サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[121: 若名]

未公開物件のチラシ入っていましたね

ブライトン13階、88.16㎡
価格の文字が小さ過ぎて、しかも捨ててしまったので確か2590万だったと思います。

同じ広さだと、A棟の後半購入組の価格と同等程度ですね。こちらは西向き。苦戦しそうです。

[122: 匿名さん]

Ａ棟南東向きはもう少し下がったら友人が買いたいそうです。

Ａ棟住みの別の友人の話では、Ａ棟南東向きは、朝日も部屋に入るし、昼も明るいし、午後はＤ棟の白い壁に当たった反射光が眩しいくらい部屋の中にさすので1日中明るいそうです。

さらに北側の部屋にも日がさすので明るいそうです。特に中層階は北側駐車場の屋上に反射した日光もあるのでさらに明るいそうです（エレベーター前の部屋をのぞく）。

更に眺望も南東向きはリビングから武蔵浦和のビル群も見えるし、廊下に出て15階まで上がれば、さいたま新都心の夜景が大迫力で綺麗です。自分はＣ棟ですが、Ａ棟に招かれた時に見て、新宿や池袋方面の夜景に比べて大迫力で驚きました。また埼玉大学の奥のあの橋の夜景もきれいでした。

他の棟は15階の廊下に出ても中庭以外にあまり見えませんが、Ａ棟は14階以下の人も廊下で15階に上がれば
大迫力の夜景を見れるし、夜景は何十分も見る必要ないので眺望重視の方も意外にＡ棟がよかったかも。

さらにほとんどの共用施設がＡ棟に集中してるのでＡ棟を買えばよかったと思っています。
雨の日に使うことが多い、多目的室やキッズルームやフィットネスジムやプールや保育園が、Ａ棟なら傘なしで行けるのが羨ましいです。

[123: 匿名さん]

>>121

https://jj.jp.msn.com/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&a...

これじゃないの2590万円なら安いけど3580万円なら大幅値下げしないと当分売れないよｗ

価格 ：3580万円 間取り ：4LDK 専有面積88.16m2 建物階/所在階 地上15階建て/13階部分
方位 東 坪単価134万円

[124: 若名]

なんと！
下3桁が580か590までは覚えていて、まさか3だとは！

2580万て安い？妥当か少し高いんじゃ？いずれにしても3580万はあり得ない

[125: 匿名さん]

Ａ棟の南東向きで武蔵浦和のビル群が見えるのは、
5階以上の場合、確か部屋番号は一緒だったはずで、
13号室がぎりぎりだったと思う。
12号室（5階以上）から西は武蔵浦和のビル群は見えないはず。
15号室（5階以上）はエレベーター前で北の部屋の採光は無理。
18号室は角部屋だからこれと違うよね。
売りに出てるのは何号室かな？

[126: 匿名さん]

Ｂ棟の3580万は私も二度見するほど驚きました。
あの間取りって先日消えた最上階と同じでは？
あの間取りの住人はよほど高値で買わされたか、よほど自信があるかでしょうねｗ

さてＡ棟南東側の話が出ていましたが、日当たり云々は季節によります。
朝日が差し込むのは半年だけです。
秋〜春にかけては日の出の位置がＤ棟に隠れるため９時以降しか当たらず、しかも昼以降は南西に移動してしまうため直接は当たらず。
結局部屋干しの日が多いです。

廊下側からの新都心の夜景は、そんなに最上階に上がれと強調しなくても中層からも十分綺麗に見えますよ。

[127: 匿名さん]

お宅さんはＡの南東向きでも西寄りですね。
南東向きでも東側の方は朝日の位置がＤには１年中隠れませんよ。

[128: 匿名さん]

そうですそうです。
125さんのおっしゃるギリギリ武蔵浦和が見える辺りです。

[129: 匿名さん]

