サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[541: 匿名さん]

廊下側の寝室で休日にゆっくり寝ていたいなら、AかB北棟ですね。それも廊下側に2つ部屋があれば便利かも。

[542: 匿名さん]

新たに値下げ情報（2780万円→2580万円）とマイホームHOME'より1件載せました。
値下げして1階なのにこの中ではまだ一番坪単価が高いです・・・・・・・・・

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格100万円ダウン
価格 ：2,780万円→ 2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 坪単価124万円→120万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格60万円ダウン
価格 ：3,040万円→2980万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 　坪単価115万円→113万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格120万円ダウン
価格 ：3,100万円→2980万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：84.74m2 建物階/所在階 地上15階建て/5階部分
方位 南東 坪単価１２１万円→116万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格170万円ダウン
価格 ：2,750万円→2580万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分
方位 東 　坪単価132万円 →124万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格 ：2,790万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：86.10m2 建物階/所在階 地上15階建て/3階部分
方位 南東 坪単価105万円

http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1037940004190/tk=1...

価格 ：3180万円万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：88.16m²　建物階/所在階 地上15階建て/13階部分
方位 南東　坪単価　119万円

[543: 買い換え検討中]

>>539
話題のAの13号室最上階なら130まで出してもいいけどな。
今までの投稿（住民板や検討板含む）すべて読んだので、その中で信憑性の高い条件で選んでいくとおそらくサクラでベストの部屋。
今までの投稿の表現も使わせていただくと、

１　サクラで一番いい眺望であるさいたま新都心から大宮駅周辺の絶景夜景の全景が廊下から見える（6階以上OKらしいので最上階はもちろんOK。外出時に廊下から見れるのでベランダと違って眺望のために外に出る必要がない）
２　排ガスの点で周辺のどの道路からも安全な距離（北側の幹線道路が完成するのは30年後でそのころにはほとんどが電気自動車なので心配なし）
３　A13号室以東は1年中日の出が見れる（D棟は全室でそうだと思うが）
４　8つに分けた方角的に一番人気の南東（小田急線のHPに載っているから本当だろう）
５　南東向きは最高気温を記録する午後2-3時にすべての部屋に日射が入らないので1日の気温差が小さく快適
６　また南東向きは同じ理由で最も光熱費が安い
７　また南東向きは夕方近くに直射日光が廊下側の部屋にも入るので明るい（エレベーターや非常階段の陰になる部屋を除く）。それでいて夕方なので夏も暑くない
８　A棟はほとんどの共用施設に雨の日でも傘なしで行ける
９　A棟の真下に自転車置き場があって雨の日に自転車を降りてから傘をさす必要がない
１０　ここはビル風がすごくかなり自転車が倒れるらしいがA棟下の片側が壁の自転車置き場なら風で自転車が倒れることもない
１１　中庭公園が遠くさらに横方向なので中庭公園の子供の騒音がほとんど来ない
１２　A棟廊下側の寝室は中庭公園の子供の騒音がないので休日でもゆっくり寝ていられる（B北棟も同様らしい）
１３　A棟廊下側の寝室は日の出が北寄りで早い夏場でも朝日が入らないので朝に暑さで目が覚めることもない
１４　A棟の中でも13号室以東はリビングから武蔵浦和周辺の高層ビルの夜景が見れる
１５　雨の日に使うことが多い共用施設はすべてA棟にある


（13号室以東はエレベーターの移動距離を除くと）
１６　ゴミ捨ても近くて楽
１７　またプール棟のサウナに入ったあとも部屋が近くていい
１８　また昼間のシャトル乗り場も近い
１９　さらに保育園も近い
２０　カフェも近い

特に大きいのは、排ガス、眺望、1年中日の出が見れること、夏の暑い時間帯に西日がどの部屋にも入らないこと、多くの共用施設が近いこと。

おそらく最上階ならベランダからテレビ塔は見えるし、電磁波云々もあるが、疑わしいデータが出てきたというだけでまだ証明されたわけではないので私は信用しない。

でも売りが出ないよな。

[544: 匿名さん]

「サクラで」という限定付き。
五十歩百歩

[545: 匿名さん]

50歩100歩ほどの差はないよ。

100万から130万くらいだから。

100歩130歩かな。

[546: 匿名さん]

A棟13階最上階を坪単価130万とすると、
1階下がるごとに1万くらい下がるから
15階130万
14階129万
13階128万
12階127万
11階126万
10階125万
9階124万
8階123万
7階122万
6階121万

5階以下はさいたま新都心大宮駅方面の夜景が小学校などで見えにくくなるので一気に10万下がって。どこのマンションでも6階以上に比べて5階以下は1階下がるごとの眺望悪化が激しく、ベランダ側のセキュリティ面でも値下がりが大きいのでそれ以降は3万ずつ下がり。

5階111万
4階108万
3階105万
2階102万

これが適正と思う。

[547: 匿名さん]

