Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[541: 匿名さん]

サブナードもう少し工夫してほしいよね。

[542: 匿名さん]

>>500さん

2年ほど前、京王線各駅停車駅(市部)から徒歩13分(実際は15分以上でしたが)で、
同じく6000万代なかばが平均のファインコートがありました。
(まだ今より少し相場がお安いかもしれませんが)

そのあたりは戸建てエリアでしたが、
もう少し駅近(徒歩10分以内)だと新築マンション70平米くらいの平均が4500万程度だったと思います。

それを踏まえた上で、今回力をいれた大手の大規模物件ということを考えると、平均5000万程度なら買いなのではと思います。

[543: 匿名さん]

ファインコートが話題に出てたので調べたらちょうど
今石神井台にファインコート売ってるんですね!
お値段もやはり安いです。

[544: 匿名さん]

戸建がいいのは最初から値下げに応じてくれるところもありますよね。
マンションは揉めるのもあってなかなか下げてくれませんから。
ファインコートも500万とか下げてもらったと友人から聞いてちょっとびっくりでしたが。

[545: 匿名さん]

近隣のマンションと契約しました。この物件も検討しましたが、やはり2年は待ちきれませんでした。5月に検討を始めて4カ月でマンコミ卒業です。もう駅でスーモを手に取るようこともなくなります。うれしい！

[546: 匿名さん]

>>545
おめでとう！決めちゃうと楽ですよね！

[547: 匿名さん]

>>546
ありがとうございます！本当に気分的に楽になりました。仕事頑張ります。

[548: 匿名さん]

時期的にパークハウスかな。あちらのほうが線路沿いだけどまだ駅近で設備と価格が言い分いいね

[549: 匿名さん]

ウチもほぼ検討終了、契約に進みます！ブリリアは検討していましたが、現物が見れていたら違ったかなあ。しかしウチも待てませんでした。価格が思ったより高かったこともあり、色々と懸念もあり…。

決定したマンションは大変気に入ってます！ワクワクしてます！

[550: 匿名さん]

>>544
売れ残りでもない限りそんな簡単にさげることなまずないけれど、仮にそうだとしても>>542のいうように
ファインコートの提示価格が平均6千万台半ばのエリアはマンションがもっと駅近で提示価格が平均5千万しないんだよね。

なら結局ここはボッタ・・ということだよね。

[551: 匿名さん]

>>550
ですねぇ〜。どうせ郊外のはずれに出てきたんならせめて"何か"決め手がほしいもんですよね。
それは人によってそれは違うでしょうが、例えば都心タワーなんかは豪華さや都心部近く、眺望なんかがありますよね。
地震で怖いとか津波が、っていうのはもちろんありますけど。他にも人気エリアとか利便性がとても良い、とかね。

このエリアであれば華やかさもなく人気エリアでもありませんし利便性も乏しいわけで、それならいっそ戸建で
広々として小さくとも庭があって一種低層で閑静な住宅ってのも一つの売りになると思いますよ。
またはこのエリアにみなさんが求める「絶対的な安さ」ってのも一つですよね。別に人気がなくても
23区基準で言えば破格の安さ、っていうならそれはそれで一つの売りですからね。

駅まで遠くて幹線沿いとかになるとここの売りはいわゆる「大規模」ってところになるんだと思うんですが
それで買いたいかってところで人を選ぶことになるんですかね。価格もこのエリア基準で言えば高すぎる印象です。
別にこの価格でも80m2超で、間取りや作りに工夫があればそれはそれでまた良かったんですけどね。

[552: 匿名さん]

23区ではなかく、23区西側で破格の安さ、でしょうね。北や東に行けばもっとやすいところありますので。
坪260くらいというのはとても高いのですが、パークハウスを除いて他の新築はスミフも大京もどこもそれくらいです。ブリリアだけ高いのではないでしょうね。
あと、上石神井だけが高いのではなく、ほぼ全てのエリアが高くなってますけどね。花小金井のパークハウスだって坪220、4500-5000とかするでしょうから。

[553: 匿名さん]

戸建だとそこまで高騰してませんしいくら全体的に上がっているとはいえこのエリアでそこまで覚悟できてる人以外はなかなか難しいかもですね!
一時的な高騰ですし。

[554: 匿名さん]

>>553
たぶん、一時的でないと思います。

[555: 匿名さん]

そう言ってまた下がるから。時代ってそんなもん

[556: 匿名さん]

まぁ買うなら今じゃないかもね

[557: 匿名さん]

>>555
そういう話ではないです。少なくとも、消費税が15パーセントくらいまで上がると思われます。2パーセントだけで100万円くらいあがるので高騰し続けたりはしないでしょうが、現状価格から数百下げるのは難しいかと。あと、為替水準がこのままならやはり下がりません。
かといって大きく円高に振れたら一気に不景気になります。その場合は下がるでしょうけどね。

[558: 匿名さん]

企業がオリンピックまでは上げてもバレないからバブルにのってけ、その後また下げよう〜なんて、やってないよ。本来は上げたくないの、売れなくなるから。上げざる得ない状況が変わらなければ下がらない。企業が今、不当に儲けてるなんて思ってる人達はただの被害妄想。

今は過去と比べて買い時じゃないと思うけど、将来必ず買い時になるというわけでもない。皆がキャッシュで不動産を買うわけでなし、価格がやや下がったところで金利が上昇していればそちらの影響によるコストアップのほうが大きくなるかも。オリンピック後、メチャクチャ不景気にでもなってない限り、今より金利高いよ。今の金利は異常に安い。

