サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[621: 匿名]

テレビ塔の電磁波なんて知れたものでしょう。東京タワーが見える家の人が電磁波で体に異常がが出たとは聞いたことないです。
テレビの微弱電波でとうかなるくらいの体なら携帯電話を所持し続けることの方がもっと危ないのではないでしょうか？

[623: 匿名さん]

北本君もきてるねｗ

[624: 匿名]

管理費データは、階数も絡めて算出してもらわないと。

[625: 匿名さん]

616で「総戸数が多いから管理費が安い」という主張があったので、
戸数から見るスケールメリットでは、100～150戸程度の中規模が
一番管理費等を抑えられるという数値的なデータを提供したんですけどね…

まあ、階層的なデータもざっくりですが、ご提供。ご参考までに。

----------------------------------
2005年 階層別の管理費

首都圏全域
20階未満 12,933円
20階以上 16,192円

埼玉県
20階未満 11,928円
20階以上 12,531円


【出所】東京カンテイ　　
※１戸あたり70平方メートル換算して算出。

[626: 匿名さん]

ついでに駅からの距離別の管理費の比較データもあったので。

不動産経済研究所による（1㎡あたりの管理費）

[627: 購入検討中さん]

電磁波うんぬんだけど、
523さんのソースはかなり興味深いです。

http://ameblo.jp/kitakamakurakeitaing/image-10342357835-10253370238.ht...

この図では、23区が真っ赤ですね。
ほかにも横浜市、銚子市、横須賀市が真っ赤です。
23区や大都市だけなら、ここで多数述べられている発がん性が確定している「排ガスの濃度が高いからかも」と言えますが、銚子市でも高いのでそれ以外の要因ですね。
この、横浜市、銚子市、横須賀市にはそれぞれ大電波塔がありますね。

川口市と隣りの越谷市も真っ赤ですが、川口市って以前、大電波塔がありましたね。

23区に隣接している川崎市幸区川崎区横浜市港北区なども赤いですね。
東京タワーは23区の中でも川崎横浜寄りなので関連性がありそう。

また横浜市の港南区あたりも真っ赤ですが、ネットで調べたら、このあたり、「港南台駅から洋光台駅の間のあたりには、電波塔がずらりと並んでいる」そうです。

一概には否定できないと思います。

D棟やテレビ塔が見えないA棟の一部の部屋の方がいいかも。

[628: 匿名]

>>625
基本的には規模が大きいほどスケールメリットが得られるというのは正しいと思いますよ。
引用しているデータの世帯数が多いものは、タワーマンションが含まれているため単純に参考にはなりません。(タワーマンションはメンテナンス、清掃など高所作業になるためどうしても管理費が高額になります)
また大規模になると共用施設があるため管理費が押し上げられるのはあると思います。
それら共用施設などを全て無駄なものという人にとっては高いとなるのでしょうが、利用する人にとっては大規模故のメリットでもあります。

同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がるので、やはり大規模ほどスケールメリットがあるというのは正しいでしょう。　

[629: 匿名さん]

>>同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がる

確かにそうですが、実際には戸数が増えることにより、共用施設も増える傾向にあります。
150戸程度であれば共用施設もそれほどありませんが、200戸を過ぎるとかなりのマンションで
共用施設（集会室・キッズルーム・パーティルーム・ゲストルームetc.）などが作られます。
また、戸数が増えると、階数が高くなったり、公開空地や中庭などがあったりしますし、
植栽も増えます。（水系の設備のメンテナンスや植栽の手入れなどが結構費用がかさみます）

なので、「戸数が多いことで管理費が安くなる」と単純には言えないわけです。

サクラディアは確かに管理費は安いのでしょう。たぶん㎡あたり150円くらいで計算されています。
これは一般的なマンションの管理費の相場から判断すると確かに安いです。
安いところで170円～というのが、一般的な目安ですから。
共用設備が充実しており、免震設備もあるのでその保守点検費もかかる。
セントラルガーデンには水景もあり、公開空地も含めて植栽もそれなりにあるわけです。
各棟ごとのセキュリティもあるので、セキュリティフィーも特に安く上がる訳でもないでしょう。