さいたま市の場合、冬至の日の日の出は北から右回りで120度くらいの位置です。

ネットの衛星写真地図でサクラディアを表示して、分度器を画面の上に載せればどこから西の部屋が
年中朝日の日の出位置がＤに隠れないか分かりますよ。

[130: 匿名さん]

Ａ棟廊下側のさいたま新都心の夜景はすごくきれいですよ。
夜景のきれいさはＡ棟がベストかもしれません。
126さんのいうとおり、最上階でなくてもきれいですが、
最上階だと首都高の光の帯とさいたま新都心ビル群の明りの
組み合わせがすごくきれいです。

[131: 匿名さん]

125です。
128さん情報ありがとうございます。
どの階かは存じませんが、13号室の方ですね。恐れ入ります。

[132: 匿名さん]

>131さん

いえいえ。
南東側でも西寄りはこんな感じだとお友達にお伝えください。

[133: 匿名さん]

新しい3580万の部屋が1年かけてどこまで値下げるか楽しみですね。

[134: 匿名さん]

>>126

Ａの南東向きのベランダを見ると、毎日多くの部屋でベランダに洗濯物を干しています。
ほとんど部屋干しとは珍しい方ですね。

洗濯物が乾くかどうかは日光よりも気温と湿度と風が9割です。
日光が当たらなくても乾く速度は1割程度遅くなるだけです。

昼以降といっても南東向きでも午後2時頃まではベランダに日がさしますよ。ちょっと大げさかと。

[135: 匿名さん]

Ａ棟の南東向きはほぼ正確に南東を向いており、明石の場合、ベランダに日が差さなくなる時間は15時ちょうどです。
ここはさいたま市ですので、季節にもよりますが、
ベランダに日が差さなくなる時間は14時から15時の間と考えればいいでしょう。

[136: 匿名さん]

表現訂正

Ａ棟の南東向きはベランダに日が差さなくなる時間は14時から15時の間と考えればいいでしょう。

[137: 126]

>>134
ほとんど部屋干しなのは冬の間です。
今はもちろん乾きますよ。

冬の間も外に干してはいます。
でも夕方になっても湿った感が残りました、咋冬は。
なので夜間に部屋干しし直しました。

[138: 住人]

A棟住人です。
122の書き込みで絶賛されている東側を歩いてみましたが、そのいいことずくめに当て嵌まるのはわずかでしょう。

125をコピーさせてもらうと13号14号室は日の出がDに隠れる。
12号室から西は武蔵浦和のビル群は見えない。
15号室はエレベーター前で北の部屋の採光は無理。
残るは16号17号だがD棟も北側駐車場も離れてしまうため反射光は期待できるか？

[139: 匿名さん]

125に「13号14号室は日の出がDに隠れる。」みたいことは書いてないような気がしますが・・・

おっしゃる通り、13号と違い、16、17号は駐車場からの反射光は無理でしょう。

サクラから見た場合、部屋の位置にも寄りますが、冬至のころの日の出は武蔵浦和のビル群のあたりから上がります。

ですので、ビル群が見えれば朝日の位置は年中隠れないでしょう。

だから13号室からビル群が見えるそうなので、13号室は日の出が年中見れるでしょう。

[140: 匿名さん]

結論として
Ａ棟南東向き5階以上の場合、

1年中の日の出が見れるのは、13号室以東。
武蔵浦和の高層ビル群が見れるのは、13号室以東。
Ｄ棟からの反射光があるのは南東向きの部屋すべて。
駐車場からの反射光があるのは13号室以西。
新都心方面の夜景がきれいなのは、南向きも含めてＡ棟すべて（廊下で見れるのでどの部屋も関係なし）。
雨の日に使う確率が高い共用施設に傘なしで行けるのは南向きも含めてＡ棟すべて。

かな。

[141: 匿名さん]

13号室はすべての好条件を満たしているかも。

[142: 匿名さん]

