ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part9

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566101/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトル及び物件情報を追加しました　2015.5.3　管理担当】

[862: 匿名]

等価交換するとなるとその費用は分譲を購入する人の負担になるって、意味がよくわからない。

等価交換じゃなくたって、土地の取得費用は購入者負担ですよね。

等価交換って、例えば、１億の家を売って、１億のマンションを買うってことだよ？

[863: 名無しの権べ]

沖式の価格は機械的で実態とはあわない。たまにあってるがね。おお外れも多い。
自分でよく見て、判断をする際にいろんな意見を聞き、決断して欲しい。

[864: 匿名さん]

北のスミフはかなり大きくさらに高層のようですが、南はどうなのでしょうか？
もし高層なら囲まれ感半端ない気がしますが・・・
西側の部屋なら良いのかな？

[865: 匿名さん]

他のバブル価格を見てると、ここは値付け安いと思うんだよねー。
1LDK買っておけば良かった。抽選だったみたいだけど。

[866: 匿名さん]

>>864
三井は43階建で160mだってよ。

[867: 匿名さん]

＞＞866
ありがとうございます。
三井でかすぎですね・・・
西しかあかないか～

[868: 匿名さん]

>>867
残ってる南向きの角部屋なら、そんなにお見合いにならないと思いますよ。
三井の再開発地区の敷地形状を見るに、この物件より西寄りに建てざるを得ないでしょうから。

[869: 匿名]

今日はすでに西向きの我が家は暑くてたまらん。
タワーはきついだろうな。

[870: 匿名さん]

うちも西向きの高層階に住んでいるのですが
今日も西日で暑いです。

[871: 匿名さん]

西向きを申し込んだ人のネガが始まりましたね。

[872: 匿名さん]

いえ事実です。西向きに住む気は二度とありません。

[873: 匿名]

俺も西は無理です

[874: 匿名]

なんで西に嫉妬すんの？よく売れたから？

[875: 匿名さん]

西って倍率高いの？

[876: 匿名さん]

トミヒサも西が一番倍率高かったね。

[877: 匿名さん]

トミヒサからは西新宿の夜景が見えるからじゃない？ここから何の夜景を見るの？
暑い西日に嫉妬なんかはしないよ。

[878: 匿名さん]

夜景じゃなくて富士山じゃね？

[879: 匿名さん]

富士山なら今の住まいからも見えるけど毎日見えるわけではないし小さい。　
西日対策でカーテン閉めたらどうせ見えない。

[880: 匿名さん]

>>868
南向きの角部屋見たのですが、億ションか下層の使いにくい広さ（変形角部屋で小さ目）の部屋だけなのが残念です。
明日にでも相談してきます。
西は熱いかもしれませんが、低層階の角は公園に面していてよさそうです。

[881: 匿名さん]

西以外はお見合いでしょ。
抜けているのが西だけって事。

[882: 匿名さん]

確かに西以外はお見合いなんだけど、
日本人は西日を嫌うから売却時に苦労する。つまり販売時の価格差ほど高くは売れないのを覚悟しないと。
加え、西の一部は東電跡地におそらく建つタワマンとお見合いになるからね。
南側敷地の三井のマンションは住宅のある西に建物規制で寄せられず、大通り沿いに建つので、低層は30Mて見合い。
慎重にね。

[883: 匿名さん]

>>882
三井のタワマンが西に寄せられない建物規制と、東電のとこにタワマンが立つというのは矛盾してませんか？
私はどちらも西に寄せて建てると思います。

[884: 匿名さん]

やっぱ南向きワイドスパンの80Dか80Eかなー。高いけど。

[885: 匿名]

三井は敷地の形状的に西に寄せて建設はできないです。

[886: 匿名さん]

都心に住む以上お見合いは普通では？タワーの西日は半端ないよ。眺望抜けててもカーテン開けられないよ。

[887: 匿名さん]

