管理会社変更

[入居済み住民さん]

三菱地所販売の江東区清澄白河にある大型マンションの
管理会社（三菱地所藤和コミュニティー/以下ＭＪＴＣ）
の変更を睨んだ相見積もりが行われたらしい。

見積もりに参加した大手管理会社は、ＭＪＴＣ管理の
物件の見積もり参加は、今年３ヶ所目との話をしていた
とのこと。

[51: 理事経験者]

49は例によって、「文言を見、議論を見ない」、上辺だけの教科書発言ですね。
総会民主主義を採用する以上、
＞判断するのは区分所有者の皆様であり、管理会社、理事会（理事長）ではありません。
だろう、というのが発言主さんの趣旨で、それは正論です。
49の手続は、その趣旨の元に議案が作成された前提での総会進行手続にすぎません。

[52: 匿名さん]

＞49の手続は、その趣旨の元に議案が作成された前提での総会進行手続にすぎません。

手続きなしに実効はあり得ません。

[53: 匿名さん]

52
分からない人ですね。
>>48さんは>>49の手続きを否定してなどいないのです。文字面のみ読んで同手続きを否定していると早とちりしたあなたの講釈など、当然のことであり誰も否定してません。
毎度のことですが、議論能力を身につけてから投稿してください。

[54: 匿名さん]

＞文字面のみ読んで同手続きを否定していると早とちりしたあなたの講釈など、当然のことであり誰も否定してません。

間違いは間違いです。

[55: 匿名さん]

54
まだ理解できてませんね。投了。

[56: mizyoka]

私の書き込みが火種になっているようで常識ある方々にご迷惑、ご心配を掛けまして申し訳ありません。
個人的には私はいいサイトと見つけて楽しんでいます。（笑）失礼しました。

私が書き込みをすると直ぐに批判的な反応があります。反応して頂きありがとうございます。
もっと、どんどん反応をお願いします。歓迎です。
反応すればするほど深みにはまってきますね。でも結構楽しいです。

批判の反応をされている皆様？（一人かも）へ
厄介なのがまた、一人増えたかも？です。
そのうちにどんどん増えますよ。全国に区分所有者がどの位いるでしょうか？
そちらは何人いるのでしょうか？対応できますか？。民意を無視していたらそのうち没落しますよ。
それは過去の歴史が物語っています。

これからも私が経験したことが常識ある皆様のお役に立つことを願って書き込みを続けます。
宜しくお願い致します。

[57: 入居済み住民さん]

＞No.56 by mizyoka

応援してますよ！！

顔が見えないことをいいことに屁理屈こねてる暇人は無視して、
管理組合に有意義な情報が、たくさん構築できればいいですね。

[58: 匿名さん]

＞これからも私が経験したことが常識ある皆様のお役に立つことを願って書き込みを続けます。

もう結構です。

[59: 匿名さん]

Ｇ人社は、金に目が眩んだ居住者を使い、安い管理費でマンションを吊り上げ、しなくてもいい工事を吹っ掛けボッタクリ尽くして生きています。
このような掲示板に書かれた事実を、必死に誤魔化そうとし続けています。

[60: 匿名さん]

>>59
このスレの　どこにＧ人社が関係しているのかな？
無用な荒らしは止めましょう

[62: 匿名さん]

管理会社は変更をしてみないと、良し悪しは分かりません。

今のご時世では、高いから良い、安いから悪いとは関係ありません。
安くて良い管理会社は一杯あります。

何年か置きに管理会社を変更されて、ここしかないと決めれば良いと思います。

また横領や着服事件の対策にもなりますからね。

[63: 匿名]

ｍｉＺｙｏｋａさんの話しが一番の正論ですね！

[64: 匿名]

> 安くて良い管理会社は一杯あります
ぜひ、具体的な管理会社名を挙げていただけると嬉しいです。
雑誌や住まいサーフィンなどの調査結果はありますが、
本当のところどうなのかを知りたい。

[65: 入居済み住民さん]

同じ管理会社、同じフロントであっても、理事会の意識の高低によって対応は変わります。極論すれば、住民が管理会社任せである以上、どこの管理会社にしようが管理の質は同じです。
大きく変えないといけないのは管理会社でなく住民の意識です。それができないから管理会社を選ぶんだ、という堂々めぐりの議論はそろそろ止めに願いたいものです。
住民の意識はそこそこだが、原始契約の会社がもうひとつなので、という場合は、おのずと変えるポイントも、会社を見る眼もあるわけで、「安くて良い会社はどこ？」といった問いなど出ることもなく、粛々と契約改善要求や他社交渉を進められているはずです。

