Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[581: 匿名さん]

>>579
はい、この立地でマンションか戸建かを選ぶならマンションのほうがまだマシであるとは思います。
マンションは敷地が大きく、また棟の配置によってある程度軽減が可能ですが。
ただ、それでもそれはデメリットを小さくできる、というレベルに過ぎず、メリットにはなり得ません。
投資物件ならともかく、ふつう実需としての住宅を考えるのであれば環境がよいに越したことはないからです。

もちろん、ここが中央環状線内側とかの都心部とかであればそういったデメリットぐらいは無視できる人だって
たくさんいるとは思いますが、ここではどうでしょう？って思います。
元々が安いエリアで閑静な住宅街ですよね。郊外の外れに位置しており近くに高速道路やらたくさんの鉄道網が
走ってるようなエリアでもない。そもそも近くに繁華街と呼べるような街もない。
そうなってしまうと、この幹線沿いってのも一つの大きなデメリットとして目立ってしまいます。
パークハウス上石神井のほうも線路沿いの話題が常に出てますが、それも同じ理由かと思いますよ。
これが、東横線や中央線だとまた変わったんだと思いますけど。
やはり売りが乏しいですね。個人的には、この立地で、しかも設備までここまで削るぐらいをするなら価格は
従来通りの相場なりの価格にすべき、と思いましたし、逆に今の予定価格にするなら無駄な共用設備は一切
外して、代わりに各住戸の基本設備をベースアップが必要でしょう。

[582: 匿名さん]

クッションフロア云々のデマは悪質ですね。
ＨＰの「構造」の所を見れば普通のフローリングと書いてあるのに。

もちろん二重床ではないので緩衝材は入ってますが、
それはどこも同じでしょう。

[583: 匿名さん]

>>582

検討者は現実的で冷静です。クッションフロア、という用語に踊らされてはいないし
本質的には直床構造にがっかりしているのだと思いますよ。
たぶんですが、ここの検討者はここなりの売りを探しているんではないですか？

[586: 購入検討中さん]

そんなチンケまで言わなくても…

ほかのスレ見ると、オリンピックまで価格高騰が続くから、あとで振り返ると
この物件などが割安に見えて、飛ぶように売れると察する方がいます。

それって、適切な住宅供給と思えませんが、私が世間知らず？

583の言うとおり、売りが知りたいです。
いらん共用設備は売りになりませんし、管理費を見たら、費用対効果考えるべ。

[588: 匿名さん]

土地仕入れ値を高値で仕入れてしまってはなかなか難しいのではないでしょうか？
ここのエリアを考えればボリュームゾーンは6000万未満で設定せざるを得ないわけで、
そこから土地部分をさっぴけばどれだけきついのかは売主なら十分わかってるでしょうよ。

[589: 匿名さん]

>586

後でこの物件を見て割高だと感じられるなら、経済がピークを打ったってことなので、日本としては非常にマイナス。
この物件はまだまだやすかったと思えるぐらい経済が拡大してほしいものです。

[590: 匿名さん]

売りがなにかわかならいという書き込みがあるけどモデルルームに行けば担当者が丁寧に教えてくれますよ。
それがあなたにとって魅力がないなら買わなければいいだけの話です。

[591: 匿名]

>>590
お話の上手な担当のお話で理解するもよし。
結果として、物件は営業パーソンで買う訳ではない。10年後、20年後の自分の見出していた価値につながるかでしょ。
あなただったら伝えられますか

[592: 匿名さん]

>>591
ですね。売り手が言う売りではなく自分でそれが見つけられるかどうかでしょうね

[593: 匿名さん]

沿線住民としては快適だけど知らない住んだことないひとにとってはケチつけやすい路線かもね。

現地周辺をじっくり時間かけて歩いて見ることです。駅前、買い物するお店、学校、公園、区の施設など。

[594: 匿名さん]

マンションマニアさんが予定価格更新しましたね。もう少し安くならないかな。

[595: 匿名さん]

あのマンマニからもちょっと。。。って言われてるのがすべてを物語るのかもね。基本全部オススメという人だし。

[596: 匿名さん]