6階以上の人でもさいたま新都心大宮駅方面の夜景は部屋からは見ないと思う。廊下側はスリガラスで鉄格子だから、窓を開けないとだめだし鉄格子越しに見てもなんもきれいじゃないから。
夜景は5階以下の人でも上の階に上がれば見れるだろうけど、わざわざ面倒だし、6階以上なら外出のついでに見れるから便利。特に東側非常階段付近からの見るのがきれいと書かれていたから外出時にエレベーター乗る前や帰宅時にエレベーター降りた後に毎日数分でも見るのがいいのかな。

[548: 匿名さん]

今現在の6件以外にももっといい部屋でないかな。
バスの件が決まらないうちは買うこともできないしな。
バスはどうなったんでしょう？

[549: 匿名さん]

>543

なるほど。
ただＡ棟は最上階〜１３階はベランダの外壁がコンクリートのため、ベランダ内部の日当たりが悪いです。
特にガーデニング希望者は床に日が当たらないし、長ズボンを干す場合は下半分生乾きということもあります。

１２階以下は磨りガラスの壁面なので、部屋にいても明るく感じますよ。

[550: 匿名さん]

>>549
スリガラスだと下着とか干しているのが道路を歩いて人からも見えるので（家族構成なども分かって侵入されやすくなる、人に見られて恥ずかしいなど）プライバシーの問題でコンクリート壁がいいかと思っていますが、どちらも一長一短ですね。

[551: 匿名さん]

バスは・・・・・？

[552: 匿名さん]

>550
上層希望なんですよね？
さすがに上層の下着まで見えないでしょう。
それにだいたいのお宅は外壁より高い位置に物干し竿がある。
Ａ棟だと中庭から洗濯物の詳細見えるのは５階くらいまでかな。

[553: 匿名さん]

でもB・C・D棟の廊下からは、結構良く見えるかな。
立ち止まって、しみじみ見る人は珍しいだろうけど。

[554: 匿名さん]

>>552

上層でもパンツとか分かるじゃん。近眼の裸眼は無理かも。

[555: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1007904/?mode=digital

こんな感じに良く見えます。

中庭で子供を遊ばせている時は、ふと見上げればどんな洗濯物を干しているのか見えるってことですね。

[556: 匿名さん]

>>553

554です。
書いているうちに書かれたので。
確かにA棟はBCDの廊下からもろに見えるのでA棟はコンクリート壁の方がプライバシーはいいと思う。

[557: 匿名さん]

>>555

2階の高さの中庭から見ても12階でも何を干しているか一目瞭然ですね。実際に見たらさらにはっきり見えるんでしょうね。
これならA棟のみならずBCD棟も道路から見ても上層階まで何を干しているか一目瞭然ですね。
ここまではっきり見えるならどの棟に限らずサクラはコンクリート壁の方がいいですね。

[558: 匿名さん]

このマンションに限ったことではないが…

ただ、A棟は日中、中庭（セントラルパーク）で過ごす人がそれなりにいるだろうし、BCD棟の廊下を通行する人からは同じ高さや、場合によっては斜め上から見ることができるし、エレベータ待ちなどではそこそこ眺める時間もあるし…、などを考えると、他の棟よりも見られやすいかもしれない。
B,C,D棟は、周辺道路から見るにしても、552の言うように、5階位まではそこそこ見えるだろうが、それ以上だと見えにくくはなるだろう。周囲の建物から見るにしても、やはり、戸建てからは「見上げる」のだろうし、同じくらいの高さの建物は、距離があるので、それほど良くは見えないかな？

一番いやなのは、同じマンション住民で、たとえば子供の同級生（幼稚園だったり小学校だったり）の親たちに、子供を遊ばせがてら、見られること。見ようとしなくても視界には入るんだろうから。
「●さんのうちは、あんなふうに干すのね～」とか「洗濯物が飛びそうだわ～」なんて見られたり。最悪は親同士の悪気ない世間話で話題にされること。ほめられるのであれ、けなされるのであれ、嫌だな。

[559: 匿名さん]

2階の高さの中庭からでも12階があれほどよく見えるんだから、DCBの各棟も1階の高さの道路から見て11階までは同じようにはっきり見えるだろうね。

[560: 匿名さん]

D棟前の道路と六間の交差する地点に立ってD棟を見てください。
スリガラスの部屋は15階まで何を干しているかよーく見えますよ。

[561: 匿名さん]

洗濯物が乾くかどうかは風と湿度で決まるので日射は関係ないと思うが。
日射が必要なら部屋で乾くはずがない。
また日射が必要なら外に干したズボンも日光に当たらない側は乾かない。

[562: 匿名]

今の運賃で最寄りと言われている駅までのシャトルバスの運行って保証されているんでしたっけ？

[563: 匿名さん]

まあなんだ、洗濯物が見えたとしてパンツの枚数やら干し方まで見られてるってのは自意識過剰じゃない。
駅近や都心に行けば、各マンションもっと丸見えかと。

[564: 匿名さん]

562さん、
バスの話は住民の方は書いてくれないみたいです。
563さん、
ただ、サクラのスリガラスはほとんど透明ガラス並みに洗濯物が見えるので気になる人は多いと思いますよ。

