ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part9

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566101/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトル及び物件情報を追加しました　2015.5.3　管理担当】

[251: 匿名さん]

多少数え間違えあるかもだけど、高層約 240戸だよね。高層は 1基 = 約80戸。

タワマンってこんなもんなんですか？

[252: 匿名さん]

>>251 部屋数及びエレベーター数は、価格表と図面で確認しました？
手元にないので見れないんですが、
ワンフロアーだいたい18部屋だったと記憶してます。中層 18部屋 x 17階 306世帯
低層 18部屋 X 23階 =414世帯
高層は間取りが大きいので、もう少し減るかな。
またエレベーターは三列並んでますが、片側だけなら3基、両側なら
各層6基になります。
万一あなたが言うような3基なら、
かなり問題では。

[253: 匿名さん]

各層6基×3＝18基もありましたっけ？

[254: 匿名さん]

ゲリラ豪雨より台風のほうが雨が降るから、台風の方が問題だと思ってる〇〇遅れがいるね。

排水量＜降雨量になった時に、冠水するんだよ。
私の知っている場所では、知る限り一度も冠水をしたことがなかったが、２年ぐらい前に、ゲリラ豪雨によって初めて冠水したよ。住民は、そうとう驚いたらしい。

台風なんて、かわいいもんだ。本当に局地的に短時間に豪雨が降ると、排水可能量を上回って冠水する。

こんなこと、いちいち書かなくても分かっているものだと思っていたが、ここの購入者は、そうでもないらしい。

[255: 匿名さん]

ここは20年以上冠水してません。ゲリラ豪雨で冠水しそうになったことさえありません。

[256: 匿名さん]

まさか、見てないとか言わんよな。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000141295.pdf

ぱっと見、最大１mの冠水可能性が指摘されているようだが。

[257: 匿名さん]

>255
２０年前に、ゲリラ豪雨なんてあったのか？ないだろう？問題になってきたのは、気象変動が激しくなってきた、ここ最近のこと。まだ、大丈夫だと言えるレベルにない。
少なくとも、行政は、冠水の可能性を認めているよ。行政よりもあなたの方が専門家なら、話しは別だが。

[258: 匿名]

環七調整池
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/sanken/pdf/kannanachosuichi.pdf

[259: 匿名さん]

>>252
高層は価格表見ながら各階順番に1つ1つ数えて、大体合計240戸だったよ。見間違えても1、2戸くらいの誤差。

エレベーターは、高層、中層、低層それぞれ3基ずつだよね、図面から。

ということで、高層は1基 = 80戸。

他のタワマン誰か知ってる？

[260: 匿名さん]

新宿なので生活のリズムがずれてるので問題無いかと
湾岸でシャトルバスの物件だとかなり集中しそう

[261: 匿名さん]

>>257
ゲリラ豪雨が話題になってからも、せいぜいちょっと川の流が強くなる程度で、
目に見えて水位があがるようなこともなく、全く問題にすらなっていません。

[262: 匿名さん]

住戸は全体で945戸。
まさかこれで9基なら欠陥マンションになるから、18基だと信じたい。
それでも低層はかなり劣悪だけど。
価格面で大差ないのに、
26階と27階の差が開きすぎ。

[263: 匿名さん]

>>259 地権者住戸含めて？

[264: 匿名さん]

>>259
エレベーター図面で各層三基なら、
大問題ですよ。 図面上、エレベーターホール
前後に3基づつありませんか？

[265: 匿名さん]

>>263
地権者含めて。44階ラウンジとか分譲住戸以外は除いたよー

[266: 匿名さん]

TTTは33基、84世帯に一基ですね。
ここは105世帯に1基か。

[267: 匿名さん]

>>262

エレベーター18基もあるわけないじゃん。
そんなにあったら管理費600円/㎡くらい取らないとやってけないでしょ？

[268: 匿名さん]

上層だけはましですね。
ちょっとひどい。

[269: 匿名さん]

池袋も410戸で4基だから普通ですね。
102.5世帯に1基。

[270: 匿名さん]

