パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークホームズ神戸ザレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1401/

所在地：兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
山陽本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
神戸高速線（東西線） 「西元町」駅 徒歩3分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.80平米～89.18平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1793: 通りがかりさん]

>>1792 匿名さん
原価割れもいいところでしょう。
周辺の環境リスクを考えると早めに売ったもの勝ちになりそうですね。

[1796: 匿名]

>>1793 通りがかりさん
ここより環境リスクがなくて、新築分譲マンションってどこ？

[1797: マンション検討中さん]

1785さんの表の黒い未分譲の部屋は、
これから売りに出るんですか？
それとも、販売しなかっただけで、地権者等で既に入居者が決まってるんですか？

前者なら、物凄い数の売れ残りですが、、、

[1799: 匿名さん]

とはいえなんだかんだで売れていってるみたいですよ。

他社の荒らしに惑わされないように。

[1800: マンション検討中さん]

キャンセルが多いのも事実です

[1809: 通りがかりさん]

>>1807 通りがかりさん
マンションの額でみんな意見を言っていないと思いますよ。ただ、残念な結果にコメントしてるだけだと思います。

[1810: 通りがかりさん]

>>1808 匿名さん
観察結果はどうでしょうか？

[1811: マンション検討中さん]

ここ買う予定ない人はどこ買うの？わこーれ？とかいのうの以外で。やっぱファミリア跡地？

[1812: 匿名さん]

>>1810 通りがかりさん

複数要因ありますが、
やはり団地型にしたことでしょう。

[1813: 匿名]

ここ買わない人は、これだけ駅チカ立地を考えているから、概ねファミリア跡地だろうな。。でも20階以下なら残念だね。。20階以上でも5500万以下があればいいね！

[1814: 評判気になるさん]

私にとって神戸に魅力的なマンション今はないから大阪を検討中です。同様の人が多いから神戸市の人口減少がとまらないのでは。

[1815: マンコミュファンさん]

三菱のファミリア跡タワーは多少仕様を落としても戦略的な価格設定が必要かもですね。ベンチマークとしては明石のプラウドタワーのような。価格、仕様、間取り、立地、ターゲット層をよく研究した販売戦略を三菱に期待したいですね。まずは、ここの失敗を十二分に分析する事が重要では。

[1818: 匿名さん]

借りる人がいないからネットにめっちゃでてるんだと思いますよ。いきなり新築から貸しに出してマンション経営しようとしている方が多いのに驚きです。しかしながら場所柄、入居者の保証はできかねる状況です。

[1819: 匿名さん]

ＪＲ三宮だったら法人や借上げ社宅需要で多少は見込めるかもしれないが、ＪＲ神戸で20万越したら需要は激減だよ。
家賃補助があっても個人で２０万以上だして、わずか７０㎡の賃貸では無理がある。

[1820: 匿名さん]

同時期発売で、たまに比較されてた初日全戸完売のプラウドタワー明石も賃貸はダメみたいだよ。
明石は賃貸相場がかなり安いので、タワマンの相場では無理があるんだろうね。
でも、あっちはキャピタルゲインを狙える可能性があるだけマシかな。
こちらは売るにも損切りになってしまうからつらいよね。

[1821: マンション検討中さん]

ファミリーマンションでのマンション経営は企業に営業できるくらいセンスがないと空室リスクが大き過ぎます。ワンルームマンションならまだしも。

[1822: 匿名さん]

このマンションで、マンション経営なんてしてる人いないでしょ
賃料も20万弱でも無理ありますよ

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1823: 匿名さん]

[No.1791～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1824: 匿名さん]

ここの中傷は残して、
ワコーレの中傷は削除 笑

[1825: 匿名さん]

大きく削除されましたが参考意見は残されてますね。ただ入居開始しましたので検討者はいません。他社さんのコメントは確かに全削除されてました。

[1826: 匿名さん]

は？ワコーレが書いたここの物件に対する中傷だけか残ってるってことやろ？必死www

[1827: 匿名さん]

和田は物件が続々完売してます。ここが100戸在庫あるのは前にタワーマンションできるのは予測不可能でしたが価格設定と和田みたいに地元の業者との提携が少なく紹介がないことが敗因です。考察は以上ですが、神戸みたいな地方都市は和田価格が基準ということがここを通して理解できました。

[1828: 契約済みさん]

ワコーレなんか買ったら後々後悔すると思うけどねー。好きで買うなら止めないけど。
マンション詳しい人ならワコーレ買わないでしょ。いろんな理由で。

[1829: マンション比較中さん]

