サクラディアってどうですか？＜中古＞

[マンコミュファンさん]

今春の新価格の発表・モデルルーム住戸販売によって中古販売がとても苦戦していましたが、遂にサクラディアも新築(新古)物件の完売が見えてきました。
完売後にやっと動きが出てくると思われるサクラディアの中古販売の動向はどのようになっていくのでしょうか？

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
新築(新古)物件の意見交換については以下でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/

中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。



所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[211: 匿名さん]

朝日と日の出の位置の定義の問題かもしれませんね。

126さんは126で
＞朝日が差し込むのは半年だけです。
＞秋〜春にかけては日の出の位置がＤ棟に隠れるため９時以降しか当たらず、
と書いており、この時は「朝日＝日の出の位置」の定義で書いています。

それが、201では
＞はっきり言いますが、13号以東でも朝日隠れます。
＞詳しく書くと部屋がわかるので書きませんが、嘘だと思うならこの冬の日の出から９時頃までA南東の
と書いており、「朝日＝日の出から9時ごろ以降まで」の定義になっています。

お互い定義の問題でもめてたのかもしれません。
126さんも最初は「朝日＝日の出の位置」で書いていたのに、途中から変わってきたのでもめたのです。

その定義の問題を解決して書きますと、
「地図を見る限り、冬至の日でも日の出の位置は13号室以東は隠れません。」
「ただし、冬至の日13号室は、それ日の出以降何分かたってから8時から9時ごろまでは階数によってＤに隠れます。」

つまり両者ともそれぞれの定義にしたがえば正しいということです。

両者それぞれの定義に基づけば正しいということで終わりましょう。

[212: 匿名さん]

日の出の位置がどうだとか、朝日が隠れるとかどうでもいい問題ですね。

最も人気のある真南向きって春分から秋分までの半年間は日の出の位置が見れないんですよ。

[213: 匿名さん]

結局一連の流れはＡ棟５階の中古を売るためのキャンペーンだったの？
>207見ると120万もダウンしちゃってるけど。

[214: 土地勘無しさん]

価格 ：3,040万円→2980万円 　間取り ：4LDK 　専有面積 ：86.89m2 　建物階/所在階 地上15階建て/14階部分
方位 南 　

これなんかかなりお買い得だと思うけど、売れないんですね。
不思議です。

[215: 匿名さん]

仲介手数料及びリフォーム代並びに諸費用等を

考えると，相当な金が掛かり

お得感が減殺されてしまうからでは？

[216: 匿名さん]

考えても見てください築3年の中古ですよ。
お買い得というのは値下げ組価格－数百万が最低ラインの価格かと。

[217: 匿名さん]

まだまだ下がる、と見ている人が多いから、そう簡単には買い手はつかないでしょう。
たぶん、今後築５年～１０年の間に、結構な数の中古が出るでしょうね。
そうなると、さらに値が下がるだろうとか、そういう見方も。

ここは何かの理由で転居となった時、賃貸に出すには不利だと思うので（←新築時はともかくとして）
売却する人の方が多いでしょうね。

[218: 匿名さん]

そしてかなり大損すると。
だから駅遠物件は危険なんですよね。
築10年以内に1000万台まで下がればお得ってとこでしょうか。

[219: サラリーマンさん]

>>215

> 仲介手数料及びリフォーム代並びに諸費用等を
> 考えると，相当な金が掛かり

まあそうですけど、3年でリフォームする必要はあるんでしょうかね。
諸費用は新築物件をかかるものだし。仲介手数料は、95万ちょっとでしょう。

>>216

すぐ下の13Fが3660万だから、推定3710か3720万円が定価だと思います。
セールがはじまったとき25%値引きしてたので、2783万くらいだから、
まあ買い逃した人はこんなもんじゃないでしょうか。

ほかの部屋が吹っかけすぎじゃ…

[220: 匿名]

吹っかけすぎですよね。
坪単価120以上ってのはちょっと…

[221: 匿名さん]

ほかのＨＰの情報も含めて、いろんなマンションの過去の検討板や住民板やここで述べられたそれぞれの利点欠点をまとめてみました。ただし、嘘っぽいものを除外。


Ａ利点。
・廊下側の部屋にもある程度日光が入る。
・どの部屋にもまぶしいほど日光が差し込むことはない。
・スーパー以外の共用施設（パーティＲ、ゲストＲ、プール、Ｆジム、キッズＲ、保育園、多目的室、塾）がすべてある（他の棟と違い、雨の日でも傘をささずにこれらすべてが利用できる。またプール施設のサウナやジャグジーに入ったあとも、冬の寒い日でも外を歩かずＡ棟内だけ歩いて帰れる）。
・さいたま新都心の大迫力の綺麗な夜景が東側非常階段踊り場から見れる（夜景は毎日数分見ればいいので廊下で十分）。
・道路から遠いので排気ガスがほとんど来ない。
・棟の真下に駐輪場があり、特に、ビル風が強いここは片側壁の場所は風で自転車が倒れず便利。
・また自転車を降りてからセキュリティゾーンが近い（場所によっては１Ｍ）ので主婦にとっては安全。
・中でも南東向きは、最高気温を記録する午後2-3時に太陽の位置がベランダと平行になってどの部屋にも日光が入らないので室内の1日の室温変化が最も小さく、方角的に光熱費が最安。
・つまり、南東向きは1日の室温変化が最も小さいので、方角的に最も快適。

