管理会社変更

[入居済み住民さん]

三菱地所販売の江東区清澄白河にある大型マンションの
管理会社（三菱地所藤和コミュニティー/以下ＭＪＴＣ）
の変更を睨んだ相見積もりが行われたらしい。

見積もりに参加した大手管理会社は、ＭＪＴＣ管理の
物件の見積もり参加は、今年３ヶ所目との話をしていた
とのこと。

[1: 匿名さん]

だからどうしたって言うの？
何を聞きたい訳？

[2: 匿名さん]

まったく珍しくもない話だね。

[3: 周辺住民さん]

ほんと、ＭＪＴＣの評判の悪さは、今に始まった
事じゃないから、珍しくもない話だね。

[4: 賛成派住民]

年金生活や失業中の人でも生活費を切り詰めて管理費を支払ってるのだから高くて質の悪い管理会社は見直しをするべきだと思います。どんな物を買うのも貴重な住人のお金を使うのだから比較見積もりを取るのは組合としては当然でしょう。管理会社を変えなくても請求される管理費を下げるためにも比較見積もりは必要だと思います。

[5: 匿名さん]

その簡単に言われる「比較見積り」や管理会社変更は、組合（理事会）にとっては最大級のイベントです。
相当優秀かつやる気ある理事がいないと完遂しないでしょう。

たかだ比較見積りを考える方も多いのですが、設備や付帯サービスが豊富な物件では各社がバラバラな見積り項目出して来るので精査するにはかなりの能力が要求されます。

第一、それらの見積りの妥当性が一般の人では判断できないのです。＜当然、管理仕様も比較します。

[6: 匿名さん]

第一、それらの見積りの妥当性が一般の人では判断できないのです。
↑
築２年目の４年前に半年間で管理会社変更しました。
理事になるまで、全くマンション管理に関心がなかった技術系のサラリーマンです。

最安値の会社の項目を基準に、各社を横並びにしたらいろいろな事が見えてきました。
その後、各社（４社）と個別に面談・・・・・・

１人で主導して変更しましたが、結構疲れた。
その時、あと２人位内容が理解できる者がいたらもっと簡単にできたと思う。
ただし、比較検討の意味が出来ない者を入れると全てが壊れるので人選には注意が必要です。

[7: 5]

私も管理会社変更の首謀者．．．いや主導者です(笑

私の場合、やたらと共用設備の多い物件だったので、比較項目が多過ぎました。
ほとんどの管理会社は、全体でなんぼ！っていう金額設定なので、中身（仕様）は置き去りです。
しかし、当然ながら安いほうに惹かれるので、細かいところまで確認する膨大な作業に。
私の場合は、独りのほうが簡単に進められたと思ってます。
大規模になると多くの理事の説得や基本的な説明にも膨大な労力を要します。

[8: 匿名さん]

こんなコラムがあるよ。さてどこの管理会社でしょうか？

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

[9: 匿名さん]

管理会社なんてどこでもいい。
管理費なんてたかがしれてるし。
どうせそのうち売って出てくし。
修繕積立金改定は断固反対。俺が売って出てってから一時金でも徴収してくれ。
最悪な管理会社が管理した場合と、日本最高の質の管理会社が管理した場合とでは、２０年後のマンションの資産価値に差があるのか？答えは否である。
安かろう悪かろうで結構！
自主管理はウザイから、どっか安いとこと契約しとけばよろしい。

[10: 匿名さん]

＞最悪な管理会社が管理した場合と、日本最高の質の管理会社が管理した場合とでは、２０年後のマンションの資産価値に差があるのか？答えは否である。

いや普通に管理の質がよければ、20年後の話でなく、日々のマンション生活が快適になるよ。
20年間の日々の快適さこそ「価値」でしょう。＜買った人ならわかると思う。

[11: 入居済み住民さん]

いや～っ、盛り上がってるね～！！！
ＭＪＴＣさん、さようなら～～～

[12: mizyoka]