マンション選びの基本は立地。

立地とは都心部の駅からの近さだ。

そして次に重要なのはデベと施工会社。

最後に仕様。

これらの条件と価格の整合性を考えて判断する。

[1830: 匿名さん]

たぶん、このマンションは兵庫以西か、神戸市外からの移住の人が多いんじゃないですかね、勝手な想像ですけど。
関西圏は、割と人気ある地区とそうでない地区が分かれる傾向ありますよね。再開発されたら別かもですけど。神戸に来て7年目ですが、東灘以東の人は、兵庫以西には興味ない印象があります。最近は、高齢者中心に、平地に降りてくる層もあるようですが、それでも三宮とかが普通ですよ。多少静かなところを好む人が神戸を選ぶかもしれませんけど、いかんせんここは高すぎかと。それなら東灘行くわって思いますよ。

[1831: 匿名]

只ね、東灘は年配の人がブラブラと歩いて行けるレストランが限られている。神戸は元町、三宮よりは少ないが、まだ散歩がてらに行けるレストランが近隣にあり、食に困らない。結構大事な要素だと思う。老後に一人になってしまったとすると、宅配ばかりだと味気ないし、、。と先々の事も考えてしまう。やっぱり少々歩いても、近隣に食があるのは有難いと思う。

[1832: 匿名さん]

都心回帰の本質って団塊世代が利便性を求めて都心駅近マンションに引っ越して来てる事だよねぇ？

[1833: 匿名さん]

ここを買った人、買わなかった人の声を集約すれば、居住地としての神戸という立地の価値が明確になる気がしますね。

和田が憎いのか、ネガを否定したいのか、ネガは全部和田の戯言と言うことにしたい人がいますけど、売れ行きはエビデンスだと思いますよ。

[1839: 匿名さん]

三ノ宮は独居老人向き
という珍説があるときいてやってきました。

[1840: 匿名さん]

そうですね。死期を迎えた老人が三ノ宮のあらゆるレストランでご飯を食べてますね。みんな岡本本山御影甲南住吉より三ノ宮神戸に住むべきです。食に困らない。これに尽きるね。

[1841: 匿名さん]

神戸駅前でも吉野家あるから独居老人でも大丈夫。ウミエとかモザイクはコンセプトが若者かファミリー向けです。

[1842: 匿名さん]

てますよね。駅前の吉野家でふらりとご飯が食べれますから食の問題ありません。東灘は食は問題しかありません。老人は住んではいけない。

[1846: 契約済みさん]

揉めないもめない
今日鍵の引き渡ししたけどここの書き込みの質とはまったく違う人たちばっかりやったね。

ここに書いてる人はいったい何が目的なんだろうか。

[1849: 匿名さん]

皆さま、入居者のスレないので入居後の感想お願いします。関係ないコメントは削除お願いします。

[1851: 匿名さん]

前にタワーがそびえ立つから仕方ないですね。あれがなければ人気物件だったかもしれません。

[1852: 匿名]

[No.1834～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1853: 名無しさん]

ペットの排便厳禁とかゴミ捨てるなとか看板の表現が冷たいですね。

[1854: 匿名さん]

もう入居してるんですか？

[1855: 契約済みさん]

>>1853
そんなのどこのマンションも一緒

>>1854さん
もうはじまってますよー

[1856: 評判気になるさん]

>>1855 契約済みさん
そなんですねー。おめでとうございます。
見に行こうー♪
マンコミの言われようとは全く違いますか？

[1857: 匿名さん]

レジデンシャルコンシェルジュは管理人のおじさんであり、心強い味方です。なお宅配便の受取やレストランの予約等は対象外です。近隣便利マップをいただけました。

[1858: 契約済みさん]

>>1856さん
ここの書き込みってネガキャンが多いのでまったく違うと思います。
駅から近い、エントランスも綺麗し重厚感もありますし、買ってよかったと思ってます。

ただ、外廊下が無理な人は無理なんでしょうね。
価格も気持ち高い気もします。反面まともそうな人が多いのも事実です。
独り身の方は少なそうです。（自分は3LDKの一人ものですが笑）

よければ足を運んでみてくださいね。
自分は気になりませんが外廊下以外は悪くないと思いますよ笑

[1859: マンション検討中さん]