[66: 匿名さん]

いいんじゃないんですか。
そうは言っても大半の組合ではなかなか意識が変わっていないのが現実なんですから。
管理会社の粗末な対応ぶりを晒す場としてもこうしたスレは有効だと思いますし。
あるいは、こういう視点で管理会社を選んだというコメントがあってもいいと思います。
上から目線に他者を批判するのではなく、自分ならこうしました、といったコメントをして頂きたいものです。

[67: 匿名さん]

＞上から目線
たしかにこのところ、ここの掲示板の質の低下はひどい。こんな程度の人間がマンションに住んでるのかと思うと、上から目線になる気持ちはわかる。

[68: フロント]

自分たちで何も出来ない理事会はやりやすいよ。役員も管理会社任せで何もしなくつもいいしお互い楽だよね。

[69: 匿名さん]

そうそう、管理会社任せが一番楽ですよ。何もしなくていいのはもちろん、他の役員や一般組合員との無用な軋轢やストレスも回避出来ます。楽出来て、ストレスフリーのコストと考えれば、管理会社任せも悪くないのでは？

[70: 匿名さん]

大して安くもない管理委託費で、ストレスフリーだと思って任せていたら、好き勝手やり、やばくなったら全部管理組合に責任添加している管理会社もあるけどね。

[71: 匿名さん]

そりゃそうでしょ。いちいち管理組合の為に会社が責任を負ってどうするわけ？商売全然面白くないでしょ。

[72: 匿名さん]

そうそう何もかも管理会社に任せっぱなしにしてくれる、無知無能な役員や住民がいるマンションの方が、わしら管理会社に取っては大変に利用価値があります。

[73: 匿名さん]

三菱、三井住友などの系列なら安心でしょう。
安くは無いかもしれないが、詐欺はしないでしょう。

[74: 匿名さん]

↑こういうのが痛い目を見る。

[75: 匿名]

↑横領事件はないよ

[76: 匿名さん]

横領事件なら三菱藤和・住友でもありましたよ。

[77: 匿名さん]

横領はどんな一流会社や公務員でもありますよ。
いい会社ほど少ないでしょうがね。

[78: 匿名さん]

横領はどの企業でも起こりえること。悲しいことですがね。
その後の処理が問題。
零細では、組合に与えた損害を補填できずそのまま倒産することもある。
管理会社は収益性が悪く、大手であっても営業利益は年間１０億円程度。
しかし、フロントが取り扱っている担当物件の積立金やその他資産は数億円規模であるのは、どの管理会社でもかわりがない事実。
であるならば、管理戸数１万戸未満の会社でそれが発生した場合、会社がその損害を補填できる訳もない。
そういう理屈でいうならば、中小管理会社は論外である。
たしかに、保証機構に加入することにより、管理会社の破綻時のリスクはかなり軽減はされるが、フロント個人の横領までは担保していない。

したがって、管理のサービスや評判云々の前に、最低限の保証として大手を選ぶのは必然ではないだろうか。

ここに、管理戸数１万戸の管理会社をモデルケースにしてみる。

売り上げは、戸×５０００円（月）として年６億円。プラス保険代理店収入や工事売り上げ３億円とする。
粗利は３０㌫が一般的なので、２億７千万円、営業利益は５～８㌫なので、上限として８㌫を適用すると、７２００万円。
近年積立金の横領により、数億円規模の損害が見受けられる中、補填できると思いますか？無理ですね。

横領を前提として議論するのは悲しいことですが、最悪を想定するのも管理組合の理事会としての責務。

できるだけ、大企業の資本が入っている会社を選ぶべきだと私個人は思う。

[79: 匿名]

大企業の資本が入った管理会社は、下請け孫請け曾孫請けが現実ですからね。
そこんとこ勘違いしないように！

[80: 住まいに詳しい人]

↑
すみません。それってどういう意味ですか？

[81: 匿名さん]

大規模修繕工事の際の大手ゼネコンのことをいっているんじゃないの。
しかし、孫請け、曾孫請け等はどんな建設会社でもやらなければできないんだけど、それがわかっていないのでは。
地元の建築会社なら下請け等がなく、自分の会社の社員で全てやると思っているんじゃないのかな。
無知ってかわいいね。

