パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークホームズ神戸ザレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1401/

所在地：兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
山陽本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分
神戸高速線（東西線） 「西元町」駅 徒歩3分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.80平米～89.18平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1401: マンション検討中さん]

地元のデベロッパーだったらこの建物はタワーという名前になります。

[1402: 匿名さん]

>>1399 名無しさん
住むには三宮の汚いゴチャゴチャ感の無いこの辺りはいいと思う。
あとここがパークタワーならもっと良かったのにね。

[1403: 評判気になるさん]

>1398
価格からして中の上くらいの世帯がメインだと思います。郊外の一戸建てか悩むところです。また高額な部屋がないので、ずば抜けた富裕層もいないのではないかと思います。

[1404: 匿名さん]

ここは郊外の一戸建てを売った老夫婦も多いです。

[1405: 匿名さん]

だろうね。ブランド団地だから。
昔ながらのワンピが好きな世代だよ。

[1406: 匿名さん]

ホームページみると狭いタイプの間取りが復活してる気がするけど
相当キャンセル出た？

[1407: 匿名さん]

北向のタワマンお見合い部屋が数プラン復活ですね。やっぱりキャンセルそこそこ出たのですね。

[1408: マンション検討中さん]

適当なこと言わない方がいいよ

[1409: マンコミュファンさん]

>>1408 マンション検討中さん

不確かなことはいってはいけないですが、確かに年末見に行ったときは、ファミリア側は完売してるから、部屋ありませんというふうに聞きました。
まぁ、どんなマンションでもキャンセルは出ますから、事情はわかりませんけど。

[1410: マンコミュファンさん]

キャンセルでないなら問題ですよ。
１月にMRで確認した時は完売してた部屋が出てますよ。哀れな完成在庫物件なのに今さら何を焦ってるのでしょうか。

[1411: 匿名さん]

契約前なら良いけど、契約後なら手付は戻らないけどそれでもキャンセルしたの？
それとも、事情が事情だけに 返金したのかな？

[1412: マンション検討中さん]

>>1411 匿名さん
ファミリアが建つことでキャンセルは特になく、手付金も返さない整理みたいです。
おそらく、北西の3LDKが完売ではないですか？北西の3LDKにキャンセルないかと聞いたら特にないようです。2LDKはあと10戸くらいは前に見たときありました。BL、BR、D2あたりが販売されてます。
適当なことを言うと他の方が混乱するので、ワコーレさんは書き込みやめた方がいいのでは？

[1413: 匿名さん]

そもそもファミリア側は2期なので、三菱タワー計画が明らかになってからの販売ですよね。

[1414: マンション検討中さん]

>>1413 匿名さん

>>1413 匿名さん
ファミリア側の販売は1期からありました。
ファミリアの開発発表前で寝耳に水だった購入者は多いですよ。

[1415: 匿名さん]

>>1414 マンション検討中さん
それはそれは。重要事項の説明で眺望保証はないとか周囲の建築計画について説明されたはずです。しかしファミリアの件は計画としてでも説明あったのでしょうか？

[1416: 通りがかりさん]

状況から客観的に見ても、やっぱりキャンセルがあったのですね。
現地行きましたが、ファミリアホール側は特に無いなと思いましたね。
あれでは手付け放棄してもキャンセルが出るのも納得ですね。さて売れ残った完成在庫どう捌くのでしょうか。

[1417: マンション検討中さん]

イメージの中谷美紀がいなくなり、シンボルのファミリアホールがなくなるどころかタワーマンションになり‥…トホホ…w

[1418: マンコミュファンさん]

>>1412 マンション検討中さん

ワコーレ関係者ではないですが、一度検討していたことがあったので、つい書き込んでしまいました。
確かに、その時も三菱タワーの発表によってキャンセルは出てないと言ってましたね。ただ、あんまり積極的にはタワーの話はしてませんでしたよ。基本的には不利なことは自分からは言わないのが営業の基本なのかと思いました。

ファミリア側は売主的には値付けを安くしていたので、眺望を気にしないお客さんが買っていったという理解のようでした。

ただ、駅近物件でリセール、賃貸も考えていた人は、在庫の多さに慌てたんじゃないでしょうか。

[1419: 匿名さん]

ファミリア側の高層階は安い気しませんでしたが。
Ｂタイプで坪210万位していたと思います。
Ｆタイプが坪220万位で同じ階だったと思うので、タワマン前提の値付けではないように思います。

[1420: マンション検討中さん]

>>1415 匿名さん
デベから事前に説明あった。
ファミリア側で知らなくて契約した人はいない。

[1421: 評判気になるさん]

