ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part9

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566101/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトル及び物件情報を追加しました　2015.5.3　管理担当】

[901: 匿名さん]

>>862
土地代はその通りと思います。
従前のマンションの権利を所有していた場合は、土地＋建物として資産評価され、再開発の場合は一般的にプレミアを載せた評価がされるようです。
取引としてはいわゆる等価交換ですが、費用面を考えた場合、デベロッパーは評価した資産の一部（建物）を一旦取り壊し、新たに建築した住戸を分譲ではなくそれに割り当てるわけです。
分譲を購入する人の面積あたりの建築費用負担は
建築費用／（延べ床面積－地権者床面積）となるわけですから、
地権者の割合が多くなるほど、分譲を購入する人の負担が増えます。

この手のタワーマンションは土地代よりも建物のほうに圧倒的にコストがかかると思います。

計算が間違っていたので、再計算したら、この物件の平均坪単価は３４０以下なら買いかな、と思いました。
これでも土地の評価額は昨年度のものだし、建築費１００万／坪、デベロッパー粗利３０％の計算ですが。

家は一物一価ですから、あとはこの物件に魅力を感じるかどうか、につきますが、なるべく冷静になるために、検算がてら計算するようにしてます。

[902: 地権者]

どこからそういう話になるのでしょうか？
評価はあくまで路線価でありプレムアムなんかないです。
建物も現時点での評価額です。
東京都の再開発なんで、評価額はすべて公表されます。

形としては、土地＋建物をまず売ります。
売った金額で部屋を買います。
等価交換というのはそういう流れです。
ただし、売った金額に税金はかかりません。

どこから割り当てるという発想が出てきたかわかりませんが、地権者も分譲で購入ということになります。

[903: 匿名さん]

ドヤ顔で長文の講釈垂れたわりに論破されるの早かったな。

[904: 匿名さん]

>>900
そうですよ。 敷地の一部が容積率の異なる2以上の地域にまたがっている場合には、それぞれの地域ごとに延床面積の限度を求め、それを合計したものが敷地全体での限度となります。
だからここも12社通りに寄せて建てるんです。
スミフの物件もそうですね。
もしかして南を申し込みしたんですか？
こうした事は、積極的には営業マンは教えてくれないですよ。

[905: 匿名さん]

建物図面を見るとバルコニーからの隣地建物までの距離は、
北が35M、東 アイタウン56M、レピア83M、南23Mとなってます。

[906: 匿名さん]

>>904
住友のB地区は商業施設を併設してるにもかかわらず神田川に寄せているようですが。説得力なさすぎですね。

[907: 匿名さん]

>>902 さん
プレミアム云々の件、事実と異なっていたのならすみませんでした。
評価は路線価だし、分譲価格と同じ金額で部屋を購入するとなると、
工事中は他に住むところ確保しないといけないし、地権者にとって再開発っていいことあまりないと思うのですが、
実際はそういうものなのでしょうか？
個人的には、自分が再開発の対象エリアに住んでいたなら、そういう条件だと再開発に協力しないとおもう次第です。

[908: 匿名さん]

>>906

スミフは住宅だけではなく複合です。商業施設は12社通り沿いに配置されてますね。
道路挟んだ中野の住宅地は一種低層住宅地域で日陰規制があります。
よって敷地が狭い三井のタワーは中野方面に寄せるのは無理です。
南の低層なら東や北の方が圧迫感はマシでしょう。

[909: 匿名さん]

ここの地権者さんは余剰容積率の持分が大きかったのかもね。

[910: 匿名さん]

>>892
言葉の擦り替えですね。夏の前や後でも暑いと書いたのを春秋冬は問題ないと擦り替えた。
正義とか筋違いな言葉まで出して、西向きを既に買った人ですか？

[911: 地権者]

