パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークホームズ神戸ザレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1401/

所在地：兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
山陽本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
神戸高速線（東西線） 「西元町」駅 徒歩3分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.80平米～89.18平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3251: 匿名さん]

ここは早く逃げた方が賢明だよね
損切りは早めにが投資の鉄則

[3252: 通りがかりさん]

ここの見学記も現実離れひど過ぎ
誤解を与えるので削除した方が良い

[3253: 匿名さん]

確かにファミリアホールとかもうないね。まさかのタワーマンションになるし

[3254: 匿名さん]

当初は眺望と日当たりがあるから高層階は割高だったはずですがビルで挟まれるとなるとどうですかね。各間取り2階の価格が中古の基準価格となります。

[3255: 匿名]

こりゃ三菱タワーやサンテレビが建つ前に早く損切りしないとえらいことに。

[3256: 通りがかりさん]

建つことが決まった時点で同じでしょ

[3257: 匿名さん]

確かに発表の前にしないと。

[3258: 匿名]

確かにその通りですが、実際に囲まれてしまうとますます見劣りしてしまう。

[3259: 匿名さん]

ここのマンションはなぜこんな叩かれているのでしょう？

[3260: 匿名さん]

>>3259
野村、三井　＞　三菱、住友　＞　大京オリックス、阪急 ＞ 和田興産　＞　神鋼興産・・・

[3261: 匿名さん]

新快速停車駅徒歩5分なのに、郊外バス便マンション並の不人気は分譲価格が高すぎたの1点。
おまけにタワマンやホテルで囲まれてしまうから、高層階は階層差80万の価値が減りさらに資産価値爆下げ。
ハーバーランド方面は将来はさておき、今のところ無傷だが、つれ安で踏んだり蹴ったり物件。

[3262: 匿名さん]

周りに立とうが駅までの距離は変わらないから、寂れるよりはいいけどね。
売れ残り見たら和室ばっかりだしこの立地で和室は不要ですよね。

[3263: 匿名さん]

何年後か分からないが、次の上げ相場が来れば必ず売れるよ。今回の上げ相場では、じえんど物件だけど。

[3264: 匿名さん]

売れるわけない
周囲にどれだけ競合マンションあると思ってんの？
それらのマンションより優れてる部分って築浅物件ってことだけ
それも通じるのはせいぜい三年くらい

[3265: 匿名さん]

早朝と深夜は、歩道橋で国道越えて埋立地横まで10分かけて歩かないといけない○-バーランドのマンションよりはマシかな。

[3266: 匿名さん]

昨日もJR神戸駅で二人態勢でチラシ配りご苦労様です

[3267: 匿名さん]

決算前には投げ売り連発？

[3268: 匿名さん]

なぜかここはマンションレビューで評価高いですね。売れ残っていますが、良い場所もあるから関係ないのかな。

[3269: 匿名]

これから四方を囲まれるから良い部屋はないですよ。

[3270: 匿名さん]

確かにここで高層階を買う意味はないですよね。高層のほうが安いのなら別ですけど。

[3271: 口コミ知りたいさん]

これに限らず、どのマンションも眺望なんて三日で飽きる。
高層階は固定資産税も高くなるし、メリットはないね。

[3272: 匿名さん]

外は抜けてる方がいいぞ。景色は3日で飽きても、目の前の壁は3日過ぎてもうっとうしいだけ。

[3273: 口コミ知りたいさん]

>>3271
普通ほとんど家にいないでしょ？
外見て暮らしてるのかな？
あんた暇人（爆）

[3274: 匿名]

高値で買って壁に囲まれか。

[3275: 通りがかりさん]

3272が普通の考えだ。
景色と壁は違う。

[3276: 匿名さん]

ひどすぎて住民スレ無くなりましたね。。

[3277: 匿名さん]

>>3273 口コミ知りたいさん
だったら低層階でいいと思うけど、あいにく割高な高層階しか残っていないのよ。

[3278: 匿名さん]

囲まれちゃったね～
売る前から判ってたんじゃ無いの？

[3279: 匿名さん]

囲まれて見降ろされて
ろくなもんじゃない

[3280: 匿名さん]

ここの見学記をみて元気だせ
見学記見てると買いたくなったぜ

[3281: 匿名さん]

このマンションは棟を分散してるので管理費積立金が安いし、
将来賃貸に回せるからいいよ。
タワーは管理費高くなるから、住むにも貸すにも将来たぶん苦労しますよ。
神戸駅周辺がいいならベストチョイスの1つだろう。
ただ残りは高額物件のみかな？