>>1858

ほぼ購入で話を進めてる者です。
実際マンションの共有部分や部屋の中も見学しました。
思ってたより断然良かったです。ただおっしゃる通り、外階段はネガティブ材料かもしれません。部屋の中の通気孔を開くと冬は寒いかな？と心配に(笑)

ですが三井だということ、施工が熊谷組だということ、あと立地。快速が止まるのも外せません。第一印象も良かったので購入すると思います。

マンションに住むのが初めてなのですが、部屋に何ヵ所かある通気孔を少し開いておかなくてはいけとくのかと思うのですが、すきま風みたいに気になるものなのでしょうか？

それとミストサウナは最初からついているんですか？

質問ばかりですみません。

[1860: eマンションさん]

>>1859 マンション検討中さん
安くなりますよ。待ってみては

[1861: 匿名さん]

部屋に関しては完成してしまってるので希望は出せませんが、オーナーズラウンジは予想図以上にいい空間です。値引き交渉しましたか。リハウスですか？

[1862: マンション検討中さん]

>>1859です。

オーナーズラウンジ、正面入って、少し歩いて左側の部分ですよね？
落ち着いた感じで素敵でしたね。

リハウスではないですよ。
新築マンションの購入で、値引き交渉をするっていう発想がありませんでした。
ですがこのままの金額でいいかなと思っています。決して裕福層という訳ではありません。

インテリアは三井さんに色々お願いする予定なので、そこではオマケしてもらおうかなと
考えています。

あの通気口から入る風の強さだけは気になったのですが、既に生活されている方はいませんでしょうか。

[1863: 住民板ユーザーさん7]

24時間換気の室内側換気のことですか？それでしたら吸気口開閉が何段階にできると思うので最小限の開きにするとか、ソファーを少しずらして座ればどうでしょうか。
モデルルームにも伺い、検討しました。が、外階段、ゴミ出しが各フロアーにない、コンシェルジュ&管理人さんが夕方以降いないので購入しませんでした。外見は素敵です。室内は特別感なく本当に普通でした。

[1864: 契約済みさん]

>>1859さん
通気口についてはタワマンであろうが外廊下であろうがついていると思いますよ。

通気口は換気扇等を使用したときに密閉になるので通気口を開けないとバルコニーが開けにくくなったりするので、お料理するときだけ開ければいいんじゃないでしょうか。
自分は一番小さく開けてますけど暖房つけたらそんな気にはならないですね。

ミストサウナは初期設備なのでついていますよ。

>>1863さん
コンシェルジュの時間は確かに短いと思いましたね。管理組合で変更すればよいのではないでしょうか。
まあそんなに長い時間も必要ないかもしれませんが。
各フロアゴミ出しはゴキちゃんが湧く可能性があるのでなんとも言えませんね。

[1865: 住民板ユーザーさん7]

あとどれ位が売れ残っているのでしょうか

[1866: マンション検討中さん]

>>1859です

>>1863
>>1864
ご返信ありがとうございます。
そうです、何ヵ所かある室内換気のことです。

実際出来上がった部屋を見学したのは、この
物件だけだったのでビックリしましたが、
単なる私が知らないだけだったみたいですね。
安心しました。

確かに換気しないと風圧でドアが開けにくくなるし、
密閉性が高いですからね。

ミストサウナの初期設備とのこと。
あれ凄くいいんですよね。

色々ありがとうございました。
1863さんも、自分の生活スタイルにあった
物件が見つかるといいですね。
長々と失礼しました。

[1867: 入居前さん]

入居まもなくの者です。
外廊下、確かに気になりますが・・・
内廊下はエアコン代がかかって共益費が高くなるのは
嫌でしたので、納得しています。
コンシェルジュも長時間だと人件費がかかりますし
ちょうど良いです。
床暖房、ディスポーザー、24時間ゴミ出し可能、
新快速が止まる駅近で三井さんの物件ということで満足しています。

[1868: 匿名さん]

もう入居してますが、買ってよかったと思ってます。外廊下や通気孔もそれほど気にならないですね。あと、住んでる人は年齢層はバラバラですが、いまのところ皆さんいい人そうです。

[1869: 匿名さん]

みなさん幸せそうですねー、三砂団です。

[1870: 匿名さん]

ラウンジに月刊誌の新刊が多数常備されていますが管理費からでてるのでしょうか。今だ空室が多数あるとのことで負担が増えないか心配です。

[1871: 名無しさん]

確かにロビーの滝も初めて見たときは感動ありましたが、慣れると水や電気の無駄と感じますよね。入居者が少なくて管理費は限られるので見直しも必要だと思います。

[1872: 匿名さん]

