棟に直接入るには手動で鍵を開けるドアが２枚もあるから、未就学児には身長的にも力的にも無理。

[684: マンション投資家さん]

売れることを願っている住民のカキコが多いですね。

買い手が不在です。

[685: 匿名さん]

物件情報　坪単価順 平均坪単価114.6万　住まいサ～フィンの中古実勢m2単価 34 万円 （坪単価112.2万円）
だいたい合っています。

2,790万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：86.10m2 建物階/所在階 地上15階建て/3階部分　坪単価105万円

2880万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価109万円

2,480万円 　間取り ：3LDK 　専有面積 ：73.89m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価　111万円

3180万円万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：88.16m²　建物階/所在階 地上15階建て/13階部分　坪単価　119万円

2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分　坪単価120万円

2580万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分　坪単価124万円

[686: 匿名さん]

売れたとなると、住民さんの書き込みが途端に増えますね。
まともな問題提起には知らんふりですが。。。

[687: 匿名さん]

>>683

どちらにしろ、雨の日でも傘なしで保育園に迎えに行けるA棟は便利だということですね。
またプールに通う小学生も夜暗くなってからでもA棟なら外に出ずに部屋に戻れるということですね。

[688: 匿名さん]

>>687
あそこの保育園は小学生でも受け入れてるし、５歳にもなればあのドアは開閉できる。
嘘を書かないように。

[689: 匿名さん]

>>683
あそこの保育園は小学生でも受け入れてるし、５歳にもなればあのドアは開閉できる。
嘘を書かないように。

[690: 匿名さん]

686さん、
その通りですね。
排ガスなどの問題提起には知らんぷりですね。

[691: 匿名さん]

>>685
私はテレビ塔の電磁波の発がん性はないと考えているので、それをゼロ減額で考えています。

東西南北の4方向に分けた場合は南が一番人気ですが、8方向に分けた場合は南東が一番人気と小田急線のHPに載っていたので南東から真南をベストの方角とします。

そこで、方角や排ガスや眺望や共用施設充実度でサクラでベストであるA棟の平均坪単価を基準にした場合、

D棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
排ガスでマイナス5万円、
方角でマイナス5万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が何もないのでマイナス5万円、
の合計マイナス20万円。

C棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
方角で減額なしだが、
六間の渋滞がひどいので排ガスの害も大きいので排ガスでマイナス10万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が若干あるが、ほとんどの共用施設が集中しているA棟に一番遠いのでB棟D棟と同じくマイナス5万円
の合計マイナス20万円。

B棟は、
テレビ塔が見えても減額なし、
排ガスでマイナス5万円、
方角でマイナス5万円、
眺望でマイナス5万円、
共用施設が何もないのでマイナス5万円
の合計マイナス20万円。

これから考えると、今のB棟C棟D棟の方はもう少し値引かないと無理かと思います。

[692: 匿名さん]

A棟が売れてしまったのは残念。

A棟6階以上を希望していたので5階以下は迷っていた。
5階以下でも非常階段で6階まであがれば新都心方面の綺麗な夜景が見えるなら買っておけばよかった。
現在年間100万円の賃貸家賃負担を考えると、A棟物件の値引き拡大を待ったり、A棟6階以上が売りに出るまで待つとその分、家賃がかかるから買っておけばよかった。

[693: 匿名さん]

>>683
保育園から子供一人では帰してくれないんですか。
じゃあ余計にA棟が便利ですね。
雨の日に傘をさして保育園まで迎えに行くなんて面倒です。

[694: 匿名さん]

というか、今時保育園から一人で帰すとこなんてないでしょ。
公立私立問わず。

>689
必死に連投してるけど、小学生になれば一人で傘さして登校してるでしょう。
そんな年齢の子の為に学童保育から濡れずに帰れるA棟を…とか考える親いないよ。

[695: 匿名さん]

>>694
ごもっとも。
保育園に子供を迎えに行くのが必須なら余計にA棟が便利ですね。
雨の日に傘をさして保育園まで迎えに行くなんて面倒です。
雨の日でもA棟なら鍵だけ持ってあとは手ぶらで鼻歌を歌いながら迎えに行けますね。

[696: 匿名さん]