[82: 匿名さん]

下請け、孫請け、曾孫請け専門業者がいる。
彼らが、大工、トビらの職人を集める。
元請が監督、監修し最終的に全て責任を持つことになる。
従って、元請建築会社の選択で、工事の良し悪しは決まる。
これが日本のシステムですよ。
マンション管理会社に丸投げしてると、３割り増し、理事長、修繕委員長らが取り込まれていたら４～５割り増しになり、その後はやられ放題になるのですよ。

[83: 匿名さん]

↑
自分の知ってる範囲だけで決め付ける発言はやめてもらいたい。
うちの会社は見積もりに10％乗っけてるだけです。
4割～5割なんて、いくら馴れ合いになってる理事会でも、絶対にありえない。
相手見て利益出してないですからね。
技術部からの見積もりは、一律10％。もちろん、フロントは組合にはそのまま言いますよ。
だって請けたくないですもん。フロント的には。
仕事は増える（請書受領や完了確認書の受領等の手間、工事連絡やら貼り紙やらもろもろ）し、歩合ももらえんし、何かあったらフロントが文句言われるしね。
工事を本気でとりに言ってる管理会社って、独立系か中小くらいじゃないのかな。
うちは、いわゆる財閥系だけど、まったく工事売り上げなんてあてにしてないよ。
逆にリスクがあるから、なるべく請けるなって方針だよ。

[84: 匿名さん]

マンション管理組合は絶対に新日本管財には依頼しないほうが良い。
騒音問題は厄介なので電話やメールしても
無視する。
それと対応や言葉使いが丁寧でない。
田舎の過疎地に一棟だけ建っているマンションと勘違いしているように
都会のマンションで無愛想そうでコミュニケーション取らない住人がいると
マンションは長年のコミュニティで成り立っているので、
説明するから集会所に来てくれなどと命令口調で言ってくる。
見た目で判断する。
社員はどこかの宗教集団に違いない。
マンション住人全員仕事内容、家族構成を知っている仲良し同士なんか
あり得ないのにそうあるべきだと考えている。

[85: 匿名さん]

そもそも騒音問題は個人間の問題では？
前に弁護士さんに管理組合から訴訟できないか聞いたら、上下間のみの場合はあくまでも個人間の問題であるから、管理組合や管理会社が入り込む余地はないと説明された。

[86: 匿名さん]

>>83
あなたの管理会社は１０％もバックリベートを取るんですか。ムダな経費ですね。
だから管理会社にタッチさせずに、組合が直接やるべきですね。
建設会社の募集から、業者説明会や業者決定など一切管理会社はノータッチでいくべきです。
管理会社のフロントの知識程度はマンションの住民はもってますよ。
勿論修繕委員会にも完全ノータッチですね。

[87: 匿名さん]

↑
いやいや、フロントの知識は問題ないと思いますが。
住民さん以下なのは問題外ですが、通常技術部の出る幕なので、その、フロント程度の知識とはおたくの管理会社はってことですよね。
どこの管理会社かはわかりませんが、もっと上等なフロントを用意している管理会社もありますよ。

10㌫は高いとおもうのであれば、直発注でもすればいいだけですよ。無理強いは絶対しませんから。
ただ、管理会社としての善管注意義務として、不具合箇所を発見しその対応策として見積もらせていただいているだけなので。
それだけで、商売っ気だしやがってとか、ぼったくるつもりだとか、うがった見方はやめていただきたいです。
私は、「仮に弊社が受注する場合はこの金額です」と申し上げているだけです。
もちろん相見積もりは取得するべきですし、依頼がなくとも紹介もします。ただ、最低限の労力として見積もり依頼くらいは組合さんでおねがいしたいですね。

あと、工事関係を完全ノータッチでって言われますが、よほど信頼がない管理会社と契約しているみたいですね。
管理会社は、「管理組合の立場にたって考える」ことは大前提です。組合にとってプラスになるように業務に勤めるのであって、あくまでも自社の利益しか考えない管理会社は論外です。
私は、常日頃から管理組合にとって一番最善はなにかを考えています。
たしかに、工事は専門外かもしれませんが、これまでの経験上で必ずお役に立てることもあると思ってます。
そういう姿勢できちんと対応していれば、組合さんも頼ってくれますし、ねぎらいの言葉もいただいています。

