管理会社変更

[入居済み住民さん]

三菱地所販売の江東区清澄白河にある大型マンションの
管理会社（三菱地所藤和コミュニティー/以下ＭＪＴＣ）
の変更を睨んだ相見積もりが行われたらしい。

見積もりに参加した大手管理会社は、ＭＪＴＣ管理の
物件の見積もり参加は、今年３ヶ所目との話をしていた
とのこと。

[122: 匿名さん]

消費者金融の規制と同じように、グレーゾーン費用とかを設定して必要以上の費用を管理会社が管理組合から吸い上げていた場合、過去にさかのぼって取り返せるような法律つくってくれないかなー
全国数千万人のマンション住人から選挙のときに支持されると思うがなー
単に悪質度合いで言えば、同じようなレベルのような気がするのだが

[123: 匿名さん]

先ず、マンション法の改正を訴えることでしょうね！
議決権行使書の偽造なんかもあるらしいし、一人暮らしだと反対票も入れにくい形になってる。
我々マンション族が被害を背負い込むわけだから、我々がどうするかだね。
(財)マン管センター、（社）高層住管協、国交省、各政党に訴えようぜ！！！

[124: 匿名さん]

金利は法律が２つあって矛盾してたのを是正しただけでしょ
あえてグレーゾーンを作ったわけではないっしょ

[125: 匿名さん]

>>119
区分所有管理士って、国家資格じゃないんでしょう。
そんなのもっててどうすんの。何の意味もないし価値もないじゃん。

[126: 匿名さん]

同フロアーの理事長はイタチのような顔で、奥さんは恐竜顔、反対票なんて入れられないの。

[127: 匿名さん]

いやいや、当初私が本件投稿したのですが、色々な話題があり
面白かった。

皆さん、我がマンションは、リプレイス完了いたしました。

今後は、管理組合が新たな管理業者を教育していくこととなる
でしょう。

[128: 匿名]

どこに決まりましたか？

[129: 匿名さん]

>今後は、管理組合が新たな管理業者を教育していくこととなるしょう。

あれー。教育できなくてリプレースしたんでしょう？
一度あることは二度あるんじゃなーい？

[130: 匿名さん]

＞一人暮らしだと反対票も入れにくい形になってる。

規約を読みましょう。賛成のみで、「反対票」はあり得ません。

[131: 匿名さん]

＜（財）マンション管理センター　Ｑ＆Ａより転載＞
総会における議決権は、区分所有者本人が出席して自ら行使するのが原則ですが、書面で行使すること（書面投票）、または代理人によって行使することが認められています（区分所有法第39条第２項）。
なお、この書面または代理人による議決権行使は、区分所有者の法律上の権利ですから、規約等でこれを一切認めないと定めたり、著しい制限を加えたりすることは認められません。
書面投票とは、総会に出席できない場合、あらかじめ通知を受けた議案について、総会開催日前に賛否を記載した書面を総会の招集者に提出して、議決権を行使することをいいます。また、規約又は集会の決議により書面に代えて電磁的方法による行使も可能です。書面投票はその提出自体が議決権の行使である点が、委任状による議決権の行使と異なります。

[132: 匿名さん]

区分所有法より転載
（議事）
第39条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

[133: 爺さん]

爺さんたちのマンションでは議決権行使書を偽造され、(管理会社にしか出来ないことです）
誰も知らない工事業者に決定されひどい手抜き工事になりました。
管理会社が議決権行使書を集めています。　問題があると思われませんか？

[134: 匿名さん]

＞管理会社が議決権行使書を集めています。

これは、確かに、公平中立の観点を考えれば、管理会社が書面票を集めている実態を、なんの制限なく
そのまま認めていいのか、考えていく余地があります。
管理会社に利害関係のある内容の議案もあるわけで、管理会社は、議案の利害関係の当事者なのだから、
公平中立とは言い切れません。
ただし、実態としては、事務作業の手間から、管理会社に依頼しているのが、多くの組合の実態でしょう。

＞議決権行使書を偽造され、

書面票が偽造される管理組合なんて、９９％ありえません。
刑務所に入るリスクをおかしてまで、偽造をして暴利をむさぼろうとするとは、あまり考えられません。

単に特定の管理会社を非難したいのか、制度の矛盾を変えたいのか、そのへんを、きちんと分けて発言してください。

[135: 匿名]