[3282: マンション検討中さん]

誰が借りるんですかね？

[3283: 匿名]

>>3281 匿名さん
ご冗談を、ベストチョイスなら売れ残りませんよ。

[3284: 匿名さん]

ここ大規模な団地マンションだけに、法人需要が充分無いと借り手足りませんよ。
それか賃料を相場より安くするとか。
タワマンだと、憧れのタワマンライフを一度は経験してみたいとかいう需要はありそうなんですがね。

[3285: 匿名さん]

>>3281
中途半端な高さやから修繕費はタワマン並みにかかるよ。
将来の修繕費を考えたら投資は絶対に不向き。

[3286: 匿名さん]

>3280
見学記は削除されています。ようやく全戸売り出しになったようですね。ホームページに終幕と書いてあるので年度末で販売終了し残りは中古扱いとなるのでしょうか？

[3287: 匿名さん]

>3286
モデルルーム見学記はリンク切れしてるだけで、まだありますよ。元気出していきましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591056/res/1-2000/

[3288: 匿名さん]

見学記読み返すと幸せだったあの頃にタイムスリップするだけで、現実逃避になるだけではないかな。
あと何戸残っているか分からないが、目指せ早期完売。

[3289: 匿名さん]

見学記によると、

オーシャンビューが望めるマスターコート上階は抽選で4～5倍もの人気があった部屋も多く、既に完売済み。

人生色々やね
人間万事塞翁が馬

[3290: ご近所さん]

ラスト10戸くらいかな？
上層の高額しか残ってないみたいね。

[3291: 匿名さん]

>>3285
中途半端な高さやから修繕費はタワマン並みにかかるよ。
↑
それはないね。
この建て方はシンプルな長方形を3つ並べた一番安くつく建築方法だよ。
タワマンとは比較にならない。

[3292: 匿名さん]

そう、ここは究極のコストダウンマンション。2階から20階まで同じ間取りを見事に並べているのがある意味すごい。
構造が超シンプルだから修繕費も安くつくかも。専門家じゃあ無いから分からんが。
せめて最上階くらい100平米越の間取り作れば良かったのに、建築費ケチり過ぎだよね。

[3293: 匿名さん]

>>3291
高さ45メートル以上は足場が組めない
（これが修繕費が高くなる大きな原因）
それ以上は何をするにも屋上からゴンドラを釣るすしか無い
中途半端な高さが3箇所もある下手糞マンション

10年後（あ、９年後かwww）の大規模修繕の時に
「修繕費が圧倒的に不足しています。」
「１戸辺り２００万円負担して下さい。」
こんな事を管理組合が言ってくるよ

[3294: 匿名さん]

これが本当なら、コストダウンマンションのくせに修繕費はタワーより高い。

見学記書いた人はマンション探偵のくせにこのこと全く触れずべた褒めしているが。

本当かいな？

[3295: 匿名さん]

60mだと高層階はゴンドラで中下層階は足場とかにするのかな？全部ゴンドラだとタワマンとコストは変わらんでしょうね。
それと3棟構成なので屋上の防水はタワマンよりコストは掛かるのとちがいますかね。

[3296: 匿名さん]

この事を考えると隣に建つタワマンの方が大規模修繕費は安いんじゃ無いの？

[3297: 匿名さん]

>>3295
>>3296
建築素人のアホばかりで呆れるわ（爆）

[3298: 匿名さん]

>>3296
ほんまやね、お隣のタワマンは屋根が1個やもんね。
ここは屋根が3個やしゴンドラを3か所も吊るす工事費を考えると馬鹿高いのとちゃうかいな。

[3299: 匿名さん]

建設費はとことん安く、後のことは知らんでマンションってかwww

[3300: 匿名さん]

屋根が3個･･･

[3301: 匿名さん]

屋根三個でもそれぞれに1棟あたり120戸ほどあるから
すでに最高にスケールメリットがあるので問題なし。
足場の問題は45mを超える部分が全体の何割あるのか？
という点に注目すればわかりやすいと思います。
ここのように20階で60m程度なら45mまでは組み足場とすることで
ゴンドラ等に頼るのは全体の4分の1と少なくなります。
内側の壁については風の影響をほとんど受けないので作業効率がケタ違いにいい。
タワーとくらべてはるかにはるかに安いですよ♪

[3302: 匿名さん]

ゴンドラって一度吊したらそんなに経費は変わらないような？
それを3個の屋根から吊すんだろ
まぁ120戸の高層３棟と思えば良いだけか
それでスケールメリットは有るの？
まぁほとんどは売れてるみたいだから買った人は