>>595
マンマニさんの見ました！
基本、予定価格は高く設定するとはいえ、
ここはやはり目の肥えた方が見ても高すぎのようですね～

平均の適正価格が坪250程度とありましたし、
70平米なら平均5300万ということですから
ふつうに4000万円台からあるってことですね！

なら少し希望がわいてきました～

[597: 匿名さん]

>>596　マンマニさんの言う適正価格坪250万ってのはあくまで、その価格まで下がればおすすめ！って話でしょ。

今の予定価格が坪260ちょいみたいだから売主が利益率を削って下げてくるかはまだわからないよ。

たしかに250平均なら4000後半の部屋もできるから買いやすくなるよね。

[598: 匿名さん]

土地の取得価格が高かった分、設備（長谷工標準仕様）抑えて、さらに駐車場だいたんに減らして建物増やして、
なんとか適正価格の坪250万程度に近づけ様とがんばったんだろうけど、やっぱり坪260万になっちゃいますか。

[599: 匿名さん]

>>594さん、>>595さん、>>596さん、
マンションマニアというブログを教えていただき
ありがとうございます。
恥ずかしながらはじめて知りました。
大変参考になりました。

[600: 匿名さん]

検討の候補の一つなんですが
上石神井駅や周辺の道路は本当に今後
綺麗に整備されるのでしょうか？
街づくり構想みたいなものはあるみたいですが実現するか不安です。

[601: 匿名]

>>600
池袋線と新宿線、双方知っているのだが、西武鉄道のしぶちん具合からすると、20年後に整備されるかと。他人の投資を充てにする体質があるから。池袋駅と所沢が綺麗になるので、そろそろ新宿線に来そうだが、金もかかりますしね。高架にして効果が出そうなところは、道路の方が順次対応しているし。いつだろ、ホント。

[602: 匿名さん]

>>600

すべては外環道次第でしょうね。
大深度地下方式での建設が決まっていますが、地上部分の扱いは未定。
環境保護主義者の方々が猛烈に反対してますから、あと四半世紀は動けないのではないでしょうか。

[603: 匿名さん]

野方～中井駅間の地下化工事は外環道と同じ2020年度完成の計画で進んでますよね。

[604: 匿名さん]

>>602
私も外環次第だと思います。しかも地上部の。
もともとこの辺りは昔から再開発的な草案はありましたし今もあります。上石神井駅周辺の道路が狭く危険なのと高架化または地下化されていないので渋滞の原因となるから。
が、膨大な金がかかるので西武鉄道や練馬区だけでは無理。
そこで外環絡めてやるのが合理的だし強い動機になる。
もともと外環道は地上部に高架化とその下を使って有料道路と一般道構成だったのでそれに合わせて便乗だった。
が、計画が全く進まず頓挫。しかも今は有料は大深度地下化で便乗すら出来ない状況。かろうじて地上部計画はあるがまぁこれは無理でしょう。

[605: 匿名さん]

なんだか結局、あまり話が動かない感じになってしまいますかね。
見守るしかないのかしら。

第１期のモデルルームがOPENしていますが、週末等は
特に賑わっていたりするのでしょうか。
戸数も多いマンションですし、
子供さんがいらっしゃる方がメインなのかしら？？

[606: 購入検討中さん]

高すぎるし2年も待てないから見送りました(｀_´)ゞ

[607: 匿名さん]

グランドピアノのブランドはスタインウェイ？ベーゼンドルファー？調律の費用は管理費から出るのでしょうか？弾くのは予約制になるのでしょうか？

[608: 匿名さん]

>607

調律費込みのリースだと思いますよ。
マンション（管理組合）の資産には重すぎますから。
だから解約も簡単かと。
　

[609: 匿名さん]

コンシェルジュとピアノが最も不要かな。
都心部の（立地的にも中身も）高級マンションであればそれも映えるけどここではどちらでもないわけで単なるお荷物でしかない。
中身をこれだけ削ってそんなところを追加してくる時点でローコストだけど高級感演出して高値で売ろうってパターンだよね。

[610: 匿名さん]