分譲価格と同じ金額とは言っていません。

再開発とは

土地費
＋
建物建築費
－
再開発補助金


総額÷建物面積＝床原価／㎡


地権者権利総額÷床原価／㎡＝地権者分の床面積

総床面積－地権者分の床面積＝販売床面積

販売床面積に利益をのせたのが分譲価格

まとめ

土地費には経費が含まれる
ここに地権者の仮住宅費が含まれる
仮住宅費は完成後に戻って来る人しかもらえない


地権者は床原価で床を取得できる
本物件だとおおむね坪２００万円平均くらい


地権者にとっての再開発のメリットは、古い家が建築費をかけずに新しくなるってことです。しかも一般分譲価格より安く取得できます。

当初の話では、分譲価格の７割～８割で取得できるという予定でしたが、タワマンの高騰で分譲価格の６割くらいでの取得となりました。


床を取らないで現金を選択した人、引っ越した人は、スムーズに自宅を売れたというくらいしかメリットはないです。

完成後は管理費＋修繕積み立て費の負担が出るので引っ越した人もけっこういます。

再開発に反対しても、８割の賛成者で計画は実行されちゃいます。



このマンションは特区認定のため容積率が大きいので、販売床面積が他のマンションより大きい床面積となっています。だから、現状のタワマン相場よりも割安になっています。

つまり割安の理由は、特区認定による補助金の増加、販売床面積の増加です。
ですので、このマンションはお買い得です。



長文申し訳ありませんでした。

[912: 地権者]

追伸

文中の特区とは、都市再生特別地区を指すのではなく、不燃化特区を指します。
ですので、緑化部分の面積が広いのです。
新宿区で指定を受けてるのは西新宿５丁目だけだと思います。
不燃化特区は、湾岸地域やや今建てられているタワーマンションは認可されないと思います。

また西新宿６丁目も認可されてないと思います。

[913: 匿名さん]

あ〜三井の南向きが欲しくなってきた。
この物件は西しか開けてないもんね。

[914: 匿名さん]

アイタウンレピアとお見合いにならない９５ｍ以上の東(実際は東南向)が一番よさそうですね。

[915: 匿名]

どの向きであろうが住めば都。

リセールは東が有利です。
西は西っていうだけで売りにくい。

東は西と比べて割安なんで、価格的には有利なリセールかな。

[916: 匿名]

北はどう理屈つけようが暗い。
結露とカビが恐い。

西はどう理屈つけようが西日が厳しい。

[917: 匿名さん]

東は午前中以降暗い感じがするのと、
秋冬春の午後寒い感じがするのですがどうなのでしょう？
ここは、南でも日陰になりそうですけど
結局タワーなのにメリットが
取捨選択で西しか無いと言うのがなんとも

[918: 匿名さん]

このエリアの東向きは夕方まで部屋の中明るいです。

西新宿の高層ビルからの西日の反射が適度で、朝から1日中気分快適です。

[919: 匿名さん]

サッシガラスがLow-eでないから西日は余計に厳しくなる

[920: 匿名]

>>919
3Mのフィルム貼れば暑くないよ

[921: 匿名さん]

東向きは午後は日が入らず暗いです。特に夏は午前中に日を入れておかないと、マットレスの下等にカビが生えます。当然ですが北の方がまだ明るい。

[922: 匿名さん]

>>911 さん
丁寧な説明ありがとうございます。

>地権者は床原価で床を取得できる
それは当然の権利と思います。

繰り返しになるかもしれませんが、開発事業者から見た場合、
従前の資産（土地＋建物）を評価した後、建物部分を取り壊し、同等の価値となる建物を提供することになります。
そこにコストが発生するのですが、いわゆる等価交換だと地権者さんからは当然ながらその費用は回収できないですよね。

また、事業としては全体コスト（総事業費）に対して一定の割合の利益を出す必要もありますが、
それらは分譲価格に反映されるものと考えます。

>つまり割安の理由は、特区認定による補助金の増加、販売床面積の増加です。
すみません、補助金の点は考慮が抜けておりました。

>完成後は管理費＋修繕積み立て費の負担が出るので引っ越した人もけっこういます。
>再開発に反対しても、８割の賛成者で計画は実行されちゃいます。
再開発事業って、以前から住まわれていた方、新しく住む方のいろいろな思いがあると思いますが、
再開発後、街の価値があがるとよいですね。