新宿や池袋の夜景は小さすぎるし、富士山は冬しか見えないし、さいたま新都心の夜景が毎日大迫力で綺麗なら、眺望面で不利だと言われていたからＡ棟が実は、眺望面で一番よかったという皮肉。

[143: 匿名さん]

Ａは眺望面で不利と思われて売れ残ったが、定価で買った人もそれほど悪くないかも。

[144: 匿名さん]

A棟の駐車場反射の件は外廊下の壁が磨りガラスじゃなきゃ難しいんじゃないの？
だとしたら15〜13階はダメだし、12以下も飛び飛びで磨りガラスじゃない部屋あるよ。

[145: 匿名さん]

Ａ棟の廊下壁ってコンクリートでないところは
磨りガラスじゃなくて金属枠の縦スリットでなかったですか？
Ａ棟じゃないので今確認はできませんが。
5階以上の13号室で廊下壁が磨りガラスまたは
金属枠の縦スリットの部屋がベストってこと？

Ａ棟は真下に自転車置き場があるのがいいですね。
雨の日に傘をさして買い物してきた場合、自転車を
停めてから荷物を持ちながら傘をささなくていいですからね。

[146: 匿名さん]

ああ、そうでした。
そういえばガラスではなく抜けてましたね。

[147: 匿名さん]

12階より下の13号室前の廊下はスリットですね。
じゃあ5階以上12階以下の13号室は好条件すべてそろってますね。
羨ましい。

[148: 匿名さん]

ここの中古物件の数は思ったより少ない印象です。
１％くらいの中古物件がでてきて桜区の中古物件市場をにぎわす存在だと予想していましたが
やらり売りたくても売りにだせない経済事情なのでしょうか。
今売り出している物件は売り出し価格位か、それ以上と思われる価格設定・・・・・・・
駅遠で中古なのに新築と変わらない価格はありえないｗ

[149: 匿名さん]

800戸の1％くらいは中古総数出てるのでは？
すでに売れたのや競売の合わせれば。
しかしどれも高すぎですよね。

[150: 匿名さん]

サクラはかなりの叩き売りしてたので中古の方が新築よりも高いですよ。
昨年値引き後に買った人はかなり得をしてる。
今にして思えば安すぎた。
値引き後半年で４００戸売ったもんね。
パークシティさいたま北はあまり値引かないから、半年当たりの販売戸数は２００くらいかな。

[151: 匿名さん]

Ａ棟って夜景以上にいいと思ったのが、車の排気ガスです。
渋滞や交通量の多い道路の場合、１車線あたり、垂直方向や水平方向に５０メートル離れないと
排気ガスの害があるそうです。
六間道路は２車線なので１００Ｍ必要です。
道路から垂直方向に１００Ｍで１５階まで該当し、
水平方向に１００ＭなのでＡ棟ならＯＫです。Ｂ棟北もＯＫ。
特に窓を開ける夏場は南風がおおいので、他の棟は排気ガスの影響がかなり来ます。

[152: 匿名さん]

北側に道路が整備されたらAも排気ガスまみれになりますが。
数十年は実現しないでしょう。
歩道工事すら中途半端に終えてほったらかしですから。
区がこの道路に回す金がないことがよくわかります。

[153: 匿名さん]

>>152

営業の説明では北側に道路ができるのは早くて30年後と言ってましたね。
30年後まで住んでいるかどうかわからないし、そのころにはほとんどの車が電気自動車に
なっているので、排気ガスはほとんど問題ないでしょうね。

ここの北側の道路に投資しても大してメリットないからほったらかしなのでしょうね。
30年後でも無理だと思っています。北側道路ができるのは50年後くらでしょうね。

[154: 匿名]

道路はいらないから、鉄道が来てほしいです

[155: 匿名さん]

>800戸の1％くらいは中古総数出てるのでは？

総数ではなく常時１％の売り買いがなされているかなと予想してみただけです。

[156: 匿名さん]