どうも、業界全体がかなり誤解されている面があるようですが、決してそれがすべてではないと理解していただきたいです。
できれば、あなたのマンションを担当したいですね。
最後に、私はあるお付き合いのある下請け業者と打ち合わせしたのですが、組合直発注で話を詰めていたところ、紹介手数料の話をされました。
もちろん、「そんな余力があるなら、見積り額から引いてくれればいい」とお答えしましたが、そんなこと言う管理会社は初めてだと言われました。
うちの会社は、バックは絶対禁止事項です。個人でも会社でもです。
業者から少しでもお金を受け取ると、管理組合の業務代行者としてなりたたなくなるという方針からです。
その業者に聞くところによると、管理会社側から紹介手数料の要求があることも多いと聞きます。
私は、自分の会社以外の管理会社を知りませんので、驚いた次第です。

本当なら、ここに私の勤め先を書きたいところですが、それをすると営業行為だとか、いいことを言ってるだけだといわれかねないので、ヒントもだせないのが残念です。

[88: 匿名さん]

>>87
あなたのところは見積りに１０％上乗せされているのでしょう。
見積り額は原価ではないですよね、それには当然利益が含まれているでしょう。
工事関係を管理会社を完全に外すのはバックリベートを防止するためです。
それでも、管理会社と関係ある元請や業者は管理会社がタッチしてなくても、そこのマンションの管理会社
であればバックリベートを出さないと次の仕事での紹介とか仕事がもらえないので若干は支払うことはあるでしょう。勿論全部ではないですが。
大規模修繕工事の前には、劣化診断は当然業者に依頼します。
あなたの会社は商売っ気がないのですね。工事を受注すれば１０％の利益があるんでしょう。
積極的に取ろうとしないんですか？
勿論通常の組合の直発注の工事でのリベートは取らないところが多いでしょう。額も小さいしね。

大規模修繕の時に管理会社の専門家が無料で劣化診断をし、見積りを出すということは工事を受注したい
ためでしょう。それがなければそういうことは絶対やらないと思いますよ。相見積りであれば受注できるか
どうかはわかりませんが、取れるかもしれませんからね。
相見積り業者にはおたくの会社は外しますけど、私共の依頼している管理会社ですから、劣化診断と
見積り額、修繕箇所等の調査無料でをしてくださいといわれたら受けないでしょう。

[89: 匿名さん]

管理会社に一銭たりとも利益を出させたくないと思うなら、自主管理すればいいんじゃない？

[90: 匿名さん]

自主管理はしたくないね。
お金で解決できる管理会社に委託するのがベター。
しかし、バックリベートはやらないということ。

[91: 匿名さん]

自主管理って言っても、今注目されている自主管理は、清掃や会計、管理員の労務管理やらを管理組合理事がやるスタイルじゃないんだよ。そこまでやらなくちゃならないのなら、誰だって御免こうむりたいのは当然のこと。管理会社への委託管理しか考えられない連中には中々イメージが湧かないだろうが…。

[92: 匿名]

大京はマンション管理担当者の人材育成に着手する。

若手の業務支援や教育を専門とする人員を全国の支店に配置、現場での問題解決力やスピードを高める。

高層棟の増加など新たな形態マンションが増え、住民の要望も多様化しているのに対応する。

管理子会社の大京アステージ(東京)で実務を担当している約４００人の中から、勤続１０～１５年で経験豊富な約２０人をインストラクターに選んだ。

若手に同行し、管理組合の要望に応じたり、改修や運用改善などを適切に提案できるよう指導する。

大京は全国で約6500棟のマンションを管理しており、担当者は１人１０～１５棟を管理する。

ノウハウを共有し、住民の満足度を高めていくとともに、他社が施工したマンションの管理受託を増やす狙いもある。

[93: 匿名さん]

>>91
自主管理を組合が雇った管理員にまかせ、その管理員が会計や議案書を作成し、点検業者や修繕工事の業者
を捜し、支払いをし、チェックまで全てをやるのかな？
いちいち理事が会計を行い、財務諸表まで作成するのは大変だからね。
それに総会や理事会の報告書の作成や回覧板の作成まで理事がやるのも大変だし。
又、建物のチェックや点検の報告は使用人（管理員）まかせ、法令の改正は理事がやる。
新しいスタイルがどんなものか分からないけど、それぞれ専門の業者に頼めば却って経費増になるしね。