私は現在住んでるのは西向き高層。今回は西向き中層を買いました。
確かに夏の昼間は暑いですが、ブラインドをすればそれほど気になりませんよ。
エアコン代は若干かかっているのでしょうが。
冬と合わせたら相殺でしょう。

[888: 匿名さん]

西日は夏だけではないです。夏前から秋の始まりまで暑いです。
もちろん夏は昼間の時間が長く冬は昼間の時間が短いから夏と冬とで相殺にはなりません。

[889: 匿名さん]

＞＞888
その必死さがウソくさい。羨ましいから必死なんでしょ？

[890: 匿名さん]

富士山見えるのと、眺望ひらけてるのはポイント高いでしょー

[891: 匿名]

眺望が開けてるって、眼下に住宅地が広がる景色をそんなに見たいかなあ？ごみごみしてるだけだよ。
室内から見れば空しか見えない。
ほんとにそんなものが見たいの？

西日は春、夏、秋がきついね。
西は中古は売りにくいよ。

[892: 匿名]

>>888
晩秋、冬、迎春の頃は西日は問題無いですよね。
言い方を変えると『春、秋、冬は西日は問題無い』と言う事も出来る。
自分の考えが正義と言わんばかりですが、もう少し頭を冷やしては？

[893: 匿名さん]

>>883
残念ながら三井がタワマンは
12社通り沿いです。
規制の内容については、営業マンに聞くと教えてくれますよ。

[894: 匿名さん]

>>893
東電タワーがこの物件より西寄りに建つのはいいの？

[895: 匿名さん]

お見合いよりは、やはり西がいいよね。
50F以下で前の建物との距離が空いてる順だと、
西>北>東>南
高層なら
西>南>北>東
ただし東はビル群の照り返しがあるから、午後も採光大丈夫そう。むしろ眩しいかも。
高層買えないなら、妥協して買うしかないね。
西 眺望 騒音 ⚪︎ リセールx
南 低層 眺望 x
東 眺望 騒音 x
北 眺望 騒音 △ 日当たりx リセールx

[896: 匿名]

東は９５ｍ以上だとアイタウンレピアとのお見合いが避けれる。
正面にくるのはヒルトンになります。

眺望としては素敵だね。

[897: 匿名]

９５ｍは３０階くらいです。

[898: 匿名さん]

>>894
東電は今のままでは、あまり高いタワーは建てられないと思いますが、
道路の拡張とか総合設計とか色々するはずですよ。敷地は広いですし、再開発で特別な緩和もありえます。
タワマンが濃厚しょう。
三井の敷地は12社通り沿いが商業地域、
それ以外は第二種住居地域なんで、
西には寄りません。

[899: 匿名さん]

東電敷地は36Ｆ程度とこの記事に載っています。
これ以外は見つからないので信ぴょう性は不明です。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31440/2/

[900: 匿名さん]

>>898
この物件もタワー部分の半分以上は第2種住居地域じゃないですか？

[901: 匿名さん]

>>862
土地代はその通りと思います。
従前のマンションの権利を所有していた場合は、土地＋建物として資産評価され、再開発の場合は一般的にプレミアを載せた評価がされるようです。
取引としてはいわゆる等価交換ですが、費用面を考えた場合、デベロッパーは評価した資産の一部（建物）を一旦取り壊し、新たに建築した住戸を分譲ではなくそれに割り当てるわけです。
分譲を購入する人の面積あたりの建築費用負担は
建築費用／（延べ床面積－地権者床面積）となるわけですから、
地権者の割合が多くなるほど、分譲を購入する人の負担が増えます。

この手のタワーマンションは土地代よりも建物のほうに圧倒的にコストがかかると思います。

計算が間違っていたので、再計算したら、この物件の平均坪単価は３４０以下なら買いかな、と思いました。
これでも土地の評価額は昨年度のものだし、建築費１００万／坪、デベロッパー粗利３０％の計算ですが。

家は一物一価ですから、あとはこの物件に魅力を感じるかどうか、につきますが、なるべく冷静になるために、検算がてら計算するようにしてます。

[902: 地権者]