そうなると、「なぜ安いのか」という理由が求められます。

ところで、中古マンションでは、管理費の設定がそれまでの様々な支出をもとに調整されていきます。
もともと安かったものがそれでは足らずに値上げがされたり、管理会社との契約内容を見直したりで、
管理費を削減したりしていきます。
（その分を修繕積立に回したりもするわけで、単純に徴収する管理費を下げるばかりではありません）
つまり実際に必要な費用に即した料金設定になってきます。
一方で、新築のマンションの管理費は、売主が設定します。
もちろん、必要な保守点検費や人件費、その他諸々の経費を無視するわけではありませんが、
あまり高く設定すると購入者の意欲を削ぐことになりかねません。
購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
購入する価値があるのか」を判断するわけですから。
そのあたりで、「売主の思惑」というのもかかわってくるわけです。


追記：
628さんは戸数の多いデータにはタワーマンションが含まれるから高くなる、とお考えのようですが、
ここで引用されているデータは埼玉県内のデータですので、その比率はそれほど高くはありません。
もちろん、628さんがご指摘の内容（タワマンの管理費）も全くないとは言いません。
確かに戸数が多いことによって多種多様な共用設備を維持できるという点もあります。


長文になりました。失礼しました。

[630: 匿名さん]

＞購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
＞購入する価値があるのか」を判断するわけですから。

素晴らしい考えですね。
これを考えれば、バスの経費を管理費アップで補うと中古価格が下がるというのも納得できます。
管理費が上がっても「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」の総額を変えないためには
ローン返済額を減らすしかないです。つまり、物件が安くならないとだめです。
バスの経費のために管理費アップは必ずやると思うのでそれまで買わない方がいいですね。

[631: 物件比較中さん]

>>624
普通、同じ面積なら階数が変わっても、管理費は変わらないのではないでしょうか。

さくらディアは階数によって管理費が変わるんですか？

[632: 匿名さん]

そういう意味じゃなくて、617の内容が戸数に対する管理費の話だったからタワマンがあるよという意味では。
階数はサクラディアの階数ということではなく、そのデータのマンションは何階建て？ってことでしょう。

[633: 匿名さん]

>>621

携帯電話は通話中は電磁波強いけど、待ちうけ中は1分に1秒だけ電磁波出すだけだからな。
24時間強い電磁波を出しているテレビ塔を近距離から直視できる部屋は24時間携帯で話すようなもの。

[634: 匿名さん]

>629,630さん
このマンション修繕費がスライドであがっていくのはご存知ですか。
管理費がどれ位あがるのか知りませんけど、修繕費は20年もするとかなりな額になります。
ぎりぎりで購入するのであれば他を探した方がいいと思いますよ。

[635: 匿名さん]

修繕費が上がるのはどこのマンションでも一緒。
だからこそ、バス経費まで管理費アップなんてやったら買う気がしない。
バス経費で管理費アップしたら中古価格急落しないと買ってもペイしない。

[636: 629]

634さんがご指摘のように、管理費とは別に修繕積立金の問題があります。
修繕積立金は、634にも書かれたようにスライド式であがって行くのが普通です。
よく「売りやすいように初めは安く設定して、あとであげて行くんだ、売主の戦略だ」という意見も
見ますが、スライド式であげていく方法が採用されているのは、それなりに理由があります。

1年目～10年目（期間A）と11年目～20年目（期間B)、21年目～30年目（期間C）と分けて考えた場合、
修繕費として必要とされる金額は、「A＜B＜C」となります。
年数の経った建物のほうが、修繕費が多く必要となるのです。
築10年未満では、修繕と言ってもそれほど多くの費用のかかるものは発生しませんが、築20年を過ぎると
費用のかさむ配管関係の更新なども必要になります。
人間と同じで、いろいろな所にガタが出てくるのですね。

マンションのように区分所有者が比較的入れ替わりやすい建物の場合は、その期間に所有している人に
その費用負担を求める方が合理的です。
例えば、1～30年目で必要な費用を等分に分けて修繕費を設定した場合、築10年未満で物件を手放す人は
自分が住まない期間の修繕費についても負担しなければならなくなるのです。
（それはあまり合理的とは言えないと、私自身は考えています。）
なので、スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。
販売時には大規模修繕時期に一時金を徴収するプランも「こういう方法もあります」と提示されますね。
その場合は、その時期に区分所有者となっている人を負担者として考えるものです。

さて、一般論的な話はこの程度にして…

サクラディアの中古板では頻繁に住民らしき方々が書き込んでいるようですが、
629で私が不思議に思った管理費の問題については説明をしてはくれないのでしょうか？
棟ごとの眺望や利便性も確かに大事ですが、まずは「どの棟にするか」以前に「サクラディアにするか」
という判断をするためには、管理費がどのようになっているのか、ということが重要でしょう。
㎡あたり150円というのは、新築のマンションとしてはかなり安い方です。
これだけの共用施設を持ちながら安いには安くしただけの理由があるはずです。