コンシェルジュの人件費なんてここの世帯数で割ったら月数百円でしょ。
いないよりいた方がいいよ。

[611: 匿名さん]

>>610
無駄なものは居なくていい。塵も積もれば山となる、ですし。

[612: 匿名さん]

>611

無駄じゃないよ。高級感がなくなったら資産価値ガタ落ちですよ。
大規模マンションでコンシェルジュがいないなんて、今時の東京のマンションではありえません。

そういう意味ではピアノもあったほうがいい（初期投資だけでランニングは少ない。）
>607みたいに勘違いするひとが多いんだったら猫に小判って気もするけど、
少ない投資で高級感を演出できる施設は非常に有効です。

[613: 匿名さん]

>>612
あなた、本当にそうお考えてあれば、是非購入した方が良い。釣りでなければ。
ここは高級感あふれる、高額マンションだと思う。それで売れるのだったら結構だが、個人的には自慢できず恥ずかしい。別に買えないひがみでは、ないので、つっこまないように

[614: 匿名さん]

ピアノとしては国産もいいんだけどもスタインウェイ、ベーゼンドルファーなら分かりやすいので高級感がありますね。
ピアノっててもコンサート用のじゃないだろうし、維持費もさほどでは。

住民の練習につかえるといいのかな。近くの部屋で同じところで間違える演奏を何度もきかされるのはいやなので。

[615: 匿名さん]

>614

常識で考えて自動演奏でしょう。
そんな常識もないひとが多いのは不安です・・・

[616: 匿名さん]

>>615
いや、ペッパーあたりが弾いてくれると面白いんじゃないの。二年後ならまた技術革新あるし（笑）

[617: 周辺住民さん [男性 40代]]

下らない。ビアノがどうのこうのてなくて、もっとこのマンションの良さを検討したら
どうですか？

[618: 匿名さん]

>>617
このマンションの良さ・・ネタが少ない

[619: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

>>618
このマンションに購入の意向がなければネタも少ないでしょう。良さがなければ投稿しなければ佳いのでは？

[620: 匿名さん]

>617

共用施設を軽視しすぎ。
共用施設はマンションの魅力の重要な部分を占めています。
そこをどうでもいいと思う人は一戸建てでも買えばいいと思いますよ。

[621: 購入検討前さん]

いやいや、共用部に住むわけではないので、魅力の一部ではあっても、枝葉である。
大きな土地につくるのだから、子供たちが育つのに良い環境を敷地内に備えて欲しいですね。区分所有になると、マンション内で呼び鈴押しての訪問も敷居が高くなる傾向がある気がしますので、ぜひソトで遊ばせたい。

[622: 匿名さん]

>>614
ピアノを住民の練習用って！！！
さすが練馬の方々ですね、笑えました！

[623: 匿名さん]

>612
無駄ではない。
本質を見ない、専有部よりも共用部のわかりやすい見た目を好むセンスの方々へ高く売るためには決して無駄にならない。

このエリアにマンションを6000万円前後で購入する方々の多数派がそういう方々ならこのマンションはなかなか売れるのではないでしょうか。

[624: 購入検討中さん]

>>614
ピアノのブランドにこだわる観点がわからん。大丈夫ですか？もっとこの物件全体のこと見た方が良いですよ

[625: 匿名さん]

そういう小さなことの積み重ねで資産価値は形成されていくものですよ。ロビーにベーゼンドルファーの二千万のグランドピアノがあって、定期的に調律もされている。住民の価値観が共有されていることが示されており、中古になっても、そのような価値観に共感する層が購入対象として検討するわけです。

[626: 匿名さん]

敢えて大規模を選ぶメリットは世帯割り勘だから無視出きるくらいのコストで共用施設が利用出きること。それが要らないひとは小規模マンションの方が物件の選択肢も多いだろうに。

[627: 匿名さん]

ヤマハでもいい。自動演奏ステキかも。

[628: 匿名さん]

なんだかおかしな流れだ、クレイジー❗️。ちゃんと住まう人への価値について語ってくださいな。

[629: 匿名さん]

