パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークホームズ神戸ザレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1401/

所在地：兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
山陽本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
神戸高速線（東西線） 「西元町」駅 徒歩3分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.80平米～89.18平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1426: 匿名さん]

写真見ましたが、６１６号室２５万、６１４号室２３．８万。
室内は見事にコストダウンされてますね。家賃はかなり割高な印象を受けました。
あれで４３００万ほどしていたはずですが、分譲価格自体が高すぎでしょ。

[1427: マンション比較中さん]

＞1425
キャンセルしたら手付の返金はないから転売をしようとしている方々ですね。こんなにたくさん。これは驚きです。通常抽選部屋とかだったら高値で取引されるはずですがここはどうでしょうか。価格交渉はできるはずですのでお得かもしれませんね。

[1428: 匿名さん]

売りに出てるの、諸費用や仲介手数料いれたら赤字と違いますか。
ここ数年は転売屋が新築価格より2割ほど高値で売り出すこと多かったけれど、マンション相場も天井をうった感がしますね。

[1429: 匿名さん]

中古では、いつ、いくらで売れるかわからないので、手付放棄したほうが損が大きくなっても気楽とは思いますが、いざとなると損切するのって勇気が必要なのでしょうね。
最近のマンションは強気の価格設定でイケイケだっただけに、リーマンショックの頃を思い出しました。

[1430: マンション比較中さん]

完成在庫が多いマンションは手付放棄も地獄、転売も価格が下がって地獄ですね。ファミリアホールの件で皆さまこのようにされているのでしょうか？3年くらい前だったら完成して転売すると利益が出ることも多かったようですが。

[1431: 匿名さん]

三井は手付け金返す義務はないが、
人道的支援で手付け金取らずに
キャンセル受けてやれよ。
企業の名が上がると思う。
当の三井が一番不幸かもしれないが、
個人客に数百万のペナルティは厳し過ぎ。

[1432: 匿名さん]

これで手付返金に応じていたら、どの範囲まで認めるかでもめますよ。
オプションつけてたり改装していたら、原状回復が原則だし、ファミリアと関係ない部屋まで勿怪の幸いとばかりにキャンセル言い出す可能性も考えられます。
契約後にもめないために、契約時に周辺環境は変わる可能性があるとの文言が必ず添えられているし、それを認めて契約したわけです。ただ、あまりにもその変化が急で激しすぎましたね。
それよりも、エントランスの豪華さに比べ室内の仕様の低さが気になりました。
建物に入ったときは豪華さに驚き、しかし一歩自室に足を入れると、その落差に驚いた人も多かったのではないでしょうか。

[1433: マンション検討中さん]

リハウスの画像見ました。入札で高掴みした土地と建築コストの高騰が要因とはいえこれはひどい。賃貸レベル以下。厚化粧のエントランスがあまりにも不釣り合いな印象を持ちました。
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FY1UTA0A

[1434: 評判気になるさん]

室内の写真見ました。モデルルームとは大きくかけ離れています。

[1435: 名無しさん]

ここに書いている方は本当にマンション検討されていますか？

一般的に良かったと言われてるシティータワー三ノ宮とハーバーランドタワーの内装と比べても変わりないです。

写真もホワイト系がアップされてるから家具配置しないと見栄えがよくなりませんよ。

[1436: 評判気になるさん]

内装がかわりないんだったらあえてここを選ぶ理由がないです。三井ということで期待してた方は多いです。

[1437: 評判気になるさん]

>>1433 マンション検討中さん
図面見ると4LDKの部屋が4308万ですか？何かの間違いではないですか。大幅値下げですけど。

[1438: 名無しさん]

>>1435 名無しさん

えっ？
シティタワーもハーバーランドタワーも部屋は安請合いと専らの評価ですよ

[1439: 匿名さん]

>>1438 名無しさん
マンションの内装なんてどこもあまり変わりませんよ。
不動産の価値はロケーションと外観です。
三宮もハーバーランドも人気のロケーションにタワーマンションだったから完売した。
ここがタワーマンションだったらもっと売れ行きが良かった筈だろうから完全な企画ミス。
マジで平マンションを企画した者は左遷レベルの仕事しちゃったよね…。苦笑

[1440: 匿名さん]

