ヴェレーナ南葛西ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ヴェレーナ南葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwa-r.co.jp/sp/minamikasai/

所在地：東京都江戸川区南葛西2-22-9（地番）
交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩17分
京葉線 「葛西臨海公園」駅 バス7分 「葛西南高校入口」バス停から 徒歩6分
間取：2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.74平米～92.67平米
売主：大和地所レジデンス
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.7.8　 管理担当】

[1: 匿名さん]

学校関連が近いので、子育て中の人には
おすすめの立地環境かなと思いますね。
でも、通勤のことを考えると駅までの距離が少し遠いかな。
価格帯がまだ出ていないので、何とも言えないですけど。

[2: 周辺住民さん]

ファミリー向けが中心ぽいけど、バス停もちょっと距離あるし、通勤は不便だね～。お天気も晴ればかりじゃないから、自転車も考えどころな場所。
価格次第とはいえ、最近の相場感だと大きな期待も出来なさそう。価格詳細出てからだけど、西葛西、船堀、浦安あたりの物件との差によるのかな。資産価値はあまり望めないでしょう。

[3: 匿名さん]

戸数が少ないだけに、管理費の高さや修繕積立金の上がり具合は気になりますね。
また駐車場が機械式かどうかも気になるところ。
ランニングコストや修繕費に関わってきますから。

[4: 匿名さん]

徒歩１７分ってマンション買うメリットないじゃんって感じですね。

[5: 匿名さん]

こんなに駅遠で駐車場が３分１とは。
外で借りないといけないのは不便ですね。

[6: 匿名さん]

>>5
江戸川区の建築基準ではマンションの戸数に対して3割以上の駐車場の設置義務があり、その下限ギリギリで10台だと思いますよ。

平置き駐車場が10台だとすると、その分メンテナンス費用や立て替え費用をカットでき管理費や修繕積立金の値上がりを抑えられ販売上有利になるので、あえて機械式にして台数を増やそうとはなりません。

また、敷地の余裕の関係で、設置義務のある身障者用の平置き1台以外を機械式とする場合は、管理費や修繕積立金のリスクを増やさないために下限ギリギリの設置とするようです。特にこちらは小規模なので、ランニングコスト増の影響がでかそうですね。

駅から遠い＋①駐車場多いがランニングコスト高いor②管駐車場少ないがランニングコスト安いのどちらかとなると、郊外なら①が必須だけど23区内なら車使わない人や将来手放す人も多くなるので②になるのかなと。

駅から遠い物件はただでさえ資産価値が低いと避けられているのに、管理費等がバカ高かったら駐車場少ないより敬遠されるだろうってことです。

[7: 匿名さん]

そういう区の基準があるって全然知らなかったです。
３割以上、ですか。
ある程度確保されないと、車を持ちたいというためには外に借りることにあるし、
いろいろと難しいものがありますね。
でもまぁここの場合はもっとあっても良かったのにとは思いますけれど。

[8: 匿名さん]

葛西駅前のアトラス葛西の一階にモデルルームできましたね。

[9: 匿名さん]

バス停も徒歩6分とちょっと離れてるので駅までのアクセスは
良いとは言えないなあと。その辺りが価格帯に反映するんでしょうか。
買い物する場所や学校に近いので子育て世帯には良いと思うんですが。
間取りも微妙なような。Bタイプはもう少し収納が欲しいところ。
3LDKって70㎡以上の部屋あるのでしょうか。

[10: 匿名さん]

あるみたいですよ。
Bタイプが70平米あります。
角部屋だし、WICもあるし、Bタイプは一番人気が出るじゃないかなと思います。

Hrタイプは87平米ありますが、お値段がしてきそう。

Aタイプは実質的に３LDKみたいなものかしら。
居室２つにサービスルーム１つですから。

[11: 匿名さん]

以前、交際さいていた人が葛西在住で、駅から徒歩15分程度のところに住んでいましたけど、車がないと買物にも行くのが不便な場所でした。
ここは、徒歩圏内に買物施設があるので良いですね。
そうそう、治安が悪いと話していました。車上荒らしに何回か遭ったとか。

[12: 匿名さん]