>>620
その通りだね。
ってか戸建とマンション（の部屋）を同列に並べて比較してること自体がナンセンスだよ。
同じ住居ではあるが意味が全然違う。
戸建は個人ですべてを所有者する事にありマンションはすべてを共有する事にある。戸建でもお金があればマンション並のエントランスやサービスを享受できるから。なんでそこが違いではない。違いは共有する事で合理的にスケールさせる事ができるから。
普段みんなが使ってる道路等のインフラもインターネットも学校や会社も殆ど共用。でもそんなのを個人で所有したいとは誰も思わない。皆で出し合ってスケールさせた方が便利だからね。
そこがそうじゃないって人が戸建に行けばいいだけ。

[630: 匿名さん]

坪260くらいの高額な予定売価の割にディスポーザーがないとか専有部のスペックがイマイチ（間取りも田の字ばっかりって誰かが書いてた）だから、共用部だけ豪華でもどうなのよ？ってことでしょ。現物見れないから共用部以外は安っぽいんじゃないかって疑心暗鬼にならざるをえない。建具とかビルトインの設備だってやっすいもの使ってるかもしれないよ？もしそうだったら現物見れば素人だってイマイチってわかる。

専有部のスペックに満足できて、価格も普通だったら誰も共用部にケチつけないよ。よくわからないピアノだって大目に見るよ。

ディスポーザってスケールメリットの最たるものじゃん。
なんか話がねじ曲がってない？

[631: 匿名さん]

>630
ディスポーザーは共用設備ですよ。
ディスポーザーはこの規模だと設置に数千万円かかります。
ピアノなんてたかが5百万～6百万のものだから、
予算的にディスポーザーをつけると価格がもっと上がったってことですね。

この値段でブーブー言ってるひとが多いのに、ディスポーザーなんてつけたらどうなってたことか・・・


ここからは余談ですが、東京建物はディスポーザー軽視です（三菱地所はディスポーザー重視）。
大手だとこの2つのデベはディスポーザーに関する姿勢が極端です。
東京建物は同じくらいの規模のときわ台でもディスポーザーを省いているので、
練馬・板橋あたりの物件では不要と判断しているのでしょう。
もしかするとときわ台と同じくオプションで後付の個別ディスポーザーがあるかもしれませんね。

[632: 匿名さん]

近くのパークハウスは坪230-240でディスポーザーがついてます。631さんの言う通り三菱はディスポーザー重視で基本的にパークハウスは標準装備。

ただ、重視かどうかというより、高級マンションを謳うならそれくらい装備しといって思います。料理するならほぼ毎日使うものだけど、パーティルームやゲストルームとかって普段は出番ほとんどないでしょう。ディスポーザーだけでなく、備え付けの収納や食洗機、三面鏡とかもブランド品ってあります。三菱はそういったものは海外の高級ブランド品使ってて実際丈夫で使いやすい。あとは価格のバランス。で、ブリリアの予定価格がオープンになってから一気にパークハウス成約件数増えているらしいですよ。皆さん、ブリリアに価格面で期待して待っていて、価格もスペックも裏切られて、現物見るまで２年も待ってられないってことですかね。

[633: 匿名さん]

ディスポーザーで盛り上がってますが、数千万円かかってもこの大規模なら１戸あたり１０－２０万円くらいでしょう。戸建で後付けするとユニットだけで３０－４０万して施工費もかかります。おまけにマンションのビルトインより使い勝手悪い。メンテも自分でやらないといけない。

3LDK６０００万円が６０２０万円になってもいいからディスポーザー欲しいです。ピアノとかコンシェルジュとかゲストルームとか、やめていいからディスポーザーつけて。

[634: 匿名さん]

>633

ディスポーザーがあると管理費が上がるので、販売が難しくなります。
（現に三菱は管理費が高い物件が多い）
東京建物は本体価格もそうですが、管理費が上がって売りにくくなることを嫌ってるのでしょう。

ディスポーザがほしいなら三菱の物件にするか、もっと都心寄りの物件にするべきですね。

[635: 匿名さん]