確かモデルルームオープンのころは神戸の山側の景色も素敵ですとか営業してたけど、事前アンケートのころはファミリアホールをどこかに売却したという噂はあった

[1422: 匿名さん]

デベから回りの開発が進めば景観がかわる可能性はあるが今はどうなるかわからない的な説明はありましたね。
でも、ファミリアの売却がデベから説明があったのは手付金も完全に支払った後でしたよ。。。

[1423: 匿名さん]

１期で購入された方のなかにはファミリアホール側だからという理由で決めた方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし今それはなく、３年間はそこの工事の騒音で悩まされ、完成すると眺望が遮られお見合いとなる。何とも言い難い心境でしょうね。しかし山側の価格設定は高層階に行っても海側ほど跳ね上がらなかったと記憶しているのですが。

[1424: マンション比較中さん]

今のところ賃貸にでているのは3部屋です。不動産会社のホームページには内覧時の部屋の写真があり購入検討中の方は参考になりますよ。賃貸になるとお高いみたいですけど入居者がいるのか興味あります。

[1425: 匿名さん]

リハウスのホームページに10軒くらい売りが出ている
これがキャンセル住戸？

[1426: 匿名さん]

写真見ましたが、６１６号室２５万、６１４号室２３．８万。
室内は見事にコストダウンされてますね。家賃はかなり割高な印象を受けました。
あれで４３００万ほどしていたはずですが、分譲価格自体が高すぎでしょ。

[1427: マンション比較中さん]

＞1425
キャンセルしたら手付の返金はないから転売をしようとしている方々ですね。こんなにたくさん。これは驚きです。通常抽選部屋とかだったら高値で取引されるはずですがここはどうでしょうか。価格交渉はできるはずですのでお得かもしれませんね。

[1428: 匿名さん]

売りに出てるの、諸費用や仲介手数料いれたら赤字と違いますか。
ここ数年は転売屋が新築価格より2割ほど高値で売り出すこと多かったけれど、マンション相場も天井をうった感がしますね。

[1429: 匿名さん]

中古では、いつ、いくらで売れるかわからないので、手付放棄したほうが損が大きくなっても気楽とは思いますが、いざとなると損切するのって勇気が必要なのでしょうね。
最近のマンションは強気の価格設定でイケイケだっただけに、リーマンショックの頃を思い出しました。

[1430: マンション比較中さん]

完成在庫が多いマンションは手付放棄も地獄、転売も価格が下がって地獄ですね。ファミリアホールの件で皆さまこのようにされているのでしょうか？3年くらい前だったら完成して転売すると利益が出ることも多かったようですが。

[1431: 匿名さん]

三井は手付け金返す義務はないが、
人道的支援で手付け金取らずに
キャンセル受けてやれよ。
企業の名が上がると思う。
当の三井が一番不幸かもしれないが、
個人客に数百万のペナルティは厳し過ぎ。

[1432: 匿名さん]

これで手付返金に応じていたら、どの範囲まで認めるかでもめますよ。
オプションつけてたり改装していたら、原状回復が原則だし、ファミリアと関係ない部屋まで勿怪の幸いとばかりにキャンセル言い出す可能性も考えられます。
契約後にもめないために、契約時に周辺環境は変わる可能性があるとの文言が必ず添えられているし、それを認めて契約したわけです。ただ、あまりにもその変化が急で激しすぎましたね。
それよりも、エントランスの豪華さに比べ室内の仕様の低さが気になりました。
建物に入ったときは豪華さに驚き、しかし一歩自室に足を入れると、その落差に驚いた人も多かったのではないでしょうか。

[1433: マンション検討中さん]

リハウスの画像見ました。入札で高掴みした土地と建築コストの高騰が要因とはいえこれはひどい。賃貸レベル以下。厚化粧のエントランスがあまりにも不釣り合いな印象を持ちました。
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FY1UTA0A

[1434: 評判気になるさん]

室内の写真見ました。モデルルームとは大きくかけ離れています。

[1435: 名無しさん]

ここに書いている方は本当にマンション検討されていますか？

一般的に良かったと言われてるシティータワー三ノ宮とハーバーランドタワーの内装と比べても変わりないです。

写真もホワイト系がアップされてるから家具配置しないと見栄えがよくなりませんよ。

[1436: 評判気になるさん]

内装がかわりないんだったらあえてここを選ぶ理由がないです。三井ということで期待してた方は多いです。

[1437: 評判気になるさん]

>>1433 マンション検討中さん
図面見ると4LDKの部屋が4308万ですか？何かの間違いではないですか。大幅値下げですけど。

[1438: 名無しさん]