東葛西7、8丁目と南葛西2丁目は分譲マンションも少ないので、割と早く決まるんじゃないかと思います。

近くにホームズ、イトーヨーカドーもあるし、学校も近いですからね。

確かに駅から徒歩17分ありますが、ファミリーなら普通かと。

[13: 物件比較中さん [男性 30代]]

人によって違うと思うけど駅から徒歩１７分での
マンションは資産価値が低いですよね。
売却や賃貸に出したとき差が出ます。
ただ、やっぱり最後はお値段ですけど。

[14: 匿名さん]

>>13
いつの間にか販売が2期まで進んでるよね。
最近の駅近物件と比べるとそこまで高くはないかな。
でも駅17分で駐車場も少ない割には、、、という人もいるかもね。

小規模だと管理も行き届きやすいし、エレベータも混まないし、あまり人に会わないから住み良いよね。環境的にも静かそうだし。

ただ、管理費は小規模だから明らかに高いね。
70～80㎡位で17,000～20,000円位だったような。
また駐車場が機械式なのと、小規模なので、修繕積立金が将来ハイペースで値上がりしそう。
最初は6000円位と安いけど、管理費が特に高いから最初だけ安く見せる作戦だね。

長期的に見てもランニング費用が負担になりそうなので、永住志向の方はそこも含めたトータルの費用を営業にきちんと聞いて判断する必要ありかな。
また、駅遠で駐車場も少なく、小規模・機械式駐車場で、管理費と将来の修繕積立金が高い物件は、リセールに影響しそうなので、そこも注意だね。

[15: 匿名さん]

駅までの距離も少々ありますし、バス停までもさほど近い訳ではありませんので、
アクセスに関しては気になってしまうところが出てきそうですね。

ただ、学校関連が全体的に近くに整っているので、子育てをすると言う事であれば、
生活しやすい環境ではないでしょうか。
ポイントとなるのは近くで駐車場を見つける事となりそうですね。

[16: 匿名さん]

陸の孤島で囲まれ感が高く、小規模のため管理費や将来の修繕積立金の不安がある。

メリットは静かな所。

この価格で妥当なところかどうか。

他のヴェレーナシリーズのようにオープンスペースバルコニーがあれば良かったのに。

バルコニー目の前マンションで眺望がないから無理か。

残念。

[17: 匿名さん]

バルコニー小さいなあと思いましたがそういう事情もあるからかな。
ワイドスパン7mと表示されてますけど、バルコニーが届いてないところでも
そういう表示できるんですね。洗濯物は家族四人分だとみっしり干すことになりそう。。

この辺りは学校選択制なんですか？
学校は小中とも二校から選べるってことでしょうか。どちらが評判良いんでしょう？

[18: 匿名さん]

場所的には希少なマンションで、駅まではけっこう遠い、
でも教育施設には恵まれているという感じですか。
駅から離れているのに、駐車場が少ないのは残念です。
外に駐車場ってあるんでしょうか？

設備などは一般的なレベルかなと思います。
バルコニーは広さと眺望面でいまひとつのようですが、
対面のマンションは視線など気になりそうですか？

[19: 匿名さん]

こういうマンションでも車上荒らしってよくあるのでしょうか？
セキュリティーが何も施されていない駐車場ならよくあると思うのですが、
マンションの駐車場なら、多少なりと対策はしてあるのかと期待してしまいますが。
防犯カメラがついているだけでも違うと思うのですが
ＨＰには詳細がないので、よくわかりません。

[20: 物件比較中さん [女性 20代]]

一つの間取りに複数のプランが選べる様になっていました。
完成が来年なので色々オプションに対応してもらえそうでした。

[21: 匿名さん]

一般的にはチェーンゲートが駐車場出入り口にあったりするのですが
こちらはよくわからないです。
機械式駐車場になっているので、車上荒らしを気にされるのでしたら
上の階を選ばれると、被害に合う確率も減りそうな気がします。
ただ、毎日はとても面倒ですけど。

[22: 匿名さん]

>>21
硬球路線ならシャッターゲートが、少し配慮されてるならチェーンゲートが設置されますね。

[23: 匿名さん]

セキュリティゾーンがしっかり設定されているといいなと感じる人は多いんじゃないかと思います。
当たり前かもしれないですが。
プラス、カメラも多めに設置しているといいなじゃないかと。
多くなると、その分経費もかかってくるかもしれないですが。
果たしてどうなるでしょうか。