[565: 匿名]

で、洗濯物見て何がしたい？

[566: 匿名]

>>564さん バスの件が禁句とは維持が危うい証拠ですね。

[567: 匿名さん]

廃止なら廃止で、利用者負担なら利用者負担で、はっきりすればいい。
一番困るのは、だらだらと管理費で費用負担（赤字補てん）していくこと。

[568: 匿名さん]

バスガスばくはつ

[569: 匿名さん]

前述にもあったけど、物干し竿は170cmくらいの高さにあり外壁は120cmくらしだから、磨りガラスだろうとコンクリートだろうと洗濯物は見えますよ。

[570: 匿名さん]

私は購入が遅く、先住民の洗濯物がスリガラスを通してあまりにもはっきり見えるのでコンクリート壁にしました。

またここの備え付けの物干し台だけでは少ないのと、他から見えないように高さが1メートル以下の物干しスタンドを買ってきてベランダに置き、パンツやブラジャーなど人から見られたら恥ずかしい下着を干しています。

[571: 匿名さん]

バスの件は買いを検討している方にとって、利用する方でも利用しない方でも非常にベストな結論が出ました。
内容はここには書けませんが、知りたい方は不動産屋を通して内覧に来れば分かります。

[572: 匿名さん]

詳細は書けませんが、バスは、存続決定で、利用者負担のみで採算がとれるシステムになりました。

バスを利用しない方も利用する方もどっちにとってもいい決定です。

[573: 匿名]

売り物件結構ありますね。６戸でないような…

８戸でないかい？

[574: 匿名さん]

>573

ネットの情報だと6件？ですが他にありますか。

[575: 匿名さん]

他にあるなら知りたいです。
今出てるのＡ２Ｂ１Ｃ２Ｄ１ですよね。

[576: 匿名]

結構、中古物件に人気あるんですね
駅からは遠いいですが、やはり免震仕様にスーパーや保育所にスイミングスクールと自走式の駐車場などが人気の秘密なんですか？

[577: 匿名さん]

ほかの方も書いているようにバスは利用者のみの負担で採算がとれるシステムになりましたので、「バスに乗らないからバス経費を管理費値上げで負担させられるなら買わない」と思っていた検討者の皆さん、内覧に来て住民に確認の上、買ってもいいですよ。

[578: 匿名さん]

無料シャトルバスだから魅力があったのに、有料にしたら路線バスと変わらないじゃん。
ベストな結論？そりゃバス利用しない人から見たらベストでしょうな。
それに結局は今後も「利用者少なければ運賃増額、もしくは廃止」って問題が付きまとうわけだし。

[579: 匿名さん]

もとから無料じゃないでしょ。

>>576
人気があるなら、どんどん売れてるでしょ。
どの物件もさらされてる期間長いよ。
散々話題になって、最後はガンガン値引きされてた物件だから、「単なる興味」のある人が多いってことでしょう。

[580: 匿名さん]

バスは現在片道150円。
何も知らずに偉そうに長文書くなよ578。

[581: 匿名さん]

>結構、中古物件に人気あるんですね

人気があるならすぐ売れているし注目を浴びているのは埼玉県で買ってはいけないマンションと言われた
マンション「サクラディア」の行く末を見たいからじゃないのかな
対岸の火事を見る野次馬が多いのではないのか。

[582: 匿名さん]

５８０にとっては
３行の文章が長文らしい

[583: 匿名]

けど一度は完売しましよね
それも800戸も

ほぼ同時期に販売したPCさいたま北は未だに売れ残ってる上に既に中古も出回り始めたてるし、それを考えると凄いのかも色々な意味で

[584: 匿名さん]

販売・竣工はPCさいたま北が１年遅かったような…？
（一部の棟は入居がH22年3月～）
同じ時期でしたっけ？販売時期は重なって入ると思いますが。

PCさいたま北は、中古の情報が出てもわりとすぐに消えている。売主販売分もあるのに。
しかも賃貸が出ると1カ月とせずに決まってる。それも17万～22万で。
定借がほとんどなのに。

サクラもPCさいたま北も、大規模＆「話題の」物件だから、どっちも見てるけど
そんな感じ。

[585: 匿名さん]

そういえば、パークスクエアさいたま新都心も、シティテラスもまだ売ってますね。

[586: 匿名さん]

>582
自分の知ったかぶりが恥ずかしくて言い返す言葉がそれかｗ

[587: 住民2年生]

>バスは、存続決定で、利用者負担のみで採算がとれるシステムになりました

まだ何も決まってません。年明けの臨時総会に向けて調整中ですが難航してるようです。

私は当分売却するつもりは無いので、安く購入されても気にならないですが正確な情報で判断し後悔しないようにして下さい。
陰湿で身勝手な人には来て欲しくありません。

[588: 匿名さん]

＞＞５８３

PCさいたま北は販売時期、竣工は約1年遅い。

[589: 匿名さん]

結局何が本当なんだか…

[590: 匿名さん]

バスに関して良くない内容なら来年辺りから売りが増えて10以上、現状維持な内容なら10以下かな。

[591: 匿名さん]