[94: 匿名さん]

>>93
これは93宛ての反論ではないが・・・

人を雇う、業者を使う、会計業務をさせる、etc、すべて「使う側にも知識を能力がある」場合です。

自主管理をする上で一番大変なのは、それらの管理監修を管理組合自ら行える必要があること。

無論、清掃だけとか例年決まった保守とか、小さな金額の会計だけなら容易かもしれません。

[95: 匿名さん]

自主管理で業者に直接発注する場合、組合の知識や関心度が高ければ、安価でそれなりの効果は期待できる。
管理会社に委託する場合、組合にやる気も知識もなくても、それなりの管理は行われる。
管理会社が行う労力にかかる経費を抑えるために、管理組合がその労力を負う。そうすればその経費が浮く。それだけのはなし。
ただし、自主管理が安く済むというのはあまりに短絡的。管理組合が負担する労力を０円換算した場合にのみ成り立つ論理。人の労力を全て金銭に表した場合、管理会社のほうがスケールメリットを生かしてかえって低コスト。
ただ、表面上は分らないのが難点。

[96: 買い換え検討中]

自主管理だと、管理費安いけどきめ細かい管理が出来て、資産価値が保たれるかどうかは？
それより、次の記事のように管理費の見直しをするのがベターでは。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/29418/

[97: 匿名さん]

何か法律事務所のホームページを見つけました。
マンション管理組合向けにサービスを提供しているみたいで、場合によっては管理会社変更サポートもやってくれるみたいですよ。↓

http://www.tokyo-houmu.com

[98: 匿名さん]

↑
＞法律事務所
じゃなくて、行政書士の事務所。

宣伝くさー。

[99: 匿名さん]

悪いけど、すっごく怪しい雰囲気しますね？　>>97
実績はまだ掲載できないのかな？

[100: 匿名さん]

＞97

もしあんたが、この事務所ないし事務所の関係者であるとしたら、

弁護士でないものが法律事務と称して顧客を集める行為が非弁行為として、刑事罰が待ってるよ！

[101: 匿名さん]

行政書士程度の知識でマンションの管理が分かる筈ないじゃないか。
それだったらマン管士の方が格段にましだな。

[102: 匿名さん]

97のＨＰを見るとほんとに怪しげだな。

法律事務とか代理とかいうと非弁行為であげられるから、

やれ「法的サポート」
やれ「代行」

とか記載してるが、

代行と代理の違いがわかる一般人はどれだけいるのか？
法的サポートとは法律の代理とどうちがうのか？

きわめつけは、弁護士を紹介する記載もあるから、
何のことはない、単なる事件屋として商売やってるだけじゃないの？

行政書士はみんなこういうのなのかな。

[103: 匿名さん]

会計とか、めんどくさい業務は委託すればよいのでは？
会計のみ引き受ける会社はあるよ。

大口の支払いや毎月の支払いなどは、会計事務所でＯＫ。
小口のみ理事会が管理すればまるく収まる。

[105: 匿名さん]

マン管士が独立して、食っていけるとは思えない。
管理会社の社員の取る資格でしょう？。
ナラバ、区分所有者は、マン管士に厳しい目で対応する事で、メリットはあるよね。

１０４さん非常に参考になりました。
裁判とか考えていましたが、お金も掛かるし、手間も大変そうだし、効果も期待ほどは？
国土交通省に訴えるほうが的確と考えられるようになりました。　ありがとう”

[106: 匿名]

コンサルでＣＭ方式を謳い文句にしてるＣ★Ｐは全くだめ。オープンにしてるとか、業界の悪慣習に反抗してやっているとか、綺麗事いってますが、結局紐付き！そう見せない話術、事務作業は天下一品。所詮、評論家。粗探しと住民への責任転換のための話術は、結局その場しのぎのたまもの。そんなハイエナみたいなところに頼むこと自体、考えられません。成功報酬払ったら結局今までの支出と変わらんぞ！

[107: 匿名]

私もそう思います。コンサルなんて、高い成功報酬払うなんて、個人的に依頼するなら個人の責任ですが、みんなのお金をつかうのはね？

[108: 匿名]