[24: 匿名さん]

駅から遠い分、販売価格も抑えめのような気がします。
都内で海の近くに住みたいと思ったら釣りができる葛西はいいと思います。
駅から遠くても通勤族でなければ、あとはライフスタイルなどによってニーズも分かれてくると思います。

[25: 匿名さん]

>>24
永住志向なので、リセールで損しても売り辛くても構わない、通勤で駅までの遠い道のりを考慮する必要がない、小規模志向なので、管理費の高さや修繕積立金の将来の爆上げは気にしないという方ならどこでも良さげですね。

[26: 匿名さん]

後々のために残しておきますね。

第3期1次予告物件概要
販売予定戸数 3戸
販売予定価格 3,498万8,000円〜4,578万8,000円
間取り 2LDK＋S〜3LDK
専有面積 64.74m²～70.33m²
バルコニー面積 6.14m²～7.77m²
テラス面積 3.25m²～7.58m²
プライベートガーデン面積 4.84m²（月額使用料/150円）
室外機置場面積 1.71m²
管理費（月額） 16,190円〜17,580円
修繕積立金（月額） 5,180円〜5,630円
管理準備金（引渡時） 9,130円〜9,920円
修繕積立基金（引渡時） 429,940円〜467,290円
販売予定時期 平成27年11月上旬
【予告広告】
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込に一切応じられません。また、申込順位の確保に関する措置は講じられません。
先着順物件概要
販売戸数 2戸
販売価格 4,698万8,000円〜5,698万8,000円
間取り 3LDK〜4LDK
専有面積 69.73m²～92.67m²
バルコニー面積 4.94m²～6.30m²
室外機置場面積 1.74m²
管理費（月額） 17,430円〜23,170円
修繕積立金（月額） 5,580円〜7,410円
管理準備金（引渡時） 9,830円〜13,070円
修繕積立基金（引渡時） 463,140円〜615,030円

[27: 匿名さん]

一階は安いっぽい

返済例（101号室 2LDK+S・販売価格3,498万8,000円の場合）

[28: 匿名さん]

駐車場のCG画像がないので、どのような駐車場になるのかわかりませんが、
屋外ではなく屋内駐車場だったらいいな～って思うのですが、どうでしょうか。
シャッターゲートや防犯カメラなどセキュリティ面はしっかりされてると思います。

[29: 匿名さん]

>>28
ランドプラン見ればわかるけど、屋外機械式駐車場だよ。
http://www.daiwa-r.co.jp/sp/minamikasai/design.html

あと、入り口にシャッターゲート付いてるんですか？
ホームページに記載ありましたっけ？

建物の一階入り口を通って駐車場に行きますが、
ランドプランから見て、シャッターゲート付ける
縦のスペースが建物側にはないと思うんですが。
機械式駐車場自体のゲートならありますけどね。
もしシャッターゲートないなら、車の所までは
侵入されちゃいますね。

[30: 匿名さん]

セキュリティは多少値段はかかってもしっかりしているところを探しています。思いもよらない犯罪も多いし、テロの脅威も日本は絶対ゼロとは言い切れません。公園もいける距離で気分転換もできる環境でいいなと思います。

[31: 匿名さん]

シャッターゲートがあるかどうかまではネット上からだけだとわからないです。
あればよろしいのですが２９さんが書かれているようにスペース的につけられる場所っていうのは無いのではないかとも推測されますし。
入られちゃう可能性はあるのかも。
防犯カメラを多めに設置するくらいしか対策は無いかもしれませんね。

[32: 匿名さん]

第3期１次の価格帯が2,998万8,000円〜となってました。
>>26の時より値下げがあったということなんでしょうかね。
三千万を切ると安いという印象ありますね。ファミリー用の広さでないのが残念ですが。
公式サイト、少々見辛いので周辺環境編と建物編は一緒の方が良かったです。。

[33: 匿名さん]