売り物件が８だって話、ソース提示してくれないしデマなの？

[592: 匿名さん]

サークルコートの１４階、2880万円に値下げしましたね。
ジワリジワリと下げていくんでしょうか？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格60万円ダウン+100万円ダウン
価格 ：3,040万円→2980万円→2,880万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 　坪単価115万円→113万円 →109万円

[593: 匿名さん]

上から2番目の物件が前回より100万円ダウンしまいた、坪単価は109万円となります。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格100万円ダウン
価格 ：2,780万円→ 2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 坪単価124万円→120万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格160万円ダウン
価格 ：3,040万円→2980万円→2880万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 　坪単価115万円→113万円→109万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格120万円ダウン
価格 ：3,100万円→2980万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：84.74m2 建物階/所在階 地上15階建て/5階部分
方位 南東 坪単価１２１万円→116万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格170万円ダウン
価格 ：2,750万円→2580万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分
方位 東 　坪単価132万円 →124万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...
価格 ：2,790万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：86.10m2 建物階/所在階 地上15階建て/3階部分
方位 南東 坪単価105万円

http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1037940004190/tk=1...
価格 ：3180万円万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：88.16m²　建物階/所在階 地上15階建て/13階部分
方位 南東　坪単価　119万円

[594: 匿名さん]

>>592

編集している間に先に書き込まれました・・・・

[595: 匿名]

ワコール北本はシャトルバスはどうなったの？

[596: 匿名]

ワコーレ北本はシャトルバス運行どうなったの？
今後の参考になるかと思ってね。

[597: 匿名さん]

北本はバス経費にするために管理費をあげたら人気が下がって買う人が激減し、中古価格は暴落したよ。
管理費の安さもマンション選びの要素だから。
ここも管理費をあげたら中古相場は急落する。
管理費値上げされれば買う人が減って中古価格急落必須なので今買う人はいないよ。
現在バスの行方を見極めてから買おうとしている人が多いから１００万下げても焼け石に水。

[598: 匿名さん]

593さんいつも転載ありがとうございます。

しかし同じ階の売り物件がそこまで値下げたら、ｃ棟14階の4LDKはもっと頑張らなきゃ厳しいですね。

[599: 匿名さん]

管理費だけが、重要な要素じゃないから。修繕積立金もそうだし駐車場代もそう。
でも、一番重要な要素は「管理」そのものでしょう。

大規模は、どうしてもモラルが低下しがち（少数ならば目立っても多数の中の一部なら
ルールを破っても目立たない）なので、そういったことに神経質な人は敬遠しますからね。
その結果、価格が下落することは、無くはないでしょう。

[600: 匿名さん]

完売前の投稿者が集合したみたい。

[601: 匿名さん]

管理がしっかりしてるからって選ぶ人って少数じゃない。
セレブじゃないんだから。

ここは低価格マンションで検討する人もそれほど高収入ではない（私も含めて）、だから管理費の安さもかなり重要。
管理費が安いのでこの中古価格を維持してるのに、管理費が上がったらマジで検討から外す人多いと思うよ。
つまり、今出てる中古はさらに大幅値下げしないと売れない。
で、実際バス経費のために管理費は上がると思う、だからそれで中古価格が急落するのを待ってるんだ。

[602: 匿名さん]

ワコーレロイヤルガーデン北本調べました。

住まいサ～フィンより

分譲開始 1993年03月 （ 竣工: 1992年06月 ） まさにバブルの頃ですね。

アクセス 北本駅バス7分下車1分 遠いがバス下車1分が救いか、でも田舎のバス便物件です。

総戸数 972 多いね～

間取り 3LDK～5LDK 面積 67 ～ 104 (m2) 多種多様

新築価格 3,592 ～ 6,291 万円 　さすがバブル値だ（推定坪単価176万円～199万円）

中古実勢m2単価 7 万円 坪単価23万円　１００㎡でも６９６万円！

運営者物件評価

グレード （価格の相対的な高さ）
駅の中古相場から推定される新築価格を平均とした偏差値　２０　（最低ランクですね）

収益性 （貸した場合のリターンの高さ）
年間査定賃料÷価格
＝単純利回りの首都圏内での偏差値　８０　（借り手がいればあまりにも安いからリターンは良い）

立地優位性 （駅に近いことの優位性）
駅の過去分譲された物件立地の中での
優位性を表す偏差値　３１　　（ちなみにサクラは２１．２です）

流動性 （物件売却の容易性）
駅の過去売却実績の多さを面積帯毎に
ランキング（0～10）６　　（意外と流動性はいい）

[603: 匿名]

602さん
レポートありがとうございます。

[604: 匿名]

ワコーレ北本はどれくらいの金額でしょうか？安ければ現金購入の検討対象に入れたいのですが。
ローンゼロで買えそうなら管理費が高くても別に気にしないので。総額2000万くらいで買える4ＬＤＫの部屋はあるといいのですが。因みに私は一度買ったら一生住もうと考えているので、リセールは気にしません。後60年くらい住めればOKです。

