オープンレジデンシア文京本駒込ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

オープンレジデンシア文京本駒込についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/bunkyohonkomagome/

所在地：東京都文京区本駒込三丁目41番3、55番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩1分
都営三田線 「白山」駅 徒歩6分
間取：1LDK、2LDK、3LDK
面積：42.21平米～68.12平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
施工会社：古久根建設
管理会社：日本ハウズイング

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[1: 匿名さん]

また、強烈な駅近物件が出てきましたねえ。
階数の割に販売戸数が少ない(1フロア2部屋？)のが気になりますが、資産価値はカタそう。

[2: 匿名さん]

オープンレジデンシアは比較的値段が安い割には、設備のしっかりとした丁寧なマンションを作るので、期待大です。

メジャー7とまでは行かないものの安心感はあります。

戸数が少ないと管理費が高くなるんじゃないかというのは心配ですね。

[4: 周辺住民さん [男性]]

利便性良い。南北線は混まない。駅、コンビニ隣だし、スーパーあるし、駅も二つ使える。景観は東洋大学側に比べれば劣るが気にしなければ、気にならない。
近すぎて投資用とも見えなくもない。賃貸物件かと思ったら分譲だった。

[5: 購入検討中さん]

南北線は時間と車両によって混みますよ。（まぁ、それ言ったら全部の地下鉄がそうだと思うのですが）
私はいつも最後尾に乗るんですが、春日と飯田橋で乗り換える方々でぎゅうぎゅうです。
でも、朝の一時以外は混まないので良いと思います。
東大・本郷・水道橋・秋葉原に行くならバスも使えますね。私も良く利用してます。

しかし敷地狭いですね。もう少し大きく開発できれば良かったでしょうけど。
管理費や修繕費が高くなりそうに思えます。

[6: 購入検討中さん]

旧法借地権って、どうなんですか？
3ＬＤＫは少ないんですかね～。

[7: 匿名さん]

子供が小中学生とか、自分が南北線沿線勤務とかその間だけ住んで
あとは貸せばいいな
駅１分だから賃貸需要は絶対的

[8: 匿名さん]

ここ、借地権なんですね。

[9: 匿名さん]

本当だ
普通に所有権だと思っていましたが
スレッドにも借地権という風に書かれていたんですね

借地権だと普通の分譲よりは価格は安くなりがちだ
っていう話は聞きますよね。
ただ安くなるとはいっても、
土地の利用料は毎月払っていかないといけないらしいので
何とも言えないですけれども。

[10: 匿名さん]

土地の利用料と固定資産税はどちらの方が安いんですかね
いずれにせよ自分の土地ではないけど地代は払わなくてはいけないというデメリットがあるんですよね。

借地権にもよると思いますが、リセールするときにやはり不利になりがちなのかな

[11: 匿名さん]

住むには良い環境なんですけどね。

[12: 匿名さん]

借地権のことよくわからないのですが、６０年分とか７０年分の借地代をデベが地主に支払ってから開発すると思い込んでました。前レス読むと毎月支払いがあるとのこと。購入金額に含まれているのでは無いのですね。
小振りな部屋が多くて借地権付きだから賃貸目当ての方が多くなるのでしょうか？

[13: 匿名さん]

>>6

建て替えができないかもしれない権利ということですよね。

[14: 匿名さん]

>>10

地主は地代を受領して、この中から固都税を払うんです。地代は固都税の3-4倍程度と言われていますね。

[15: 匿名]

>>11
以前ここの並びの賃貸マンション高層階に住んでいた経験です。

・交通量が半端なく多いので、洗濯物が黒くなり、通気口の汚れも凄まじい
・昼夜問わず大学病院に向かう救急車のサイレンがうるさい
・駅前には何もなく、買い物や飲食は白山か駒込方面まで行かなければならない

あまりポジティブなことがないのが正直なところです。
大和郷のイメージだけで行くと、期待を裏切られると思います。

[16: 匿名さん]

15さんのは正しいです。

[17: ご近所さん]

15さんの言う通りです。私も付近の本郷通り沿いマンション高層階に住んでいます。

車の音は慣れが必要ですが、多くの方が大通り沿いに住んでいる訳だし住んでいればそのうち慣れるのだと思います。私は慣れました。そもそも文京区に限らずマンションは大通り沿いに建つことが多いから、どこも大体同じだと諦めましょう。
都心で静かなマンションを探すのであれば、一本入ったところに建つ低層マンションを辛抱強く待つ方が良いのかも。

店は少ないけど、日々の暮らしに必要なものは徒歩圏で揃うから別に良いのでは？
些細な不満をあげるとすれば、白山付近の歩道がもっと広ければ買い物が楽になるんですけど。

[18: 匿名さん]

借地権設定だと、賃貸の投資にしようとする場合でも、地権者側に許可を得たり、若干お金を払ったりという事をしないといけないという話を聞いたことがあります。
地権者さんとの契約にもよりますので、仮に転勤などの可能性があって賃貸に出すことが考えられるのなら確認を先にしておいた方が良いのかも。
地上権を又貸しするようなことにあたるようなので。

[19: 匿名さん]

>18

地主の承諾が必要なのは建物を売る時だけでしょ。

[21: 匿名さん]

小学校やお寺が多い地域で、緑も残っているので好きな地域です。
文京区、歴史のある風情で好きです。

マツコの番組でも、図書館での貸出冊数が1位の区として文京区があげられていた気がします（間違っていたらすみません）。

知識人も多いのではないかな？そう思っています。

[22: 匿名さん]

