Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[81: 匿名さん]

たしか、もう少し都心に近い
プレミスト井荻（井荻駅から10分程度）が
3LDKで4000万台前半からありましたっけ？

[82: 匿名さん]

おおむね同意です。
上石神井に住むものですが、新築マンション７０平米3LDK４千万台後半というのが本来の相場観でしょう。
ただし、その相場観は少し前のものです。上石神井に限らず1-2割くらい新築マンション価格が高騰しています。
現時点の新築マンション分譲価格は上石神井界隈・７０平米3LDKで5000～5500でしょう。パークハウスやプレミストが安いのは理由があると思います。（パークハウス線路沿い、プレミスト急行停車駅でない上に駅から遠い、など）

そのような状況で、ブリリアは土地取得の入札で高額になったらしい、竣工がまだ先（建材費高騰の影響を受ける）、大型プロジェクト（としているので付加価値付けを意識している？）などから、７０平米3LDK5000後半から6000が最多価格帯になると思ってます。

[83: 匿名さん]

82
ほぼ同感です。81さんはちょいと読みがあまいかな。

[84: 匿名さん]

でもプレミストもいまだに売れてないからね。
ようはこのあたりにそんなに高い金だすほどみなバカじゃないということ。

今、世田谷区の端っこの駅徒歩10分5000万円台ブリリアが
売り切れてないから、
いくら大規模とはいえ西武線ぞいの練馬区物件が5000万台中心に根付けしてくるとは思えないし、
そうなったら苦戦＆値下げ確実だと思います。

[85: 匿名さん]

まだ価格予想談義してるんだ。
素直に価格発表待てば良くない?
どんなマンションでも何人かは割高価格でも飛びつく人いるんだし売り手だって高く売りたいんだから高値で来るでしょうし余りに引きが悪ければ改定でしょ。
そういうもんよ。

[86: 購入検討中さん]

>>80
素晴らしい分析！

[87: 匿名さん]

共用設備がなかなか見えないですね。何が入るんでしょう?

[88: 匿名さん]

5000万前半でも売れないエリアなんだからこれ以上無理はしないでしょう。怖いのは中身を削りまくってくることですね。

[89: 匿名さん]

中身を削るなんてこと、しないと思いますが、削るとしたら見えない部分なんでしょうかね。素人でもわかる目で見える基本的なスペックは削りようがないです。青田買いで完売なんて目指してたら、買いやすい価格で残念なスペックもあるかもしれないけど・・・。それって、後日炎上確実ですね。
かといって躯体そのものを安普請にするなんて（実際には、デベが施工業者に予算と設計基準を伝えて、予算に見合わないような無茶な設計基準に施工業者が悶絶し、瑕疵の原因となる）考えたくもない・・・。

そもそも、削るならコンシェルジュとか豪華な共用設備とそのランニングコストかと個人的には思ってしまいます。それらも込みで、本体価格と管理費・修繕費が決まると思います。

価格を決定づけるおおきな要素は土地の取得価格です。豪華な共用施設や高級マンションのスペック（建具など専有部ファシリティ）は、もちろんコストに影響しますが、ブランド・高価格を納得させるために必要な付加価値づけとも思います。

ですので、推測しても分かり兼ねるのですが、土地の入札価格がどうであったか、だと思います。この土地はマンションデベには垂涎の場所で、入札結果は高額になったとSNSで拝見したことがあります。本当かどうかわかりませんが。

あと、5000万前半でも売れない、はちょっと違うと思います。
パークハウスは路線側には価格に配慮があります（4600-4800）が、北棟の１F～３Fは７０平米3LDKで5400～6000です。完売はしてませんが、売れてなくもないです。北棟は50戸くらいあるはずですが、7-8割は済んでいます。値引きもしてないようです。そういった情報は当然、東建も入手していて価格の検討に反映すると思います。

７０平米3LDKで5000が最多価格帯で出てきたら正直安いなって思いますが、その理由が土地取得を各社入札ではなくパークハウス上石神井レジデンスみたいに競合無し１社のみ入札で土地を安く購入できた（営業さんが言ってました、だから路線側を安くできたらしい）、とかであって欲しい。そうでないと、まさか、豪華な共用部作って専有部とか躯体とか重要な中身を削るなんてバカなことに本当になりかねない・・・。それなら、6000くらいしてでもきちんとしたもの作って欲しい。

長文失礼しました。

[90: 匿名さん]

いずれにしても販売開始はまだまだ先ですね。気長に待ちたいですよ。

[91: 匿名さん]