オプションのディスポーザーがあるとしても、共用浄化槽式ではないですよね？それだとあんまり意味ないような・・・。設置費用は１００万くらいですかね。

ディスポーザーあるなしで管理費がどれくらいアップするか詳しくないですけど、仮に月５０００円アップしたとしても２０年住んで１２０万円。利便・リセール時の付加価値を考えると、まぁ良いんじゃないかと思うんですけどね。

けれど東建の物件は都心の高級物件以外、本当にディスポーザーつけない。管理費が高いと印象悪くて売りにくいんでしょうけど、メリットもしっかりあるはずなんだけどなぁ。


料理をしない家庭には無用の長物ですね。

[636: 匿名さん]

大規模ならディスポーザーの管理費もそれほど負担にならないような気がします
ですが、壊れた時の修理費のことを考えると負担はありそうですね。
１０年くらいたつと修理に出すこともあるようですから、その時にどの程度負担するかによって変わってきます。
リセール時は古いディスポーザーだと損になるかもしれないですね

[637: 匿名さん]

ディスポは例の1つでしかない。専有部の設備をケチりすぎた。

[638: 物件比較中さん]

高田馬場駅にデッカい広告出てる！

[639: 匿名さん]

>>638
どこにあった?今いるけど見当たらない!

[640: 匿名さん]

>>639
マンションマニアさんが以前tweetしてたのは西武新宿線ホームから山手線を見た正面の広告枠だったけどそれとは違うかな？けっこうでかかったけど。

[641: 匿名さん]

>>638
だから、その宣伝費用を使わずにきちんとした専有部を作れと思いませんか？
今日乗った西武池袋線の車内にも広告ありました。どこから客を引っ張りたいのかね。

[642: 匿名さん]

>641

専有部はきちんとしてますよ。
東京建物の考える練馬レベルにはきっちり仕上がってます。

[643: 匿名さん]

>>632
パークハウス北赤羽なんて3Lで100平米台後半の部屋あるのにディスポついてますからねー

[644: 匿名さん]

パークハウスはほぼ全ての物件にディスポついてる。確かに少し管理費も上がるが、高級ブランドってそういうことだろう。
全ての物件に一律でスペックを同じにすることでスケールメリット出してる。

ブリリア石神井台が残念なのは、坪260という出色の高価格なのにディスポすらついてないこと。

[645: 匿名さん]

>644

ディスポーザーなんてなくてもいいから月々の費用が安いほうがいいって人もいるでしょう。

もっと言うなら、分譲仕様のマンションに住んだことがない人はディスポーザーの便利さを知らないから、なくてもあまりデメリットが感じられない。
場所的にも価格的にもマンションからの買い替え需要を狙える物件じゃないんだから、戦略としてはディスポーザーなしにするのは悪く無いと思うよ。

[646: 匿名さん]

>>645
だからぁ、それで購入価格がうんと高かったら意味ないじゃん。坪240以下、70平米で5000万、くらいだったらまだ良かっただろうに。
管理費が5000円違ったとして30年住んだら180万円増し。坪260なら70平米で5500万円。管理費のギャップなんて吹き飛んでしまってるの。

[647: 匿名さん]

土地を高値掴みしたんだから仕方ない。

[648: 買いたいけど買えない人]

これは東建の考える練馬仕様なんだってことでしょう。２２区の外側なんだから、もしかしたらディスポーザは外したのかも。
便利さを知らないと困ることも無い設備だから、なしと設計してんでしょう。
もう工事も始まってんだし変更も出来ないでしょう。書き込んだとこで何もかわりません。
それよりも東建の考える練馬仕様いいとこもあるんじゃないですかね。

[649: 匿名さん]

>>647
ほんとこれが全て。じゃ無ければこうはならなかった。最低価格が上がってしまったせいで中身を削った。でもそうするとただ高いだけで売れないのでコンシェルジュやピアノつけてみて高級マンションをアピールする戦略にでたのかと。

[650: 購入検討前さん]