低層(26階まで)は140戸に一基って異常では？ 夜お勤めの方が多いため、朝は分散される事を見越した設計になっているのですか？
サラリーマンは上層がいいですかね。

[271: 匿名]

>>269
池袋は5機ですよ、たしか。

[272: 匿名さん]

TTTは80で殆どストレスないみたいなんで、
ここも高層は安心ですね。
勝どきザタワーは100戸越えで、かなり
心配されてる。
ここなら5階くらいまでなら足腰鍛えて
階段利用が便利。階段は腰痛予防やダイエットにもなります。

[273: 匿名さん]

>>271
非常用のゴミ運搬用含めればね(笑)

[274: 匿名]

>>273
平均値出しても意味ないよ。上層と低層では1機あたりの階数も戸数も違うから(笑)

[275: 匿名さん]

>>274
池袋って高層でも180メートルの中速エレベーターでしょ。

[276: 匿名さん]

>>264
前後に3基っていうか、1階に9基 + 非常用しかないよね。

大問題っていうか、管理費削減も出来るし、良いんじゃね。

北側中層？に分譲住戸作らなかったエリアあったと思うけど、これはわざとそうして、法律上さらにもう1基非常用エレベーター設置必要になる義務避けられて、管理費削減にもつながってるらしいよ。

[277: 匿名さん]

高層階に住んだことがある人ならわかるはずだけど、
高層階はエレベーターがなかなか来ないんですよ。
だから、戸数で均等に階数分けしたら、高層階の
エレベーター渋滞はとんでもないことになります。

ペントハウスだけ超特別な価格なマンションなんかは直行EV。
大した価格差がない日本のマンションなんか、別に高層と低層の格差なんて無いし。
海外では偶数階用と奇数階用に別れている場合もあります。合理的ですね。

[278: 匿名さん]

今住んでるタワマン、高層階用が３基ですが
高層階に住む人は富裕層が多いみたいで、朝の通勤時も渋滞はしていませんよ。
高そうなスーツを来た人と同乗すると気後れしますが。

[279: 匿名さん]

まとめ。
全945戸
高層階 240戸 44階から60階専用 (EV速度も早いし、43階以下止まらず直通)
3基で割ると 80戸 (ストレスなし)
残りについては
945ー240=705戸 を43階で割ると
1階あたり16.4 戸

中層 27階から43階 (17階分)
16.4 x 17 =278戸/3基 = 92戸 (まあまあ)

低層 3階から26階(23階分)
16.4 x 23 =377戸/3基 =124戸 (ストレスMAX)
5階以下は階段使ってもらい、水商売とか自由業の方に2割位は入居してもらわないと、エレベーター待ちはひどくなる。
これはちょっとミスでしょ。

[280: 匿名さん]

>>279
１階２階は無いんだから
７０５戸は４１階で割らなくちゃ。
それから低層は２４階分ね。　
で、計算やり直し。

[281: 匿名さん]

単純に戸数で割ったらそうなるけど、一戸当たりの入居人数が違うのでなんとも言えないですね。
低層は狭い部屋多いから人も少ないので、意外と中層が一番しんどいとかあると思います。

[282: 匿名さん]

>280 で計算したら、低層は1基あたり137.56戸？
有り得ないでしょ。

[283: 匿名さん]

マメな人、誰かちゃんと計算してくれないかな。笑

高層の広い部屋独身で1人で住む気満々だから、高層EVは渋滞緩和に貢献するよw (涙

[284: 匿名さん]

>>283
取りあえず、合計953戸で単純計算。
合計954戸のはずなのに、残り1戸どうしても見つからなかった。。

高層 44-60F 237戸
(44F 12戸含む、他 Lounge + 2 guest rooms)
=> 237戸 / 3基 = 79戸 (239戸 / 3基 = 79.7戸)
中層 282戸
=> 282戸 / 3基 = 94戸
低層 434戸
=> 434戸 / 3基 = 144.7戸

