Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[561: 匿名さん]

>>560
私もクッションフロア気になりました。
近隣大手(三菱・住友・大京)は二重床だったと思います。たしか、、
建築費高騰の煽りを受けてのコストダウンですね。
今は一般的ではないですが、もしかすると、これからは増えるかもしれませんね。

[562: 匿名さん]

どこがクッションフロアだったの？
洗面所？まさかリビング？

[563: 匿名さん]

クッションフロアって水を吸ってくるとだんだん膨れてぷくぷくになってきますよね...
お風呂ではしっかり水気をとって歩かないと大変なことになりそう。今時クッションフロアって
ひどくないですか？シートフローリングですら嫌なのに。

[564: 匿名さん]

>>562
全部ですよ。

[565: 匿名さん]

なんか現実的にかんがえれば中古のほうがいいかもしれませんね。
今の時期であれば。

[566: 匿名さん]

>>563
見た目はフローリングと変わらないです。表面も、材質は木ですが、下にクッションシートが入っているのでふかふかします。クッションフロアという呼び方が不適切だったらすみません。

[567: 匿名さん]

>>566
いや、それがちがうんですよ。シートフローリングもクッションフロアも見た目は確かにフローリング風味です。
ですが、中身は木じゃないです。段ボールみたいな材質ですよ。

[568: 匿名さん]

シートフローリングはビニールみたいなものですよ。
クッションフロアとはまた別物です。

[569: 匿名さん]

ここの設備って高級じゃなかったの？
グランドピアノやコンシェルジュ作るまえに普通そこじゃない？

[571: 匿名さん]

>>564
まさか。いくらなんでもリビングやダイニングにそんなもん採用しないでしょ。

[572: 匿名さん]

クッションフロアもシートフローリングも最大の欠点は水気や湿気。
経年劣化によってふにゃふにゃになって盛り上がってくる。さすれば
取り替えるしかないがフローリングの取り替えには大変な労力が必要。
しかしなぜこれだけの金額をとっておいて安物仕上げにするんだろうか？

せっかくの大規模ではないのか？スケールメリットが生かされるのではないのか？
このような庶民エリアにコンシェルジュやグランドピアノよりも必要なのではないのか？
あたりが気になって悔しくなってくるマンションになってきたよ。
ここはいったいなんなんだよ。

[573: 匿名さん]

>>571
リビングもダイニングもです。正確には、玄関土間、バルコニー、ユニットバスは違います。当たり前ですが。

[575: 匿名さん]

マンションと戸建で同じような坪単価計算してる人がいるから間違いのもとだよね。
マンション用地はある程度の広さ、まとまった整形区画が必要になるのでどうしても
土地の坪単価が高くなる。（細切れ用地より用途が広い分価値が高い）

加えてまとまった区画はある程度まとまった額になるから入札できる人も限られ、そして
高値になりがち。マンションは土地取得段階ですでに割高になる。
そして昨今の建築費高騰。特にマンション建設の人件費が高い。
そんな中で、削れるところってのが実はほとんどないのがマンション。
だから本来削っても大したことがないような内部設備を削っちゃうんだよね。

[577: 購入検討者]

>>575
その理屈はよくわかりました。ありがとうございます。
そうしたら、大規模マンションではなく戸建の住宅街を開発すれば良かったのではないのかなぁ。東京建物は実績が少ない？
前に、大手のマーケティングがどうのって話がありましたが、この地区に中身削った高額マンションの需要はないよ。
埋め立て地区の客層なら見栄でわからないでもないが、ここはいい意味でも悪い意味でも練馬区ですよ。

[578: 匿名さん]

>>577
この立地では戸建街を作ってもはやはり厳しい状況になったはずです。
駅距離自体は問題はありません。ただし交通量の多い新青梅街道沿いってのが
マンションでも戸建でも住居地としては向かないからです。

[580: 匿名]

私が購読している新聞に週二ペースでここの折り込み広告が入ります。この広告費用も高値で仕入れた土地のせいにして、購入者が負担していると思うと、やはりデベの姿勢に疑問です。チラシも今時A2ですよ、上石神井で。

[581: 匿名さん]