[923: 匿名さん]

>>921
日照シミュレーターで確認しましたけど、この建物の東向きは東南向きだから13時ぐらいまでは陽が入りますよ。
あとパークスクエアの照り返しで午後も明るい気がします。

[924: 匿名]

東向→東南向き

西向→北西向き

[925: 匿名]

北西向きって冬は北風
夏は西日

[926: 匿名]

＞＞925
冬は西日で暖かく、
夏は午後は西日がマシ。
最高じゃん。

[927: 匿名さん]

夏は昼間が長い冬は昼間が短いのを小学生でも知ってる
夏は北西側でも西日が長く照り付けてオマケにギラギラ照り返しも入る
冬は北西側には日光が短時間しか入らないオマケに北風はビュービュー

[928: 匿名さん]

＞＞927
小学生でも句読点の打ち方は分かりまちゅ。偉そうに「小学生でも」って言わないでくだちゃい。

[929: 匿名]

知らないわけじゃありません。焦りすぎただけ。

[930: 契約済みさん]

今日は抽選？

[931: 匿名さん [男性 40代]]

新宿区から補助金あり、でも固定資産税は普通のマンションよりかなり高いです。60平米弱は50万ぐらいです。

[932: 話しのわかる人…]

固定資産税等は清算は住宅特例適用前のものだから、一定の広さまで土地は固定資産税1/6、都市計画税になるのでは？
建物評点は難しい。

[933: 匿名]

不燃化特区 固定資産税でぐぐってごらん
地権者は０円だよ

[934: 匿名さん]

地権者はアレコレお得だなあ。

[935: 匿名]

確か5年間だけですよ、減免。
地権者さん以外は同じ期間1/2ですね。
詳しくはないですが、固定資産税の評価は入居した直近の評価替えで、減価償却として、2割落ちると聞いたことがあります。
地価がものすごく上がればその分も飲み込まれてしまいますが。

[936: 匿名さん]

新宿のタワーマンションほかできますか？

[937: 匿名さん]

>>936
できません。ここがラストチャンスです。

[938: 投資家さん]

＞936
40年もしたら建て替えのタワマンが出てくるよ！

次のマンションを探し早5年…
なんてしてたらすぐね

[939: 匿名さん]

過去レスを読まないのかね？ここの南側の土地にも北側の土地にもタワマンが建つ計画があるし、
西新宿三丁目にはここよりも階数が高いタワマンが建つ話がある。

[940: Yello Subway]

皆さんに質問があります。

１．地震時の火災は怖くないですか？

　高層階は消防車の梯子が届かないし、スプリンクラーや消火栓は断水し機能しない可能性があるし、消防ヘリコプター等の特殊部隊は多発高層火災には対応が難しいですし、地震は制震で被害を抑えられるとしても、火災はかなり怖くないですか？

２．落下物は怖くないですか？
　月島高層マンションでペットボトルが投げ出された事件が起きましたが、このマンションは６０階もあるのに、バルコニーで布団も干せます。故意でなくても不注意でスマホや洗濯物やら落ちてこないのでしょうか？また、高層階に住む子供は精神が不安定になり、ものを投げたりしやすくならないのでしょうか？

　以上、二点が気になります。いかがなものでしょうか？

[941: 匿名さん]

1.一番怖いのは木密地域
2.戸建は瓦とかよく飛んでる

[942: 匿名さん]

西新宿の様なビル街の火災では、ビル風によって巨大な火災旋風が発生する可能性が指摘されている。

月島では子供が水入りペットボトルを故意に投げ落とした。戸建ての瓦など関係ない。

[943: 匿名さん [男性 40代]]

西新宿エリアhttp://sumaity.com/mansion_shinchiku/article/redevelopment_201309/nish...

