パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークホームズ神戸ザレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1401/

所在地：兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
山陽本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
神戸高速線（東西線） 「西元町」駅 徒歩3分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.80平米～89.18平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3051: マンション検討中さん]

>>3049 匿名さん

たかだか5000万のマンションでローン通らない話されても

[3052: とくめいパビリオン]

こんな時間でも、神戸中央郵便局ローソン前でチラシ配りご苦労様です。
ジャンパーを着るのを止めて、私服に近いしかも小柄な低身長なスタッフで配らせていてもバレています。
不動産関係がこの交差点を通過するときに見られています。で噂は瞬く間にひろまります。
かわいそうに

[3053: マンション検討中さん]

暇なんですね。

[3054: 匿名さん]

半額は無理か？
3月に入ってすぐの頃に即金で買うと行ったら30％は堅いと思う

[3055: 匿名さん]

即金もなにもローンでもデベにとって引き渡し時に全額入金となるのは一緒ですから。

[3056: ご近所さん]

ここから見たら、いかに空き家が多いかがよく分かります。

[3057: 通りがかりさん]

>>3056 ご近所さん
全くわからない？ ^ ^ ;

[3058: 匿名さん]

HDCから目視ってことだと思うよ。カーテンが無ければ空家。

[3059: とくめいパビリオン]

「いよいよ最終期」
終わりの見通しが全く立たない最終期
日本語って難しいね。

[3060: 匿名さん]

>>3055
3月決算期末に引き渡し完了出来るかどうかで値引き幅は変わるよ
3月終わり頃にローンで買うとか言っても間に合わない
即金なら1週間もかからない

[3061: 匿名さん]

マジに3月まで売れ残ったら大幅値引きしそうな気がする
待ってみるのも良いかも

[3062: 通りがかりさん]

>>3056 ご近所さん
この二号線沿い側のタイムズなんだよな懸念点が
かなり広いからタワマンとか、似たような大規模マンション建てられたら景色終わりだろうな

[3063: 匿名さん]

確かに高層階の超割高価格は意味無くなります。グリーンコートと同じ運命です

[3064: 通りがかりさん]

販売価格半額にしたほうがいいよ

[3065: 匿名さん]

>>3064 通りがかりさん
本当

[3066: 匿名さん]

中古もどんどん値下がりしています。売れ残りは大量なので新築時よりだいぶ安くしない無理ですよね。投資家の皆さん残念でした。シティタワーで儲けた分がチャラになった方も多そうです。大手といっても投資には向いていませんでしたが、今は希望価格で登録できます。成立するかは不明ですがチャンスはありそうです。

[3067: マンション検討中さん]

ここ3ヶ月で他の物件も迷ってますが、3ヶ月ぶりに価格表をもらったら50戸近く検討できる部屋がなくなってました。
ワコーレのトアロードも販売しているものの三宮にしては高い大阪都心価格です。その点では神戸は検討するには優しい価格です。
残りの数からすると12月までに売り切れる可能性もありそうです。3月まで待てば状況も変わるかもですが、希望のタイプが残ってない可能性も高そうですね。
ちなみに値引き交渉してみましたが、家具購入の15万円のサポートくらいしかないようです。

[3068: 匿名さん]

>>3067 マンション検討中さん

そんなことはない

[3069: 評判気になるさん]

>>3068 匿名さん
そんなこととはなんですか？教えてください

[3070: マンション検討中さん]

15万円て
誰がそんなんで売れ残り買うんですか

[3071: 通りがかりさん]

>>3067 マンション検討中さん
これは価格あげたい奴の嘘だろうなぁ
今年中に売れることはなさそうだし15万の値引きで売れるような物件じゃない

[3072: 匿名]

>>3067 マンション検討中さん
全く逆効果なのを理解していない。資産価値の下落をなんとか最小限に留めたい気持ちはわかるけど、こういった書き込みを見るとこの物件には益々食指が伸びませんね。

[3073: 匿名さん]

>>3072 匿名さん

>>3072 匿名さん
そろそろその辺でやめてあげては。
見てて可哀想です。ブランドマンションを期待して買った皆様の気持ちを汲み取ってあげないと。

[3074: 匿名さん]

ほんまやで
定価で買った人が沢山居るのに可哀想や

[3075: 匿名さん]

パークホームズ神戸ザレジデンスの中古相場の価格推移
2017年10月の価格相場
㎡単価62万円
坪単価205万円
前月との比較
2017年9月の相場より6万円／㎡下がっています︎
物件の参考価格
10階、3LDK、約76㎡のお部屋の場合
4,580万円 〜 5,070万円

[3076: 通りがかりさん]

>>3073 匿名さん
三井ブランドだけどパークホームズって最下位シリーズですから。

[3077: 匿名さん]

2017年9月の相場より6万円／㎡下がっています︎

ということは中古の引き受けが80㎡だったら500万円近くプライスダウンということでしょうか？

[3078: 匿名さん]

中古価格や新築マンションの転売価格が軒並み上昇している中、この下降トレンドは厳しいね。

[3079: 匿名さん]

正直、かなり割高な印象を持ちましたので調べてみたのですが、
近隣の公示価格をベースに、この物件の土地価格を算出して単純に延床面積で割ると、1㎡あたりの土地価格が77000円程度と郊外の庶民マンションよりも安いくらいなんですね。共用部分や実勢価格との差などを考慮して2倍としても89㎡の物件の土地部分の価格1370万となるので、建物価格がそれだけ高額ということになります。建築費がそこまで高騰しているんですかね。

