パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークホームズ神戸ザレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1401/

所在地：兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
山陽本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
神戸高速線（東西線） 「西元町」駅 徒歩3分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.80平米～89.18平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

アンケートは汎用で使われるものですよ。
建物基壇部は高級感出すでしょうね
大きい石を貼るのではないかな

ワコーレとは全く別物
現物見れば分かるけどあれはほんとひどい

[63: 匿名さん]

近辺ではスマートなスタイルのマンションが次々に建ちましたが、ここはレトロモダン調なんでしょうか？
天然石にロートアルミですよ。もっと明瞭なパースをみてみたい。第一印象は大切ですからね。

アンケートは一応ここのプロジェクト担当宛てにはなっているようですね。個別相談の参考程度のアンケートでしょうね。

[64: 匿名さん]

TVCM始まりましたね。
高級感というより景観保全でしょう。
はす向かいのレジデンスも同様の配慮をしてますから。

[65: 匿名]

>>61
団地は所詮団地

窮屈で割高っていかがなものかと？？
あそこがひどいならこっちはもっと
ひどい可能性ありますね。

[66: 匿名さん]

ワコーレはうるさ過ぎて住めない

[67: 匿名]

わさわざワコーレと比較したい理由が
全くわかりません。

あちらのレスにどうぞ

[68: 匿名さん]

コンセプト同じやん。財閥系デベ三井が地方デベ和田と、どう差別化するかが一番の見もの。

[69: 匿名]

そうなんですか？
知りませんでした

[70: 匿名さん]

管理費的にはどうなんでしょう？タワーだと内廊下でエアコンetc...割高になると言われてますが、
団地仕様だと安いんでしょうかね^^

[71: 匿名さん [ 50代]]

ここは70平米3800万以上からでお願いします。数年前は70平米2300万程で手に入れることの出来るエリアでした。近隣で数件投資用に所有してますが手放したいのでここは高め設定でお願いします。

[72: 匿名さん]

そもそもこの界隈に投資用買う時点でセンスないな
新築と中古はまた少し違うから売りたい時に売ればいい
いつまで相場が持つかのほうが心配だ

[73: 匿名さん]

ワコーレ神戸元町マークスだな。

[74: 匿名さん]

週刊東洋経済か何かで、路線価のPBRが1を割ってた
のが、みなと元町界隈だったんですよね。確か2013年頃？

近くのタワーとか、中古で70平米4980って、高すぎませんか
？土地転がし的な売り？ですか？

ここは幾ら位で出されるのか、興味ありますね。

[75: 匿名さん]

マークスもねー当時はハーバータワーとの見合いで売れたけどどうかな
賃貸中なら買い叩かれるのは明らか

せいぜい短期重課税で40%取られたらいいよ

[76: 匿名さん]

はす向かいのレジデンスの南東4F？5F？75㎡位？4680位で売りに出されていますね。
分譲当初は巻きバルコニーで良かったのでしょう。アーバネックスで日照が遮られたからなのでしょうね。

この界隈の相場、それくらいなんですかね？三井が価格で譲歩する訳が無いから、良い値段出してくるのかな？

そもそもこんな形の大型マンション、見たことあります？西北アクタ雰囲気似てるのがUR賃貸ですよね。それでも
2棟間をあけて並列に並んでるんですよ。詰め込むための苦肉の策なんでしょうか？

[77: 匿名さん]

短期重税って3000万以上の譲渡益でしたっけ？マークスは元々もっと安かったかも？階にもよりますが。

[78: 匿名さん]

短期は投資用なら1円でも利益出たら課税される
3000万控除は住んでる場合のみ
まあこれは元々相続した場合に取得費が不明で売価の5%を取得費とみなした場合の救済制度だった訳だが
まあどっちにしてもマークスはそんな利益出ないわ

[79: 匿名さん]

短期重税は39%でしたっけ？株式等の20%もきついのに、
その倍ですか。短重が解けるのは5年でしたっけ？

[80: 匿名さん]

39.63%
国保の方はこちらも反映
5年といってもほとんど6年といったほうがよいだろう
そこまで相場はもちません

[81: 匿名さん]

取得をしてから5回、お正月を迎えなくてはいけないんでしたっけ？
ほとんど6年ですよね。
やはり1LDKだと、投資物件として狙ってる人も多いのでしょうね。

[82: 匿名さん]