>>1435 名無しさん

えっ？
シティタワーもハーバーランドタワーも部屋は安請合いと専らの評価ですよ

[1439: 匿名さん]

>>1438 名無しさん
マンションの内装なんてどこもあまり変わりませんよ。
不動産の価値はロケーションと外観です。
三宮もハーバーランドも人気のロケーションにタワーマンションだったから完売した。
ここがタワーマンションだったらもっと売れ行きが良かった筈だろうから完全な企画ミス。
マジで平マンションを企画した者は左遷レベルの仕事しちゃったよね…。苦笑

[1440: 匿名さん]

三井のリハウス Oh！mistake 良く気づきましたね。

[1441: 評判気になるさん]

単なるミスですか。その部屋、6000万近かったので値下げかと早とちりしました。三井のリハウスも焦ってますね。

[1442: 匿名さん]

いや、ここのMRは元々が盛りすぎでしょう。今でもHPで観れるので、余計に実物との乖離が実感出来る。
それに、シティタワーやハーバーランドタワーは地域No.1のランドマークタワー。
周りが囲まれてるコの字マンションがそこと同レベルの室内でも、分譲価格がほぼ同レベルだと 何得？

[1443: 通りがかりさん]

>>1442 匿名さん
相場の問題かと
この辺の中古も爆高水準になってるからね

[1444: 匿名さん]

その爆高水準に耐えられる物件ではなかったという事ですよ。

[1445: マンコミュファンさん]

ここ売り切らないと，三井はこの辺りに次を作れないですよね？
いろいろ禍根を残してしまった感じがします．

[1446: 匿名さん]

ララ横浜神対応の再現を期待したいところです。

[1447: 匿名さん]

リハウスにでたということは実質値下げですね。三井も苦渋の決断です。交渉の結果お待ちしてます。

[1448: 匿名さん]

もはや投げ売りですか。

[1449: マンション検討中さん]

まーた糞デべ社員が湧いてるな

[1450: 匿名さん]

中古マンションの価値が上がっている中で、新築なのに値崩れすると後々色々と大変ですね。

[1451: 匿名さん]

値崩れというか、崩れる前の価格が間違いであっただけで、適正価格になるだけ。
勘違いした人も多かった。
以前この掲示板で値崩れしないｗと言い続けてた思考停止バカもいた。
手付け金返ってこない人には気の毒だが、駅前量販店の例え通りになっている。

[1452: 匿名さん]

結局、2割くらい下がるのかなぁ。投資家には残念でした。分岐点ですね。

[1453: マンコミュファンさん]

新築が崩れたら中古も上がらない。パークホームズは設備的にも悪い物件じゃないし、この辺りの大規模では一番駅近。この辺の中古はその新築価格を他は越えられないはずですから。

　値崩れはしないでしょうが、神戸駅はこれで頭打ちでしょうね。需要はあるので、お金がある人は買えたんでしょうが、それは神戸駅を求める集団の中にはそれほど多くないことがわかったということでしょう。

神戸市の人気タワマンは今より格段に安く分譲されてましたが、三菱のタワマンは高コスト間違いないわけで、値付けには非常に苦労するのではないでしょうかねー。

[1454: 匿名さん]

この辺の中古でもここを超えるのでは？
中古上がり、ここ下がりなので、十分ありうるでしょう。

[1455: 名無しさん]

順調に売れてるのに値崩れなんてあるのかな。どんな物件でも色んな事情で手付け放棄したり、すぐ売却せざるを得ない人っているでしょ。

[1456: 匿名さん]

この値でここ買うなら、断然レジデンスやアーバネックスの中古ですね。三菱タワマンができれば尚更ツインコリダーの団地スタイルが露呈してちょっとね。日本のマンションとはそういう商品ですよ、良し悪しは別にしてね。せっかくの立地も価格とのバランス、商品としての企画力・パッケージングのミスですね。

[1457: 匿名さん]

>>1456 匿名さん
何処の評論家の人？

[1458: 名無しさん]

三井は1年くらい棟内モデルルームで販売するからその部屋以外値下がりはないよ。「は」じゃなくて「も」か。
1年後に空きがあれば1割くらい下がるかもね。

ただタワーにすれば竣工前に完売は間違いなかったでしょうね。

しかしこのスレは何故こんなにアンチが沸くのだろうw

[1459: 匿名さん]