私も６年前に１３０戸のマンション理事の時に管理会社を変更しました。
総会決議ですから区分所有者への説明が結構大変でした。（色々な考え方がありますから）
複数の管理会社から見積を取りましたが、その時に経験した駄目な管理会社は下記の通りです。
①しがらみがある。（デベロッパーと組んでいる等）
②理事長しか相手しない。（他の理事と話しをしない。）
③過剰なＰＲ。（自分の管理会社に良いところしか言わない。）
④管理組合が何を望んでいるのかを考えない。
⑤責任転換をする。（管理人等に問題押し付ける。）
⑥理事会に管理人を同席させる。
⑦経営者の考え方の方向性が間違っている。

他に設備関係で親方日の丸でお客様が誰なのかを理解していないのはエレベータ業者
（三菱電機ビルテクノサービス）ここは酷かった。設備が既に入っているため、どうしようもないとことをいい
ことに、ぼったくりもいいとこです。
管理会社だけではなく、設備業者にも目を光らせた方がいいと考えます。
この業界は一般常識を大きく逸脱しています。それに気付いていないのかこの業界の方々です。

[13: 匿名さん]

＞①しがらみがある。（デベロッパーと組んでいる等） ②理事長しか相手しない。（他の理事と話しをしない。） ③過剰なＰＲ。（自分の管理会社に良いところしか言わない。） ④管理組合が何を望んでいるのかを考えない。 ⑤責任転換をする。（管理人等に問題押し付ける。） ⑥理事会に管理人を同席させる。 ⑦経営者の考え方の方向性が間違っている。 他に設備関係で親方日の丸でお客様が誰なのかを理解していないのはエレベータ業者 （三菱電機ビルテクノサービス）ここは酷かった。設備が既に入っているため、どうしようもないとことをいいことに、ぼったくりもいいとこです。

見積もりを取った段階で分かる訳ない事を羅列して、想像の域を出てませんね。

[14: 匿名さん]

>>13
現状の管理会社のことも入ってるんでしょう。見積とヒアリングでかなりのことは判りますよ。
わかる訳ないとまで言い切る必要はありません。

[15: 匿名さん]

議論ができず荒らしまわることで有名な、某管理会社の人間が早速飛びついてきましたね。

[16: 匿名さん]

＞見積とヒアリングでかなりのことは判りますよ。

それも想像の域を出ないでしょうよ。

[17: mizyoka]

No.13 by 匿名さんと No.16 by 匿名さんへ

私の書き込みが物議を呼んでいるようですね？
同一の方でしょうか？
せめて議論に入るのであればニックネームはつけてほしいですね。
また、自分がどのような立場なのかを書いてほしいですね。
（区分所有者・管理会社・設備業者）
上記が出来ないなら静観して頂けませんか？
おっしゃる通り、見積書だけで判断はできませんね。
管理会社を変更するのは区分区分所有者にとって重要なことですよ。
私が経験した内容を詳しく書きましょうか？
そうしたら長すぎて読む気がしない。文章作成能力がないと書きますか？

自分の経験を述べて他の方が参考で出来るところがあれば参考にして頂き、不要であらばそれでも構いません。
マンション管理は透明性が重要です。不透明な管理をする管理会社は良くないと考えています。
それは理事会、理事長も同様だと考えています。

[18: 匿名さん]

経験のある人とない人の違いでしょうね

[19: 匿名さん]

>私も６年前に１３０戸のマンション理事の時に管理会社を変更しました。
>総会決議ですから区分所有者への説明が結構大変でした。（色々な考え方がありますから）
＞複数の管理会社から見積を取りましたが、その時に経験した駄目な管理会社は下記の通りです。

たった一回の管理会社の変更で
①しがらみがある。（デベロッパーと組んでいる等） ②理事長しか相手しない。（他の理事と話しをしない。） ③過剰なＰＲ。（自分の管理会社に良いところしか言わない。） ④管理組合が何を望んでいるのかを考えない。 ⑤責任転換をする。（管理人等に問題押し付ける。） ⑥理事会に管理人を同席させる。 ⑦経営者の考え方の方向性が間違っている。 他に設備関係で親方日の丸でお客様が誰なのかを理解していないのはエレベータ業者 （三菱電機ビルテクノサービス）ここは酷かった。設備が既に入っているため、どうしようもないとことをいいことに、ぼったくりもいいとこです。