安パイなのは、やはり上位の独立系でない会社ですね。

[109: 匿名さん]

>>107
マン管士へのコンサル料は３万程度で十分ですよ。
それより、マン管の資格はマンションの住民が取るべきですよ。
やる気さえあれば取れる資格ですから。
私も１昨年とりましたよ。管業は登録してませんが、マン管は記念に会員証まで取りました。
５年更新はしませんけどね。

[110: 匿名さん]

マン管士って何？

[111: 匿名さん]

区分所有管理士ってのもあるみたい。どっちが上なの？

[112: 匿名さん]

国交省、野党党首らに直訴しましょう。
参院選挙も近いので、政治からは必死でしょう。
マンション票はデカイヨ。

[113: 匿名さん]

３万円でくる管理士は、ただいるだけ。雑務は管理会社に振ってました。アドバイスも教科書どおり。管理会社の担当者に同意を求めてました。前期の理事会がつれてきた、胡散臭いマンション管理士事務所の方でせが、今期で終わりにします。

[114: 匿名]

無意味のめのは、事業仕訳の対象。

[115: 匿名]

結局マンション管理士は評論家。

[116: 匿名]

机上の見解でなく汗をかけ！

[117: 匿名]

試験の問題レベルは区分所有管理士のが上。だって試験で書き込みがあるもんね。

[118: 匿名さん]

区分所有管理士って何？
そんな国家資格あったっけ。
単なる民間の金さえ払えば誰でももらえる資格じゃないの。

[119: 匿名]

マンション管理士は選択。区分所有管理士は筆記もあり。認定資格だが、漢字が書けないと辛い……

[120: 匿名]

試験もＡＭ ＰＭとあって辛い……

[121: 匿名さん]

銀行も絡んでいた消費者金融法も、改正されたと同時に状況が一気に変わったね。
マンション法も改正されたら、管理会社変更は自由自在にできるよね。

[122: 匿名さん]

消費者金融の規制と同じように、グレーゾーン費用とかを設定して必要以上の費用を管理会社が管理組合から吸い上げていた場合、過去にさかのぼって取り返せるような法律つくってくれないかなー
全国数千万人のマンション住人から選挙のときに支持されると思うがなー
単に悪質度合いで言えば、同じようなレベルのような気がするのだが

[123: 匿名さん]

先ず、マンション法の改正を訴えることでしょうね！
議決権行使書の偽造なんかもあるらしいし、一人暮らしだと反対票も入れにくい形になってる。
我々マンション族が被害を背負い込むわけだから、我々がどうするかだね。
(財)マン管センター、（社）高層住管協、国交省、各政党に訴えようぜ！！！

[124: 匿名さん]

金利は法律が２つあって矛盾してたのを是正しただけでしょ
あえてグレーゾーンを作ったわけではないっしょ

[125: 匿名さん]

>>119
区分所有管理士って、国家資格じゃないんでしょう。
そんなのもっててどうすんの。何の意味もないし価値もないじゃん。

[126: 匿名さん]

同フロアーの理事長はイタチのような顔で、奥さんは恐竜顔、反対票なんて入れられないの。

[127: 匿名さん]

いやいや、当初私が本件投稿したのですが、色々な話題があり
面白かった。

皆さん、我がマンションは、リプレイス完了いたしました。

今後は、管理組合が新たな管理業者を教育していくこととなる
でしょう。

[128: 匿名]

どこに決まりましたか？

[129: 匿名さん]

>今後は、管理組合が新たな管理業者を教育していくこととなるしょう。

あれー。教育できなくてリプレースしたんでしょう？
一度あることは二度あるんじゃなーい？

[130: 匿名さん]

＞一人暮らしだと反対票も入れにくい形になってる。

規約を読みましょう。賛成のみで、「反対票」はあり得ません。

[131: 匿名さん]

＜（財）マンション管理センター　Ｑ＆Ａより転載＞
総会における議決権は、区分所有者本人が出席して自ら行使するのが原則ですが、書面で行使すること（書面投票）、または代理人によって行使することが認められています（区分所有法第39条第２項）。
なお、この書面または代理人による議決権行使は、区分所有者の法律上の権利ですから、規約等でこれを一切認めないと定めたり、著しい制限を加えたりすることは認められません。
書面投票とは、総会に出席できない場合、あらかじめ通知を受けた議案について、総会開催日前に賛否を記載した書面を総会の招集者に提出して、議決権を行使することをいいます。また、規約又は集会の決議により書面に代えて電磁的方法による行使も可能です。書面投票はその提出自体が議決権の行使である点が、委任状による議決権の行使と異なります。