サクラディアは2980万くらいなら、買い得感は凄くありますね。元々新築で検討していたので。当時は4000万くらいしていましたから。家を買うのに大きなローンを組むのもいかがなものか、と迷っていたら完売してしまいました。でも手持ちが2000万なので、諸費用込みで1000万以上のローンを組むとなると、金利高いですね。

[605: 匿名さん]

>> 604
ワコーレ北本ですが、104㎡で1060万円で出てますよ。
2000万円持っているなら、余裕でおつりがきます。
ぜひ買ってください。

しかし、なんでワコーレ北本の話ばかりしてんの。
サクラディア買う人は、北本なんか買わないんじゃないでしょうか。

[606: 匿名さん]

なんかこの人、しつこく北本の話持ち出すんですよね。
以前検討板だか住民板でも何度も北本の話をして袋だたきにされてた。

バス便大型マンションなら他にあるのに、なぜ毎回僻地の北本を引き合いにするのか。
595〜604までの流れ不自然ではないですか？
詳しすぎる辺り関係者では。

シャトルバスが廃止されても浦和までバス１５分のサクラディアと、大宮よりまだ向こうの北本築１８年、同じ検討枠にある人はいないと思いますが。

[607: 匿名]

>605さん
604です。
ご解答ありがとうございます。
安いですね。1000万ちょっとで104平米が買えるなら検討の余地は充分あります。しかも欲しい新車を現金で購入する余裕もできます。

>他の方へ
僻地と言うのは人によって違うでしょう？勤務先の場所も各家庭で違う訳だし。週に５日働いている訳だから、勤務先を中心に家探しをするのは当然じゃないんでしょうか？
他の方は週に２日しかない休みを中心に家探しをするのでしょうか？

取り敢えず気に入るかどうかは別として、勤務先へ自動車通勤した時の利便性を考慮して検討してみたいと思います。

たまたまサクラディアを検討していたら、北本という物件を挙げてくださった方がいらしたので見に行ってみる気になりました。
東北から浦和の賃貸アパートに引っ越して来て数年なので地理的に北本がどういう場所かは良く分かりませんが、見て気に入れば購入もありだと考えます。
シャトルバスがあるかないかは私は通勤に関係ないから気にしません。都内に勤めている訳でもないですし。

[608: 匿名さん]

はいはい。
これ以上問い詰めないから、北本話はこれきりにしてね。

駅遠でもいい、電車の路線は気にしない、築年数も気にしない、値段と広さ第一っていうのならそれこそ他にいくらでもあるのにねえ。

[609: 匿名さん]

この近辺でよければ新築の建て売りでもっと安い物件いくらでもありますよ。

[610: 匿名さん]

ワコーレ北本とサクラディア共通するところは多いぞ

バブル期物件とプチバブル期物件

バス便大規模

最初の販売価格が立地が悪いのに高い

ということはこのマンションの未来はワコーレ北本なのです！

[611: 匿名さん]

ワコーレ北本ほどの金額にはならないと思うけど、
「北本駅近物件」vs「ワコーレ北本」
「埼京線駅近物件」vs「サクラディア」
の中古市場の値段の比率というか、比較という点では、参考になる部分はあると思うよ。

ちなみに前出で「管理費をあげたから値段が急落した」とあるけど、
単にそういう問題じゃないよ。バブルの崩壊があるからね。
あの頃、ある企業で住宅取得用の社員対象融資を担当していたけど、
北本に限らず、駅からの距離に限らず、軒並み価格が急落した。
8000万位の横浜方面の物件も5000万程度には、あっという間に下がった。

駅から遠くても設備重視し、スポーツクラブ併設、シャトルバスもあって通勤は便利…
なんていうバブル期ならではの物件が開発されたものの、そういう時代背景もあって
中古市場での価格が下がった、と記憶している。
本来なら、マンションが建つような地域ではないけど、あの頃はそういう開発が
そこかしこであったからねぇ。

まあ、ワコーレ北本は管理組合自体はしっかりしているみたいだから、ま、
いいんじゃないの。
サクラディアは中途半端に「我関せず」的な都会的（賃貸的・永住志向の薄い）な
住民が多くなると、管理という点では難しいかも。

[612: 匿名さん]

そんなに心配なら検討からはずせばいいじゃん。
なんで全力でネガティブな意見書き込んでるのか意味わからん。

[613: 匿名さん]

バスの結論、いつ出るんでしょう。
やはり管理費値上げなんでしょうか。
ここは管理費の安さも魅力で検討している人も多いのに、管理費値上げになれば魅力が一つ減り、検討から外す人も多数出るでしょう。特にバスを使わない人は皆外すでしょう。
そして中古相場急落です。
バスの結論が出るまで買ってはいけないです。

[614: 匿名さん]

そりゃ最終決定は年度末じゃない？

[615: 匿名さん]

ネガ・ポジ、両方あっていいんじゃないの？
でもここは、第二の住民板（売り込み専用）となっているから、ネガなことを書かれたら困るのかな？
いやがらせ的なネガなら邪魔だけど、普通の分析や他物件との比較なんかだったら、構わないと思う。