が分かる訳ないでしょうよ。

[20: mizyoka]

No.19 by 匿名さんへ

議論に入るのであればニックネームとどうのような立場を書いて頂けますか？
お願い致します。ペコリ！
議論にならないでしょう。
書けないのでした静観をお願い致します。

[21: 匿名さん]

20さん
19は机上の持論を振り回す上に議論能力のないことで有名な荒らしですよ。
あらゆる管理組合の能力向上を邪魔する言辞ばかり吐き、顰蹙を買いまくっています。
何を言っても無駄です。

[22: 匿名さん]

＞議論に入るのであればニックネームとどうのような立場を書いて頂けますか？ お願い致します。ペコリ！ 議論にならないでしょう。 書けないのでした静観をお願い致します。

ニックネーム君、掲示板は内容が問題で、ナリカワリ可能なニックネームや立場は全く関係ないことを認識すること。
誰が書いても１タス１は２ですよ。

[23: 匿名さん]

↑と、このように引用ばかりで内容のないのが、D Q N さん。と覚えておきましょう。

[24: 匿名さん]

内容だけが問題と言ってたくせに、灰色表示の特定の人間を追っかけてるお方がいましたね。笑

[25: 匿名さん]

＞灰色表示の特定の人間を追っかけてるお方がいましたね。

被害者ですね、よっぽど内容が愚劣だったんでしょうよ。

[26: 匿名さん]

>>24
時々見かけますね。
ＰＣから見ると緑字に見えるので、最初は何言ってんだかわかりませんでした。
携帯やＭａｃなど環境が特定されそうです。

「匿名さん」は全て１人の投稿だと思ってる方も散見されますが・・・・

[27: 匿名さん]

携帯だとわからないです…
誰？

[28: 匿名さん]

>>25
>よっぽど内容が愚劣だったんでしょうよ。
ええ、その追っかけの方の書き込みは本当に愚劣でした。それを指摘されて図星なもので、逆恨みして追っかけたんでしょうね。

[29: mizyoka]

No.21 by 匿名さんへ

助言ありがとうございます。
私は最近、このサイトにデビューしたばかりでよく理解してない状況です。

No.23 by 匿名さん へ

D Q N さんの意味が分からないので、よろしければ教えて頂けないでしょうか？

[30: 匿名さん]

＞ええ、その追っかけの方の書き込みは本当に愚劣でした。

内容で、「方」は気にしなさんな。でも内容が余程気になったのでしょうね。

[31: 入居済み住民さん]

皆さん、こんばんは。

ずいぶんドロドロのやり取りが見受けられますね。

私の居住するマンションもいよいよ“リプレース”で～す。

とにかく、ぼったくり管理会社でしたので！！

皆さんも管理会社からの色々な見積をいただくと思いますが、
工事に関わる部品等の価格は、今やNETで検索すれば一目瞭然！！

1,200万の工事が300万程度で済みましたよ。

それとね～、面白いことを教えてあげますね。

マンション内で、小さな故障等でよく管理会社が工事見積を
あげてくるでしょ！

すると管理会社はこう言うんです。

・・・“大丈夫です、この故障の部品交換は保険対応できますから・・・”ってね。

管理組合は、保険に入っているから保険料の負担のみで済みますが、
管理会社は、やれ部品代だ！、工賃だ！なんて言いながら保険会社からがっぽり
保険金を搾取するわけですよ！！

えぐいですね～～！！

皆さんの管理会社・・・、大丈夫ですか？？

きっとクダンの彼は、そんなのどこでもやってるよ・・・なんて言うんでしょうね。

管理会社変更に関する見積もりも数社取りました。

護送船団方式を取る管理会社は、一部降りたところもありましたし、談合で見積価格
を高めにだしてきたところもありました。

しかし、そんなの想定済み！！

まんまと、我が管理組合の術中にはまったわけです。

１年以上かかりました・・・、でも我々の勝利は目前です。

一点アドバイスとして、見積に参加する管理会社の他の管理物件はしっかり抜き打ち
見学しましょうね。

特にゴミ捨て場は・・・。

とにかく、皆さんも、管理会社に騙されないように頑張ってくださいね。

[32: 匿名さん]