[3080: 匿名さん]

公示価格など関係ない
土地は入札で高値で、落札されている

[3081: 匿名さん]

>>3080
高目に2倍と見積もって計算してますよ。
高い場合でも公示価格の2倍程度だと思いますけどね。

[3082: 匿名さん]

神戸の不動産は西はJR元町までと思ってた
神戸駅でも需要あるんだな

最終期なのにさらに2期があるのはビックリしたけどね
前期までの売れ残りは11戸だけみたいですね

もうすぐ1年ですけど1年以内完売できそうですかね？


最終期２次＜予告広告＞
販売予定時期 平成29年10月中旬販売予定
販売戸数 未定
予定販売価格 4400万円台～6700万円台(100万円単位)（予定・本販売期以降に対応）
予定最多販売価格帯 4600万円台･5100万円台（予定・本販売期以降に対応）
間取り 3LDK～4LDK
専有面積 70.57平米～89.18平米
（上記スケジュールは予告広告です）


販売中
受付方法 先着順
受付期間 --
受付時間 --
抽選日 --
抽選時間 --
販売戸数 11戸
販売価格 4358万円（1戸）～6548万円（1戸）
最多販売価格帯 4400万円台（3戸）
間取り 3LDK（9戸）・4LDK（2戸）
専有面積 70.57平米（3戸）～89.18平米（2戸）
バルコニー面積 11.78平米（3戸）～16.90平米（1戸）
ルーフバルコニー面積 --
専用庭面積 --
サービススペース面積等 --
管理費 月額 11600円～14700円
修繕積立金 月額 6350円～8030円
修繕積立基金 引渡時一括 346000円～438000円
管理準備金 引渡時一括 10000円
その他費用 月額　ガス漏れ警報器更新積立金／250円

[3083: 匿名さん]

>>3081 匿名さん

よくいっている意味がわからんな
例えば坪300万の土地として容積率が500%とする
そうするとこの土地の一種単価は坪60万になる
建築費が坪100万とすると
土地建物で160万
これにデベの利益など1.4を乗じると
224万となる
マンション全体で平均坪224万で売れるなら土地を坪300万で買って良いと判断する

単純な話土地の簿価が知りたいなら消費税聞いて8%で割戻せば建物の金額も土地の金額もわかる

以上

[3084: 匿名さん]

相当値引きしないと完売は難しい
今すぐ住みたい人以外の購入は考えにくい

[3085: マンション検討中さん]

法人に販売されて中古で出てくるのは嫌ですね

[3086: 匿名さん]

>>3083
こちらもあなたが何を言っているのか分かりませんね。

消費税額が分かれば苦労はしないが、それが分からない状態で
物件概要から得られる情報でどうやって土地価格を推測するかということです。

土地情報のデータベースで、実際の取引事例を見たところ、この周辺の取引価格は小規模宅地で坪160万、
マンション用地となると坪280～700万

坪700万とすると、一種単価は88万円程度でここの販売価格も妥当という気もする。
この物件は仕様のわりには販売価格が高いという印象を受けましたが、
想像以上に土地の仕入れ価格が高額だった可能性もありますね。

[3087: 匿名さん]

売れ残りが異常に多い、現実がすべてです。

[3088: 匿名さん]

>>3087 匿名さん
結果がすべて。
まぁ、ブランド大好きな方は資産価値下がっても三井と言いたい方でしょうから幸せではないのでしょうか。

[3089: 匿名さん]

>>3086 匿名さん

あなたねえ
人がせっかく教えてあげてるのにその言い草は何だ？
消費税がわからんだと？
販売員に聞け

あと屁理屈こねくり回しても仕方ないから板から去りなさい

[3090: 匿名さん]

売れないね

[3091: とくめいパビリオン]

神戸駅HDC前で台風接近の雨のなか　
チラシ配りご苦労様です

[3092: 匿名さん]

>>3091 とくめいパビリオンさん

配らないよりマシ

[3093: 匿名さん]

寂しいマンション

[3094: 匿名さん]

年末くらいで新築ではなくなるので無理矢理最終期としているようです。。中古も値下げしても売れず厳しい展開になっております。

[3095: マンコミュファンさん]

知り合いがここ行きましたが残り20戸くらいのようですよ。
割引はなしでモデルルームであれば家具全付けとデザインテックのポイントみたいです。
初めは100戸以上余ってるって言われてた在庫も残り20なんで三井さんはまともかなって思えるかな。

[3096: 匿名さん]

>>3095 マンコミュファンさん
三井本体の残が20なだけ

[3097: 匿名さん]

割引もあるって
属性次第なだけ

[3098: マンコミュファンさん]

三井本体が20ならよかったじゃん
管理費も修繕費も回収できるし

[3099: 匿名さん]

もう既に購入してしまって住んでる人も居るのだから

[3100: 匿名さん]

なかなか完売できないのは立地と建物と価格のバランスが悪いからなんじゃない？

立地は神戸駅徒歩5分は悪くない。
建物はタワマンじゃないから人気ない。
価格はタワマンじゃないのにタワマン並みだから高い。

要はこの条件では価格が高いと感じる人が殆どだから完売しないと思う。