やってほしい管理内容の仕様をきっちり固めて、この値段でやってくれるなら契約すると明確な意思を管理組合として提示すれば、わざわざ、よくわかってる管理会社を変更しなくても済むんじゃないの？

[136: 爺さん]

＞＞　１３４さん
＞管理会社が議決権行使書を集めています。
これは、確かに公平中立の観点を考えれば・・・・に続く、ご意見は素晴らしいと感じています。

只、
＞議決権行使書を偽造され、・・・に、ついては爺の『スレ』を、
　お読みになられたら、９９％偽造は無いとのご想像は変わると思いますよ。

特定の管理会社を非難して、警告しながら他の管理組合に警戒をして貰えたらとの思いです。
不法を仕掛けられると弱い立場にある管理組合を守る法律が欲しいと考えています。

[137: 匿名]

>>爺さん
ずいぶんと長い間、余裕でこの掲示板であれこれ主張されてるけど、
現実世界での交渉はどうなった？
訴訟に負けて、もう管理会社や理事会への抵抗は諦めたのか？
ここでウサ晴らす人生で終えるのか。

[138: 爺さん]

管理会社変更！　諦めてはいませんよ。
裁判所職員ＯＢに絶対勝てないよと言われていたが、どうしてもやりたかったので仕方ない。

[139: 爺さん]

兎に角、爺のとこの管理会社はひどいよ。
所詮は詐欺で幼稚な手口ですが、恥ずかしさと言うものをしらないから始末に困る。
議決権行使書の偽造はつかんだが逃がしてしまった。
何でもやるから皆さんもご注意してくださいね。
広島県人として本当に恥ずかしいことです。申し訳ないことです。

[140: 某社元フロント]

お爺さんのマンションの管理会社は善良な管理組合を騙し金儲けする方法を日夜計画研究している会社です。安易に信用して契約してしまったら骨の髄までしゃぶられてしまいますよ。

[141: 匿名さん]

＞不法を仕掛けられると弱い立場にある管理組合を守る法律が欲しいと考えています。

情けない事は言わないで、
幼稚園生でもあるまいし保護者をもとめるとは・・・・。

[142: 爺さん]

ダニを退治するには・・ダニアースがいい。
ゴキブリ退治には・・・ホウ酸団子とゴキブリホイホイが言いと聞いています。

[143: 匿名さん]

138
＞どうしてもやりたかった
これにすべてが現れていますね。マンションをよくするためではなく、自分のクレーム欲を満たすためだけに動いている。以前にもマンション管理を利用してストレスを発散してるって書いてましたね。
このお方のマンションの皆さんには同情するしかありません。

[144: 爺さん]

１４３　　
合人社からマンションを守るために『ドウシテモやりたかった』
人間の『ストレス』を正確に計測はできません。
先日の総会でフロントに聞きました。『この一年間は悪いことはしていませんね』返事は、
『今はチョツト申し上げられません』　エ～～どう云うこと？　『今は云えません』だった。
親が子供に『あんた悪い事しんだろー』『いまはいえません』と答えられたらどうなるか？
さらにフロントが『修繕積立金に余裕があるので商工ファンドの良い商品があります、買いましょう」
商工ファンドのほとんどは破綻して役員ら多くが逮捕されていますが・・合人社もヤバイカモ。
皆さん　気お付けてね。

[145: 某社元フロント]

そのフロントは明らかに悪事の片棒を担いでいると考えてください。
管理組合様に申し訳ないことをしている、でも会社の指示通り悪事
に手を染めなければ職を失うというフロントのストレスも測りきれ
ないものです。

悪事を具体的に示します。

全社的な指示事項として自社で工事受注できない場合はその業者に
バックマージンの交渉（最低でも１０％）をすることがフロントの
責務とされている。…モラルに反します

交渉成立の場合のバックマージンは管理組合の口座から直接某社の
口座に振り込まれている。…完全に横領です

マンション火災保険の営業行為を無登録の会社の無資格社員である
フロントが行っている。…保険業法違反の疑いがあります

通常総会に管理委託契約を諮るようアドバイスしていない。
…善管注意義務違反です

[146: 匿名さん]