＞管理会社は、やれ部品代だ！、工賃だ！なんて言いながら保険会社からがっぽり保険金を搾取するわけですよ！！

それが事実としても、管理組合に実害あるの？　次回の保険料が高くなるのなら困るが、そんな事もないよ。

＞まんまと、我が管理組合の術中にはまったわけです。

その術とは何も書いてないし、相見積りも当然だし、変更が管理会社の術にハマったかどうかの判定はこれからですよ。

[33: 匿名さん]

>>31
やたらテンション高い長文、お疲れ様でした。
また、これからリプレース活動とのことなので、今後もともお疲れ様です。

リプレースしたら良くなる．．．．．という保障ありません。
もし、委託費が安くなっていたら、その金額相当分は理事会と組合員がしっかりする必要が必ず出てきますよ。

っというか、今までの管理会社が仕切れなかったのは管理会社のせい？。。。ほんとにそうだといいのですが。

[34: 匿名さん]

>>31
リプレイスのカス物件なんぞどうでもいいですよ、デベ系管理会社にとっては。独立系は知らないけど。
管理会社はそんな認識ですよ、お気の毒ですけど。

ごみ置場見て管理会社の品定めできるなんて知ったかぶり書いてますが、そんなものフロントや管理員の水準で全く違った対応になってきますよ。なんて言うか…あまりに可哀想すぎてレスしてしまいました。

管理って1回きりの商品売買と違いますよ。上手く付き合っていくことが大事だと思います。言ってることが分かってもらえればいいんですけど…

[35: フロント！]

>>31
勝利って大げさな。
いっぱいボラれるか、ちょっとボラれるかの差ですよ。実際。

ごみ置き場みてわかるのは、そこの住民のモラルですよ。
ごみの出し方まで管理会社の能力とわれちゃかなわんわな。

うちの管理物件は億ションメインだから、ほとんどの客が、金ははらうから適当にうまいことやっとけ。
別に適度なら儲けてもいいぞって感じです。

リプレイスは打診がきてもすべてお断り中。
こうるさく儲けが少ないとこなんて願い下げ。

[36: 購入経験者さん]

なんか、浮かれてすぎじゃないですか。

リプレイスして管理状態がよくなる保証なんてないですよ。プレゼンなんていいことしか言わないですしね。実際変わってから、もっと悪くなることだってありますからね。もし管理状態が悪くなった場合、リプレイスを推進した理事会の責任は当然問われますよね。
少なくても新しい管理会社が軌道に乗るまではリプレイスを推進した理事会の監視が必要でしょうね。

つまり、当然それだけ管理組合として要求する管理仕様が確立しているわけですよね。もちろん組合員の同意を得て。そのあたりの見極め、あなたはどう判断されたのですか。

それが見積金額だとかゴミ置き場だとか、その程度のことなら、レベル低すぎ。見積が気に入らないなら管理組合でとればいいし、ゴミ置き場なんて住民のモラルでしょう。なんかへんな本の読みすぎじゃないですか。

一番大事なのは、管理体制に対して組合員の最大公約数をまとめること。みんなが理事になったときに困らない体制を作ること。
所詮、管理会社に全部任せようってんでしょ？
にもかかわらず信用しないよ、って姿勢じゃどこに任せてもうまくいかないんじゃないですか。

勝利って書いてありますが、それは管理会社変えてからどうなるかの話でしょ、組合運営という観点なら。変えることが勝利なら、管理会社が気に入らないあなたの自己満足以外何物でもないでしょう。

[37: mizyoka]