ブリリアは西武沿線で最近目立った物件なかったから存在感出したかったのかもね。

[92: 匿名さん]

９月か10月に販売開始されるライオンズ関町北（武蔵関）のスレで、７０平米台3LDKが6300と書いてありました。
いや～びっくりです。まさか坪290-300だなんて・・・。最上階とかなんでしょうけど。
ブリリアが3LDKの最多価格帯6000以上と言われても、もはや全然驚かないです。

ともかく価格が出るの楽しみに待ってます。10月くらいかな？

[93: 匿名さん]

ここは平均で坪300越えるでしょ。
何やら全然相場を知らない人がいるようだけど。

[94: 匿名さん]

安いのが西武新宿線沿線の売りなので結局のところ下げるしか生きる道はないかと。幾ら高級仕様で物を考えたら安くても意味がなく絶対価格的に安くないと厳しいエリアなんですよね。

[95: 匿名さん]

西武線だもんね。
練馬区だし。

[96: 匿名さん]

残念だけどここは高くなるから他を探したら？板橋区とか。

[97: 匿名さん]

>94

安くしないと厳しいのはそうだけど、今は同じく不人気路線の東武線ときわ台ですら坪単価280万だからね・・・

ここも坪単価260万ぐらいならやすい水準といえるのではないでしょうか。

[98: 匿名さん]

どうしても異常に高く見積もっておきたい輩がいるのはなんでだろう？

地元民にしたら、そんな高くなるような場所じゃないのは百も承知だし、マイナーイメージでアクセスの悪い西武線＆メディアじゃほぼ埼玉扱いで小馬鹿にされてる練馬なんかの城北エリアの物件に、地元民以外の人間が検討するとは思えないよ。

[99: 匿名さん]

石神井の地元民なんですけど。
城北エリアって練馬区、板橋区、北区などだと思うのですけど、北区や板橋区はともかく練馬区も埼玉県同様なイメージでしかも小馬鹿にされてるんですか？？都心と比較されたら、練馬も埼玉も一緒だよ、と言われてもなんとなくわかりますが。

大泉学園・石神井公園とか、吉祥寺・荻窪に近い関町や上石神井とか、周囲の知り合いからのイメージは結構良いですけどね。小馬鹿にされているのか・・・。さびしいなぁ。

ま、検討する多くの人が練馬区民だっていうのはなんとなくわかります。けど地元民しか検討しないってのは都心・流行りの豊洲など湾岸タワマン・人気の市部（二子玉川、三鷹など）以外はどこもだいたいそうなのでは。

ただ、練馬区民だと世帯収入低めで、安かろう悪かろうを期待するなんて一括りにされるとなんか嫌です。高く見積もっておきたいのではなく、周囲の新築マンションの最近の価格とか考えるとそんなもんだろう（坪280-300とか）と思ってるだけでは。で、6000-7000、買えますよ。周囲の価格相場に見合わない安い価格で出てきて、品質に問題抱えてるほうが嫌です。高めの価格を想定している方々は、安く買いたいのではなく、価格に見合ったものを買いたいのでは。

[100: 匿名さん]

たしかに、マツコデラックスの深夜番組とかで埼玉とかそれに近い練馬って散々バカにされてたね。

葛飾、江戸川、江東あたりの下町のほうがよっぽど地盤も悪いし汚くて貧乏人が住む町なのにさ。

あいつ自分が千葉の田舎出身だから、千葉寄りの東京についてふれたくないんだろうね。むかつく。

だけど吉祥寺に近いとかはあんまり言わないほうがいいかも。

「吉祥寺住み」とかいって武蔵野市じゃなかったりバス便だったりすると更にバカにされると思う。

練馬を語る上で吉祥寺をたてにしちゃいけない。

[101: 匿名さん]

＞No.99さん

安かろう悪かろうじゃなくて、「安くてそれなりにいい物を」ってかんじじゃない？

そもそも土地が安いから、それなりにいい物たててもそんなに高くならないのが練馬のいいところだと思う。

ウワモノにそんなに大規模でいい物を高価格でつくっても、

やっぱり都心とは違うし、このあたりの層を考えたらそういうのは売りづらいと思う。

仕様そこそこで庶民価格、もしくはちょい高めくらいなら大規模じゃなければさばけるはず。

[102: 匿名さん]