ファミリアホールを解体した三菱もそうだが、三井も神戸の地歴に敬意を払わないとな。
ＨＰの『立地の魅力』で東洋のウオール街だとか鈴木商店跡地だとかさんざん歴史を煽っておいて、それで、建てたのがあれではなんの説得力もない。
今は落ちぶれてしまい駅前の好立地にもかかわらず、タワーマンションではペイできない場所と自ら宣伝しているようなもの。タワマンが絶対条件とは思わないが、郊外型マンションをここに建てるとは。これがこの先50年以上この地に存在するのに。
一方、三菱はファミリアホールを壊してまで建てるんだが、はたして期待して良いものだろうか？

[1460: 検討板ユーザーさん]

モデルルームは見に行ったけど購入にいたらなかった方で盛り上がってるんでしょう。あと完成在庫が多い点も注目されてますね。もともと部屋数が多いけどこれほどの数の完成在庫は神戸初ではないでしょうか。私事ながら興味はあるけど杭打ち偽装問題とか前にタワーマンションができるというので見送りさせていただきました。しかしながら価格見直しがあれば再検討させていただきます。

[1461: マンコミュファンさん]

　ここを見てますと、完成在庫の多さは、神戸駅の立地としての相場、近隣他物件（中古、ファミリアタワー）との比較（外観、設備、タワーか否か）、需給バランス（戸数が過大、価格、築浅中古の多さ）などの観点で語られることが多いようですね。いずれも大変説得力があると感じています。

ファミリア跡のタワーもクリアしなければならない部分が多いと考えて良いでしょうか？

[1462: 名無しさん]

こんな便所の落書き間に受けないほうがいいよ。
1年以上値下げもなけりゃ完成在庫もいっぱいある訳じゃない。
マンションを全戸一気に販売開始すると思ってるし。

[1463: 匿名さん]

リハウスで売りに出ている部屋は、新築転売ではなくキャンセル物件と違うんですか？
転売だと登記や修繕積立金などの諸費用で4000万の部屋でも100万以上必要だしリハウスへの手数料が120万。
分譲価格で売り出しているが、人気無ければ最低でも5％ディスカウントは必要だろうから手付放棄したほうがお得。

[1464: 通りがかりさん]

いずれにしても定価で現地販売しながら、チープな画像をさらけ出してまでリハウスにこんな値段で出ている事自体、暗黒のリセール市場での評価を暗示している。

[1465: 匿名さん]

まだ販売中なのでキャンセル物件を出したくないのかもしれませんね。
三井のリハウスならＭＲと違い値引きは自由にできますから、狙い目かもしれませんね。

[1466: マンション検討中さん]

リハウスの部屋は低層階とか日当たりゼロとか条件が悪い部屋が多いように感じます。仕様もオプションなしの標準仕様です。予想ですが値下げ交渉可能するためにリハウス物件にされたのてましょう。

[1467: 匿名さん]

三井不動産は住友不動産同様、完成在庫の値引きはしませんよ。
もし三井のリハウスに流しているのが事実なら、表向きには値引きはしない方針を堅持しつつ、しかし値引きしないと在庫を捌けないという葛藤の表れと違いますかね。
売り出しているのがキャンセル物件なら、手付金の範囲で値引き可能だろうし、仲介手数料も入ってくるので三井不動産側に損失は出ないでしょうね。

[1468: 検討板ユーザーさん]

なるほど。リハウスの部屋の写真をみると冷める検討者もいそうですね。まとめると三井は神戸初の大規模とあって神戸になれてなかったんですかね。その点、地元のデベロッパーは価格とかでもいい戦略たててます。

[1469: 匿名さん]

これだったら、長谷工使って分譲価格をもう少し下げた方がよかったのではないでしょうか。
熊谷をあえて使った理由が分りません。

[1470: 匿名さん]

結果的に神戸素人さんは手を出さなかったら良かったとのことですな。在庫が多いので大損ではないかと存じます。

[1471: 匿名さん]

神戸初じゃないですよ。
ポートアイランドにパークシティあります。売主は三井不動産、施工は三井建設、管理は三井不動産住宅サービスのオール三井の物件が。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/popular/ABM0001638/

[1472: 匿名さん]

販売だけなら大型物件の摩耶シティシリーズも手がけているので 、 全くの神戸初参入では ない。
マンションの構造とか女優を起用したりとか、まさかとは思うがあっという間に完売したワコーレシティを参考に企画した？

[1473: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
三井の利回りなんてどうでもいいです。
それより購入した方の今後ですよ。
三井信者ならいいですが笑

[1474: 匿名さん]

>>1473
住めば都、人間万事塞翁が馬
きっと結果オーライになりますよ。

[1475: 匿名さん]

管理費込みで16万まで下がってきました。さすがに24万ではきついでしょう。

[1476: 名無しさん]

管理費約2万としてオーナーの収入は14万。投資は難しそうですな。

[1477: 匿名さん]

