ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part9

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566101/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトル及び物件情報を追加しました　2015.5.3　管理担当】

[922: 匿名さん]

>>911 さん
丁寧な説明ありがとうございます。

>地権者は床原価で床を取得できる
それは当然の権利と思います。

繰り返しになるかもしれませんが、開発事業者から見た場合、
従前の資産（土地＋建物）を評価した後、建物部分を取り壊し、同等の価値となる建物を提供することになります。
そこにコストが発生するのですが、いわゆる等価交換だと地権者さんからは当然ながらその費用は回収できないですよね。

また、事業としては全体コスト（総事業費）に対して一定の割合の利益を出す必要もありますが、
それらは分譲価格に反映されるものと考えます。

>つまり割安の理由は、特区認定による補助金の増加、販売床面積の増加です。
すみません、補助金の点は考慮が抜けておりました。

>完成後は管理費＋修繕積み立て費の負担が出るので引っ越した人もけっこういます。
>再開発に反対しても、８割の賛成者で計画は実行されちゃいます。
再開発事業って、以前から住まわれていた方、新しく住む方のいろいろな思いがあると思いますが、
再開発後、街の価値があがるとよいですね。

[923: 匿名さん]

>>921
日照シミュレーターで確認しましたけど、この建物の東向きは東南向きだから13時ぐらいまでは陽が入りますよ。
あとパークスクエアの照り返しで午後も明るい気がします。

[924: 匿名]

東向→東南向き

西向→北西向き

[925: 匿名]

北西向きって冬は北風
夏は西日

[926: 匿名]

＞＞925
冬は西日で暖かく、
夏は午後は西日がマシ。
最高じゃん。

[927: 匿名さん]

夏は昼間が長い冬は昼間が短いのを小学生でも知ってる
夏は北西側でも西日が長く照り付けてオマケにギラギラ照り返しも入る
冬は北西側には日光が短時間しか入らないオマケに北風はビュービュー

[928: 匿名さん]

＞＞927
小学生でも句読点の打ち方は分かりまちゅ。偉そうに「小学生でも」って言わないでくだちゃい。

[929: 匿名]

知らないわけじゃありません。焦りすぎただけ。

[930: 契約済みさん]

今日は抽選？

[931: 匿名さん [男性 40代]]

新宿区から補助金あり、でも固定資産税は普通のマンションよりかなり高いです。60平米弱は50万ぐらいです。

[932: 話しのわかる人…]

固定資産税等は清算は住宅特例適用前のものだから、一定の広さまで土地は固定資産税1/6、都市計画税になるのでは？
建物評点は難しい。

[933: 匿名]

不燃化特区 固定資産税でぐぐってごらん
地権者は０円だよ

[934: 匿名さん]

地権者はアレコレお得だなあ。

[935: 匿名]

確か5年間だけですよ、減免。
地権者さん以外は同じ期間1/2ですね。
詳しくはないですが、固定資産税の評価は入居した直近の評価替えで、減価償却として、2割落ちると聞いたことがあります。
地価がものすごく上がればその分も飲み込まれてしまいますが。

[936: 匿名さん]

新宿のタワーマンションほかできますか？

[937: 匿名さん]

>>936
できません。ここがラストチャンスです。

[938: 投資家さん]

＞936
40年もしたら建て替えのタワマンが出てくるよ！

次のマンションを探し早5年…
なんてしてたらすぐね

[939: 匿名さん]

過去レスを読まないのかね？ここの南側の土地にも北側の土地にもタワマンが建つ計画があるし、
西新宿三丁目にはここよりも階数が高いタワマンが建つ話がある。

[940: Yello Subway]

皆さんに質問があります。

１．地震時の火災は怖くないですか？

　高層階は消防車の梯子が届かないし、スプリンクラーや消火栓は断水し機能しない可能性があるし、消防ヘリコプター等の特殊部隊は多発高層火災には対応が難しいですし、地震は制震で被害を抑えられるとしても、火災はかなり怖くないですか？

２．落下物は怖くないですか？
　月島高層マンションでペットボトルが投げ出された事件が起きましたが、このマンションは６０階もあるのに、バルコニーで布団も干せます。故意でなくても不注意でスマホや洗濯物やら落ちてこないのでしょうか？また、高層階に住む子供は精神が不安定になり、ものを投げたりしやすくならないのでしょうか？

　以上、二点が気になります。いかがなものでしょうか？

[941: 匿名さん]

1.一番怖いのは木密地域
2.戸建は瓦とかよく飛んでる

[942: 匿名さん]

西新宿の様なビル街の火災では、ビル風によって巨大な火災旋風が発生する可能性が指摘されている。

月島では子供が水入りペットボトルを故意に投げ落とした。戸建ての瓦など関係ない。

[943: 匿名さん [男性 40代]]

西新宿エリアhttp://sumaity.com/mansion_shinchiku/article/redevelopment_201309/nish...