>>579
はい、この立地でマンションか戸建かを選ぶならマンションのほうがまだマシであるとは思います。
マンションは敷地が大きく、また棟の配置によってある程度軽減が可能ですが。
ただ、それでもそれはデメリットを小さくできる、というレベルに過ぎず、メリットにはなり得ません。
投資物件ならともかく、ふつう実需としての住宅を考えるのであれば環境がよいに越したことはないからです。

もちろん、ここが中央環状線内側とかの都心部とかであればそういったデメリットぐらいは無視できる人だって
たくさんいるとは思いますが、ここではどうでしょう？って思います。
元々が安いエリアで閑静な住宅街ですよね。郊外の外れに位置しており近くに高速道路やらたくさんの鉄道網が
走ってるようなエリアでもない。そもそも近くに繁華街と呼べるような街もない。
そうなってしまうと、この幹線沿いってのも一つの大きなデメリットとして目立ってしまいます。
パークハウス上石神井のほうも線路沿いの話題が常に出てますが、それも同じ理由かと思いますよ。
これが、東横線や中央線だとまた変わったんだと思いますけど。
やはり売りが乏しいですね。個人的には、この立地で、しかも設備までここまで削るぐらいをするなら価格は
従来通りの相場なりの価格にすべき、と思いましたし、逆に今の予定価格にするなら無駄な共用設備は一切
外して、代わりに各住戸の基本設備をベースアップが必要でしょう。

[582: 匿名さん]

クッションフロア云々のデマは悪質ですね。
ＨＰの「構造」の所を見れば普通のフローリングと書いてあるのに。

もちろん二重床ではないので緩衝材は入ってますが、
それはどこも同じでしょう。

[583: 匿名さん]

>>582

検討者は現実的で冷静です。クッションフロア、という用語に踊らされてはいないし
本質的には直床構造にがっかりしているのだと思いますよ。
たぶんですが、ここの検討者はここなりの売りを探しているんではないですか？

[586: 購入検討中さん]

そんなチンケまで言わなくても…

ほかのスレ見ると、オリンピックまで価格高騰が続くから、あとで振り返ると
この物件などが割安に見えて、飛ぶように売れると察する方がいます。

それって、適切な住宅供給と思えませんが、私が世間知らず？

583の言うとおり、売りが知りたいです。
いらん共用設備は売りになりませんし、管理費を見たら、費用対効果考えるべ。

[588: 匿名さん]

土地仕入れ値を高値で仕入れてしまってはなかなか難しいのではないでしょうか？
ここのエリアを考えればボリュームゾーンは6000万未満で設定せざるを得ないわけで、
そこから土地部分をさっぴけばどれだけきついのかは売主なら十分わかってるでしょうよ。

[589: 匿名さん]

>586

後でこの物件を見て割高だと感じられるなら、経済がピークを打ったってことなので、日本としては非常にマイナス。
この物件はまだまだやすかったと思えるぐらい経済が拡大してほしいものです。

[590: 匿名さん]

売りがなにかわかならいという書き込みがあるけどモデルルームに行けば担当者が丁寧に教えてくれますよ。
それがあなたにとって魅力がないなら買わなければいいだけの話です。

[591: 匿名]

>>590
お話の上手な担当のお話で理解するもよし。
結果として、物件は営業パーソンで買う訳ではない。10年後、20年後の自分の見出していた価値につながるかでしょ。
あなただったら伝えられますか

[592: 匿名さん]

>>591
ですね。売り手が言う売りではなく自分でそれが見つけられるかどうかでしょうね

[593: 匿名さん]

沿線住民としては快適だけど知らない住んだことないひとにとってはケチつけやすい路線かもね。

現地周辺をじっくり時間かけて歩いて見ることです。駅前、買い物するお店、学校、公園、区の施設など。

[594: 匿名さん]

マンションマニアさんが予定価格更新しましたね。もう少し安くならないかな。

[595: 匿名さん]

あのマンマニからもちょっと。。。って言われてるのがすべてを物語るのかもね。基本全部オススメという人だし。

[596: 匿名さん]