ところで、「管理費が安い」って、どのくらい安いわけ？
その安い理由はなに？

[616: 匿名さん]

え？
そりゃあ総戸数が多いからでしょう。
管理人の給料１５万を４０世帯で割るのと８００世帯で割るのとの違い。

[617: 匿名さん]

2005年 戸数規模別の管理費

戸数規模
50戸未満 13,120円
50～99戸 11,239円
100～149戸 10,868円
150～199戸 11,572円
200戸以上 12,117円


【出所】東京カンテイ　
　
※１戸あたり70平方メートル換算して算出
※当該資料は新築マンションだけではなく、中古物件も含んだデータ

[618: 匿名さん]

↑
埼玉県のデータです。

[619: 匿名]

タワーマンションが管理費の平均を上げてるんじゃない？

[620: 匿名さん]

>>523
久しぶりに見たら、電磁波のことが書かれていたのでちょっと遅いレスだけど。
電磁波の発がん性は確定的ではないが、「あのテレビ塔からの電磁波に発がん性があるかもしれない」と思って毎日過ごすだけで、体にストレスになって病気を引き起こすのでテレビ塔が見えない部屋がいいとは思う。
D棟はテレビ塔の電磁波から安全とのことだが、A棟でも多くの部屋がBC棟に隠れるので安全じゃないか？
「近くにビルが建ったらテレビが映らなくなった」という話がよくあるようにテレビの電波は直進性が強い。
BC棟の陰になってテレビ塔が見えないAの部屋は電磁波かなり弱い。おそらく数十分の一、D棟なみ。
おそらくAの、高層階はほとんどの部屋からテレビ塔が見える、中層階なら部屋によりけり、低層階は見えない。
その中で、新都心や大宮駅方面の夜景がいい人は、6階以上か。

[621: 匿名]

テレビ塔の電磁波なんて知れたものでしょう。東京タワーが見える家の人が電磁波で体に異常がが出たとは聞いたことないです。
テレビの微弱電波でとうかなるくらいの体なら携帯電話を所持し続けることの方がもっと危ないのではないでしょうか？

[623: 匿名さん]

北本君もきてるねｗ

[624: 匿名]

管理費データは、階数も絡めて算出してもらわないと。

[625: 匿名さん]

616で「総戸数が多いから管理費が安い」という主張があったので、
戸数から見るスケールメリットでは、100～150戸程度の中規模が
一番管理費等を抑えられるという数値的なデータを提供したんですけどね…

まあ、階層的なデータもざっくりですが、ご提供。ご参考までに。

----------------------------------
2005年 階層別の管理費

首都圏全域
20階未満 12,933円
20階以上 16,192円

埼玉県
20階未満 11,928円
20階以上 12,531円


【出所】東京カンテイ　　
※１戸あたり70平方メートル換算して算出。

[626: 匿名さん]

ついでに駅からの距離別の管理費の比較データもあったので。

不動産経済研究所による（1㎡あたりの管理費）

[627: 購入検討中さん]

電磁波うんぬんだけど、
523さんのソースはかなり興味深いです。

http://ameblo.jp/kitakamakurakeitaing/image-10342357835-10253370238.ht...

この図では、23区が真っ赤ですね。
ほかにも横浜市、銚子市、横須賀市が真っ赤です。
23区や大都市だけなら、ここで多数述べられている発がん性が確定している「排ガスの濃度が高いからかも」と言えますが、銚子市でも高いのでそれ以外の要因ですね。
この、横浜市、銚子市、横須賀市にはそれぞれ大電波塔がありますね。

川口市と隣りの越谷市も真っ赤ですが、川口市って以前、大電波塔がありましたね。

23区に隣接している川崎市幸区川崎区横浜市港北区なども赤いですね。
東京タワーは23区の中でも川崎横浜寄りなので関連性がありそう。

また横浜市の港南区あたりも真っ赤ですが、ネットで調べたら、このあたり、「港南台駅から洋光台駅の間のあたりには、電波塔がずらりと並んでいる」そうです。

一概には否定できないと思います。

D棟やテレビ塔が見えないA棟の一部の部屋の方がいいかも。

[628: 匿名]

>>625
基本的には規模が大きいほどスケールメリットが得られるというのは正しいと思いますよ。
引用しているデータの世帯数が多いものは、タワーマンションが含まれているため単純に参考にはなりません。(タワーマンションはメンテナンス、清掃など高所作業になるためどうしても管理費が高額になります)
また大規模になると共用施設があるため管理費が押し上げられるのはあると思います。
それら共用施設などを全て無駄なものという人にとっては高いとなるのでしょうが、利用する人にとっては大規模故のメリットでもあります。

同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がるので、やはり大規模ほどスケールメリットがあるというのは正しいでしょう。　

[629: 匿名さん]

