サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[601: 匿名さん]

管理がしっかりしてるからって選ぶ人って少数じゃない。
セレブじゃないんだから。

ここは低価格マンションで検討する人もそれほど高収入ではない（私も含めて）、だから管理費の安さもかなり重要。
管理費が安いのでこの中古価格を維持してるのに、管理費が上がったらマジで検討から外す人多いと思うよ。
つまり、今出てる中古はさらに大幅値下げしないと売れない。
で、実際バス経費のために管理費は上がると思う、だからそれで中古価格が急落するのを待ってるんだ。

[602: 匿名さん]

ワコーレロイヤルガーデン北本調べました。

住まいサ～フィンより

分譲開始 1993年03月 （ 竣工: 1992年06月 ） まさにバブルの頃ですね。

アクセス 北本駅バス7分下車1分 遠いがバス下車1分が救いか、でも田舎のバス便物件です。

総戸数 972 多いね～

間取り 3LDK～5LDK 面積 67 ～ 104 (m2) 多種多様

新築価格 3,592 ～ 6,291 万円 　さすがバブル値だ（推定坪単価176万円～199万円）

中古実勢m2単価 7 万円 坪単価23万円　１００㎡でも６９６万円！

運営者物件評価

グレード （価格の相対的な高さ）
駅の中古相場から推定される新築価格を平均とした偏差値　２０　（最低ランクですね）

収益性 （貸した場合のリターンの高さ）
年間査定賃料÷価格
＝単純利回りの首都圏内での偏差値　８０　（借り手がいればあまりにも安いからリターンは良い）

立地優位性 （駅に近いことの優位性）
駅の過去分譲された物件立地の中での
優位性を表す偏差値　３１　　（ちなみにサクラは２１．２です）

流動性 （物件売却の容易性）
駅の過去売却実績の多さを面積帯毎に
ランキング（0～10）６　　（意外と流動性はいい）

[603: 匿名]

602さん
レポートありがとうございます。

[604: 匿名]

ワコーレ北本はどれくらいの金額でしょうか？安ければ現金購入の検討対象に入れたいのですが。
ローンゼロで買えそうなら管理費が高くても別に気にしないので。総額2000万くらいで買える4ＬＤＫの部屋はあるといいのですが。因みに私は一度買ったら一生住もうと考えているので、リセールは気にしません。後60年くらい住めればOKです。

サクラディアは2980万くらいなら、買い得感は凄くありますね。元々新築で検討していたので。当時は4000万くらいしていましたから。家を買うのに大きなローンを組むのもいかがなものか、と迷っていたら完売してしまいました。でも手持ちが2000万なので、諸費用込みで1000万以上のローンを組むとなると、金利高いですね。

[605: 匿名さん]

>> 604
ワコーレ北本ですが、104㎡で1060万円で出てますよ。
2000万円持っているなら、余裕でおつりがきます。
ぜひ買ってください。

しかし、なんでワコーレ北本の話ばかりしてんの。
サクラディア買う人は、北本なんか買わないんじゃないでしょうか。

[606: 匿名さん]

なんかこの人、しつこく北本の話持ち出すんですよね。
以前検討板だか住民板でも何度も北本の話をして袋だたきにされてた。

バス便大型マンションなら他にあるのに、なぜ毎回僻地の北本を引き合いにするのか。
595〜604までの流れ不自然ではないですか？
詳しすぎる辺り関係者では。

シャトルバスが廃止されても浦和までバス１５分のサクラディアと、大宮よりまだ向こうの北本築１８年、同じ検討枠にある人はいないと思いますが。

[607: 匿名]

>605さん
604です。
ご解答ありがとうございます。
安いですね。1000万ちょっとで104平米が買えるなら検討の余地は充分あります。しかも欲しい新車を現金で購入する余裕もできます。

>他の方へ
僻地と言うのは人によって違うでしょう？勤務先の場所も各家庭で違う訳だし。週に５日働いている訳だから、勤務先を中心に家探しをするのは当然じゃないんでしょうか？
他の方は週に２日しかない休みを中心に家探しをするのでしょうか？

取り敢えず気に入るかどうかは別として、勤務先へ自動車通勤した時の利便性を考慮して検討してみたいと思います。

たまたまサクラディアを検討していたら、北本という物件を挙げてくださった方がいらしたので見に行ってみる気になりました。
東北から浦和の賃貸アパートに引っ越して来て数年なので地理的に北本がどういう場所かは良く分かりませんが、見て気に入れば購入もありだと考えます。
シャトルバスがあるかないかは私は通勤に関係ないから気にしません。都内に勤めている訳でもないですし。