[944: 匿名さん]

>>940
１．防火対策は十分取られているので私は不安はないですね。
他の超高層ビルで起きた火災でも1フロアー全部焼失なんてまずないですし、
安全に避難さえすれば焼失したものは火災保険や地震保険で保障されます。

２．ここの物件はバルコニーの手摺がかなり手前に引っこんでいるので、
不注意でものを落とす可能性は比較的低いと思いますが、
万が一、落下物で事故が起きた場合でも共用部の保険が下りるそうです。
ただ故意にものを落とすような行為は防ぎようがないので、子供さんには
しっかりしつけが必要ですね。

[945: 匿名さん]

>>935
建物は47年でゆっくり償却していきますので、いきなり二割減になんてなりません。タワマンは豪華な共有部があり、この固定資産税を全員で負担するので大変です。
固定資産税は
今年は三年に一度の評価替えの年でしたので土地の評価額が
ものすごくUPしました。 (都心の戸建てやビル所有者にインパクトありました) タワマンの場合は土地の持分が少ないので土地はインパクトなし。

[946: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[947: 匿名さん]

例のペットボトルタワーに住んでたことがあるが、
あそこは特例でタワマンが建てられたので土地の評価が低いためなのか、近隣のタワーよりも固定資産税が安かった。

[948: 匿名さん]

>>947
ライオンズ月島は昨年１２月頃からたびたび、路上に物が落下する騒ぎが発生していたそうですね。 今年４月上旬の夜には、マンションと道路を挟んだ民家に、木製の引き出しや陶器片が落下してきたとか。

[949: 匿名さん]

月島の隣街である晴海のマンションでは数年前に
新聞配達員が地上に消火器等を投げ落して事件になったことがあります。

[950: ものぐさレングス]

阪神大震災は早朝だったから、スプリンクラーの問題はあまりなかった。
実際に火を使う時間帯なら、超高層の火災が頻繁したかもしれない。破損したスプリンクラーも多かったからね。
消火水槽は被災がひどく、消防隊が来ても、消火活動に入れないことも。

[951: 匿名]

震災が起きた時にここに消防隊が来てくれるのか？もあるけど。
都庁や群衆の多い新宿駅近くの消火や救助が優先されるのじゃないの？

[952: 匿名]

エレベーターが止まり、スプリンクラーからの水がでなくなったら、超高層火災ほど怖いものはない。住民は9.11のようなパニックにならないように、日常的に訓練しないと。

[953: 匿名さん]

東京医科大学／大学病院（東京都新宿区）全面建替／大林組で１６年５月着工
http://www.decn.co.jp/?p=40238

西新宿駅前がきれいに生まれ変わりますね。

[954: 匿名さん]

完売しましたか？

[955: 契約済みさん [男性 50代]]

第２期の売れ行きはどうなんだろうか?

[956: 契約済みさん [女性]]

＞955
物件概要を見ると次期販売予定は7月中旬となっていますので、全戸登録済みではないでしょうか？
もし、未登録住戸があった場合は6月15日から登録受付になると思います。
第2期募集住戸が重要事項説明を終えて、全部契約に至った場合は即日完売となるでしょう。

[957: 匿名さん]

今週末は契約会ですね。順調そうです。

[958: 匿名さん]

巨大地震で停電断水で高層万損で火事起きたら中は地獄だろうなあ

[959: 匿名さん]

>>958
そんな時あなたはどんな家で家族を守る？

[960: 匿名]

>>958

このタワマンがそんな事にになったら、
東京自体が壊滅状態なんだろうな。

[961: 匿名さん]

ここより地盤が良い池袋の
ここの制震より安心な免震マンションなら家族を守れるだろうな

[962: 匿名]

池袋は周りがお墓だらけだからちょうどいいじゃん。
都内で一番のお墓地域に建ってるんだよね。

[963: 匿名さん]

池袋駅の特に東側は墓地が多いですね。
新宿は比較的少ない印象がありますが、新宿区内で墓地が多いところと言うとどこになりますかね。

[964: 匿名さん]