Ａ欠点。
・ベランダ側の眺望が中庭だけでつまらない（西端角部屋でＢ棟に隠れずに富士山が見れる高層階と、武蔵浦和の高層ビル群の夜景が見れる13号室以東の部屋をのぞく）。
・日当たり的に、南南東向きは正午ごろまでに、南東向きは午前11時ごろまでに洗濯物を干す必要がある。

Ｂ利点。
・富士山が見れる（ただし冬だけ）。
・冬の午後は暖かい。
Ｂ欠点。
・最高気温を記録する午後2-3時に室内に日があたるので1日の室温変化が大きい。つまり光熱費が高い（ここにはないが、特に完全南西向きの場合方角的に光熱費は最高）。
・南棟は排気ガスがある程度来る。
・日当たり的に洗濯物は午前11時ごろ以降に干す必要がある。
・朝は廊下側の部屋が、夕方はベランダ側の部屋がまぶしく、目に悪い。

Ｃ利点。
・日当たり的に洗濯物は午後1時ごろまでに干せばよい。
・スーパーが真下にある。
・新宿や池袋の高層ビル群の夜景が見れる（ただし遠すぎてかなり小さい）。
・どの部屋にもまぶしいほど日光が差し込むことはない。
Ｃ欠点。
・渋滞の多い道路がすぐ目の前にあり、窓を開けることが多い夏場は南風が多いのでかなり排気ガスの影響を受ける。
・ベランダの奥行きが２Ｍもあるので、太陽高度が低い冬場以外は直射日光が部屋に入りにくい。
・廊下側の部屋に日光がほとんど入らない。

Ｄ利点。
・武蔵浦和の高層ビル群の夜景が見れる（新宿方面と違って遠くないので大きくて迫力がある）。
Ｄ欠点。
・Ｃ棟ほどではないが、排気ガスが来る。
・日当たり的に遅くとも午前9時ごろまでに洗濯物を干す必要がある。
・朝はベランダ側の部屋が、夕方は廊下側の部屋がまぶしく、目に悪い。

[222: 匿名さん]

Ｂ棟欠点
定価組ばかりなので、後々安値で入ると気まずい。

[223: 匿名さん]

タワマンの場合は南向きが一番坪単価が高いのですが、
普通のマンションの場合は南東向きが一番坪単価が高いんですよね。

なぜなら、普通のマンションの場合は特に最近の分譲はベランダ奥行きが２Ｍも
あるので真南向きだと冬以外は日光が部屋までほとんど入らないんですよ。
そこで少しずれた方角が人気あるんです。
でも南西は気温が上がる午後に日光が入るので南東の方が高いです。

普通のマンションの坪単価は南東＞南＞南西＞東＞西＞北東＞北西＞北の順ですね。


一方、タワマンは廊下側の部屋にもともと日光が当たらないし、
ベランダが一部しかなくリビングはいきなりガラス張りの外は絶壁なので
太陽高度が高い夏でももろに部屋に太陽光がさすんです。
だからタワマンは南が最も高いんです。

タワマンの坪単価は南＞南東＞南西＞東＞西＞北東＞北西＞北の順ですね。

普通のマンションとタワマンでは南東と南が入れ替わります。

[224: 匿名さん]

私はＡの13号室に住んでいます。冬至の日でも日の出の位置は隠れません。
1年中隠れません。確かに、冬至の前後1ヶ月くらいは、日の出から何分かするとＤ棟に朝日が隠れます。

日の出から10-20分くらいの太陽は直視できるほど暗いですが、30分以上たつと眩しいですよね。

南東向きの部屋の場合、冬至の前後って真正面に近い位置から太陽が上がるので日の出から30分以上たつと普通はかなり眩しいと思います。

でもその眩しくて太陽の角度が低くて部屋にいても目に直射日光が当たりそうな時間、ちょうどＤの影になるんです。

それで部屋にいても目に直射日光がささなくなるくらいの高さに太陽が上がったころにＤの上から太陽が顔を出すんです。時間は部屋によっても違うでしょうが8-9時ごろです。