[944: 匿名さん]

>>940
１．防火対策は十分取られているので私は不安はないですね。
他の超高層ビルで起きた火災でも1フロアー全部焼失なんてまずないですし、
安全に避難さえすれば焼失したものは火災保険や地震保険で保障されます。

２．ここの物件はバルコニーの手摺がかなり手前に引っこんでいるので、
不注意でものを落とす可能性は比較的低いと思いますが、
万が一、落下物で事故が起きた場合でも共用部の保険が下りるそうです。
ただ故意にものを落とすような行為は防ぎようがないので、子供さんには
しっかりしつけが必要ですね。

[945: 匿名さん]

>>935
建物は47年でゆっくり償却していきますので、いきなり二割減になんてなりません。タワマンは豪華な共有部があり、この固定資産税を全員で負担するので大変です。
固定資産税は
今年は三年に一度の評価替えの年でしたので土地の評価額が
ものすごくUPしました。 (都心の戸建てやビル所有者にインパクトありました) タワマンの場合は土地の持分が少ないので土地はインパクトなし。

[946: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[947: 匿名さん]

例のペットボトルタワーに住んでたことがあるが、
あそこは特例でタワマンが建てられたので土地の評価が低いためなのか、近隣のタワーよりも固定資産税が安かった。

[948: 匿名さん]

>>947
ライオンズ月島は昨年１２月頃からたびたび、路上に物が落下する騒ぎが発生していたそうですね。 今年４月上旬の夜には、マンションと道路を挟んだ民家に、木製の引き出しや陶器片が落下してきたとか。

[949: 匿名さん]

月島の隣街である晴海のマンションでは数年前に
新聞配達員が地上に消火器等を投げ落して事件になったことがあります。

[950: ものぐさレングス]

阪神大震災は早朝だったから、スプリンクラーの問題はあまりなかった。
実際に火を使う時間帯なら、超高層の火災が頻繁したかもしれない。破損したスプリンクラーも多かったからね。
消火水槽は被災がひどく、消防隊が来ても、消火活動に入れないことも。

[951: 匿名]

震災が起きた時にここに消防隊が来てくれるのか？もあるけど。
都庁や群衆の多い新宿駅近くの消火や救助が優先されるのじゃないの？

[952: 匿名]

エレベーターが止まり、スプリンクラーからの水がでなくなったら、超高層火災ほど怖いものはない。住民は9.11のようなパニックにならないように、日常的に訓練しないと。

[953: 匿名さん]

東京医科大学／大学病院（東京都新宿区）全面建替／大林組で１６年５月着工
http://www.decn.co.jp/?p=40238

西新宿駅前がきれいに生まれ変わりますね。

[954: 匿名さん]

完売しましたか？

[955: 契約済みさん [男性 50代]]

第２期の売れ行きはどうなんだろうか?

[956: 契約済みさん [女性]]

＞955
物件概要を見ると次期販売予定は7月中旬となっていますので、全戸登録済みではないでしょうか？
もし、未登録住戸があった場合は6月15日から登録受付になると思います。
第2期募集住戸が重要事項説明を終えて、全部契約に至った場合は即日完売となるでしょう。

[957: 匿名さん]

今週末は契約会ですね。順調そうです。

[958: 匿名さん]

巨大地震で停電断水で高層万損で火事起きたら中は地獄だろうなあ

[959: 匿名さん]

>>958
そんな時あなたはどんな家で家族を守る？

[960: 匿名]

>>958

このタワマンがそんな事にになったら、
東京自体が壊滅状態なんだろうな。

[961: 匿名さん]

ここより地盤が良い池袋の
ここの制震より安心な免震マンションなら家族を守れるだろうな

[962: 匿名]

池袋は周りがお墓だらけだからちょうどいいじゃん。
都内で一番のお墓地域に建ってるんだよね。

[963: 匿名さん]

池袋駅の特に東側は墓地が多いですね。
新宿は比較的少ない印象がありますが、新宿区内で墓地が多いところと言うとどこになりますかね。

[964: 匿名さん]

2期も順調で最高倍率は7倍だったそうです。
すごいですね。
8月に第三期で、残りはわずか150部屋程度との事なので
半年で完売の快挙。
今の市況では最後の割安物件だったと思います。

[965: 匿名さん]

竣工済みのスカイズ、高田馬場スカイフォレスト、大崎のタワマンの賃貸は苦戦してますね。検索するといまだにそれぞれ47件づつ出てくるので
なかなか成約してない証拠です。
募集家賃で2LDK 23万、3LDK30万は死守してますが
そろそろ中国人も現実は厳しい事を悟ってきているはずです。

[966: 匿名さん]

ここは共有部も素晴らしいので、自分で住むのがベストですね。

[967: 匿名さん]

>>965
うむ！

[968: 匿名さん]

賃貸用投資で買ってしまったら自分で住むことも出来ずに、家賃の値下げしかないのかな？
それか湾岸タワースレにあったけどホテルの代用貸し？西新宿ならホテル需要はありそう。

[969: 匿名さん]

管理規則で不特定多数には貸せないから無理です。
投資で買う人より、
ここは以外に実需が多いかも。

[970: 匿名さん]

第２期の即日完売告知が無いですね。
新たなイベント告知は出たのに。

[971: 匿名さん]

ちらほら、上記タワマンにも
フリーレントが付いてきました。
三ヶ月位空室だと客寄せの為にやる
方法です。これで決まらないと、
募集家賃を下げます。
当てが外れて、中国人投資家の過熱感は
段々
落ち着いていくでしょう。