区の雰囲気からしますと、家族で住みやすそうなイメージがします。
駅も近いので、利便性高いですから、使いやすそうです。
気になっている方も多そうな感じがします。

[23: 匿名さん]

駅までの距離、3メートルですか…本当に隣接でした。
その分高くなるんだろーなぁなんて思います。
26戸と戸数が少ないですので、管理費や修繕費が高くなることも想定しつつ…
諸経費などを考えると、投資目的で持つという人はあまりいないのかもしれないなと思いました。

[24: 匿名さん]

賃貸での純投資の場合、借地権の方が有利ですからね。

1. 物件価格がそもそも安くなる（利回りが高くなる）
2. 物件価格が建物価格となるので、減価償却額が所有権マンションよりも圧倒的に高い
3. 所有権マンションは建物しか金利を経費計上できなくなるけど、借地権なら全額可能

[25: 匿名さん]

価格でてますね。
地代も安いし、駅徒歩1分にしては価格もおさえ目な印象です。
即完ですかね。

[26: ご近所さん]

借地権ならでは安さかなと。所有権なら２割増しが相場らしいから、仮にこの物件が所有権だったとして換算すると坪４００万くらいになる。賃貸用に買う方には関係ないのかも。

[27: 匿名さん]

オープンハウスは文京区でベレッサとここで同時販売なんだね。
勢いあるなぁ。

[28: 匿名さん]

借地権の物件って、賃貸にむいているってのは知りませんでした。
減価償却額の事までは考えたことが無かったです。
確かに土地代がいらないとなると、かなり有利な感じになりそうです。
あとは、毎月の土地代がいくらになるかってところなのでしょうか？

[29: 匿名さん]

第一期先着順やってるよー
人気ないのかなここ。
駅近なのに意外。

[30: 匿名さん]

抽選でハズレた人のために二期以降の分を一期で先着順にしてるんじゃない？

[31: 購入検討中さん]

デベロッパーが嫌い

[32: 匿名さん]

オープンをバカにする人は多いけど、嫌いっていう人はあまりいないね。
珍しいかも。
客からぼったくることばかり考えているスミフが嫌いな人は多いけど。

[33: 物件比較中さん]

うれてきた？

[34: 匿名さん]

借地権マンションだからね。

[35: 匿名さん]

本当だ！駅がマンションの隣にありますね！！
地下鉄の駅なので、これだけ駅が近くても騒音の心配はないし
駅近の割には価格が割安ではないでしょうか。
借地権については借地権の準共有なので地代がかかるものの
土地を所有していない為価格が安く、固定資産税は建物分だけで
良いというメリットがあるようです。

[36: 匿名さん]

その地代というのがいつまでも続くという点がどうなのかな、という部分はあります。
分譲で買うよりも圧倒的に安ければ、地代は気にならないかと思われますが…。
結局、価格がいくらかという点がポイントになってくるかと思います。
1LDK(角住戸・窓付き浴室) 4,258万円ということなんですが、これをどう評価するか。
利便性は駅が隣だからものすごく良いとは思います。

[37: 匿名さん]

ちょっと値段が高いかなと感じてます。
比較する周りの物件も設備が超一流の高級マンションばかりだし。

でも値段が安いなと感じる人もいると思うので、そういう人は買っていくんだと思います。

継続して出る営業費用を考えると、もっと安くても短期間に売っちゃうほうが、会社としては儲かるかもしれないし、そういう戦略はなかったのかなとは思うんですが。

[38: 匿名さん]

ここは割安ですよ。
駅徒歩1分ですので。

[39: 匿名さん]

売れてるのか売れてないのかよく分からない物件だな

[40: 匿名さん]

ぽつぽつとは売れているのでしょうけれども、
住む人を選ぶマンションだから（広さ的に）グイグイと売れているという訳でもないんでしょう。
いつの間にか完売しているかもしれない的な。
１ＬＤＫはここの場合売れるかなと思っていましたが、意外にもまだあるようです。

[41: 匿名さん]

オープンで夏期休暇とってる物件は売れている法則

[42: 匿名さん]

駅に近くて便利な立地なのは魅力だけど
総戸数が少ないのと、各部屋の面積が狭いところが気になります。
立地を優先に考える人向きなのかなと思いました。

[43: 匿名さん]

そう思います。戸数が少ないのはまあ土地がそもそも狭いから仕方がないと思います。
その中でも精一杯作ってこの戸数、この広さなのではないかと。
４２さんも書いておられるように、立地に優位性を考えられるとなると、
とてもいいという風に感じられるのかもしれません。
あとはお値段次第？

[44: 匿名さん]

なんで駅徒歩一分で不人気なん？

[45: 匿名さん]

駅力の差だと思います。山手線からちょっと外れたところだと、中目黒、代官山、代々木上原などが良いですね。山手線の北寄りはいまいちだと思います。

[46: 匿名さん]

借地権の割に高額だからなー
オープンが駅力を見誤ったんだろう

[47: 匿名さん]

駅に近く土地が狭いのは解りますが、その高さを設けて
戸数を増やせばよかったのでは？などと素人考えで思うのですが
何か規制があったりするんでしょうか？
それとも売り主がこの地域は戸数の少ないレジデンスに需要が
あると踏んだのでしょうか。

[48: 匿名さん]

容積率がありますので

[49: 匿名さん]

即完かと思ったがなかなか売り切れないね

[50: 匿名さん]

本駒込って不便では無いけどどこに行くにも凄く便利では無いからねぇ。
それにこの通り沿いはベランダ真っ黒になるよ。