バックマージンのことをそこまで突くのであればきりがない気もするけどね。
なぜなら、火災保険でも保険料の何割かという大きな代理店手数料が落ちているわけだし、工事や点検を外部業者に丸投げする際は20-50％ぐらいは最低でもマークアップして管理組合に請求するわけだし、実際にサービス提供してくれている主体が得ている料金以外に、相当な無駄ガネが隙間に消えているっているわけだから、その利権を管理会社、フロント担当者、理事長、理事、新しく業者を連れてくる区分所有者が争っているという構造でしょう。
ただ、その隙間に消えてゆく金額を抑える方向への提案が比較的支持されやすいということなんじゃないすかね。

[147: 匿名さん]

>全社的な指示事項として自社で工事受注できない場合はその業者にバックマージンの交渉（最低でも１０％）をすることがフロントの責務とされている。…モラルに反します
当然の商行為でモラルに反しません。それより管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。

＞交渉成立の場合のバックマージンは管理組合の口座から直接某社の口座に振り込まれている。…完全に横領です
横領ではありません。上と同じく、管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。直接某社とは管理会社でしょうが、手数料として支払う許可をする管理組合の責任重大です。

＞マンション火災保険の営業行為を無登録の会社の無資格社員であるフロントが行っている。…保険業法違反の疑いがあります
これも、管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。総会での契約承認の決議をしない管理組合が悪い。

＞通常総会に管理委託契約を諮るようアドバイスしていない。 …善管注意義務違反です
貴方の組合員は思考力のない幼稚園生の集まりですね。
管理委託契約は準委任行為ですから、双方平等です。おんぶにだっこは出来ません。

[148: 某社元フロント]

実質丸投げであっても元請責任を負っているならある程度までは許容されると思います。

管理組合様が直接発注した工事に対し「手数料の交渉が成立するまで支払いを止める」
とフロントを脅し無理やり手数料をせしめていることを知って誰が許容するでしょうか？
そしてその手数料が管理組合口座から無断で引き出されていることを知ったら？

保険はグループ会社が代理店手数料を得ているにもかかわらず募集人が契約に立ち会う
ことがありません。保険代理店の社員でもないフロントに契約をさせている管理会社は
知る限り某社だけです。

某社と契約するのはこのことを区分所有者に知らしめたうえでそれでも構わないという
場合に限ると思います。

[149: 匿名さん]

まず、管理会社が法令遵守できているかどうか、この一点が前提。その上で「良い管理会社」「悪い管理会社」論が出てくると思う。今までの議論の中にはこの部分が混ざり合っており、その行為自体が違法な（区分所有法上、適正化法上、委託契約上eｔｃ)ものは、議論する必要も無い。違法行為なのだから。（グレーな部分に付いては法律家のアドバイスが必要と思います。）その前提の上で、いったい良い（悪い）管理会社とは何なんでしょう？管理員の質？担当者の人柄？愛想の良さ？・・・。これは個人差のある判断ですよね？つまり最終的には委託料金の高低によって良い管理会社か悪い管理会社は決まるのですかね？ちょっと違うような・・・？

[152: 匿名]

>>149
極めてまともな意見だな。
しかし、大手や財閥系が複数の横領で行政処分食らっているのを見ると何を寄りどころにしていいか分かんなくなるよ。

[153: 匿名さん]

管理会社ってじいのマンションで仮に不正していても、得があるのかね？だって仮にも全国上位の会社が議決権の偽造で指示処分うけて何のメリットがあるの？
個人商店に委託してるんじゃあるまいし・・・
社会（会社勤め)経験無いんだろうね・・・

[154: 匿名さん]

金になれば何でもやるよ。
薄汚い管理会社だよ。

[155: 匿名さん]

見積書の不明点を工事担当者に聞こうと思いＧ社エンジニアリングに電話した。
電話を受けた女性にフロントじゃなくて工事担当者に代わってくれと言ったら
すごく困った様子でずっと保留にされた後折り返しフロントから連絡があった。
何で工事担当者に代わらないだと問い詰めたら見積はフロントが作っていると。
Ｇ社エンジニアリングには工事業者なのに工事担当者がいないことがわかった。
下請けに丸投げするだけのペーパー会社に何で儲けさせる必要があるのだろう？

[156: 匿名]

合人社の事務所へ行けばわかります。ちんけな会社だということが！

[157: 匿名さん]