>>同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がる

確かにそうですが、実際には戸数が増えることにより、共用施設も増える傾向にあります。
150戸程度であれば共用施設もそれほどありませんが、200戸を過ぎるとかなりのマンションで
共用施設（集会室・キッズルーム・パーティルーム・ゲストルームetc.）などが作られます。
また、戸数が増えると、階数が高くなったり、公開空地や中庭などがあったりしますし、
植栽も増えます。（水系の設備のメンテナンスや植栽の手入れなどが結構費用がかさみます）

なので、「戸数が多いことで管理費が安くなる」と単純には言えないわけです。

サクラディアは確かに管理費は安いのでしょう。たぶん㎡あたり150円くらいで計算されています。
これは一般的なマンションの管理費の相場から判断すると確かに安いです。
安いところで170円～というのが、一般的な目安ですから。
共用設備が充実しており、免震設備もあるのでその保守点検費もかかる。
セントラルガーデンには水景もあり、公開空地も含めて植栽もそれなりにあるわけです。
各棟ごとのセキュリティもあるので、セキュリティフィーも特に安く上がる訳でもないでしょう。

そうなると、「なぜ安いのか」という理由が求められます。

ところで、中古マンションでは、管理費の設定がそれまでの様々な支出をもとに調整されていきます。
もともと安かったものがそれでは足らずに値上げがされたり、管理会社との契約内容を見直したりで、
管理費を削減したりしていきます。
（その分を修繕積立に回したりもするわけで、単純に徴収する管理費を下げるばかりではありません）
つまり実際に必要な費用に即した料金設定になってきます。
一方で、新築のマンションの管理費は、売主が設定します。
もちろん、必要な保守点検費や人件費、その他諸々の経費を無視するわけではありませんが、
あまり高く設定すると購入者の意欲を削ぐことになりかねません。
購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
購入する価値があるのか」を判断するわけですから。
そのあたりで、「売主の思惑」というのもかかわってくるわけです。


追記：
628さんは戸数の多いデータにはタワーマンションが含まれるから高くなる、とお考えのようですが、
ここで引用されているデータは埼玉県内のデータですので、その比率はそれほど高くはありません。
もちろん、628さんがご指摘の内容（タワマンの管理費）も全くないとは言いません。
確かに戸数が多いことによって多種多様な共用設備を維持できるという点もあります。


長文になりました。失礼しました。

[630: 匿名さん]

＞購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
＞購入する価値があるのか」を判断するわけですから。

素晴らしい考えですね。
これを考えれば、バスの経費を管理費アップで補うと中古価格が下がるというのも納得できます。
管理費が上がっても「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」の総額を変えないためには
ローン返済額を減らすしかないです。つまり、物件が安くならないとだめです。
バスの経費のために管理費アップは必ずやると思うのでそれまで買わない方がいいですね。

[631: 物件比較中さん]

>>624
普通、同じ面積なら階数が変わっても、管理費は変わらないのではないでしょうか。

さくらディアは階数によって管理費が変わるんですか？

[632: 匿名さん]

そういう意味じゃなくて、617の内容が戸数に対する管理費の話だったからタワマンがあるよという意味では。
階数はサクラディアの階数ということではなく、そのデータのマンションは何階建て？ってことでしょう。

[633: 匿名さん]

>>621

携帯電話は通話中は電磁波強いけど、待ちうけ中は1分に1秒だけ電磁波出すだけだからな。
24時間強い電磁波を出しているテレビ塔を近距離から直視できる部屋は24時間携帯で話すようなもの。

[634: 匿名さん]

>629,630さん
このマンション修繕費がスライドであがっていくのはご存知ですか。
管理費がどれ位あがるのか知りませんけど、修繕費は20年もするとかなりな額になります。
ぎりぎりで購入するのであれば他を探した方がいいと思いますよ。

[635: 匿名さん]

修繕費が上がるのはどこのマンションでも一緒。
だからこそ、バス経費まで管理費アップなんてやったら買う気がしない。
バス経費で管理費アップしたら中古価格急落しないと買ってもペイしない。

[636: 629]

634さんがご指摘のように、管理費とは別に修繕積立金の問題があります。
修繕積立金は、634にも書かれたようにスライド式であがって行くのが普通です。
よく「売りやすいように初めは安く設定して、あとであげて行くんだ、売主の戦略だ」という意見も
見ますが、スライド式であげていく方法が採用されているのは、それなりに理由があります。

1年目～10年目（期間A）と11年目～20年目（期間B)、21年目～30年目（期間C）と分けて考えた場合、
修繕費として必要とされる金額は、「A＜B＜C」となります。
年数の経った建物のほうが、修繕費が多く必要となるのです。
築10年未満では、修繕と言ってもそれほど多くの費用のかかるものは発生しませんが、築20年を過ぎると
費用のかさむ配管関係の更新なども必要になります。
人間と同じで、いろいろな所にガタが出てくるのですね。

マンションのように区分所有者が比較的入れ替わりやすい建物の場合は、その期間に所有している人に
その費用負担を求める方が合理的です。
例えば、1～30年目で必要な費用を等分に分けて修繕費を設定した場合、築10年未満で物件を手放す人は
自分が住まない期間の修繕費についても負担しなければならなくなるのです。
（それはあまり合理的とは言えないと、私自身は考えています。）
なので、スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。
販売時には大規模修繕時期に一時金を徴収するプランも「こういう方法もあります」と提示されますね。
その場合は、その時期に区分所有者となっている人を負担者として考えるものです。