三井のリハウス Oh！mistake 良く気づきましたね。

[1441: 評判気になるさん]

単なるミスですか。その部屋、6000万近かったので値下げかと早とちりしました。三井のリハウスも焦ってますね。

[1442: 匿名さん]

いや、ここのMRは元々が盛りすぎでしょう。今でもHPで観れるので、余計に実物との乖離が実感出来る。
それに、シティタワーやハーバーランドタワーは地域No.1のランドマークタワー。
周りが囲まれてるコの字マンションがそこと同レベルの室内でも、分譲価格がほぼ同レベルだと 何得？

[1443: 通りがかりさん]

>>1442 匿名さん
相場の問題かと
この辺の中古も爆高水準になってるからね

[1444: 匿名さん]

その爆高水準に耐えられる物件ではなかったという事ですよ。

[1445: マンコミュファンさん]

ここ売り切らないと，三井はこの辺りに次を作れないですよね？
いろいろ禍根を残してしまった感じがします．

[1446: 匿名さん]

ララ横浜神対応の再現を期待したいところです。

[1447: 匿名さん]

リハウスにでたということは実質値下げですね。三井も苦渋の決断です。交渉の結果お待ちしてます。

[1448: 匿名さん]

もはや投げ売りですか。

[1449: マンション検討中さん]

まーた糞デべ社員が湧いてるな

[1450: 匿名さん]

中古マンションの価値が上がっている中で、新築なのに値崩れすると後々色々と大変ですね。

[1451: 匿名さん]

値崩れというか、崩れる前の価格が間違いであっただけで、適正価格になるだけ。
勘違いした人も多かった。
以前この掲示板で値崩れしないｗと言い続けてた思考停止バカもいた。
手付け金返ってこない人には気の毒だが、駅前量販店の例え通りになっている。

[1452: 匿名さん]

結局、2割くらい下がるのかなぁ。投資家には残念でした。分岐点ですね。

[1453: マンコミュファンさん]

新築が崩れたら中古も上がらない。パークホームズは設備的にも悪い物件じゃないし、この辺りの大規模では一番駅近。この辺の中古はその新築価格を他は越えられないはずですから。

　値崩れはしないでしょうが、神戸駅はこれで頭打ちでしょうね。需要はあるので、お金がある人は買えたんでしょうが、それは神戸駅を求める集団の中にはそれほど多くないことがわかったということでしょう。

神戸市の人気タワマンは今より格段に安く分譲されてましたが、三菱のタワマンは高コスト間違いないわけで、値付けには非常に苦労するのではないでしょうかねー。

[1454: 匿名さん]

この辺の中古でもここを超えるのでは？
中古上がり、ここ下がりなので、十分ありうるでしょう。

[1455: 名無しさん]

順調に売れてるのに値崩れなんてあるのかな。どんな物件でも色んな事情で手付け放棄したり、すぐ売却せざるを得ない人っているでしょ。

[1456: 匿名さん]

この値でここ買うなら、断然レジデンスやアーバネックスの中古ですね。三菱タワマンができれば尚更ツインコリダーの団地スタイルが露呈してちょっとね。日本のマンションとはそういう商品ですよ、良し悪しは別にしてね。せっかくの立地も価格とのバランス、商品としての企画力・パッケージングのミスですね。

[1457: 匿名さん]

>>1456 匿名さん
何処の評論家の人？

[1458: 名無しさん]

三井は1年くらい棟内モデルルームで販売するからその部屋以外値下がりはないよ。「は」じゃなくて「も」か。
1年後に空きがあれば1割くらい下がるかもね。

ただタワーにすれば竣工前に完売は間違いなかったでしょうね。

しかしこのスレは何故こんなにアンチが沸くのだろうw

[1459: 匿名さん]

ファミリアホールを解体した三菱もそうだが、三井も神戸の地歴に敬意を払わないとな。
ＨＰの『立地の魅力』で東洋のウオール街だとか鈴木商店跡地だとかさんざん歴史を煽っておいて、それで、建てたのがあれではなんの説得力もない。
今は落ちぶれてしまい駅前の好立地にもかかわらず、タワーマンションではペイできない場所と自ら宣伝しているようなもの。タワマンが絶対条件とは思わないが、郊外型マンションをここに建てるとは。これがこの先50年以上この地に存在するのに。
一方、三菱はファミリアホールを壊してまで建てるんだが、はたして期待して良いものだろうか？