全然下がってないやん。16万は4階の58平米。こんなもんですよ。

[1478: 評判気になるさん]

時々拝見させてもらってますがここはどうしても悪く言いたい人がいるんですね、まぁどこのマンションでもそうなのかもしれないですが笑

[1479: 匿名さん]

そんなことないですよ
ここの見学記を書いているanriさんは
すごくいいことを書いている
一度見学記をご覧ください

[1480: マンション検討中さん]

本当に定期的に無駄に否定してる人いるよね笑
一体何がしたいんだか

値段が高いほうが住人の品性も比例するからこのままの価格でいいと思うし
（絶対に比例するとは言いませんけど）
ここの広さで３５００万くらいを希望してる人は違う物件見たほうがいい

[1481: 匿名さん]

>>1480 マンション検討中さん
日本はこれだからねー。三井と言っても財閥上がりの杭打ち偽装。何を信じるのか自分次第

[1482: マンション検討中さん]

まーたでた笑

住友も三菱もあったし財閥が嫌なら地元和田興産でも買ってください

[1483: 匿名さん]

>>1482 マンション検討中さん
マンション購入されましたか。
どうですか？今の状況？購入者のご意見が聞きたいです。

[1484: 匿名さん]

ここの見学記を書いたanriさんは購入されたのでしょうか?
まるでセールスの方かと思えるほどべた誉めだったので、きっと購入されたのかと思われます。
ご意見お伺いしたいです。

[1485: 匿名さん]

>>1484
ANRIさんは『マンション探偵』というサイトを運営している人で、関西のマンションめぐりしている人ですよ。
元記事はここ
http://新築マンシン.jp/hyogo_mansion/kobechuou_mansion/parkhomes_kobe_modelroom

[1486: 匿名さん]

すみません、リンク先が尻切れトンボでした。正しくはこちらです。
http://新築マンション.jp/hyogo_mansion/kobechuou_mansion/parkhomes_kobe_modelroom

[1487: 匿名]

悪口を言うだけならいらない。

[1488: 匿名さん]

賃貸となる部屋は貸主が三井となっている部屋もあります。そこはエアコン3台つけてくれるそうです。

[1489: 匿名さん]

同時期に入居が始まるプラウドタワー明石より賃料はかなり高いですね。
腐ってもJR神戸。人気では完敗だったが賃料では圧勝。
Dtype ９階61.3平米、共益費込で22万
対する明石の同額は、見た限りでは27階と29階の73.2平米が共益費込21万が一番の高額

[1490: 匿名さん]

＞1488　貸主が三井？新築なのに売らずに賃貸にするんですか。

[1491: 匿名さん]

不動産ってどうにでも転がせるから面白いですね。となるとやはり立地ですね。

[1492: 匿名さん]

>>1486 匿名さん

情報ありがとうございます

[1493: 匿名さん]

>>1489 匿名さん

圧勝も何も、賃料は好きな額設定できるけど
それで安定的に借り手が着くかで勝ち負け決まるでしょ。
俺なら三ノ宮や大阪から遠くなっても明石プラウドタワーに絶対住みたい。

[1494: 匿名さん]

>>1493 匿名さん
じゃあ、住めばいいでしょ。
ここでアピールいります？笑

[1495: 匿名さん]

>>1493 匿名さん
投資で買っても明石なんかには絶対住みたくないよ。
安い駅前のタワマンは賃貸で最初は転がして5年後に2-3割位乗せて売るに限る。

[1496: 匿名さん]

>>1494 匿名さん

住めば？　アピール？
お前ズレてるぞ。

両者を比較して圧勝だと言うから
俺ならプラウドタワーに住みたいと言っただけ

[1497: 匿名さん]

在庫多いからさすがに期待できない部屋は賃貸にしてるんですね。明石のタワーは倍率20倍で即日完売でした。しかし完成したタワーを見上げると安物のつくりのタワーですね。価格相応。

[1498: 匿名さん]

プラウドタワー明石は神戸ハーバータワーのコストダウン版といった感じですね。でも明石だからこんなもんでしょう。明石ではこれ以上のマンションは出てこないでしょうから、人気が出るのは当然かと思います。でもプラウドタワー明石が安っぽいとはいえ、あの様なタワマンがここに出来ていたらなあ。

[1499: 匿名さん]

ハーバータワーの高速道路沿いと明石タワーの線路沿いどちらはいいかは悩むところです。

[1500: 匿名さん]

リハウス三井の写真みると海側10階でもパーシャルビューです。しかもまえにいつタワーができてもおかしくないですね。エアリーのほうが前がタワーになる可能性高い？