[285: 匿名さん]

低層は大変そうですね。

[286: 匿名さん]

指摘とわざわざ部屋数、価格表でみてくれてありがとう。
それにしても140戸/1基 の
低層階はありえない。
これ、絶対フジタの設計ミスでしょ。
26階まで同じエレベーターって何なの。
むしろ、管理規則で434戸のうち100戸はリタイア族、自由業、水商売限定の入居にしないと。
エレベーター15分待ちとかになり、とてもじゃないが、家族や勤め人は住めない。 西新宿ホームタウンどころじゃないよ。 または荷物用エレベーターを使わすとかにしないと。

[287: 契約済みさん]

エレベーターの件はパンフレットだけ見ると誰でも疑問に思いますよね。
売主の説明によると、中層高層に比べて低層用エレベーターの停止階が多いのは
以下の2つが理由だそうです。

１、低層階は中層高層に比べて1R～2LDKの小さい間取りの割合が多いため、
　　1戸あたりの居住人数が少ないこと。

２、低層用エレベーターの停止階は26階が最上階となるため、低層階の居住者が
　　44階にある共用施設を利用する際は、中層用または高層用のエレベーターを
　　利用することになる。

したがって利用率では低層中層高層で大きな差は出ない想定とのこと。
検討者の方は念のため営業担当者に確認しておくと良いと思います。

[288: 匿名さん]

共用施設なんて使うのは最初だけで使う頻度は下がっていくのに
その説明では納得いきません。

[289: 匿名さん]

26階建て434戸のタワマンにエレベーターが3基しかないのと同じですね。
標準なら5基あるべきでしょう。

朝は満員通過になり兼ねない低い階でも大丈夫！ウラ技があります。
逆の上り側に乗って26階まで行って降りてくれば良いのです。

[290: ビギナーさん]

もうエレベーターでしかネガれないのか？

[291: 匿名さん]

>287 の説明は朝のラッシュについて
何の解決になってない。
どうしても27階まで低層にするなら5基必要だよ。または高層、中層を下がるとかフジタはエレベーターを適正な設置方法に見直さないと、あとで住民から不満が出て大問題になりそう。

289の裏ワザだけど、低層階にはそもそも上にいくEVもなかなか来ないんじゃない？ 来るなら共有部から直通で下におりるって手もあるね。
いずれにしても低層は購入しないほうがいいね。

[292: 匿名さん]

あ、低層は26階までの間違い。
設計変更はまだ追加工事にならないんだし。

[293: 匿名さん]

地権者が中層以上を押さえてるから再開発組合の要望も反映されているのかも？

[294: 匿名さん]

いや。地権者住戸はほぼ10階以下が多い。
こちらは賃貸になりそうだけど。
施主の三菱地所レジデンスや相鉄が中層以上にプレミアム感を出して高く売りたいからでは。
設計監修は三菱地所設計。
本来、ここは非常に評価の高いところなのにこうした指摘をフジタにしないところが残念。

[295: 匿名さん]

三菱のエレベーターは速いです。しかもごみ搬出用の非常用EVが別にあります。
オフィスタワーのEVのように出勤時刻や昼休みに一斉にEVを使用する訳ではありません。
悠々自適な生活者や高齢者もいます。エレベーターは呼べばすぐ来ます。
経験上、災害時の高層階住まいのが不安です。

[296: 契約済みさん]

>>288
>>291
私は問題ないという認識で購入決めましたが、納得いかない方は買わないほうが良いよ。
いざ入居して後からクレーム言われても住民としても困りますし。
そもそも低層階は残り少ないですけどね。

[297: 匿名さん]

非常用エレベーター朝使えるの？
それ使うのも結構ストレス溜まりそう。

[298: 匿名さん]

>>297
使えません。

[299: 匿名さん]

混んでて各階停車状態のエレベーターに、速いかどうかは関係ないですよ。
各階で呼ばれるのに直ぐ来るなんて無理。

[300: 匿名さん]

>>297
ゴミ箱と同乗でよいなら。