どこからそういう話になるのでしょうか？
評価はあくまで路線価でありプレムアムなんかないです。
建物も現時点での評価額です。
東京都の再開発なんで、評価額はすべて公表されます。

形としては、土地＋建物をまず売ります。
売った金額で部屋を買います。
等価交換というのはそういう流れです。
ただし、売った金額に税金はかかりません。

どこから割り当てるという発想が出てきたかわかりませんが、地権者も分譲で購入ということになります。

[903: 匿名さん]

ドヤ顔で長文の講釈垂れたわりに論破されるの早かったな。

[904: 匿名さん]

>>900
そうですよ。 敷地の一部が容積率の異なる2以上の地域にまたがっている場合には、それぞれの地域ごとに延床面積の限度を求め、それを合計したものが敷地全体での限度となります。
だからここも12社通りに寄せて建てるんです。
スミフの物件もそうですね。
もしかして南を申し込みしたんですか？
こうした事は、積極的には営業マンは教えてくれないですよ。

[905: 匿名さん]

建物図面を見るとバルコニーからの隣地建物までの距離は、
北が35M、東 アイタウン56M、レピア83M、南23Mとなってます。

[906: 匿名さん]

>>904
住友のB地区は商業施設を併設してるにもかかわらず神田川に寄せているようですが。説得力なさすぎですね。

[907: 匿名さん]

>>902 さん
プレミアム云々の件、事実と異なっていたのならすみませんでした。
評価は路線価だし、分譲価格と同じ金額で部屋を購入するとなると、
工事中は他に住むところ確保しないといけないし、地権者にとって再開発っていいことあまりないと思うのですが、
実際はそういうものなのでしょうか？
個人的には、自分が再開発の対象エリアに住んでいたなら、そういう条件だと再開発に協力しないとおもう次第です。

[908: 匿名さん]

>>906

スミフは住宅だけではなく複合です。商業施設は12社通り沿いに配置されてますね。
道路挟んだ中野の住宅地は一種低層住宅地域で日陰規制があります。
よって敷地が狭い三井のタワーは中野方面に寄せるのは無理です。
南の低層なら東や北の方が圧迫感はマシでしょう。

[909: 匿名さん]

ここの地権者さんは余剰容積率の持分が大きかったのかもね。

[910: 匿名さん]

>>892
言葉の擦り替えですね。夏の前や後でも暑いと書いたのを春秋冬は問題ないと擦り替えた。
正義とか筋違いな言葉まで出して、西向きを既に買った人ですか？

[911: 地権者]

分譲価格と同じ金額とは言っていません。

再開発とは

土地費
＋
建物建築費
－
再開発補助金


総額÷建物面積＝床原価／㎡


地権者権利総額÷床原価／㎡＝地権者分の床面積

総床面積－地権者分の床面積＝販売床面積

販売床面積に利益をのせたのが分譲価格

まとめ

土地費には経費が含まれる
ここに地権者の仮住宅費が含まれる
仮住宅費は完成後に戻って来る人しかもらえない


地権者は床原価で床を取得できる
本物件だとおおむね坪２００万円平均くらい


地権者にとっての再開発のメリットは、古い家が建築費をかけずに新しくなるってことです。しかも一般分譲価格より安く取得できます。

当初の話では、分譲価格の７割～８割で取得できるという予定でしたが、タワマンの高騰で分譲価格の６割くらいでの取得となりました。


床を取らないで現金を選択した人、引っ越した人は、スムーズに自宅を売れたというくらいしかメリットはないです。

完成後は管理費＋修繕積み立て費の負担が出るので引っ越した人もけっこういます。

再開発に反対しても、８割の賛成者で計画は実行されちゃいます。



このマンションは特区認定のため容積率が大きいので、販売床面積が他のマンションより大きい床面積となっています。だから、現状のタワマン相場よりも割安になっています。

つまり割安の理由は、特区認定による補助金の増加、販売床面積の増加です。
ですので、このマンションはお買い得です。



長文申し訳ありませんでした。