>>649
そうなんだけど、高値で仕入れを失敗したとして、やり方があるわけじゃない。
それなのにイメージ戦略で費用対効果の見えない広告に金かけて（ドブに捨てて）
、販売価格はそのままっていうのが、頭に来るわけですよ。転嫁されているでしょ、しっかり。また、その広告が以前に話があった通り、ふざけているを通り越している状態。
そんなのハリボテ状態を知ってか知らずか買う方に練馬区に来ていただくなんて、申し訳ないと。

[652: 匿名さん]

>>650
高値で仕入れたのが失敗、と言うのは違う。
入札にしろ競売にしろ通常売買にしろわかったうえで価格決めて手に入れたんだから高値づかみだろうがなんだろうが最初から予期してた価格のハズであり、勝手に想像以上に高い値で買ったとかになるわけではない。
つまり、最初からこの仕様で行くって決めてた話であって、予想外なことが起きて高くなったからこうしたわけではない。ディスポも最初から削ってたんだろう

[660: 匿名さん]

なんか、削除された。大したこと書き込んでないのだが、個人の誹謗中傷はないし、何があったのか。

[661: 匿名さん]

>>660
それはきっとデベの誹謗中傷したんだろ

[662: 匿名さん]

予定価格下がったみたいです！嬉しい！

[663: 匿名さん]

この戸数でディスポーザーが付いてないのは致命的だと思った。

[664: 匿名さん]

>>662
すみません、具体的に言うと坪当りでも総額でも良いのですが、どれ位差が出ているのでしょうか？

[665: 匿名さん]

>>664　ダイレクトメールきてないですか？ネットならマンションマニアさんのブログで一部更新されてます。

[666: 匿名さん]

何が大量削除だったのか気になる

[667: 匿名さん]

価格、公開されましたね！75平米近い3LＤKが4000万台からあり、平均が5000万ちょっとでしたね！
4LＤKの平均が5000万台後半、こちらのスレッドでは相場にみあわない高額を予想されていた方もいておかしいなと思ってたいましたが、やはり実際はほぼ私の予想通りでした。

[669: 匿名さん]

価格表です

[670: 匿名さん]

103号室だけがやたら安いな。

[671: 匿名さん]

パークハウスに対抗して4000万代をいくつか用意したみたいですね。

[672: 匿名さん]

一番高い100m2の部屋が約9,000万。パークハウス上鷺宮と同じくらいか。

[673: 匿名さん]

やっぱり練馬価格ですね～安い！！
それでも駅距離はありますし、少し前の相場と比べれば随分高くはありますが。
近年の不動産価格の上昇傾向をふまえたらこれくらいが妥当かと思います。
都内の有名でべの大規模マンションで、南向きでこの広さ、この高級感でこの価格は、やはり練馬だからなせるわざでしょう。

[674: 匿名さん]

妥当な値段に落ち着きましたね。

買う立場としては良かったですが、
希望の部屋に倍率がついてしまわないか心配です。

[675: 購入検討前さん]

ちょい高めの値付け設定で下げてくるんですね。
みなさんが言われている通り、現在の適正価格？であれば、よろしいと思います。

単純に200万円ダウンとして×270部屋の分は、ぼったくる予定だったとも
言えます。土地を高値づかみしたとか、様々な情報でさえ、本当？と思います。

買えないヒガミではありません、周辺情報からの感想です。

[676: 匿名さん]

安くなった部屋は地下の住戸ですかね？

[677: 物件比較中さん]

>>676
新青梅街道側の1F真ん中じゃないですか？

[678: 匿名さん]

随分高い値付けをしてしまったみたいね
立地と設備を見たらパークハウスに軍配ですかね

[679: 匿名さん]

>>678
設備の考え方は人それぞれでしょうけど、
立地はこちらがいいのでは？

詳しく御意見を聴かせてください。

[680: 匿名さん]

ここは駅も歩いて普通に行ける範囲ではあるし、設備も別に普通なのではないでしょうか。
ブリリアだとそこまで個性的な設備をつけるという感じじゃないですし。
デザインなんかはブリリアらしさって上手く言えないけれどそういうものはあるのかな？とは思います。
でもまぁ…高いは高い。どこも高いですが。