[3303: 通りがかりさん]

3301
そんなわけない

タワーは屋根１つ３５０戸とか
１つに１２０戸なら全然違う
ゴンドラ一度吊したら経費はそんなに変わらんだろう

故に、向かいのタワマンより維持費高い団地

同じ団地でも県営や市営なら修繕費は公費です

[3304: 匿名さん]

タワマンにも色々あって、神戸の場合、全面ガラス手摺のタワマンが多い。隣にできる神戸タワー、ハーバーランドタワー、ハーバータワー、シティタワー等、このタイプは外壁がベランダ内に有り、ゴンドラに乗って行う作業があまり無い。ほとんどがベランダ上で行うので修繕費のコストが安くなる可能性がある。

[3305: 匿名さん]

最近買った人に質問です。
どれぐらいの値引きでした？
２０％ぐらい？

[3306: 通りがかりさん]

>>3303
あんたもう涙目だな。その必死さはどこからくるの？
根本的なことがわかっていない。
なぜ高くなるのか？要は工期だよ。
大規模修繕工事、ここは10ケ月程度、多くのタワーは2年近い。
それと、工事費安いのは長方形の150戸前後のスパンのシンプルな形状。
コレ常識。

[3307: 通りがかりさん]

>>3306 通りがかりさん

費用を分担する戸数を考えろ

[3308: マンション検討中さん]

未入居部屋の割引率にもよりますが中古の方が安いから悩みます。中古はさらに交渉できるそうです。

[3309: 匿名さん]

あと6戸のチラシがきました。

[3310: 匿名]

竣工１年過ぎてもまだ6戸残とは近来稀にみる惨敗物件ですね。おまけに、中古市場でも買い叩かれ転売も利益確定すら程遠い状況。

[3311: 名無しさん]

↑
それほど値引きしない三井だから、357戸、竣工1年少しで残6戸が事実ならそれほど悪くはないね。
すでに損益分岐点はとうに黒になっている。

[3312: 匿名さん]

>>3307
そうです。おっしゃる通りです。
個数で割ると1戸あたり最効率のマンションより、
2倍以上かかるのがタワーなんです。

[3313: 匿名さん]

>>3311 名無しさん
前にパークハウスのモデルルームできたからなんとしても売り切りたいですよね。プラカードを持ったおじさんも登場。ところで前に環境局の下水ポンプ場ありますけど影響ないですか？

[3314: 匿名さん]

>>3312
そのタワーが３棟も有りますね。

[3315: マンション比較中さん]

残6戸ですか。
もう見えてきましたね。
この近辺、隣のタワー以外に予定はないんでしょうか？

[3316: 匿名さん]

専有部分の仕様が高ければ、この価格でも納得できますが、
共用部分だけ豪華に造るという仕様ですからね。
専有部分は最低に近い仕様です。
自分なら仮に1千万安くても手を出しません。

[3317: マンション検討中さん]

希望価格の高い人から順に定価は気にせず商談すすめています。3月までにはすべて決着します。大手だからできる技です。しかしここでの営業経費に懲りたのか次の物件がありません。前のタワーで販売計画が大幅に遅れたのは事実です。

[3318: 匿名さん]

10階のCタイプ75.5平米が4280万で売り出してますね。坪186万位かな。
成約価格は坪180万あたりか？
もうじき完売なら三井はここから撤退だが、目一杯のローンで買った人や投資の人はこれからが大変。

[3319: マンション検討中さん]

レジデンシャルサロンや事務所として使用した3部屋は未入居では売り物にならないでしょうね。

[3320: 匿名さん]

最後はバナナ？

[3321: 匿名さん]

1000万円引きは本当でしょうか？

[3322: 名無しさん]

>>3321 匿名さん
なわけないじゃん。どうせ買えないんだから諦めましょう‼

[3323: 名無しさん]

>>3319 マンション検討中さん

もう売れてますよ。

[3324: 匿名さん]

ここはプランニングミスですね。

建物詰め込み&設備しょぼい尾&部屋狭いの印象しか残らなかった。

完成したらなお買いたくなくなった。

マンションは高騰期のケチり方も一歩間違うと上手くいかなくなるものなんですね。

ここと関係ないですが仁川駅近のプラネも同じ印象で、結果三年経ってもまだ完売しておらず。

ギリギリのラインてのがあるんですね。

そう思うと和田はさして安くもないのに完売させるのが上手い。

クソみたいな会社で、デザインも悲惨で買う気もしないが、きっちり売ってて感心する。

[3325: 匿名さん]