常時ですか。
あと10年待てばそうなるかと。

[157: 匿名]

１５６！なんやねん！
十年後の話すな！
そんなのここに限らんやないかボ○！

[158: 匿名さん]

築２年で毎月中古一覧に載ってるんだから、そう考えるのが妥当でしょう。

[159: 匿名さん]

排気ガスの影響なんですけど、
窓を開けることが多い夏場は南風が多いそうですが、
この資料の最終ページの図５.５をみると、風下の場合、建物の陰かどうかで
かなり排気ガス濃度が違いますね。建物のない部分（横道）は幹線道路から
かなり離れても横道沿いに濃度が高いです。
Ｂ棟北も六間から距離はありますが、横道沿いに排気ガスが流れてくるので、
リビング側はかなり排気ガスが濃いでしょうね。

となると、他の建物にさえぎられるＡ棟だけはかなり排気ガスの影響が少ないみたいですね。
この図をみると、高さ100メートルまでの濃度ということなので、Ｃ棟は15階でも
濃度は真っ赤でしょう。Ａ棟は全体が一番濃い青だと思います。

http://www.mlit.go.jp/chosahokoku/h16giken/h15/pdf/0504.pdf

[160: 匿名さん]

ヤフー不動産で検索するとき、最寄駅を「武蔵浦和」とか「中浦和」「南与野」とか入れても
このマンションは出てこないんですね…。
最初出てこなかったので、中古で出てたのが全部売れたのかと、少しびっくりしましたが、
地域で「南区」で検索したら出てきました。
最寄駅が「浦和」になるのが、不思議です。

[161: 匿名さん]

失礼、「桜区」で検索したら、の間違いでした。

[162: 匿名さん]

将来専用バスが無くなるのを見越してじゃないですかｗ
南与野徒歩２５分より浦和バス１５分の方が印象がいい。
専用バス無くなれば、武蔵浦和とは無縁になるし。

[163: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格100万円ダウン
価格 ：2,780万円→ 2,680万円　間取り ：3LDK 専有面積 ：73.68m2 建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 坪単価124万円→120万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格60万円ダウン
価格 ：3,040万円→2980万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 　坪単価115万円→113万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格変わらず
価格 ：3,100万円 間取り ：4LDK 専有面積 ：84.74m2 建物階/所在階 地上15階建て/5階部分
方位 南東 坪単価１２１万円

https://jj.jp.msn.com/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&a...

価格変わらず
価格 ：3580万円 間取り ：4LDK 専有面積88.16m2 建物階/所在階 地上15階建て/13階部分
方位 東 坪単価134万円

[164: 匿名さん]

Ｃ棟１４階が揃って下げましたね。
どちらが売れるか競争でしょうか。

Ａ棟は低層なのに高すぎ、Ｂ棟は言わずもがな。
まあこちらは定価組でしょうから気の毒ですが。

[165: 匿名さん]

新築は同じ間取り同じ向きでも階数による価格上昇は
まちまちですが（価格設定をいい加減にやるデベが多いため）、
中古マンションの階数による価格は、どのマンションもほぼ同様な傾向を示します。

同じ間取りでそのまま真上に上階の部屋の場合、
1階を100とすると
2階は105、
3階は110、
4階は112、
5階は113、
6階は114、
7階は117、
8階以降は1階ごとに0.5を足します。
そして最上階はその一つ下の階に5を足します。

1階と2階の差は、セキュリティ面です。
2階と3階の差はセキュリティ面と眺望面（大半の1戸建ての屋根よりも高くなるため）です。

3階と4階の差やそれ以降は眺望面です。
3階と4階の差がそれ以降はよりも少し大きい理由は背が高い1戸建ても含めてほぼすべての一戸建ての屋根よりも高くなるためです。