>>595
マンマニさんの見ました！
基本、予定価格は高く設定するとはいえ、
ここはやはり目の肥えた方が見ても高すぎのようですね～

平均の適正価格が坪250程度とありましたし、
70平米なら平均5300万ということですから
ふつうに4000万円台からあるってことですね！

なら少し希望がわいてきました～

[597: 匿名さん]

>>596　マンマニさんの言う適正価格坪250万ってのはあくまで、その価格まで下がればおすすめ！って話でしょ。

今の予定価格が坪260ちょいみたいだから売主が利益率を削って下げてくるかはまだわからないよ。

たしかに250平均なら4000後半の部屋もできるから買いやすくなるよね。

[598: 匿名さん]

土地の取得価格が高かった分、設備（長谷工標準仕様）抑えて、さらに駐車場だいたんに減らして建物増やして、
なんとか適正価格の坪250万程度に近づけ様とがんばったんだろうけど、やっぱり坪260万になっちゃいますか。

[599: 匿名さん]

>>594さん、>>595さん、>>596さん、
マンションマニアというブログを教えていただき
ありがとうございます。
恥ずかしながらはじめて知りました。
大変参考になりました。

[600: 匿名さん]

検討の候補の一つなんですが
上石神井駅や周辺の道路は本当に今後
綺麗に整備されるのでしょうか？
街づくり構想みたいなものはあるみたいですが実現するか不安です。

[601: 匿名]

>>600
池袋線と新宿線、双方知っているのだが、西武鉄道のしぶちん具合からすると、20年後に整備されるかと。他人の投資を充てにする体質があるから。池袋駅と所沢が綺麗になるので、そろそろ新宿線に来そうだが、金もかかりますしね。高架にして効果が出そうなところは、道路の方が順次対応しているし。いつだろ、ホント。

[602: 匿名さん]

>>600

すべては外環道次第でしょうね。
大深度地下方式での建設が決まっていますが、地上部分の扱いは未定。
環境保護主義者の方々が猛烈に反対してますから、あと四半世紀は動けないのではないでしょうか。

[603: 匿名さん]

野方～中井駅間の地下化工事は外環道と同じ2020年度完成の計画で進んでますよね。

[604: 匿名さん]

>>602
私も外環次第だと思います。しかも地上部の。
もともとこの辺りは昔から再開発的な草案はありましたし今もあります。上石神井駅周辺の道路が狭く危険なのと高架化または地下化されていないので渋滞の原因となるから。
が、膨大な金がかかるので西武鉄道や練馬区だけでは無理。
そこで外環絡めてやるのが合理的だし強い動機になる。
もともと外環道は地上部に高架化とその下を使って有料道路と一般道構成だったのでそれに合わせて便乗だった。
が、計画が全く進まず頓挫。しかも今は有料は大深度地下化で便乗すら出来ない状況。かろうじて地上部計画はあるがまぁこれは無理でしょう。

[605: 匿名さん]

なんだか結局、あまり話が動かない感じになってしまいますかね。
見守るしかないのかしら。

第１期のモデルルームがOPENしていますが、週末等は
特に賑わっていたりするのでしょうか。
戸数も多いマンションですし、
子供さんがいらっしゃる方がメインなのかしら？？

[606: 購入検討中さん]

高すぎるし2年も待てないから見送りました(｀_´)ゞ

[607: 匿名さん]

グランドピアノのブランドはスタインウェイ？ベーゼンドルファー？調律の費用は管理費から出るのでしょうか？弾くのは予約制になるのでしょうか？

[608: 匿名さん]

>607

調律費込みのリースだと思いますよ。
マンション（管理組合）の資産には重すぎますから。
だから解約も簡単かと。
　

[609: 匿名さん]

コンシェルジュとピアノが最も不要かな。
都心部の（立地的にも中身も）高級マンションであればそれも映えるけどここではどちらでもないわけで単なるお荷物でしかない。
中身をこれだけ削ってそんなところを追加してくる時点でローコストだけど高級感演出して高値で売ろうってパターンだよね。

[610: 匿名さん]

コンシェルジュの人件費なんてここの世帯数で割ったら月数百円でしょ。
いないよりいた方がいいよ。