管理費と修繕積立金

[匿名さん]

駐車場の使用料金の多くが管理費会計に組み込まれているマンションは、
修繕積立金が不足するから問題だと言われますが、なぜ問題なのでしょうか？
駐車場の空きが増えると管理費の収入不足となることの方が問題だと思うし、
管理費会計への組み込み率を減らせば、管理費として毎月支払う金額が増える
だけだと思うのですが、どうなのでしょうか？

なお、うちのマンションは機械式駐車場で駐車場使用料金の９０％が管理費会計に
組み込まれていて、長期修繕計画では機械式駐車場の整備費は含まれています。

みなさんのご意見をお聞かせ下さい。

[2: 匿名さん]

多分スレ主さんの解釈の勘違いだと思いますよ。
駐車場の収入を管理費に入れるのは当然なのですが、ゆとりのあるマンションではところでは管理費が毎月黒字で結構な額が溜まってくるそうなんです。
ですから、何年かに一回その溜まった管理費は修繕積み立て費のゆとり資金として回してしまうんですよ。
・・・と言うのも、長期修繕計画表があってもそれは最低限の費用での計算になっていて、
実際には予定よりも大きな出費になる事の方が多いそうで、結果として修繕費が足りないと言う事になるケースがほとんどのようです。
聞いた話では、これは販売の時に管理費等を安くして販売をしやすくするためにしているそうです。
10年位すると修繕積み立て費が倍になっている事もあるそうですよ。
中古マンションなんて結構修繕費とか高いところが多いのはそう言うことです。
ですから、収入として大きい駐車場の費用をめいいっぱい管理だけに使用してしまうと余裕の資金がなくなってしまい、
修繕費が足りなくなったら、修繕費が上がるかもしくは修繕出来ないと言う状況になりやすいのでその心構えをと言う事だと思います。
それにもし空き駐車場が出て来たら、即管理費が足りないと言う事態にも陥りますからね。
あと機械式の駐車場なら10年もするとビックリするようなメンテ代がかかるそうですよ。
（これは長期修繕計画に入っていない費用だと思います）

[3: 匿名さん]

機械式駐車場はメンテナンスがどれだけ為されているかにもよりますが，20年後の改修では
一区画当たり100万相当かかるとみていたほうがよいらしいです。
スレ主さんがそれくらいの世帯数かわかりませんが，それだけの費用が組み込まれているのですか？

[4: 近所をよく知る人]

私の主人もマンションの役員になって苦労したみたいですが、いろいろなプランを考えたほうがいいと思います。私のところは住友不動産のマンションでその管理会社の人と駐車場の入居率・融資のと組み合わせ・工事内容の見直しとか？・・・を提案してもらっていました。納得するまで管理の人と話すことだと思います。

[5: 匿名]

タワマンの管理費修繕費と同じやつか。すみふからすみふに買い替えたの？

[6: 匿名さん]

駐車場使用料金
普通乗用車１台あたりの駐車スペース(直角駐車)
幅２．３ｍ×奥行５．０ｍ
→１１．５ｍ2…ａ
ａ×区画数＝全駐車場スペース(ｍ2)…ｂ
分譲当初の駐車場使用料金(満車時月額)÷ｂ＝駐車場１ｍ2あたりの単価…ｃ
ｃ×ａ＝１戸あたりの駐車場負担額…ｄ
駐車場使用料を徴収せず、ｄを各戸に負担させれば、
空きが出ても管理費不足に悩まずに済みます。

※機械式と更地の混在等で、駐車場使用料金が異なる場合。
全戸分ないなら
分譲当初の駐車場使用料金(満車時月額)÷全戸数(＜区画数)
なので、一律の駐車場でも安くなります。
使わない人は負担大です。

[7: 匿名さん]

駐車場は共用部です。
管理費・修繕積立金の負担割合と同じ算出では不公平だと思います。
駐車場の管理に充てる費用は管理費及び修繕積立金と別に「駐車場維持管理費」として各戸に負担して貰います。

[8: 匿名さん]

とはいえ、駐車場を使う人と使わない人がいれば、当然使わない人の反感を買うでしょう。

そこでＢ案も用意。

空き区画分の駐車場使用料金÷全戸数＝各戸負担額

\50,000/月 不足していて、全50戸なら、50,000/50=\1,000
月額\1,000の負担、これなら妥協して貰えると思います。

[9: 匿名さん]

車を持っていない方にとっては、駐車場の修繕代が管理修繕費から算出されているというのはあまりいい気はしないかなとは思います。

ファミリーマンションに関しては賃貸に回す方は少なくなってきますから、
管理修繕費の回収は順調に進むと思いますが、
タワーマンションなどは投資用として外国人の方が多く購入されていたりすると、
管理費を支払わなかったりするそうですね。

[10: 匿名さん]

修繕積立金は均等積立方式にしましょう。
安過ぎる管理費の設定は後に組合を苦しめます。
管理費収入について駐車場使用料金をあてにするのも危険です。
悪いのは管理組合ではないが、関心が低いと痛い目を見る。