[132: 匿名さん]

区分所有法より転載
（議事）
第39条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

[133: 爺さん]

爺さんたちのマンションでは議決権行使書を偽造され、(管理会社にしか出来ないことです）
誰も知らない工事業者に決定されひどい手抜き工事になりました。
管理会社が議決権行使書を集めています。　問題があると思われませんか？

[134: 匿名さん]

＞管理会社が議決権行使書を集めています。

これは、確かに、公平中立の観点を考えれば、管理会社が書面票を集めている実態を、なんの制限なく
そのまま認めていいのか、考えていく余地があります。
管理会社に利害関係のある内容の議案もあるわけで、管理会社は、議案の利害関係の当事者なのだから、
公平中立とは言い切れません。
ただし、実態としては、事務作業の手間から、管理会社に依頼しているのが、多くの組合の実態でしょう。

＞議決権行使書を偽造され、

書面票が偽造される管理組合なんて、９９％ありえません。
刑務所に入るリスクをおかしてまで、偽造をして暴利をむさぼろうとするとは、あまり考えられません。

単に特定の管理会社を非難したいのか、制度の矛盾を変えたいのか、そのへんを、きちんと分けて発言してください。

[135: 匿名]

やってほしい管理内容の仕様をきっちり固めて、この値段でやってくれるなら契約すると明確な意思を管理組合として提示すれば、わざわざ、よくわかってる管理会社を変更しなくても済むんじゃないの？

[136: 爺さん]

＞＞　１３４さん
＞管理会社が議決権行使書を集めています。
これは、確かに公平中立の観点を考えれば・・・・に続く、ご意見は素晴らしいと感じています。

只、
＞議決権行使書を偽造され、・・・に、ついては爺の『スレ』を、
　お読みになられたら、９９％偽造は無いとのご想像は変わると思いますよ。

特定の管理会社を非難して、警告しながら他の管理組合に警戒をして貰えたらとの思いです。
不法を仕掛けられると弱い立場にある管理組合を守る法律が欲しいと考えています。

[137: 匿名]

>>爺さん
ずいぶんと長い間、余裕でこの掲示板であれこれ主張されてるけど、
現実世界での交渉はどうなった？
訴訟に負けて、もう管理会社や理事会への抵抗は諦めたのか？
ここでウサ晴らす人生で終えるのか。

[138: 爺さん]

管理会社変更！　諦めてはいませんよ。
裁判所職員ＯＢに絶対勝てないよと言われていたが、どうしてもやりたかったので仕方ない。

[139: 爺さん]

兎に角、爺のとこの管理会社はひどいよ。
所詮は詐欺で幼稚な手口ですが、恥ずかしさと言うものをしらないから始末に困る。
議決権行使書の偽造はつかんだが逃がしてしまった。
何でもやるから皆さんもご注意してくださいね。
広島県人として本当に恥ずかしいことです。申し訳ないことです。

[140: 某社元フロント]

お爺さんのマンションの管理会社は善良な管理組合を騙し金儲けする方法を日夜計画研究している会社です。安易に信用して契約してしまったら骨の髄までしゃぶられてしまいますよ。

[141: 匿名さん]

＞不法を仕掛けられると弱い立場にある管理組合を守る法律が欲しいと考えています。

情けない事は言わないで、
幼稚園生でもあるまいし保護者をもとめるとは・・・・。

[142: 爺さん]

ダニを退治するには・・ダニアースがいい。
ゴキブリ退治には・・・ホウ酸団子とゴキブリホイホイが言いと聞いています。

[143: 匿名さん]

138
＞どうしてもやりたかった
これにすべてが現れていますね。マンションをよくするためではなく、自分のクレーム欲を満たすためだけに動いている。以前にもマンション管理を利用してストレスを発散してるって書いてましたね。
このお方のマンションの皆さんには同情するしかありません。

[144: 爺さん]