管理会社を変更した経験を述べさせて頂きます。

管理会社を最終的に決めるのは区分所有者の皆様です。

変更議案を出すのは理事会です。
理事会は中立を保つ必要があると考えます。また、言動にも十分注意する必要があります。
区分所有者の皆様へ事前に現状の管理状況を事実を報告する義務があります。
方法は臨時総会、事前報告会でもいいでしょう。いきない定期総会で議案を出し決議するのは無謀です。
臨時、定期総会の全議案の作成、コピー、配布等、全てのことを理事会で行う必要があると考えます。
現管理会社に手伝わせたりしてはなりません。
数社にしぼり込むのは理事会の仕事ですが、自分のマンションが必要としている最優先は何なのかを考えながら
、見積書を取るための仕様書作成、管理会社への訪問も理事会で行いことになります。
総会には候補の管理会社の代表者に来て頂き、説明、質疑応答をします。管理会社の代表者は立場が上であえば
あるほどいいでしょう。最低でも役員クラスの方がいいです。
質疑応答では話しをとにかく掘り下げていくことです。経営者の立場の方の話しを聞けばある程度、考え方が
分かります。そうすることで人間性、その管理会社の社員教育が出来ているかを判断出来ると考えています。

管理会社を変えるのは不安であり勇気がいることです。しかし、現状に問題があるのであれば改善の取組むを
せざるをえません。前向きな行動が必要です。
このような状況になったのは管理会社側の責任もあります。管理組合としては適正な価格で普通に管理して
頂ければのわざわざ苦労してまでこのようなことはしません。（見える管理）
また、区分所有者側も管理会社を賃貸の管理会社と同じと誤解している方々がいますので、理事会はその旨を
全員に周知しなければなりません。

冒頭に申し上げましたが、判断するのは区分所有者の皆様です。理事会、理事長ではないと考えます。

[38: 匿名さん]

もしかすると、独立系管理会社のＧ社が絡んでいる可能性がありますね。
そうだとしたら、理事の誰か管理会社変更を言い出した人間がＧ社に変えようとしているのでしょう。
Ｇ社からその人間に管理費の１か月分くらいの謝礼金が出ますからね。
その後も工事などが決まる度に謝礼金がその人間に対して支払われますので、ぜひとも管理会社を変えたいのですが、そのような可能性はありませんか？
その可能性が無いのなら良いのですが心配です。

[39: 匿名さん]

＞変更議案を出すのは理事会です。 理事会は中立を保つ必要があると考えます。また、言動にも十分注意する必要があります。区分所有者の皆様へ事前に現状の管理状況を事実を報告する義務があります。
やたら難しく考えていますね。委託契約は１,2年の期限付きですから、その都度、理事会は継続か変更かの議案を選択するのが普通ですよ。
＞方法は臨時総会、事前報告会でもいいでしょう。いきない定期総会で議案を出し決議するのは無謀です。
従って、現管理会社を継続するか変更するかの議案を理事会で作成して、定期総会で提案するのが普通です。

[40: 入居済み住民さん]

＞No.37 by mizyoka 2010-02-11 08:29

No.31 by 入居済み住民さんで～す！

おしゃるとおり！！

私どもも、mizyokaさんと同じことを行いました。

また、理事会が決めるのではなく、管理組合が
決めるのでことでありますので、クダンの彼は
少々お勉強が足りないかな～・・・

[41: 匿名さん]

＞また、理事会が決めるのではなく、管理組合が 決めるのでことでありますので、

間違い訂正。
理事会は総会に提出する議案を作るのみ。
管理組合が決める事は不可能で、管理組合員による総会で理事会案の賛否を決議します。
特例として、組合員の２０パーセント以上の議決権者で、総会の開催し議案を提出することも可能です。

[42: mizyoka]

①管理会社継続議案⇒毎年の定期総会にて区分所有者にて決議すると考えています。

②管理会社変更議案⇒区分所有者に対して説明が必要である。⇒説明会後、区分所有者に考えて頂くため
　決議するまでにはある程度期間が必要と考えています。

透明性がある管理会社、理事会（理事長）でなければならないと考えます。

[43: 匿名さん]

＞①管理会社継続議案⇒毎年の定期総会にて区分所有者にて決議すると考えています。
＞②管理会社変更議案⇒区分所有者に対して説明が必要である。⇒説明会後、区分所有者に考えて頂くため 決議するまでにはある程度期間が必要と考えています。