練馬区とかで括るから話が変にそれるんでは?練馬区内でも人気もあって売れる利便性の高いエリアはあるしそもそもそういう議論はこのスレでは無意味でしょう。

主軸はあくまでもこのエリア近辺ですよ。そして西武新宿線沿線でしかも駅遠になるココはどういう人が購入するのか。地元民以外は安いから選択肢がなくここに来る人に絞られます。地元民需要が埋まったらあとは値下げしかないでしょうね。

[103: 匿名さん]

徒歩十分で駅遠なら今どきほとんど選べないよ。

[104: 匿名さん]

>>102
そうはいっても、練馬の人間じゃないかぎり練馬は練馬でしかないでしょう。
まわりからは練馬大根の印象くらいしかもたれていないし、そもそも東京と認識してない人までいます。

それに、そもそも練馬全体がびんぼくさい印象の西武線沿線ばかりですし、じっさい高い土地も派手な駅もないですから仕方ないことです。

[105: 匿名さん]

>103

それは予算がないから。
東京だと駅徒歩7分が最低ライン、駅近は5分以内です。
10分は駅遠物件ですよ・・・

右のバナーの「駅徒歩5分以内」で検索すると100件以上出てきますよ。

[106: 匿名さん]

エントランスにグランドピアノを置いて高級感を演出って、あまりピンとこない。野村のマンションも同じことやってたけど。グランドピアノ置いてある＝高級ってイメージ、皆賛同できます？
毎日演奏家が弾いているのかな？

その他、共用部はなかなか豪華ですね〜。価格高そう。

[107: 匿名さん]

105
その大半はこじんまりしたマンション。ここに興味持つ人たちは大規模で探してるわけ。

[108: 匿名さん]

>107

駅徒歩5分以内&大規模（200戸オーバー）で検索しても都内だけでも16物件もありますよ。
横浜・川崎でもいいなら20物件以上から選べます。

普通に選択肢はいっぱいあります。
その中で駅から遠いこの物件がハンデを覆せるかどうかが注目されているのでしょ。

[109: 匿名さん]

16件しか、ですね。生活圏、通勤距離などマッチングする人は少ないでしょう。

[110: 匿名さん]

事実を歪めてまで擁護するのは見苦しい。

10分は駅遠。
そんなアタリマエの常識は認めた上で、
それを上回る魅力があるかどうかを見極めればいいのでは？

大規模マンションだけでも駅近に20件以上の選択肢があるんだし、
駅徒歩10分ぐらいで良ければ大規模に限っても50件弱の選択肢があります。
小規模・戸建てを入れれば徒歩10分の選択肢なんて無数になるんだし、
駅徒歩10分はなんの価値もないですよ。

[111: 匿名さん]

10分は遠いですね。だからって、なんの価値もないとは。
検討してる方々、そんなことないと思いますよー。

[112: 匿名さん]

なんの価値もない物件の検討スレに、なんで書き込みしてるんだろう…。

[113: 匿名さん]

駅徒歩10分に価値がないって、駅距離は売りにならないってことですね。
他に売りがあればいいのでは。

[114: 匿名さん]

105,108,110を書き込む理由なんだろう。マンション買う気あるのかね。

[115: 匿名さん]

駅遠や駅近は何を基準とするかで変わりますし感じ方もそれぞれですよね〜。
遠い近いは相対的表現に過ぎないですからね。

東京23区で考えた場合は戸建とマンションは分けたほうがいいですね。戸建では徒歩10分ってのは駅遠では無いですね。駅近は戸建としての住環境としては適しておらずまた普通の個人が手に入るような価格でもないですからね。
平均で考えればむしろ近いでしょうね。

一方でマンションは戸建の逆であるべき話ですよね。みんなと共同生活する、呉越同舟する代わりに戸数あたりの単価を下げて良い立地に住ま得るわけですから。またマンションは戸建と違って駅近、もっと言えば駅直結でも住環境が戸建のように影響しませんのでそこもメリットでしょう。
一般的に都内マンションで駅近ってのは駅直結〜徒歩3分まで。
ここまでがリセール等でも駅近!と堂々と言える売りになる範囲です。
4分〜7分までがマンションとしては必須になる限界点です。これ以上遠いマンションは正直マンションとしては終わってます。それは前述したようにマンションとしての意義が見いだせていないからです。

ここは厳しい戦いが強いられるとは思います。マンションでは立地が全てです。
これはリセールも住んでる時もどちらにも言えます。

[116: 匿名さん]