公式ホームページに経年優化という見慣れぬ言葉を見て詳細に目を通しましたが、経年劣化にかけた三井オリジナルの造語で、時が経つほどにその住まいへの愛着が深まり、その街で暮らすことの価値と喜びが大きくなってゆくという意味があるようです。
ぬか喜びしてしまいましたが、経年毎にマンションの資産価値が上昇する訳ではありませんでした。

[83: 匿名さん]

短期重税って呼称は一般的なんですか？

内容から短期譲渡所得税のことだと思うんですけど
最初は？と思いました。

居住用の場合、3千万以上の譲渡益が出て初めて課税されるものですよね？
まず、課税されることはないと思います。

[84: 匿名さん]

HPのCMみました。数少なく残っているレトロビルの前の一瞬で、シーンが上手く構築されていますね。
お隣のファミリアビルから強くインスピレーションを受けた感じでしょうか？
まるで旧居留地の中心にでも住むようなイメージを抱く人も少なくないでしょう。

[85: 匿名さん]

マンション業界で有名な経年優化物件は広尾ガーデンヒルズでしょう
木々が育ってきて森のようです

一般的には都会プラス自然あふれるマンションが良いマンションです
駅の近さは10分以内であれば問題ないです

このマンションで自然はなかなか期待できないかもしれませんが植樹もするでしょうし、外壁等時間とともに味わいのでるものになることを期待しております

[86: 匿名さん]

元町6界隈は本当に緑が少ないエリアですね。小鳥のさえずりや、風の音とは縁が無いのが残念。
人工的なものでも良いから、緑化に努めるべきですね。鳥や昆虫が集まり、人工と天然の境界線が無くなる。
緑の心落ち着く庭園を設けてもらいたいものです。共有テラスのようなものを計画しているようですが、
屋上庭園的なものにはならないのでしょうか？西宮ガーデンズなんかは、屋上庭園が良い感じで機能しています。
誰もが寛げるガーデンテラスがあるマンションだったらよいのにと思います。

[87: 匿名さん]

〉緑が少ないエリア
この辺りは基本的にビジネス街、商業地だから。
住宅が増えてきたから緑化はこれから必要かもね。

[88: 匿名さん]

この界隈は公園がありませんね。
広域避難場所はどこなのでしょう？

[89: 匿名さん]

今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる高リスク地域にギリギリで入るか入らないかの立地ですね。
どのような免震構造が採用されるのかご存知の方はおられますか？

http://www.j-shis.bosai.go.jp/

[90: 匿名さん]

ヤフーには間取りUPされていますね。
やはり横長建屋である以上、お決まりの間取りは仕方が無いのでしょうね。
外側廊下なので、中庭に面する窓があり、空気の通り道があるのは、内廊下との違いですね。
梁が室内に出っ張ることが抑えられているのも、高層タワーとの違いですね。

昨日、非難マップ配布されていましたね。津波の被害は避けられない地域です。
阪神大水害でしょうか？過去に浸水被害にあったことのある地域にも入っているように思います。
避難場所は大倉山公園ではないでしょうか？違うかも知れませんが。

[91: 匿名さん]

ありふれた田の字の間取りですね。
廊下が長いのと共用廊下側の居室はどれもかなり柱がくいこんでますね。
これって売り主にとっては手っ取り早いコスト削減なんですが、やたら使いにくく勿論柱の部分も住居専有面積に含まれますからまったくの無駄ですね。

[92: 匿名さん]

間取りに少し期待していたのに、これではガッカリですね。
田の字であっても、キッチンと洗面がスルーだったり、利便性が考慮されていれば
魅力を感じるのですが。場所の利便性で一気に売りさばくつもりなのでしょうか？
今の時代部屋数を多くすれば良いというものではないと思うのですが、窮屈な間取りだなと
感じました。

[93: 匿名さん]

確かに、間取りは魅力が全く無いですねぇ・・・
角部屋ですら、中住戸のような間取り

一番広い間取りって89㎡しかないんでしょうか。
今後、もっと広い部屋が販売されたりするんですかね。

[94: 匿名さん]

玄関も今頃めずらしく、プライバシーが保たれてない玄関ではありませんか？
外廊下で、誰かどこに入るのか、別の階から見えてしまうのでは？
コンシェルジュつきのマンションとは想えませんね。2期か3期にプレミアム住戸が出てくるとも
思えないし。

[95: 匿名さん]

こんな陳腐なプランでは低層階は最低坪単価150万切らないとありえないね

[96: 匿名さん]