ですから、Ｄ棟があるのってかなり便利です。
旦那を送り出してから朝食の後片付けをして、洗濯をして干すとなると、大体9時くらいにはなりますから、そのころに太陽が顔を出してくれるので、眩しい時間はＤの陰で洗濯物を干す時間は太陽が出てくるのですごく都合がいいです。

冬至の前後1ヶ月ほど以外はＤに隠れませんが、その時期は太陽が真っ正面よりはかなり東寄りに上がり、部屋にはかなり斜めに日光が入るので朝部屋にいても目に日光が入ることはなく、眩しくないです。

あと北側駐車場の反射光は眉唾ものですが、午後にＤ棟の反射光はかなりリビングに入って明るいですよ。
13号室以外の南東向きは分かりませんけど、13号室はそうです。廊下側の窓も夕方近くに直射日光が入るので北側駐車場の反射光がなくてもＯＫですよ。

冬だけ、眩しい日光が差し込む時間だけ陰を作ってくれて、午後には1年中反射光でリビングを明るくしてくれるＤ棟に感謝です。

[225: 匿名さん]

>>214

Ｃ棟は排気ガスがかなり来るので、やはりもっと下げないと無理でしょうね。
特に子供や老人のいる家庭は健康上無理ですよ。

[226: 匿名さん]

ちょっとネットで調べてみました。
やはり南東が一番人気が高いんですね。


人気のあるお部屋の向きは、

北 < 北西 < 北東 < 西 < 東 < 南西 < 南 < 南東

の順。家賃も高くなります。

www.odakyusen.jp/guide/oheyasagashi/step3-2.html

[227: 匿名さん]

やたらＡ棟南東を推す流れ続いてるけど。
値下げ以降バンバン部屋が埋まっていくなか、Ａ棟南東だけがなかなか売れなかったのご存知ですか。
昨秋頃販売センターに行かれた方はご存知でしょう。
当時の住民板にも心配する書き込みがあります。
不動産の常識で語られても、実際には躊躇する何かがあるのでは。

[228: 匿名さん]

それなら人気がない向き、低層階のこの部屋は相当ふっかけているね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格 ：2,750万円 間取り ：3LDK 専有面積 ：68.67m2 建物階/所在階 地上15階建て/1階部分
方位 東 　坪単価132万円

[229: 匿名さん]

>>227

それについては、私も当時気になったので営業に聞きました。

答えは、Ａ南東向きは未発売住居をかなり遅くまでたくさん残していたこと、その理由は方角や眺望など条件的に良いのであとからでも売れるはずだと考えた、Ｂは条件的に悪いから早く売りに出した、ほかに広い部屋が多いことと、Ａの南向きと違って眺望面でいいので単価を高くしている、単価が高くて広い部屋が多いので定価が高いものが多くなってしまい値引き率が一緒なので相対的に南向きよりも値引き後価格も高くなってしまった、買う人はまず棟を決めそれから部屋を決めるのでＡ棟の中で坪単価も高く絶対的価格も高いので相対的に割高と思われ売れ行きが悪い、

って感じでした。

[230: 匿名さん]

当時の価格表あったので、
Ａ棟9階の11号室から17号室までの平米単価出してみました。坪単価にしたい人は3.3をかけてください。
価格が載っていないのも一部ありますが、上下階の価格から推定した価格で計算しました。
11号38.7
12号39.7（上に比べて2.6％上昇）
13号40.9（上に比べて3.0％上昇）
14号41.3（上に比べて1.0％上昇）
15号41.7（上に比べて1.0％上昇）
16号42.6（上に比べて2.1％上昇）
17号45.9（上に比べて7.7％上昇）

南東向きは東へ行くほど眺望がいいせいか、どんどん単価が上がってます。
17号は角部屋なので別格にしても、
％でいくと11号から13号まで2部屋進むだけで単価が、5.6％も上昇しています。
同じ階なのに2部屋だけでこれほど上がるのはすごい。
ちなみに11号は最上階でも平米単価41.1です。

最近話題の13号室が売れ行きが悪いとか検討板で書かれていたように記憶しているのですが、
12に比べて一気に3％も単価が上がっていますね。余計に割高に思われて売れ残ったのでしょう。
14号室以降はあまり上がっていないですからおそらく13号室が武蔵浦和のビル群の眺望の境目
だから一気に単価を上げたのでしょうね。

また13号室の面積はＡ棟では東端角部屋に次いで2位です。西端角部屋よりも広いです。
だから余計に絶対価格も高くなり、売れ残ったのでしょう。

同じ9階でＣ棟の940号が平米単価40.1、さっきも書いたＡ11号最上階が41.1ですから、
13号室以東がいかに割高かよくわかると思います。