保育園とA棟をやたら関連付けてる人、もしかして住民は当然保育園に入れると思ってません？
実際は非住民がたくさん利用しているため空きがなく、どの年齢も十数人待ちですよ。
区の保育園と違って両親の就業証明不要の為、例えば第二子出産で退職したとしても通園を辞める必要がないので空きの順番はほぼ回ってきません。

[697: 匿名さん]

A棟の優位性は何も保育園だけじゃないだから保育園にそうこだわらなくても。

[698: 匿名さん]

>>696
あれ？
一時保育は関係ないでしょう。

[699: 匿名さん]

一時保育と行っても、無制限に受け入れてくれるわけではないと思う。
定員があるわけだし。
ナーサリールームの指定を受けているんだったよね？

[700: 匿名さん]

一時保育は定員あるから断られる日があります。
680など毎日通わすような書き方でしたから一応。
まあ一ヶ月前からがっつり予約入れて、高い一時保育代も気にならないっていうのならいいですが。

[701: 匿名]

>>691
値引きなんかするより、もっと身の丈にあった家、いくらでもあるのに。

[702: 匿名さん]

一時保育は当日や前日予約でも大丈夫なときもあれば大丈夫でないときもある。

[703: 匿名さん]

排気ガス云々と盛んに書き込まれていますが、ベランダが排気ガスで黒く汚れるとか、
子供の喘息がひどくなったとか、そういうことはありますか？
お子さんをお持ちの方などで、他の棟の方と会話したりということもあると思うのですが、
「うちのほうが汚れ加減がひどい」とか「うちのほうが汚れていない」とか、
そういう話は出るんでしょうか？
「他の棟に比べて～棟は・・・・だ」という書き方が良くあるのですが、複数の棟に住む
経験をしている方はいないと想像するので、居住者間の情報交換によるものなのか、
想像とか、他のデータから推測するものなのか、なんだと思いますけど。

あと、以前出ていた、管理費が安い、っていう話ですけど、スケールメリットのほかに
何か要因があるんでしょうか？

[704: マンコミュファンさん]

「あの部屋が売りに出ている」って言う程度なら、ご近所さんの噂話になるのもまあいいが、
事細かに分析口調で云々されるんだね、このマンション。
いや～怖い住民気質ですね。
売りに出ている部屋については、ほどほどにほっておくとか、当たり障りのない内容を書くとか
そういうのが「ご近所さんとしての気遣い」じゃないかな、って思うんだけど。

[705: 匿名さん]

排ガス云々は、想像で書いている人、経験で書いている人、客観的データで書いている人の3者と思います。

以前東大の論文を紹介していた人もいました。

分からない方に簡単にご説明します。
東大の論文を読んでわかることは距離による濃度減衰が大きいということと中層建築物に沿って排ガスが流れるということです。
夏場は窓を開けることが多いのでサクラにおいて、夏、南風という前提でお話しします。

http://ci.nii.ac.jp/els/110007101470.pdf?id=ART0009039986&type=pdf...

この論文を読むと、排ガスの距離減衰は道路（サクラの場合）から約６０Mで半分に、１００Mで5分の1になります。
ただこれは障害物がない場合の話で、次の論文によると、

http://venus.iis.u-tokyo.ac.jp/doc_happyo/database_pdf/2004/0408a27.pd...

「その風は風下側道路沿いに建つ横幅の広い中層建物に遮
られ左右に分かれる。そのため、排出ガスも横方向に拡がっ
ている。排出口直後の歩道ではCn=0.68、交差点方向に約
60m 離れた場所で0.003 を示す。Cn=0.1 以上の領域の幅を
見ると、風下に250m 程度離れても幹線道路沿いとほとんど
変わらず、横方向の拡がりは風下距離に依らず比較的一様で
ある。」

とあり、サクラで南風の場合、六間道路の排ガスが、CBD各棟に沿って流れることから濃度は、六間から遠くなってもCBD各棟ベランダではそれほど低くならないということを示しています。
A棟はほかの棟が壁となり、六間からの排ガスがほとんど来ないということも意味しています。
ただA棟でも角部屋は少し来るかもしれないです。

また次の論文では

http://ci.nii.ac.jp/els/110007101469.pdf?id=ART0009039987&type=pdf...