築24年の以前、住んでいたファミリーマンションとほぼ同じ間取りですね。

あと、気になる点はコの字、L字型のマンションは、
共用廊下側に風の吹き溜まりができて排気口から室内の臭いが集中する
場所ができる事です。　直角の入隅部分は要注意です。

[97: 匿名さん]

やっぱり持家でマンション買うからには外廊下はないわな
雨風が吹き込むし、廊下に面する部屋は締めきって真っ暗だし

[98: 匿名さん]

タワー以外で内廊下ってあるんですかね？

タワーはタワーで将来の修繕費がかなり割高になるというマイナス面もあるので
何とも言えないですよね。

築10年以上で免震構造のあるタワマンは修繕費と管理費で月に10万超える物件もあります。

[99: 匿名さん]

それはかなり豪華な設備がついているタワマンだよ。
残念ながら、神戸には購買層がいないと思われたのか、皆無。

[100: 匿名さん]

ここは一応20階建てだからタワーな
タワーでなくても内廊下はある
絨毯張りで中央区ならライオンズマンション栄町、シティハウスみなと元町、ワコーレザシティの3棟のみ
ちなみにワコーレはエアコンなし笑

[101: 匿名さん]

98さん
それ何平米？
70平米とかならあり得ないわ
タワー買うなら平面駐車場の物件がいいよ
維持費用安いから管理費を食うこともないし

[102: 匿名さん]

オール電化タワマンは共有部分の冷暖房費がかさむから、
風雨にさらされないエアコンなしが経済的なのかも...
今日くらいの気温だと、6月でも暖房が入っていたりする。

ハーバーランドの建設中のタワマンは、建物は圧巻されるほど立派。ただ場所が非常に微妙。
（観光地であり工業地帯隣接、湾岸地区、アンパンマンetc...）
あのタワマンの建物がそのままここの場所に建てば注目度は高かったでしょうね。
ここはやる気無しですね。

コノ字ならいっそロの字にして、外から見えないパティオでも作ってくれれば良いのに。
ガッカリしながら、遠巻きに様子見の人多いんでしょうね。

[103: 匿名さん]

外観からも予想してましたけど、ここは残念ながら高級物件ではないようですね。
間取りを見る限り、団地的な普通のファミリーマンションのような印象です。
しかし、立地を考えるとある程度は値の張る物件になるんでしょうね。

[104: 匿名さん]

直観は大切だと思います。
パースを見た瞬間に、心が躍らなかったですし、間取りもガッカリ。
便利な場所なのに、残念。

[105: 匿名さん]

タワマンは築年数が経つと、急激に維持費があがるんですよね。
都内だと100㎡くらいの物件で管理費と修繕費合わせて10万程度しますよ。
これがタワマンでは無くて、普通の物件だと半額の5万くらいだと思います。

[106: 匿名さん]

神戸だと東灘のオーキッドコート。
中古で狭い住戸だと、庶民でも十分に手が出る価格なのに、管理費が払えないほど高い。
やはりあそこはお金に余裕のある人が住む所だと思います。

差し押さえ物件など検索していて、管理費滞納で競売にかけられている物件を見かけたことがあります。
管理費と積立で10万近くすると、何かの危機に直面したときに、お手上げになるのでしょうね。

ここは高級感は求めず、管理費は抑えめで、長く住めるようになっているのでしょう。

[107: 匿名さん]

オーキッドコートは特別
管理費修繕はそこまであがらないよ！

[108: 匿名さん]

この立地なら、もう少し高級感のあるプランにして欲しかったですよね。
この場所になぜ団地を建てるのか理解できません。

[109: 匿名さん]

タワマンでも早めに積立金上げとけば後々そこまでは上がらない
オーキッドは管理費、積立金ではなく
施設維持費がすごいのよ
レストランやらなんやらで
まあエルグレースとかエイジングコートとか老人ホームみたいなもんよ

ここそんなに悪いかな
結構いい感じで仕上げて来ると思うけどな
間取りも普通だけど何気にスパン広いよ

[110: 匿名さん]

ウナギの寝床タイプの間取りに見えますけど、スパンの広さはどれ位なんでしょうね？
もしかしたら、Nタイプの間取りで芯々で7mくらいあるかもしれませんね。

[111: 匿名さん]

全く>>108に同感。
立地に強気なんでしょうね。

あとは価格帯ですね。価格は公開はなしなのでしょうか？

[112: 匿名さん]