無駄な滝は撤去して管理人の時間を短くするところからですかね。節約は。

[1873: 契約済みさん]

空室多い言ってもそのうち埋まるから問題ないですよ。
賃貸で空き室があっても家主は管理費は払わないといけないですし。
管理費は埋まれば今の費用で事足りますし、ふつう多めに設定されてるので全戸埋まれば少しは下げれる可能性はありますね。

[1874: 匿名さん]

そかなー。このマンションの将来性が心配です。

[1875: 匿名さん]

将来性は心配ない。
なんだかんだで絶対埋まるし、心配ってのは弱小デベで購入して保証してくれないみたいなことをいう。
この前のディスポーザー事件みたいに。
あんなの大手なら絶対保証してくれる。

[1876: 匿名さん]

もちろん安心感は地元の零細デベとは桁違いです。心配なのは将来売却となった時にいくらの金額になるかです。賃貸は期待できなさそうなので売れずに管理費ばかり負担させられる可能性もあります。心配しすぎかな。

[1877: 匿名さん]

売却価格を下げれば必ず売れるので心配無い。

[1878: マンション掲示板さん]

>>1877 匿名さん
1876です。もちろんそうなんですが、買うときに神戸の相場は他のマンションの例でどんどん上がってますと期待させられたもので、購入金額よりは高く売却したいと思っております。

[1879: 匿名さん]

>>1878 マンション掲示板さん
それは無理でしょう。結果が物語っておりますから。

[1881: 匿名さん]

ここは正直在庫は多いですが大手不動産会社三井不動産の物件です。和田産業は一切関係ありません。大手と和田産業みたいな零細では補償レベルが違います。ここなら安心して住めます。阪神の梅田行特別急行はもちろん山陽の直通特別急行も半分停車する西元町駅すぐの利便性の高い物件です。失礼のないようお願いします。

[1883: マンコミュファン]

ファミリアタワーが予定より4m低くなり，敷地面積も狭まったみたいですね．ここの結果を受けて，建設コストを下げる方向に動いたということでしょうか．

[1884: 匿名さん]

建設費が高騰しているのでしょう。

[1885: 匿名さん]

心配になってきたんですが、今後、新快速停止駅のここの価値は予定通りうなぎ昇りでしょうか。それとも分譲の頃と時代が変わりましたか？大手だから安心できますよね。

[1886: 匿名さん]

>>1885 匿名さん

>>1885 匿名さん
建物自体は安心できると思いますよ。
価値については、この辺は10年前と比べてうなぎ昇りに上がってて今がピークかと思います。今後は他の地域と同様、人口減少とともに徐々に下がるのでは無いでしょうか。

[1887: マンション検討中さん]

高く売りたいから買うの？中古見てて思ったけど、住友不動産のシティタワー神戸三宮くらいじゃない？ここら辺だと。

高く売りたいなら大手デペはまず前提条件な気がする。そしてそれだけじゃ足りない。立地や部屋の広さ交通の便、色々あると思う。

高く売れるのかが気になるなら、それこそ中古物件見て感覚掴んだ方がいいよ。ここで話題になってる和田とかいう不動産の物件も多数あるけど、まぁ見れば分かるよ、中古の価格。

高く売れるかで迷う位なら買わない方がいいんじゃない？勉強不足だし、今はそのタイミングじゃない気がする。どうせ買うなら買いたいって思って買わないと後悔するよ。なんでもそうだけど。

[1888: 評判気になるさん]

>>1887 マンション検討中さん
同感です。ただブランドで買うか立地で買うかは大きな分岐点でしょう。ここと、和田のトラッドと10年後に価値が高いのはどちらなのか気になりますねー。

[1889: マンション好きさん]

>>1888 評判気になるさん

ワコーレと比較対象される時点で三井ブランドの中でも下位仕様マンションでは？

パークタワーだったらワコーレなんかとは比較されずに三菱ハーバーランドタワーと比較対象されていただろうにな。

[1891: 匿名さん]

資産価値で考えれば、再開発が目白押しで話題に事欠かない三宮と、メリケンパーク位しかない神戸では比較の対象にすらならないと思いますよ。
単純に考えると　トラッド＞パークホームズ＞ワコーレシティになるのでは。
普通ならデベで選びたいところですが、三宮と神戸ではデベより立地が上に来るのではないでしょうか。
しかし同じ構造で安請け合いのワコーレシティより下には、さすがにならないでしょう。