629で書いたように売主の販売戦略としてトータルでランニングコストが抑えられるようにする、というのも
一部あると思うのですが、それが色濃く出るのは、修繕積立金や駐車場などの利用料であって、管理費は
下げるにしても限界があります。
なぜなら、新築の場合はその多くが売主の系列の管理会社が管理を受託するからです。
最初からコストダウンを図った経費で管理会社の利益を削って管理費を設定する、ということはまずないと
考えられます。「フツーに経費を積算して、それに一定割合の利益を乗せて管理受託費を決め、
それを所有割合に応じて区分所有者に負担するように設定する」のが、一般的です。

「管理費を安く出来る理由」というのは流れが変わると「管理費を改定（値上げ）せざるを得ない理由」に
なるので、非常に気になるところです。
管理費の負担については、管理規約などに記載があるでしょうし、総会では管理費の収支について報告が
あるでしょうから、区分所有者であれば「なぜ安く抑えられるのか」はわかるところだと思うのですが…

あ、また長文になってしまいました。すみません。

注意：
それ以前の2つのデータ（規模別・階数別）とは異なり、626で引用した「「駅距離別による管理費」は
埼玉県に限ったデータではありません。念のため

[637: 629]

長文ついでに…

＞スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
＞合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。

と書かせていただきました。
「売主の戦略で著しく初期の修繕積立金が抑えられている」かどうかの判断をするのに
一つの目安となるのが、たいていは10年目に予定されている大規模修繕時に積立金で
十分賄えるのかどうか、という点です。
最初の大規模修繕時より前に、たぶん５～６年目くらいに最初の修繕積立金の値上げがあります。
その時にかなり大きく値上げするような設定で、それでやっと第１回目の修繕をクリアするとか、
あるいはそれほど値上げはしないものの、一時金を徴収して修繕を行うようでは、修繕積立金が
適正に設定されているとは言い難いものです。
１回目の大規模修繕後に修繕積立金に余裕が残るくらいでないと、先々が思いやられることに
なります。

修繕計画で見込まれている費用・修繕内容は、「それだけですむ」わけでも「全部が必要」なわけでも
ないので先を読むのは難しいのですが、ある程度のデベであれば計画自体は今までの実績などによって
立てられているので、そう大きくぶれることはないでしょう。

中古でマンションの購入を検討する場合は「現時点でどのくらいの修繕積立金が貯まっているのか」
「修繕時期にどのくらいの費用を見込んでいるのか」「修繕の時期はいつなのか」なども
ちゃんと見て行かないといけないですね。

[638: 匿名]

大規模修繕費用はサクラディアほどの規模があれば、戸数の少ないマンションに比べ、スケールメリットで一戸当たり安くおさまります。
免震装置は建て替えまで交換不要なのでご心配なく。
施工者の清水建設、安藤、熊谷組の他数社で予算内で出来ると楽観してます。

[639: 匿名さん]

電磁波よりも発がん性が確定している排ガスの方が重要でしょ。
D棟はテレビ塔の電磁波が安全でも六間と東側の道路の両方から排ガス来るからダメでしょ。
排ガスは、窓からの道路端の距離が、渋滞や交通量の多い道路から最低50-60M、少ない道路から最低20-30M、さらに超少ない町内の人しか通らない道路からならゼロでもいいみたい。
D棟は南側は六間から50-60M以内、北側は東側の道路から20-30M以内だからダメでしょ。

[640: 629]

免震装置についてですが、もちろん交換などは必要ではないでしょう。
建物の基礎の部分にあるわけですし、そう簡単に交換など出来るものではありません。
私が別物件で免震装置について尋ねたとき、「定期的な保守点検は必要です」という
説明を受けました。
毎年の点検（目視による）のほかに、5年・10年といった節目には計測を含んだ点検が必要で、
それを行うには専門の資格持った技術者が行うということになっているそうです。
もちろん、無料ではなく、それなりの費用がかかるということでした。

免震装置はまだ一般的ではありませんので、どのくらいの費用が点検にかかるのか
私は存じません。
638さんは住民さんだと思われますので、組合の管理費の収支も見られるでしょう。
サクラディアではその費用がどのくらいかかっているのか、ご教示いただけると幸いです。