Nタイプのバルコニーは13.11㎡あるみたいなのでバルコニー出幅が
1.9m～2mだとしたらスパンは6.9m～6.5mぐらいじゃないでしょうか

[113: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[114: 匿名さん]

専門的なことが分からないのですが、二重壁とは何ですか？
萎えるほど酷いことなのですか？>>113

[115: 匿名さん]

浴室を基準にした縮尺で見ると、Nタイプで7mってとこでしょうけど
違和感を感じますね。直感でスパンは6m程度の間取りに感じます。

[116: 匿名さん]

＞115さん　その通りでした。測り間違いしていました。本当に正しい数値かは分かりませんが、Ｎは約6.9ｍですね。
　　Ｃが8ｍ。ＤＥＦが6.5ｍですね。お詫びします。
　　113は削除依頼しておきます。

[117: 匿名さん]

>>116
どの道、公開されてる図面の精度なんてあてにならないので
憶測で意見を述べ合ってる程度の認識でいいんじゃないですかね。
削除依頼まですることないと思いますよ。当たってる可能性もありますから。

[118: 匿名さん]

立地はすごく良いです。
タレントさんを使ってCMしたりして、すごく力が入っているのだろうなぁというのは感じられます。
もっとラグジュアリー感があるというかそういう感じにすれば、
ニーズはありそうな感じ。

[119: 匿名さん]

詰め込み感。一気に人口増。イオンが出来るけど、子だくさん家族はイオンに買い物に行くんでしょうか？

[120: 購入検討中さん]

本来なら、こちらの1ー2階に、食品スーパーや医療モールでも入ってくれていれば、
周辺のマンション含めて、ちっとは住みやすくなって、資産価値押し上げ効果も期待できてたんですが…

[121: 買い換え検討中]

どこにイオンできるのでしょうか？

[122: 匿名さん]

兵庫の卸売市場跡イオンモールと違う？

[123: 匿名さん]

市場跡は車で行く範囲でしょうか？車なし世帯半数だと、
やはりスーパーいりますよ。
旭通りはオアシス、芸術センターはピーコック。

見かけすっきりは、スーパーなしですね。

[124: 匿名さん]

マンションの１階にスーパーがあれば便利なんでしょうが、
１階にテナントが入るような物件には住みたくないです。

[125: 匿名さん]

>>124
シティタワー、外からオアシス利用しに行くには良いんですが、
お住まいの方だと、少しうるさい感じかも知れませんね。

スーパーは便利だけど、煩雑な感じになりやすい。医院もレントゲン装置とか
使う施設が下にあると思うと何か嫌だし、インフルエンザの患者がやってくると
思うと嫌だなと思いますね。

[126: 近所住民 [女性 30代]]

自分のところにテナントが入るのは嫌ですね。近くのマンションに入っててくれたらありがたい！

[127: 匿名さん]

情報ページから間取りが消えているのはなぜ？

[128: 匿名さん]

>127さん
以前は公式ホームページに間取りも出ていたんですか？
一応物件概要には1LDK～4LDK、53.80平米～89.18平米と
おおよその広さが提示されておりますが、早く図面で
確認できればと思います。
販売が9月なので公開はまだ少し先でしょうか。

[129: 匿名さん]

先週、リンクされてるYahoo不動産？には数種類、
UPされていたのですよ。
田の字の一版的な間取りで、団地そのものと揶揄されて
いました。
練り直して、三井らしいゆとりのある間取りを
望みます。
今は部屋数ではないんですよね。リビング広ければ、
半端な小部屋はいらない。
部屋数減らしてでも、ウォークインなどの収納が
欲しいですね。

[130: 匿名さん]

マークスを2200〜で3部屋買い3200〜で捌きました。
それよりここは高いのかな？なら投資には不向きかな、。、。

[131: 匿名さん]

さすがに、この立地で2000万台の部屋は無いと思いますが、
間取りや価格などはいつ頃、公表になるんでしょうかね。

[132: 匿名 [女性 30代]]

いちばん狭い53.8平米は大いにあり得ると思います！
アーバネックスの48平米も2400万円台だし。

[133: 匿名さん]

マークスの転売屋さんは業者ですか？

[134: 匿名さん]

マークスは嘘でしょ

[135: 匿名さん]

なぜかというと
未入居で売りに出てる物件なんかありませんでしたよwマークスの＊＊＊（低所得者）が書いたと思われる！w

[136: 匿名さん]

マークスで今まで売りに出たのって二軒くらいじゃなかったかな？
一軒は居住中と記憶
けどここはマークスとは条件違うからなあ
あそこまで安くはないでしょう

[137: 匿名さん]