マンションギャラリー案内図交通アクセス・現地案内図来場予約資料請求
第3期1次予告物件概要
販売予定戸数 3戸
販売予定価格 2,998万8,000円〜4,578万8,000円
間取り 2LDK＋S〜3LDK
専有面積 64.74m²～70.33m²
バルコニー面積 6.14m²～7.77m²
テラス面積 3.25m²～7.58m²
プライベートガーデン面積 4.84m²（月額使用料/150円）
室外機置場面積 1.71m²
管理費（月額） 16,190円〜17,580円
修繕積立金（月額） 5,180円〜5,630円
管理準備金（引渡時） 9,130円〜9,920円
修繕積立基金（引渡時） 429,940円〜467,290円
販売予定時期 平成27年12月下旬
【予告広告】
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込に一切応じられません。また、申込順位の確保に関する措置は講じられません。
返済例（101号室 2LDK+S・販売価格2,998万8,000円の場合）
借入金額 2,990万円
頭金 8万8,000円
月々支払額 78,544円
ボーナス時支払額 なし
返済期間 35年
金利 0.57％（変動）

[34: 匿名さん]

坪単価153万はこのご時世安いですね。
でも101で部屋の配置を見ると一階で陽当たりがすこぶる悪い部屋っほい。
安いからそこを割り切って買うかですね。
普通の部屋は普通に高いし。

[35: 匿名さん]

安いというのは地域性というか駅までの距離があるからなのかな〜と思います。
その分きっちり織り込まれていないと厳しいでしょ。
若いファミリー層にはいいのかもしれない。地域性とか穏やかさとか。
あとは通勤ができるかどうか（しかも毎日）

[36: 匿名さん]

葛西は、治安はあまりよくないと思います。
知人も車上荒らしに遭っています。
ここら辺は車がないと不便ですよ。
少し行けば海や公園があるので、釣りがなどが好きな人はいいかもしれませんね。

[37: 匿名さん]

外観デザインがおしゃれという印象のマンションです。
でも、駅から遠いのに価格帯がお高めかなと思います。
それにしても、ホームページ見にくいです。

[38: 匿名さん]

確かに見にくいですね(^^;
詳細のページが出来上がってくればまた変わってくるのかな？
とは言え、建物編のページも同じような感じですねぇ。

設備はかなり充実している系なのかなという印象を受けます。
ただ駅からの距離のぶんは価格に織り込まれていないようにも。

[39: 匿名さん]

>>38
設備が充実しているとは、どこらへんでしょうか？

[40: 匿名さん]

ホームページに、共働きでも安心、23区中認可保育所定員数1位と書いてありますが、ここはすんなり保育園に入れる土地柄ですか？
知人が子育てママで、保育園に入るのに点数を稼いでいたりと大変なので、ここもいいかもと思いました。

大きな公園も近くにありますし、大手町までもアクセスよさそうですし、いいかもしれないですよね。

[41: 匿名さん]

すんなり保育園に入れる土地柄、、、ではないです。
保育園が多くても、それ以上に子供の数が多いんです。
ホームページの書き方は間違っては無いけど誤解しますよね。

http://blog.livedoor.jp/bkblues-ikuji/archives/hoikuen-guide-2015edoga...
http://hoikusyo.mobi/?p=331
http://23kids.tokyo/23hikaku-hoikuen.html

[42: 匿名さん]

建物編と周辺環境編に分かれてるサイトって初めて見ました…。
残り数戸のようなのでもうこれで更新はなさそうな感じです。
再登録住戸というのはキャンセル住戸ってことですよね。
価格の変動とかあったのでしょうか。

保育園がそういった状況ということは、この辺りの学校の方も
児童数多かったりするんでしょうか。

[43: 匿名さん]

そもそもこの辺り自体、住宅街で子どものいる家庭の割合が多いです。
ですので、小学生も自ずと多くなっています。

江戸川区自体が若い夫婦や幼い子供がいる家庭が引っ越してくるよう
いろいろな取り組みをしているという話です。

ですので、子育てのしやすさっていうのはあるんじゃないかと思います。

[44: 匿名さん]

多田建設の物件は、どこも後から手直しが多いですよね。
時間も取られるし、対応が良くない。話が通じないのか分からない振りをしているのかは、定かではありませんが。

[45: 匿名さん]

マンション自体はすごくいいんじゃないかなって思います。専有面積は広めだし、デザインも明るくて良いと思います。収納も十分。子供がいる人にとっては特にいいのではないか、と思うのです。

クリアしなければならないのはやはり駅までの距離でしょう。皆さんも書かれていますが。バス停も決して近いというほどではないですので。