MJR唐湊ってどうですか？

[物件比較中さん]

MJR唐湊についていろいろ知りたいなって考えています。
子育て環境に便利でしょうか。
平面駐車場が広くて、使いやすそうですね。

色々と意見を交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/toso/

所在地：鹿児島県鹿児島市唐湊一丁目14-5（地番）
交通：鹿児島市電唐湊線 「神田」駅 徒歩5分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.38平米～99.98平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
販売代理：MBC開発
施工会社：三井住友建設
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社



資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: 匿名さん]

>>380
先週末最終チラシでしたね。
速めにうれましたね。竣工一年後。
平置き駐車場は強いですね。上町は機械式だから
苦戦なんですかね、

[382: 周辺住民さん]

へー意外に早く売れましたね。
近くなのでよく通りますが、東向きで暗くないですか？南向きがやはり良さそうだな

[383: 匿名さん]

いいじゃんあなたがすむわけじゃないから。
好き好きだよ。
契約済みさんおられるから、嫌味な書き込み
しないでよ。業者か？

[384: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
ザ・ガーデンの杭工事が始まりました。杭打ち業者はここと同じ、三谷セキサンだそうです。８月ごろから売り出しがはじまるでしょうから、唐湊も早く売れてよかったですね。
販売業者(MBC不動産)の腕がよかったのか。場所がよかったのか。平置き駐車場がよかったのか。JRさんも一安心でしょう。ここを買われた方は　来年３月が待ち遠しいことと思います。内覧会は２月頃でしょうか。内覧会は専有部分だけでなく共用部分（廊下、階段、屋上、特にパラペット部、駐車場、自転車置き場、などなど）もしっかり点検した方がよろしいかと思います。また来客駐車場が１か所ですから(たぶん不足)隣のブックオフ側にとめる方が出るでしょう。(来客駐車場は案外揉めます）そもそも自分の駐車場は使用料を取り、来客駐車場は無料？というのもおかしな話です。

[385: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
今日（４月２８日）８階の床打設。　７階から１７日目　順調のようです。
管理組合はいつできるのでしょうか。「区分所有者が２人以上になった時。つまり分譲業者が初めに１人に売ったときに区分所有者が２人になります(１人は買った人、もう一人は分譲業者)のでこのとき管理組合は成立します。新築の場合、初代役員は分譲業者から依頼されていることと思います。入居後速やかに理事会を開き、設立総会を開催するようおすすめします。このマンションには集会室がありませんので、おそらく１階のエントランスホールでやることになるでしょう、ここでは９１人も入るのは無理。総会には１/３程度(３０人前後)しか集まりませんのでそれを見込んでいる(総会は委任状や議決権行使書でやる方が都合がよい、管理会社の陰謀？)のでしょう。

[386: 匿名]

もう完売したんだろうか？

[387: 匿名さん]

ここのどこがいいんだろ…
意外売れてんの

[388: 匿名さん]

公式サイトに4/29(金）抽選会とありますが、倍率はどうだったのでしょうか？
全戸先着順だと思っていたので、抽選になるとは意外でした。

[389: 匿名さん]

先着順、３戸で抽選が５戸みたいですね。
ガーデンの価格が内々ででてるでしょうから、
唐湊に誘導と、ガーデンに向けてＤＭ名簿作りように、
抽選の手をつかったんじゃなの？
抽選の広告は、検討者には、人気があるから抽選と
思わせるし、余計な値引きもしないでいいし、
一石三鳥の販売手段ですね。
２９日すぎれば、普通は抽選なので完売となるはずですが、
売れ残りだと、先着順がまだと言い訳できる。
２０２０年問題でマンション下落しますよ。
時間的猶予あるなら、その時がねらい目ですね。
高麗町や、中央駅物件が売れ残って目白押しかも？

[390: 匿名さん]

No.389さん、情報ありがとうございます。（No.388です。）
抽選日表示の理由に納得できました。
今は、2020年のことも念頭に、あちらこちらの販売状況から目が離せないところです。