2期も順調で最高倍率は7倍だったそうです。
すごいですね。
8月に第三期で、残りはわずか150部屋程度との事なので
半年で完売の快挙。
今の市況では最後の割安物件だったと思います。

[965: 匿名さん]

竣工済みのスカイズ、高田馬場スカイフォレスト、大崎のタワマンの賃貸は苦戦してますね。検索するといまだにそれぞれ47件づつ出てくるので
なかなか成約してない証拠です。
募集家賃で2LDK 23万、3LDK30万は死守してますが
そろそろ中国人も現実は厳しい事を悟ってきているはずです。

[966: 匿名さん]

ここは共有部も素晴らしいので、自分で住むのがベストですね。

[967: 匿名さん]

>>965
うむ！

[968: 匿名さん]

賃貸用投資で買ってしまったら自分で住むことも出来ずに、家賃の値下げしかないのかな？
それか湾岸タワースレにあったけどホテルの代用貸し？西新宿ならホテル需要はありそう。

[969: 匿名さん]

管理規則で不特定多数には貸せないから無理です。
投資で買う人より、
ここは以外に実需が多いかも。

[970: 匿名さん]

第２期の即日完売告知が無いですね。
新たなイベント告知は出たのに。

[971: 匿名さん]

ちらほら、上記タワマンにも
フリーレントが付いてきました。
三ヶ月位空室だと客寄せの為にやる
方法です。これで決まらないと、
募集家賃を下げます。
当てが外れて、中国人投資家の過熱感は
段々
落ち着いていくでしょう。

[972: 匿名]

西新宿の賃貸需要をあなどっちゃいかんよ。
地名が淀橋、柏木、十二社のころから、このあたりは住むのに人気なんです。

[973: 匿名さん]

なるほど、だから外国人の投資家にも人気なんですね。

[974: 匿名さん]

新宿駅から駅遠物件と言う人がいるけど、新宿駅周辺で何万人働いてると思ってるんだろ。
その人たちにとって住むのに便利な地域なんですよね。

[975: 匿名さん]

タワマンがハイペースで増えすぎだし、値上がりしすぎ。
これ以上増やさないようにそろそろ冷やし玉が出て、長期に不動産のジリ高を目指して欲しいな。 株式ならこの冷やし玉をどの程度用意し、どういうタイミングで放出して株価の暴落を防ぐかという役割は幹事証券の腕の見せどころとなんだが、不動産デベは儲ける事ばかり考えてるよな。

[976: 匿名さん]

働いている人がいれば駅遠物件が駅近に変わるわけではない。
晴海タワーズスレで近くのトリトン勤務者が大勢いるんだから駅遠物件ではないと言い張る様なもの。

[977: 匿名さん [女性]]

モデルルーム見学の時、中国系らしき方々が結構おられましたが、営業さんの話では登録をされても抽選で外れている方が多く、実際に契約されている方は少ないらしいですよ！

[978: 匿名さん]

まだ中国系のお客さんが来られてるのですね。
2期も抽選外れた人用の追加登録があったので、希望すれば購入は出来たと思いますよ。
3期は残り150位なんで、思い切って値上げするそうです。
迷ってた人は、結局買えなかったですね。
ここ数年はバブルが続くでしょうし。
不動産って縁ですから妥協も必要ですね。

[979: 匿名さん]

トリトンの就業者数2．３万人
新宿周辺のオフィス就業者数１９万人

商業施設就業者数〇万人
夜間就業者数〇万人

晴海と新宿の就業者数を同列と見なす人って田舎の人？

[980: 匿名さん]

www
10%の人が近くに住みたい!
と思うだけでスゴイ人数だね

[981: 匿名さん]

> モデルルーム見学の時、中国系らしき方々が結構おられましたが、営業さんの話では登録をされても抽選で外れている方が多く、実際に契約されている方は少ないらしいですよ！

こういう見え見えのセールストークを言われると、不安が増しますよね。。。

[982: 匿名さん]

別に中国系が多かろうがそれが時代の流れだから仕方ない。ここも2割はいるみたいだけど、同じ西新宿のチョイ前の物件は記事にもなってたけど７－８割でしょ。全然少ない方だよ。