>No.115

東京23区ってくくり・・・
まるで東京を知らない人みたいですね。

都心部とこのあたりじゃわけがちがうでしょ。
23区といっても都心もあれば下町もあるし工業地帯や元農村もあるわけです。
市部にも都心部並みに高いエリアや景観を意識した高級住宅街もあれば
野山や川に囲まれた田舎風のところもあるし本当色々ですよ。


そして、すくなくとも練馬区、西武線沿線は、
元農村地帯の田舎で現在も庶民的なすみやすい地。
駅近の戸建てもたくさんありますが・・・

[117: 匿名さん]

>>115
終わってるんですね。要するに、ネガキャンであると。

ネガキャンって、なんのためにやるのでしょうか？いつも不思議に思います。ライバル企業がしているなら、共感できませんが理解できます。

個人が行う場合、いったいどんな利得が？ライバルを減らす？自論の展開で気持ち良い？ディベートが楽しい？正義感から警鐘を鳴らしてる？

ほぅ、色々メリットあるかもしれん。勝手に納得できたので返事は不要です。一人相撲、大変失礼しました。

[118: 匿名さん]

117は物件の話したら?

[119: 匿名さん]

>>118
117です。物件の話、たくさん意見・私見を述べてきたのですが（76,89,99、いずれも長文ですがご参照ください)、徒歩10分は価値ない、終わってるなど、非建設的なやりとりがずっーと続いていたので、これはネガキャンだなぁと思い、呟いてしまいました。

[120: 匿名さん]

大規模マンションなら、sarcastic comments は　必ずありますよ。　　brush off すればよいのです。

[122: 匿名さん [女性]]

こだわってる人がいるみたいですが、
事実として駅徒歩10分はウリになるほど駅近じゃないけど、
それでも物件としての魅力があればいいですよね。
私としては躯体使用（天井高・階高）と間取りがよければうれしいな。

今の時点で気になってるのは駐輪場。
一戸当たり2台計算ですが、駅徒歩10分のオールファミリータイプだと不足しそう。
二段ラックで子供乗せ自転車がとめにくそうですし、そこはしっかりと質問しようと思います。

[124: 匿名さん]

仕様はどうにもならないよ、郊外だと。だからみんな立地をきにするの。
普通に考えれば、
都心→立地で売れるので中身は程々で良い
郊外→立地でと売れないので中身でバランスをとる

がセオリーだけどこれはもう過去の話。今は二極化がすすみ、
都心→中身も豪華に、高くても投資層が買う
郊外→実需中心で安くないと売れない。ただでさえコスト上昇何削るしかない状態

って状態。

[125: 匿名さん]

>>No.124さん

たしかにそうですね。
ひとつ言わせていただくと都心でなくとも再開発地区など（いわゆる湾岸地区等）は
ただ同然で仕入れた土地に仕様のよいものをたて価格をそこそこに設定しボロ儲けしています。

[126: 匿名さん]

＞99

練馬の人って本当に埼玉県民なんじゃないかと思うくらい東京を知らないんですね・・

二子玉川は市ではなく世田谷区。人気の世田谷区の中でも注目のエリアです。
市部で群を抜いて高く人気があるのは、武蔵野市の吉祥寺駅周辺でしょう。
その次に三鷹市の三鷹駅近エリア、最近では立川駅近なんかも高騰しています。
このあたりは人気も価格も、もう都心部並ですね。

府中、調布、国立あたりになると人気はそこそこ、少し価格も下がり
都心部を除いた区部と比較的同じくらいの価格で検討されています。

最近開発が進んでいる稲城のあたりは価格も人気もまだそう高くなく、
区部でいう下町エリア並みでしょうか・・
もちろん街の景観や住環境は下町よりはるかにマシでしょうが、
なんせ山と川にはさまれた未開発地、
加えてすぐおとなりは神奈川県なので田舎っぽいです。

[127: 匿名さん]

隣が神奈川だから田舎っぽいとは、面白い意見ですね。蒲田の隣の川崎はかなりの繁華街ですよ。　　二子玉川も多摩川で川崎市と接しているし。　　西武新宿線は、地下鉄と相互乗り入れしていないのがデメリットですが、他線のダイアの乱れの
影響を受けなくて済むのがメリットになりえると考えることもできますよね。　ブリリアは、目黒タワーでマスコミを取り込んで話題を作り、強気の価格（何しろ３０平米のワンルームですら、５千万以上する）にもかかわらず第一期で即完しましたので、ここも強気でくるかも。

[130: 匿名さん]

もういいよ、港区民とか。港区も安いアパート沢山あるし東京以外にも港区ってあっからさ。