建物の上の方まで排ガスが流れていることを示しています。

これら東大の研究論文から、窓を開ける確率が高い夏場で、夏場に多い南風の場合、六間からの排ガス濃度が
A棟はほかの棟に比べて極端に低いことを示しています。
ただA棟でも西角部屋はBの間から流れてくる排ガスの影響はあるでしょう。
東角部屋もD棟に沿って北に流れた排ガスが少し来るかもしれないです。

以上、以前紹介された東大の論文を分かりやすく説明いたしました。
おせっかいやきで申し訳ありません。

[707: 匿名さん]

実際内覧に行って価格交渉された方はここにいらっしゃらないんですか？

[708: 匿名さん]

内覧で価格交渉って勇気要りますよね。
せいぜい100万くらいじゃないでしょうか。
自分の希望価格よりも100万以上高ければ値引き交渉自体難しいので内覧に行くのは避けた方がいいかと思います。100万値引いてもらえれば、不動産屋への手数料や登記代など諸費用すべて浮きますからそれでもいいです。

A棟3階は未だに広告出ていますが、本当に売れたんでしょうか？
広告では居住中となっているのに住民さんが既に空室と書いていたので売れたと判断した方が多いようですけど。

[709: 匿名さん]

自分住民ですが空室なのは確実ですよ。
Ａ棟入口の斜め上なのでよく見えます。
ただ売却済みかどうかわかりません。

[710: 匿名さん]

A棟3階が売れたかどうかは不動産屋に電話するしかないですね。

[711: 匿名さん]

明日不動産屋に電話して、A3階がまだ売れてなければ土日に見に行こうかな。
売れていないのに空室なら休日に内覧に行っても持ち主に迷惑もかからないし、持ち主がすでに引っ越したってことは一刻も早く売りたいはずだから値引きもしやすいだろうな。

[712: 匿名さん]

確かに空室だと内覧はありがたい。
このマンションの中古では初では。
棟の入口に近いというのは気になりますが、あの金額から更に値引きできれば買いですねえ。

[713: 購入検討中さん]

レーベンハイム浦和埼大通りなんかどう？
2000万切って、A棟3階より広い。駅からもこちらのほうが近い。築も10年未満だし。

あんまり値切ると売主から反感買うんじゃないかなあ。

[714: 匿名さん]

A棟の眺望は、3階でも6階まで上がれば綺麗な新都心大宮駅の夜景が見えるそうなので眺望がベランダ側のほかの棟と違って階数は妥協してもいいかな。
ぜひ内覧に行って新都心方面の眺望を確かめたいです。夜の内覧は不動産屋が嫌がるかな。昼でもビル群の見える迫力があるかどうかは確認できますね。
あとは値段ですね。今の価格でもサクラの売り出し中では一番坪単価が安い（105万）のでさらなる値引きは無理かな。でももう一声ほしいですね。
といっても明日電話して売れ残っていないと意味ないな・・・

[715: 匿名さん]

A3階売れ残っていたとしても坪100万以下まで値引かないと買わない方がいいよ。

[716: 匿名さん]

まあ買いたいって人がいるんだからいいんじゃないの。
人気の13号室だし、ぜひ日当たり云々も見てきて欲しい。
以前ここで揉めてたし。

[717: 匿名さん]

3階とはいえ、排ガス、眺望、共用施設のどれもが一番条件のいいA棟で、しかもA棟の中でもゴミ捨て場も近くてゴミ捨ても楽、サウナも近くて湯冷めしない（笑）、それでいて坪単価もサクラで一番安いのにそれよりさらに値引きなんて、売主も値引いてくれるとは思えん。

それよりサクラよりも安くて駅に近い、レーベンハイム浦和埼大通りがおすすめ。
2000万弱で、坪単価もサクラより安い、駅からも近い、築10年未満。

[718: 匿名さん]

3階の13号室ならサウナは超近い。

サウナの玄関出てから１０M歩いて1階の階段下。
階段を2階分上がってさらに１０M歩けば部屋の玄関まで行ける。
階段2階分と２０M歩けば部屋までつく。

[719: 匿名さん]

サウナの玄関からの距離ならA棟でも部屋によって違う。
エレベータの移動を無視すると
エレベーター前の15号室なら15Mくらい。
西角部屋なら150Mくらいかな。

[720: 匿名さん]

サウナそんな入りたい？