[391: 匿名]

一概に比較もできないんだろうけど、福岡やらのマンションの価格を見ると割と鹿児島のマンションって価格高いのね。

[392: 買いたいけど買えない人]

マンション価格の決め方は
「原価積み上げ方式といい、ほとんどのマンションはこの方式で分譲価格を算出しています。
　　　　　　 土地代＋建築費＋販売広告費＋利益を合計＝総予算
　　　　　　　　　　　　 これを全世帯数で按分
　　　　　　　　　 各タイプの条件に応じて価格調整　　
　　　　　　　　　　　　　　分譲価格が決定
実際には建設予定地周辺で過去に販売された分譲マンション価格を参考にしたり、どれくらいの需要があるかマーケティングし、世帯数や間取り、仕様レベルなどを決めていきます。
最近は大規模物件が好調ですが、人気の秘訣は共用施設の充実です。こうした共用施設も豪華になるほど建設コストは上昇し、最終的には分譲価格に跳ね返ってきます。そして忘れてはいけないのが消費税。土地は非課税ですが建物には課税されます。」・・・とのことです。鹿児島は土地代が高い。また建築費も高騰しています

[393: 匿名]

>>392
ありがとうございます。でも土地代が高いのって何でなんでしょうね？福岡の都心部よりもはるかに価値が低そうな気もしますが。固定資産税の名寄帳で分かる市役所の評価額に左右されるのでしょうか？建築費の高騰はどこも同じでしょうし。

[394: 匿名さん]

>>393
ここの土地はただ土地だよ！
国鉄時代からのもらい土地です。
利益載りすぎてるから話題にしないで。

[395: 買いたいけど買えない人]

おっしゃる通り唐湊だけを見ますと自前の土地ですから(旧社宅の取り壊し費用はかかったものの)もっと安くてもよかったのでしょうが、近隣の相場を見たのでしょう。通常、利益は２０％前後だそうですが，ここの利益率は相当高いものと思います。JR九州は九州地区でも90棟近く建設しているようです。本来の鉄道部門は赤字ですが不動産部門で黒を出しています。不動産会社が鉄道事業をやっているようなものです。

[396: 匿名さん]

忘れてならないのが、設備が充実すると、維持費がかかると言うことです。
団地型マンションを嫌悪する人は、中古時に設備がお荷物だと言います。

[397: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
チェーンゲートの是非。ここのマンションはバイクもチェーンゲートを通るようになっています。このチェーンゲートは、入るときも出るときもリモコン操作しなければならず、しょっちゅう切れます(実際は安全ピンが折れる)２台続けて出入りする場合や、代行車がよく切ります。（代行車はチェーンが下りたと思い、続けて侵入してきます）そのたびに管理人が修理しなければなりません。(ピン修理はちょっとした技術がいります)またリモコンをなくす人がでてきます。(1個15,000円します。１人がなくすとセキュリティの意味がなくなります。)引っ越し業者はリモコンがありませんので大変でしょう。このチェーンが盗難にあったマンションがあるそうです。(ステンレス製) 　防犯カメラが必要ですがパンフでは不明です。

[398: 匿名さん]

>>395
本当ここは自前の土地だったのにかなり割高でしたよね、他のMJRに比べると。近隣のマンションと比べても高い方ですよ。ガーデンの価格設定がどうなるか気になります

[399: 匿名さん]

ガーデンのお値段を上げるためにも、唐湊は相場みた普通の価格にしたと思いますよ。
唐湊より、販売価格５％～１０％はあげてくるでしょう。
ガーデンもガーデンスレであったように建築コスパ高いので、利益率２５％～３０％
というところですね。唐湊は３５％以上の利益があったと思われます。

[400: 匿名さん]

残り6戸ですよ。
抽選会5戸でしたから、
抽選会賑わいは無かった様ですね。
ちなみに上町も6戸です。