マークスでは抜けんでしょw
分譲当初を振り返ってもマークスは安かったとも思いません。w

[138: 匿名さん]

アーバネックスは明暗分かれる物件ですね。階や方角によっては下位。
低層階の光をほとんど遮られる部屋が存在してしまいます。条件悪い部屋が
最低価格を引き下げているのではと思われます。
なんだかんだ言って、キレイにあの場所におさまっていますね。

ここは価格どうなんでしょうね？何かしらパーフェクトな部屋は存在しにくい気がします。
唯一は立地ですが。立地が良ければ古くなっても売れますからね。プレミアム感のあるタワーだったら
なお良かったのに、団地造り風というのが、どうにもひっかかります。

[139: 周辺住民さん]

ネオチはしにくいでしょうね。

[140: 匿名さん]

アーバネックスとここではこちらの方がよかろう
やはり栄町通>元町通
やはり三井レジデンシャル

[141: 匿名さん]

そう思うんだけど、栄町通も7丁目は学区が東川崎と一緒なんだよね。

[142: 匿名さん]

アーバネックスは内廊下なんで
そこぐらいかな？差は！
後は金額次第！

[143: 匿名さん]

>>141
あ❗だからこんな仕様になったのか、納得...

[144: 匿名]

内廊下はポイント高し！！

[145: 匿名さん]

山側からみると、高層階のアーバネックスは良い眺望が得られるんじゃないかなぁと
見ています。きれいなマンションが並んでいる雰囲気に貢献していますね。下を歩いているとタワーとは気づきにくい。

パークホームズはどうなんでしょう？下歩いてる分には、きれいなマンション建ってるみたいな雰囲気なんでしょうね。
住むことを考えると、やっぱり内廊下ではないのがネックかな。

[146: 匿名さん]

こういったマンションの広告にイメージキャラクターを起用するのは
珍しいように思いますが、三井も力を入れているという事でしょうか。
この女優さんはマンションの高級感、プレミアム感をイメージした方で
適任だと思いますが、この広告費は価格に上乗せでしょうから複雑です。

[147: 匿名さん]

アーバネックスは山の手小学校、パークは湊小学校。これ子育て世代なら重要ね。
子育てじゃない老夫婦や子供産めないDINKSには関係ないけどね！

[148: 匿名さん]

今日きたメールの完成予想図みたら相当高級感あるでこれは

[149: 匿名さん]

公式サイトの分譲中のパークホームズという動画を拝見しました。
緑があって、外廊下なのに高級感出せるものなんですね。海側物件なので緑は必要ですね。

外廊下、団地仕様で却下でしたが、少し期待感を持っても良いのでしょうか？

プレミアム感+実際の住み心地が満たされる物件だと良いなと思うのですが。

[150: 匿名]

>>147さん
山の手と湊、どっちがどうなんですか？？
湊>山の手？

[151: 匿名さん]

>>150

どう考えても山の手でしょwwww

[152: 匿名さん]

>148さん
説明を読むと三井不動産レジデンシャルが神戸市内で供給した分譲マンションの内、１棟構成の物件としては、過去最大の戸数（357戸）だそうですが、高級感も兼ね備えたマンションになりそうですか？
そうなると価格が気になってきますが、庶民には手が出ないようなプレミア価格になるのかしら。

[153: 匿名さん]

高級感はあるでしょ
中谷美紀を採用してる時点で値段も高級と思われます

[154: 匿名さん]

３棟２０階建て外廊下、いくら中谷美紀で誤魔化しても高級感には無理がある。

[155: 匿名さん]

建て方は違いますがパークホームズ豊洲ザ レジデンスに似ていませんか？

高級感がある素敵な物件になるように思います、期待を込めて。

[156: 匿名さん]

外廊下でもピンキリ
外廊下かどうかさえ現時点ではわからん
板状でも内廊下はあるから

[157: 匿名さん]

外廊下の方が好きです、外廊下であって欲しい

[158: 匿名さん]

現状の公開されている外観のパースを見る限り、ファミリー団地マンションという印象を受けてしまいます。
細部の仕様などで高級感のあるものになるか楽しみではあります。

[159: 匿名さん]

ここは坪単価200-250ぐらいでしょうか？

[160: 匿名さん]

今、スーモで見られる【建物・施設】外観完成予想図を見る限りでは1階部分が
町並みに調和し落ち着いたイメージとなっていて好印象です