[983: 匿名さん]

中国人が多いって言ったって、富裕層限定でしょ。
余裕のない日本人が多いより全然マシだよ。

[984: 匿名]

なんか中国人を１０年くらい前の感覚で馬鹿にしてない？
日本人と違ってキャッシュで買う人たちだよ？
どんだけ富裕層か知らないんじゃないの？

[985: 匿名さん]

貧しい日本人は相場高騰の煽りを受けていっぱいいっぱいのローン購入。
富裕層中国人は円安で余裕の現金一括買い。

[986: 匿名さん]

金持でも民度は変わらんよ。
欧米人と同じなら歓迎だけど、どうせ大声で話してゲストルームを抑えまくって部屋で騒ぐような連中。

[987: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>984
根っこは変わらないよ。ご愁傷様。

[988: 購入検討中さん]

中国じゃ、一般的な人たちが大儲けして成金状態だから
民度は消して高くない。

この物件は、４割は海外マネーらしいですが。

[989: 匿名さん]

自分タワマン信者だけど一番のリスクは大震災じゃなくて中国人コミュニティだと思ってる。
欧米人はラ・トゥールみたいな高級賃貸に住んでて買う奴は少ないし、中国人は本国に土地所有権が無くて
土地神話持ってるから東京の不動産爆買いしてるけど、そんな連中と住むのはまっぴら御免。
川口にURの芝園団地ってあるけどあそこで日常起きてる事実知ったら悲劇だぞ。

[990: 匿名さん]

ここに住む人に限っては派手な人は少ないと思いますよ。
外観、エントランス、共用施設どれもタワマンにしては地味なデザインですし、
そもそも派手好きな人は買わないでしょう。

[991: 匿名]

中国人嫌ならそもそもこのスレにこなきゃいいのに。

川口と西新宿を比べる人って田舎の人？

[992: 匿名さん]

ＵＲって住宅公団でしょ？
川口だと低所得者中心の賃貸じゃないの？

ここの中国人と比較する意図がわからない。


中国人と言ったって台湾人が多いんでしょ？
台湾って土地所有権がないの？

[993: 匿名さん]

ゲストルームやラウンジを占領されたら嫌だね。
でもそれよりも
管理費や修繕積立金払ってくれないのが困るよ。
ラッキーな事にここは地権者多いから、管理組合はちゃんとしてそう。
中国人が払わない場合はビシバシ取り立て、即刻、競売にかけて欲しいな。

[994: 匿名さん]

もう中国人の話はお腹いっぱい。

そんなに嫌なら都会の新築マンションは買わなきゃ良いだけの話で戸建てにすればいい。
中国人嫌々行っても観光で東京は街中、中国人だらけだし、富裕層はマンションまで買いに来るのだから仕方ないでしょ。

[995: 匿名さん]

都会のマンションじゃなくて
湾岸と都心のマンションを中国人が買ってるって記事が以前あったじゃない。
ここも都心と認めてもらえてるってことでしょ。
西新宿駅近くのパークハウスの営業さんで都心五区って言葉をよく使う人がいた。

[996: 匿名さん]

新宿区売るときは都心５区。文京区売るときは都心６区。というのは販売の常套手段だからまあいんじゃん。事実は副都心だけど新宿は新宿で独自のキャラ立ちしてるから都心の響きにあまり拘る必要もない。

[997: 匿名さん]

今週末も契約会。順調ですね。
モデルルームには以外にも、普通のご夫婦が多く来ていますね。
がんばって木の温もりをアピールしたのでコンシェリアとは随分
住民層が違ってくるかも。
購入した人は、みんな入居が待ち遠しいよね。
ところで買えなかった人は次どこ狙うの？

[998: 匿名さん]

買えなかった中国の方はまだ湾岸があるから。

[999: 匿名さん]

ここ覗いてる日本人は？

[1000: 匿名さん]

>>997
先着順の都心タワマンに集結予定