[608: 匿名さん]

はいはい。
これ以上問い詰めないから、北本話はこれきりにしてね。

駅遠でもいい、電車の路線は気にしない、築年数も気にしない、値段と広さ第一っていうのならそれこそ他にいくらでもあるのにねえ。

[609: 匿名さん]

この近辺でよければ新築の建て売りでもっと安い物件いくらでもありますよ。

[610: 匿名さん]

ワコーレ北本とサクラディア共通するところは多いぞ

バブル期物件とプチバブル期物件

バス便大規模

最初の販売価格が立地が悪いのに高い

ということはこのマンションの未来はワコーレ北本なのです！

[611: 匿名さん]

ワコーレ北本ほどの金額にはならないと思うけど、
「北本駅近物件」vs「ワコーレ北本」
「埼京線駅近物件」vs「サクラディア」
の中古市場の値段の比率というか、比較という点では、参考になる部分はあると思うよ。

ちなみに前出で「管理費をあげたから値段が急落した」とあるけど、
単にそういう問題じゃないよ。バブルの崩壊があるからね。
あの頃、ある企業で住宅取得用の社員対象融資を担当していたけど、
北本に限らず、駅からの距離に限らず、軒並み価格が急落した。
8000万位の横浜方面の物件も5000万程度には、あっという間に下がった。

駅から遠くても設備重視し、スポーツクラブ併設、シャトルバスもあって通勤は便利…
なんていうバブル期ならではの物件が開発されたものの、そういう時代背景もあって
中古市場での価格が下がった、と記憶している。
本来なら、マンションが建つような地域ではないけど、あの頃はそういう開発が
そこかしこであったからねぇ。

まあ、ワコーレ北本は管理組合自体はしっかりしているみたいだから、ま、
いいんじゃないの。
サクラディアは中途半端に「我関せず」的な都会的（賃貸的・永住志向の薄い）な
住民が多くなると、管理という点では難しいかも。

[612: 匿名さん]

そんなに心配なら検討からはずせばいいじゃん。
なんで全力でネガティブな意見書き込んでるのか意味わからん。

[613: 匿名さん]

バスの結論、いつ出るんでしょう。
やはり管理費値上げなんでしょうか。
ここは管理費の安さも魅力で検討している人も多いのに、管理費値上げになれば魅力が一つ減り、検討から外す人も多数出るでしょう。特にバスを使わない人は皆外すでしょう。
そして中古相場急落です。
バスの結論が出るまで買ってはいけないです。

[614: 匿名さん]

そりゃ最終決定は年度末じゃない？

[615: 匿名さん]

ネガ・ポジ、両方あっていいんじゃないの？
でもここは、第二の住民板（売り込み専用）となっているから、ネガなことを書かれたら困るのかな？
いやがらせ的なネガなら邪魔だけど、普通の分析や他物件との比較なんかだったら、構わないと思う。

ところで、「管理費が安い」って、どのくらい安いわけ？
その安い理由はなに？

[616: 匿名さん]

え？
そりゃあ総戸数が多いからでしょう。
管理人の給料１５万を４０世帯で割るのと８００世帯で割るのとの違い。

[617: 匿名さん]

2005年 戸数規模別の管理費

戸数規模
50戸未満 13,120円
50～99戸 11,239円
100～149戸 10,868円
150～199戸 11,572円
200戸以上 12,117円


【出所】東京カンテイ　
　
※１戸あたり70平方メートル換算して算出
※当該資料は新築マンションだけではなく、中古物件も含んだデータ

[618: 匿名さん]

↑
埼玉県のデータです。

[619: 匿名]

タワーマンションが管理費の平均を上げてるんじゃない？

[620: 匿名さん]

>>523
久しぶりに見たら、電磁波のことが書かれていたのでちょっと遅いレスだけど。
電磁波の発がん性は確定的ではないが、「あのテレビ塔からの電磁波に発がん性があるかもしれない」と思って毎日過ごすだけで、体にストレスになって病気を引き起こすのでテレビ塔が見えない部屋がいいとは思う。
D棟はテレビ塔の電磁波から安全とのことだが、A棟でも多くの部屋がBC棟に隠れるので安全じゃないか？
「近くにビルが建ったらテレビが映らなくなった」という話がよくあるようにテレビの電波は直進性が強い。
BC棟の陰になってテレビ塔が見えないAの部屋は電磁波かなり弱い。おそらく数十分の一、D棟なみ。
おそらくAの、高層階はほとんどの部屋からテレビ塔が見える、中層階なら部屋によりけり、低層階は見えない。
その中で、新都心や大宮駅方面の夜景がいい人は、6階以上か。