１４３　　
合人社からマンションを守るために『ドウシテモやりたかった』
人間の『ストレス』を正確に計測はできません。
先日の総会でフロントに聞きました。『この一年間は悪いことはしていませんね』返事は、
『今はチョツト申し上げられません』　エ～～どう云うこと？　『今は云えません』だった。
親が子供に『あんた悪い事しんだろー』『いまはいえません』と答えられたらどうなるか？
さらにフロントが『修繕積立金に余裕があるので商工ファンドの良い商品があります、買いましょう」
商工ファンドのほとんどは破綻して役員ら多くが逮捕されていますが・・合人社もヤバイカモ。
皆さん　気お付けてね。

[145: 某社元フロント]

そのフロントは明らかに悪事の片棒を担いでいると考えてください。
管理組合様に申し訳ないことをしている、でも会社の指示通り悪事
に手を染めなければ職を失うというフロントのストレスも測りきれ
ないものです。

悪事を具体的に示します。

全社的な指示事項として自社で工事受注できない場合はその業者に
バックマージンの交渉（最低でも１０％）をすることがフロントの
責務とされている。…モラルに反します

交渉成立の場合のバックマージンは管理組合の口座から直接某社の
口座に振り込まれている。…完全に横領です

マンション火災保険の営業行為を無登録の会社の無資格社員である
フロントが行っている。…保険業法違反の疑いがあります

通常総会に管理委託契約を諮るようアドバイスしていない。
…善管注意義務違反です

[146: 匿名さん]

バックマージンのことをそこまで突くのであればきりがない気もするけどね。
なぜなら、火災保険でも保険料の何割かという大きな代理店手数料が落ちているわけだし、工事や点検を外部業者に丸投げする際は20-50％ぐらいは最低でもマークアップして管理組合に請求するわけだし、実際にサービス提供してくれている主体が得ている料金以外に、相当な無駄ガネが隙間に消えているっているわけだから、その利権を管理会社、フロント担当者、理事長、理事、新しく業者を連れてくる区分所有者が争っているという構造でしょう。
ただ、その隙間に消えてゆく金額を抑える方向への提案が比較的支持されやすいということなんじゃないすかね。

[147: 匿名さん]

>全社的な指示事項として自社で工事受注できない場合はその業者にバックマージンの交渉（最低でも１０％）をすることがフロントの責務とされている。…モラルに反します
当然の商行為でモラルに反しません。それより管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。

＞交渉成立の場合のバックマージンは管理組合の口座から直接某社の口座に振り込まれている。…完全に横領です
横領ではありません。上と同じく、管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。直接某社とは管理会社でしょうが、手数料として支払う許可をする管理組合の責任重大です。

＞マンション火災保険の営業行為を無登録の会社の無資格社員であるフロントが行っている。…保険業法違反の疑いがあります
これも、管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。総会での契約承認の決議をしない管理組合が悪い。

＞通常総会に管理委託契約を諮るようアドバイスしていない。 …善管注意義務違反です
貴方の組合員は思考力のない幼稚園生の集まりですね。
管理委託契約は準委任行為ですから、双方平等です。おんぶにだっこは出来ません。

[148: 某社元フロント]

実質丸投げであっても元請責任を負っているならある程度までは許容されると思います。

管理組合様が直接発注した工事に対し「手数料の交渉が成立するまで支払いを止める」
とフロントを脅し無理やり手数料をせしめていることを知って誰が許容するでしょうか？
そしてその手数料が管理組合口座から無断で引き出されていることを知ったら？

保険はグループ会社が代理店手数料を得ているにもかかわらず募集人が契約に立ち会う
ことがありません。保険代理店の社員でもないフロントに契約をさせている管理会社は
知る限り某社だけです。

某社と契約するのはこのことを区分所有者に知らしめたうえでそれでも構わないという
場合に限ると思います。

[149: 匿名さん]

まず、管理会社が法令遵守できているかどうか、この一点が前提。その上で「良い管理会社」「悪い管理会社」論が出てくると思う。今までの議論の中にはこの部分が混ざり合っており、その行為自体が違法な（区分所有法上、適正化法上、委託契約上eｔｃ)ものは、議論する必要も無い。違法行為なのだから。（グレーな部分に付いては法律家のアドバイスが必要と思います。）その前提の上で、いったい良い（悪い）管理会社とは何なんでしょう？管理員の質？担当者の人柄？愛想の良さ？・・・。これは個人差のある判断ですよね？つまり最終的には委託料金の高低によって良い管理会社か悪い管理会社は決まるのですかね？ちょっと違うような・・・？