さて、一般論的な話はこの程度にして…

サクラディアの中古板では頻繁に住民らしき方々が書き込んでいるようですが、
629で私が不思議に思った管理費の問題については説明をしてはくれないのでしょうか？
棟ごとの眺望や利便性も確かに大事ですが、まずは「どの棟にするか」以前に「サクラディアにするか」
という判断をするためには、管理費がどのようになっているのか、ということが重要でしょう。
㎡あたり150円というのは、新築のマンションとしてはかなり安い方です。
これだけの共用施設を持ちながら安いには安くしただけの理由があるはずです。

629で書いたように売主の販売戦略としてトータルでランニングコストが抑えられるようにする、というのも
一部あると思うのですが、それが色濃く出るのは、修繕積立金や駐車場などの利用料であって、管理費は
下げるにしても限界があります。
なぜなら、新築の場合はその多くが売主の系列の管理会社が管理を受託するからです。
最初からコストダウンを図った経費で管理会社の利益を削って管理費を設定する、ということはまずないと
考えられます。「フツーに経費を積算して、それに一定割合の利益を乗せて管理受託費を決め、
それを所有割合に応じて区分所有者に負担するように設定する」のが、一般的です。

「管理費を安く出来る理由」というのは流れが変わると「管理費を改定（値上げ）せざるを得ない理由」に
なるので、非常に気になるところです。
管理費の負担については、管理規約などに記載があるでしょうし、総会では管理費の収支について報告が
あるでしょうから、区分所有者であれば「なぜ安く抑えられるのか」はわかるところだと思うのですが…

あ、また長文になってしまいました。すみません。

注意：
それ以前の2つのデータ（規模別・階数別）とは異なり、626で引用した「「駅距離別による管理費」は
埼玉県に限ったデータではありません。念のため

[637: 629]

長文ついでに…

＞スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
＞合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。

と書かせていただきました。
「売主の戦略で著しく初期の修繕積立金が抑えられている」かどうかの判断をするのに
一つの目安となるのが、たいていは10年目に予定されている大規模修繕時に積立金で
十分賄えるのかどうか、という点です。
最初の大規模修繕時より前に、たぶん５～６年目くらいに最初の修繕積立金の値上げがあります。
その時にかなり大きく値上げするような設定で、それでやっと第１回目の修繕をクリアするとか、
あるいはそれほど値上げはしないものの、一時金を徴収して修繕を行うようでは、修繕積立金が
適正に設定されているとは言い難いものです。
１回目の大規模修繕後に修繕積立金に余裕が残るくらいでないと、先々が思いやられることに
なります。

修繕計画で見込まれている費用・修繕内容は、「それだけですむ」わけでも「全部が必要」なわけでも
ないので先を読むのは難しいのですが、ある程度のデベであれば計画自体は今までの実績などによって
立てられているので、そう大きくぶれることはないでしょう。

中古でマンションの購入を検討する場合は「現時点でどのくらいの修繕積立金が貯まっているのか」
「修繕時期にどのくらいの費用を見込んでいるのか」「修繕の時期はいつなのか」なども
ちゃんと見て行かないといけないですね。

[638: 匿名]

大規模修繕費用はサクラディアほどの規模があれば、戸数の少ないマンションに比べ、スケールメリットで一戸当たり安くおさまります。
免震装置は建て替えまで交換不要なのでご心配なく。
施工者の清水建設、安藤、熊谷組の他数社で予算内で出来ると楽観してます。

[639: 匿名さん]

電磁波よりも発がん性が確定している排ガスの方が重要でしょ。
D棟はテレビ塔の電磁波が安全でも六間と東側の道路の両方から排ガス来るからダメでしょ。
排ガスは、窓からの道路端の距離が、渋滞や交通量の多い道路から最低50-60M、少ない道路から最低20-30M、さらに超少ない町内の人しか通らない道路からならゼロでもいいみたい。
D棟は南側は六間から50-60M以内、北側は東側の道路から20-30M以内だからダメでしょ。

[640: 629]

免震装置についてですが、もちろん交換などは必要ではないでしょう。
建物の基礎の部分にあるわけですし、そう簡単に交換など出来るものではありません。
私が別物件で免震装置について尋ねたとき、「定期的な保守点検は必要です」という
説明を受けました。
毎年の点検（目視による）のほかに、5年・10年といった節目には計測を含んだ点検が必要で、
それを行うには専門の資格持った技術者が行うということになっているそうです。
もちろん、無料ではなく、それなりの費用がかかるということでした。

免震装置はまだ一般的ではありませんので、どのくらいの費用が点検にかかるのか
私は存じません。
638さんは住民さんだと思われますので、組合の管理費の収支も見られるでしょう。
サクラディアではその費用がどのくらいかかっているのか、ご教示いただけると幸いです。