6階と7階の差が急に大きくなり、またそれを境に上昇率が鈍る理由は、6階と7階は眺望面の見通し感が急に変わるからです。
非常階段を1階から登りながら景色を見て下さい。6階と7階の差ってかなり大きいんです。
7階以上は眺望面の見通し感が急に変わることはないので上昇率が鈍くなるのです。

そして最上階とその下との差は眺望面よりも上の人の足音がしないというメリット面がほとんどです。

新築の価格設定がいい加減なデベは1階から最上階まで一律0.5ずつ上昇というところもありました。

上記のことを参考にすれば、過去の中古取引価格も分かっている人はどの部屋が割高か割安か一目瞭然です。

[166: 匿名さん]

20009年4月に大幅値下げした当時の価格

サクラディア(モデルルーム使用住戸販売)
価格 1980万円～2680万円
間取り 3LDK～4LDK
専有面積 71.66m2～88.16m2
販売戸数 8戸(全てモデルルーム住戸)

A-801 A-80A 2290万円 4LDK+MC 8階/15階 78.2m2
A-903 A-75C 2130万円 3LDK+WIC 9階/15階 73.39m2
A-509 A-85I 2570万円 4LDK+WIC+SIC 5階/15階 82.78m2
A-1212 A-85L 2550万円 4LDK+MC 12階/15階 84.74m2
A-1014 A-85N 2680万円 4LDK+WIC 10階/15階 86.04m2
B-330 B-70P 1980万円 3LDK 3階/15階 71.66m2
C-640 C-85F 2390万円 4LDK+MC 6階/15階 82.6m2
D-450 D-90A 2560万円 4LDK+MC+WIC 4階/15階 88.16m2

坪単価９１～１０３万円

[167: 匿名さん]

別データ

No.97 by 匿名さん 2009-06-13 01:28
受付開始のモデルルーム

住戸　　　　　　　　　　　　　　間取り 平米　　　 現在値←改定前　　　　下落率　　坪単価　　向き
◆アミューズコート801号室 4LDK 78.20平米 2,290←3,050 ▲24.9% 96.6 南
◆アミューズコート903号室 3LDK 73.39平米 2,130←2,830 ▲24.7% 95.7 南
◆アミューズコート509号室 4LDK 82.78平米 2,570←3,340 ▲23.1% 102.4 南
◆アミューズコート1212号室 4LDK 84.74平米 2,550←3,380(*) ▲24.6% 99.3 南東
◆アミューズコート1014号室 4LDK 86.04平米 2,680←3,570 ▲24.9% 102.7 南東
◆ブライトンコート330号室 3LDK 71.66平米 1,980←2,600 ▲23.8% 91.1 西
◆サークルコート640号室 4LDK 82.60平米 2,390←3,180 ▲24.8% 95.4 南
◆ディライトコート801号室 4LDK 88.16平米 2,560←3,390 ▲24.5% 95.8 東

(*)資料なし。たぶん改定前の価格はこれくらい。

・だいたい、25%弱引いている。
・坪単価は95万から105万の間。
・西向きの坪単価が安い。

当時安く購入した人は坪単価110万円以上で売ればもうけがでるのかな。

[168: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格 ：2,750万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分
方位 東 坪単価132万円

あれ？定価以上の価格？購入時の諸費用と売却にかかる手数料も含まれているのか・・・・・・

[169: 匿名さん]

あの頃は、多くのデベが投げ売りしてて、
中古の方が現在新築よりも値上がりしてるマンション多いからな。

モデルルームはかなりの値引きだったよね。他は１８％引きくらい。
モデルルーム買った人は中古で売っても絶対もうかっている。
昨年以降、中古で売れた部屋は中古取引の坪単価は１１０万位。

[170: 匿名さん]

>>164

A棟は、
１排気ガスの影響がほとんどない
２実は、夜景の眺望が最もきれい
だということが分かってきたからでは。

特に低層でもAは誰でも廊下側から１５階から
の大迫力の新都心の夜景が見られるから低層でも高いのかも。