>>3321
ないない
大手は引いても1割まで。

[3326: 匿名さん]

1割でも500～600万円ですよ。
ココも裁判になるのでしょうか？

[3327: 通りがかりさん]

1割ではなく、1パーセントです。
50〜60くらい。
あとはワザと形式上モデルにしてしまって、価値を落としたようにして
家具を付けたり、プラスアルファをもらうなどでしょう。

[3328: 匿名さん]

中古を新築と同じ値段では売れないだろう
1割ぐらいは引くだろ

[3329: 匿名さん]

周辺の開発で高層階の割高感が強いため同じ間取りの中層階程度の価格には実質なるでしょう。ただし差額は数百万円の購入費サポートとなり定価自体の値下げはありません。

[3330: 匿名さん]

中古価格だと、階層別価格差は1階で20万くらいだよ。
ここの場合、高層階になるほど中古の値下がり幅は大きくなる。

[3331: 匿名さん]

買ってしまった人は10年以内に値のつくときに売ることを勧める

[3332: eマンションさん]

>>3331 匿名さん
Thanks for your advice.

[3333: 匿名さん]

ここの高層階の超割高価格を購入されたかたは気の毒。再開発でこうなることは予想できなかったのか。

[3334: 匿名さん]

出来てたら誰も買わないよ
それより三井は知ってて言わなかったのでは？

[3335: 匿名さん]

関連会社が大分買わされてるだろ？

[3336: マンション検討中さん]

完売しましたね。

[3337: マンコミュファンさん]

完売おめでとうございます。

[3338: 匿名さん]

357邸と書いてあります。

価格が高いマンションほど、住んですぐから値段が下がるといいます。再開発が値段に関係するんでしょうか。

>>中古を新築と同じ値段では売れないだろう

私が聞いた話では、住んだ時点で10％値引きされることは当たり前と思った方がいいということです。ウワサなので実証できませんが。

戸建てでも、住んだとたん海外転勤が決まって売ることになったら90％以下になるという意味なんだなと思っています。

[3339: 匿名さん]

ここまでマンション価格が高騰すると、流石にもう駄目だろうけど、新築マンションを3割くらいかな、値を乗せて売りだす転売屋多いよ。
数年住んだ中古でも分譲価格より高く売れるご時世だから、何も考えずに買うと外れ物件をつかむ可能性もある。
新築価格は同じでも将来は千万単位の資産格差出てくるから、物件選びは慎重にね。

[3340: 通りがかりさん]

そうですか。ついに完売しましたか？
この物件はいい物件ですよ。

[3341: 匿名]

最後はチープな仕様の割りには割高な売れ残り部屋を無理やりリハウス他関連会社に売りさばき、なんとか完売の体裁は保った訳か。この先、四方をタワマンやホテルと放送局の高層ビルに囲まれる訳ですから。

[3342: マンション検討中さん]

売れたら売れたで、何かにつけて文句言う方。哀れですね。

[3343: 通りがかりさん]

ワコーレみたいな安物とは違い、普通に考えて357戸もの高級マンションがすぐに売れるわけない。竣工から1年で完売なら順当です。完売おめでとうございます。今後、周囲に何が建とうとも、ここは史跡である鈴木商店の跡地です。

[3344: 匿名さん]

中古物件もなくなりましたね
やっぱり前にできるタワーが高くてこっちにスライドしたのかな

[3345: 匿名]

>>3343 通りがかりさん
高級マンションですか、パークホームズは三井の最廉価ブランドですよね。
恥の上塗りですな。

[3346: マンション検討中さん]

職場や家庭でボロクソに言われて嫉妬だらけの人生。
ここでストレス発散って哀れですな。
隣が高すぎて一気に流れてきたようでね。
この辺り再開発も隣のタワマンも相乗効果で いい感じに激変するでしょう。

[3347: 通りがかりさん]

>>3345 匿名さん
3345はワコーレだな。間違いない。

[3348: 匿名さん]

ワコーレって長田発祥の地元の小規模マンションが得意な
東京ではまず知られていない和田一族が経営する「Ｗ」のロゴが目立つ和田興産のことですか？

[3349: 匿名さん]

前のタワーのモデルルームができたらタワーかここかを悩んでいた方が多かったんでしょうね。

[3350: 匿名さん]

凄い時代だな
あんな物があんな値段？で完売ですか･･･
どんな魔法を使ったのやら･･･