　１５５さん
その工事問題ありそうですね！
工事金額？
施工の問題？
　

[158: 匿名]

あたまわる～

[159: 匿名さん]

管理委託契約はよっぽどのことがない限り更新される。
黙っていてもお金が転がり込んでくるシステムだから。
クレームがあっても即座に売り上げが下がることはない。
手間ひまかけてトラブル対処方法をマニュアル化しても
売り上げが上がらない。フロントにまかせておけばよい。
二流三流の管理会社はこういうことを無駄と考えている。
一流の管理会社というのが存在するとしたならこういう
ことを全社で取り組んでいる会社のことを言うのだろう。
但し会社が儲ける方法だけを日夜研究し悪のマニュアル
を完成させた一流の悪徳管理会社には注意することだ。

[160: ☆爺さん]

悪徳管理会社は必ず管理規約違反しているはずです。
小さな違反でも見つけたら、国交省大臣宛に訴え状を出しましょう。

[161: 匿名]

悪徳と思える管理会社を使う管理組合あるの？
使う管理組合がある限り、悪徳と言われながらも事業継続できるんだろうなぁ。

[162: 匿名さん]

悪徳だということを知らないから委託するのです。
だから悪徳だということを知らせないといけない。
知ったうえで委託するのならこれは自己責任です。

[163: 某社元フロント]

国土交通省総合政策局不動産業課から下記の回答文書を得ましたので紹介します。

「『管理組合が行うべき共用部分に係る損害保険契約を保険会社と締結する際に、管理組合が行う当該契約に係る事務の補助業務』につきましては、例えば、損害保険契約を締結しようとする際に、保険会社の資料の取り寄せ、保険会社への説明の依頼、見積りの取得といった下準備をすることや、保険会社に対して当該マンションの規模、構造、設備等の状況を伝えること等が考えられます。」

管理会社が保険代理店を兼業していてフロントが保険募集人であれば問題ありませんが、某社の場合は保険代理店ではありませんのでフロントができる範囲は上記に限られます。保険代理店がやるべき業務をなぜ代理店でもない管理会社のフロントが行うのか某社から文書で回答を得てください。そして高層住宅管理業協会・国土交通省・金融庁にその文書を添付して申告してください。管理組合を騙し金儲けをする詐欺会社を管理業界から永久追放しようではありませんか！皆様の勇気ある行動を期待しています。

[164: 匿名さん]

上記に心当りある現職の方は是非反論を出してください。

[165: 匿名さん]

自民党長期一党政治のため日本はダメになった。
汚い政治家が汚い詐欺会社をのさばらせた。
マンション組合員はしっかりしないと食い物にされますよ。自分の事は自分で守るしかないですね。

[168: 匿名]

賃貸マンションだと難しいんでしょうか？誰が理事会メンバーかもわからないし、多分、出来て1年としないから地権者かな？でも、単にいるだけでめんどくさがって対応も誠実じゃないし、あまりにひどいので変えたいなぁ。

[169: 匿名さん]

賃貸マンションの住人は、管理会社を選ぶ権利がありません。
要望程度なら、聞いてもらえるかも？
いやなら、出ていくしかありません。

さようなら・・・・。

[170: 匿名さん]

そもそもお金の流れは、賃借人→区分所有者→管理会社→管理人だから、本来的には、管理人は賃借人に感謝すべきなんだけどね。ただ、実態は管理人が賃借人のマナー管理をしているわけだから、管理人が気に入らないのなら、区分所有者にお願いして管理会社経由で指導してもらわないとしょうがないよね。
いずれにしても、人間、長くなるとだらけてくるから、古いマンションなんかだと我が物顔の管理人さんも多く見受けられるけどね。

[171: 匿名さん]

台風時についでに保険対応してくれる管理会社あるみたい
フロントがついでに出しときましただって
モラルハザードの管理会社っていかがなものでしょう？
悪く言えば詐欺の片棒を担ぐわけでしょ
保険契約者は管理組合だから、保険金請求者も管理組合
なにかあったら、管理会社が勝手にやったでは済まないと考えないところが、終わっています。
ついで請求でも、結局管理会社に工事させたら、管理会社は利益でてるんですから
組合のことを思っても何もないでしょ？
危険冒す必要は無いと思います。