理事会議案を作る段階で、継続でも、変更でも、理由説明が必要なことは同じ。
議案は否決されることがある事は双方は同じ。
従って、貴方の考えは間違い。

[44: 匿名さん]

マンションの管理ぐらいで、何を真剣に話し合っているのでしょうか？
そんなに暇なのでしょうか？
管理会社が変わったくらいで、マンションが劇的によくなるとは思えないのだが。
理事会ったって持ち回りの素人に多くを期待すべきではない。
私は管理会社にはまったく興味がありません。
どこでも同じです。
経営者に近い立場の人を呼んで、何を語られても意味はない。
ようは担当者の能力でしょ？
その役員さんが担当するわけじゃないんだし。
どこの管理会社に頼んでも、担当がハズレならそれまでだし、当たりなら担当者変更にならないのを祈るのみ。
ま、運だわな。

[45: 匿名さん]

静かに拝む事ですね。合掌！

[46: 匿名さん]

44
>どこでも同じです。
まず何より金額が違うのです。ぼったくりに近いものもあれば、安かろう悪かろうもあります。
貴方には理解できないことでしょうが、自分たちの財産（建物、管理費、積立金）を管理しているだけです。

[47: mizyoka]

今年の春には社会人一年生が各企業に入社しますが、その指導、教育をする流れは下記の通りです。
会社社員教育方針（役員クラス）⇒部長⇒課長⇒グループリーダー⇒先輩社員⇒新入社員
新入社員は基本的にピュアですね。（ピュアでない場合もありますが。）
新入社員が一番影響を受けるのが先輩社員です。
先輩社員の言動、考え方を手本にして、それがその会社の常識になると考えています。
不幸にも社員教育が出来ていない先輩から教育指導を受ける新入社員はかわいそうですね。
その責任は新入社員ではなく会社側の責任です。
つまり最終的経営を統率している役員クラスの責任で社員教育が出来てない会社は一般の常識から
外れることになり、やがて没落すると考えています。

世間の常識は区分所有者の皆様の考え方です。そのために総会があり決議すると考えています。
決議するためには、区分所有者の皆様に判断して頂くために十分な資料配布、説明、質疑応答、
決断するための時間が必要となります。
判断するのは区分所有者の皆様であり、管理会社、理事会（理事長）ではありません。

[48: mizyoka]

昨年の民主党の政権交代は劇的でした。とうとう自民党への国民の信頼が崩壊です。
マンションもこれと似ていると感じています。
与党＝マンション購入時の管理会社、国民＝区分所有者
現管理管理会社に問題だあることが事実であり、そのままで何も変わらないなら変えてみることです。
うちのマンションは変えました。それを決めたのは理事会（理事長）ではなく、区分所有者の皆様が
投票にて決議しました。

変更後の１年間は理事を継続し身近で見てきましたが、変更して良かったと実感しております。
変更して６年になりますが、問題となっていた点を管理組合、管理会社と連携して一掃して頂きました。
全ての管理会社が古い体質ではありません。世間の常識を持っているところもあります。
見つけるには大変でしょうが、変更して駄目だったら、また変更すればいいと考えています。

区分所有者側も常識がねければなりません。金を払っているのだから何でも管理会社がやってくれる
賃貸の管理会社だと勘違いしている方がいらっしゃいます。
管理会社と管理組合は良好な関係を保つためにもお互いを理解し合う考えがなければなりません。

そのような管理会社と巡り合うことをお祈りしています。

[49: 匿名さん]

＞世間の常識は区分所有者の皆様の考え方です。そのために総会があり決議すると考えています。
＞判断するのは区分所有者の皆様であり、管理会社、理事会（理事長）ではありません。
間違い。総会は最高決議機関ですが、総会の討議で議案作成から決議迄は出来ません。
総会で選出された役員で構成する理事会作成の議案や、組合員の議決権２０パーセント以上の合意による総会提出の議案に限られ、それらの議案も総会招集通知で事前通告したものに限られ、議案の緊急動議は許されません。
従って、総会では事前に提出された議案についての賛否のみで、許されるのは一部修正の程度です。

[50: mizyoka]

私の（mizyoka）過去の書き込みを読んで頂けますでしょうか？