ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part9

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566101/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトル及び物件情報を追加しました　2015.5.3　管理担当】

[882: 匿名さん]

確かに西以外はお見合いなんだけど、
日本人は西日を嫌うから売却時に苦労する。つまり販売時の価格差ほど高くは売れないのを覚悟しないと。
加え、西の一部は東電跡地におそらく建つタワマンとお見合いになるからね。
南側敷地の三井のマンションは住宅のある西に建物規制で寄せられず、大通り沿いに建つので、低層は30Mて見合い。
慎重にね。

[883: 匿名さん]

>>882
三井のタワマンが西に寄せられない建物規制と、東電のとこにタワマンが立つというのは矛盾してませんか？
私はどちらも西に寄せて建てると思います。

[884: 匿名さん]

やっぱ南向きワイドスパンの80Dか80Eかなー。高いけど。

[885: 匿名]

三井は敷地の形状的に西に寄せて建設はできないです。

[886: 匿名さん]

都心に住む以上お見合いは普通では？タワーの西日は半端ないよ。眺望抜けててもカーテン開けられないよ。

[887: 匿名さん]

私は現在住んでるのは西向き高層。今回は西向き中層を買いました。
確かに夏の昼間は暑いですが、ブラインドをすればそれほど気になりませんよ。
エアコン代は若干かかっているのでしょうが。
冬と合わせたら相殺でしょう。

[888: 匿名さん]

西日は夏だけではないです。夏前から秋の始まりまで暑いです。
もちろん夏は昼間の時間が長く冬は昼間の時間が短いから夏と冬とで相殺にはなりません。

[889: 匿名さん]

＞＞888
その必死さがウソくさい。羨ましいから必死なんでしょ？

[890: 匿名さん]

富士山見えるのと、眺望ひらけてるのはポイント高いでしょー

[891: 匿名]

眺望が開けてるって、眼下に住宅地が広がる景色をそんなに見たいかなあ？ごみごみしてるだけだよ。
室内から見れば空しか見えない。
ほんとにそんなものが見たいの？

西日は春、夏、秋がきついね。
西は中古は売りにくいよ。

[892: 匿名]

>>888
晩秋、冬、迎春の頃は西日は問題無いですよね。
言い方を変えると『春、秋、冬は西日は問題無い』と言う事も出来る。
自分の考えが正義と言わんばかりですが、もう少し頭を冷やしては？

[893: 匿名さん]

>>883
残念ながら三井がタワマンは
12社通り沿いです。
規制の内容については、営業マンに聞くと教えてくれますよ。

[894: 匿名さん]

>>893
東電タワーがこの物件より西寄りに建つのはいいの？

[895: 匿名さん]

お見合いよりは、やはり西がいいよね。
50F以下で前の建物との距離が空いてる順だと、
西>北>東>南
高層なら
西>南>北>東
ただし東はビル群の照り返しがあるから、午後も採光大丈夫そう。むしろ眩しいかも。
高層買えないなら、妥協して買うしかないね。
西 眺望 騒音 ⚪︎ リセールx
南 低層 眺望 x
東 眺望 騒音 x
北 眺望 騒音 △ 日当たりx リセールx

[896: 匿名]

東は９５ｍ以上だとアイタウンレピアとのお見合いが避けれる。
正面にくるのはヒルトンになります。

眺望としては素敵だね。

[897: 匿名]

９５ｍは３０階くらいです。

[898: 匿名さん]

>>894
東電は今のままでは、あまり高いタワーは建てられないと思いますが、
道路の拡張とか総合設計とか色々するはずですよ。敷地は広いですし、再開発で特別な緩和もありえます。
タワマンが濃厚しょう。
三井の敷地は12社通り沿いが商業地域、
それ以外は第二種住居地域なんで、
西には寄りません。

[899: 匿名さん]

東電敷地は36Ｆ程度とこの記事に載っています。
これ以外は見つからないので信ぴょう性は不明です。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31440/2/

[900: 匿名さん]

>>898
この物件もタワー部分の半分以上は第2種住居地域じゃないですか？

[901: 匿名さん]

>>862
土地代はその通りと思います。
従前のマンションの権利を所有していた場合は、土地＋建物として資産評価され、再開発の場合は一般的にプレミアを載せた評価がされるようです。
取引としてはいわゆる等価交換ですが、費用面を考えた場合、デベロッパーは評価した資産の一部（建物）を一旦取り壊し、新たに建築した住戸を分譲ではなくそれに割り当てるわけです。
分譲を購入する人の面積あたりの建築費用負担は
建築費用／（延べ床面積－地権者床面積）となるわけですから、
地権者の割合が多くなるほど、分譲を購入する人の負担が増えます。

この手のタワーマンションは土地代よりも建物のほうに圧倒的にコストがかかると思います。

計算が間違っていたので、再計算したら、この物件の平均坪単価は３４０以下なら買いかな、と思いました。
これでも土地の評価額は昨年度のものだし、建築費１００万／坪、デベロッパー粗利３０％の計算ですが。

家は一物一価ですから、あとはこの物件に魅力を感じるかどうか、につきますが、なるべく冷静になるために、検算がてら計算するようにしてます。