[1460: 検討板ユーザーさん]

モデルルームは見に行ったけど購入にいたらなかった方で盛り上がってるんでしょう。あと完成在庫が多い点も注目されてますね。もともと部屋数が多いけどこれほどの数の完成在庫は神戸初ではないでしょうか。私事ながら興味はあるけど杭打ち偽装問題とか前にタワーマンションができるというので見送りさせていただきました。しかしながら価格見直しがあれば再検討させていただきます。

[1461: マンコミュファンさん]

　ここを見てますと、完成在庫の多さは、神戸駅の立地としての相場、近隣他物件（中古、ファミリアタワー）との比較（外観、設備、タワーか否か）、需給バランス（戸数が過大、価格、築浅中古の多さ）などの観点で語られることが多いようですね。いずれも大変説得力があると感じています。

ファミリア跡のタワーもクリアしなければならない部分が多いと考えて良いでしょうか？

[1462: 名無しさん]

こんな便所の落書き間に受けないほうがいいよ。
1年以上値下げもなけりゃ完成在庫もいっぱいある訳じゃない。
マンションを全戸一気に販売開始すると思ってるし。

[1463: 匿名さん]

リハウスで売りに出ている部屋は、新築転売ではなくキャンセル物件と違うんですか？
転売だと登記や修繕積立金などの諸費用で4000万の部屋でも100万以上必要だしリハウスへの手数料が120万。
分譲価格で売り出しているが、人気無ければ最低でも5％ディスカウントは必要だろうから手付放棄したほうがお得。

[1464: 通りがかりさん]

いずれにしても定価で現地販売しながら、チープな画像をさらけ出してまでリハウスにこんな値段で出ている事自体、暗黒のリセール市場での評価を暗示している。

[1465: 匿名さん]

まだ販売中なのでキャンセル物件を出したくないのかもしれませんね。
三井のリハウスならＭＲと違い値引きは自由にできますから、狙い目かもしれませんね。

[1466: マンション検討中さん]

リハウスの部屋は低層階とか日当たりゼロとか条件が悪い部屋が多いように感じます。仕様もオプションなしの標準仕様です。予想ですが値下げ交渉可能するためにリハウス物件にされたのてましょう。

[1467: 匿名さん]

三井不動産は住友不動産同様、完成在庫の値引きはしませんよ。
もし三井のリハウスに流しているのが事実なら、表向きには値引きはしない方針を堅持しつつ、しかし値引きしないと在庫を捌けないという葛藤の表れと違いますかね。
売り出しているのがキャンセル物件なら、手付金の範囲で値引き可能だろうし、仲介手数料も入ってくるので三井不動産側に損失は出ないでしょうね。

[1468: 検討板ユーザーさん]

なるほど。リハウスの部屋の写真をみると冷める検討者もいそうですね。まとめると三井は神戸初の大規模とあって神戸になれてなかったんですかね。その点、地元のデベロッパーは価格とかでもいい戦略たててます。

[1469: 匿名さん]

これだったら、長谷工使って分譲価格をもう少し下げた方がよかったのではないでしょうか。
熊谷をあえて使った理由が分りません。

[1470: 匿名さん]

結果的に神戸素人さんは手を出さなかったら良かったとのことですな。在庫が多いので大損ではないかと存じます。

[1471: 匿名さん]

神戸初じゃないですよ。
ポートアイランドにパークシティあります。売主は三井不動産、施工は三井建設、管理は三井不動産住宅サービスのオール三井の物件が。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/popular/ABM0001638/

[1472: 匿名さん]

販売だけなら大型物件の摩耶シティシリーズも手がけているので 、 全くの神戸初参入では ない。
マンションの構造とか女優を起用したりとか、まさかとは思うがあっという間に完売したワコーレシティを参考に企画した？

[1473: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
三井の利回りなんてどうでもいいです。
それより購入した方の今後ですよ。
三井信者ならいいですが笑

[1474: 匿名さん]

>>1473
住めば都、人間万事塞翁が馬
きっと結果オーライになりますよ。

[1475: 匿名さん]

管理費込みで16万まで下がってきました。さすがに24万ではきついでしょう。