数年前の最悪なムードのデフレに舞い戻ればマンション価格も下がるかもね。

[559: 匿名さん]

あと、政府のプライマリーバランス悪いままだから不景気になって税収下がったら住宅ローン控除なくなると思う。これで300-400万円くらいコストアップする、4000くらいのローン組む人にとっては。

[560: 匿名さん]

モデルルームを見に行きましたが、クッションフロアが気になりました。
あれは、今は一般的なんですか？
高級感には欠けるなって思いました。

[561: 匿名さん]

>>560
私もクッションフロア気になりました。
近隣大手(三菱・住友・大京)は二重床だったと思います。たしか、、
建築費高騰の煽りを受けてのコストダウンですね。
今は一般的ではないですが、もしかすると、これからは増えるかもしれませんね。

[562: 匿名さん]

どこがクッションフロアだったの？
洗面所？まさかリビング？

[563: 匿名さん]

クッションフロアって水を吸ってくるとだんだん膨れてぷくぷくになってきますよね...
お風呂ではしっかり水気をとって歩かないと大変なことになりそう。今時クッションフロアって
ひどくないですか？シートフローリングですら嫌なのに。

[564: 匿名さん]

>>562
全部ですよ。

[565: 匿名さん]

なんか現実的にかんがえれば中古のほうがいいかもしれませんね。
今の時期であれば。

[566: 匿名さん]

>>563
見た目はフローリングと変わらないです。表面も、材質は木ですが、下にクッションシートが入っているのでふかふかします。クッションフロアという呼び方が不適切だったらすみません。

[567: 匿名さん]

>>566
いや、それがちがうんですよ。シートフローリングもクッションフロアも見た目は確かにフローリング風味です。
ですが、中身は木じゃないです。段ボールみたいな材質ですよ。

[568: 匿名さん]

シートフローリングはビニールみたいなものですよ。
クッションフロアとはまた別物です。

[569: 匿名さん]

ここの設備って高級じゃなかったの？
グランドピアノやコンシェルジュ作るまえに普通そこじゃない？

[571: 匿名さん]

>>564
まさか。いくらなんでもリビングやダイニングにそんなもん採用しないでしょ。

[572: 匿名さん]

クッションフロアもシートフローリングも最大の欠点は水気や湿気。
経年劣化によってふにゃふにゃになって盛り上がってくる。さすれば
取り替えるしかないがフローリングの取り替えには大変な労力が必要。
しかしなぜこれだけの金額をとっておいて安物仕上げにするんだろうか？

せっかくの大規模ではないのか？スケールメリットが生かされるのではないのか？
このような庶民エリアにコンシェルジュやグランドピアノよりも必要なのではないのか？
あたりが気になって悔しくなってくるマンションになってきたよ。
ここはいったいなんなんだよ。

[573: 匿名さん]

>>571
リビングもダイニングもです。正確には、玄関土間、バルコニー、ユニットバスは違います。当たり前ですが。

[575: 匿名さん]

マンションと戸建で同じような坪単価計算してる人がいるから間違いのもとだよね。
マンション用地はある程度の広さ、まとまった整形区画が必要になるのでどうしても
土地の坪単価が高くなる。（細切れ用地より用途が広い分価値が高い）

加えてまとまった区画はある程度まとまった額になるから入札できる人も限られ、そして
高値になりがち。マンションは土地取得段階ですでに割高になる。
そして昨今の建築費高騰。特にマンション建設の人件費が高い。
そんな中で、削れるところってのが実はほとんどないのがマンション。
だから本来削っても大したことがないような内部設備を削っちゃうんだよね。

[577: 購入検討者]

>>575
その理屈はよくわかりました。ありがとうございます。
そうしたら、大規模マンションではなく戸建の住宅街を開発すれば良かったのではないのかなぁ。東京建物は実績が少ない？
前に、大手のマーケティングがどうのって話がありましたが、この地区に中身削った高額マンションの需要はないよ。
埋め立て地区の客層なら見栄でわからないでもないが、ここはいい意味でも悪い意味でも練馬区ですよ。

[578: 匿名さん]

>>577
この立地では戸建街を作ってもはやはり厳しい状況になったはずです。
駅距離自体は問題はありません。ただし交通量の多い新青梅街道沿いってのが
マンションでも戸建でも住居地としては向かないからです。

[580: 匿名]

私が購読している新聞に週二ペースでここの折り込み広告が入ります。この広告費用も高値で仕入れた土地のせいにして、購入者が負担していると思うと、やはりデベの姿勢に疑問です。チラシも今時A2ですよ、上石神井で。

[581: 匿名さん]

>>579
はい、この立地でマンションか戸建かを選ぶならマンションのほうがまだマシであるとは思います。
マンションは敷地が大きく、また棟の配置によってある程度軽減が可能ですが。
ただ、それでもそれはデメリットを小さくできる、というレベルに過ぎず、メリットにはなり得ません。
投資物件ならともかく、ふつう実需としての住宅を考えるのであれば環境がよいに越したことはないからです。

もちろん、ここが中央環状線内側とかの都心部とかであればそういったデメリットぐらいは無視できる人だって
たくさんいるとは思いますが、ここではどうでしょう？って思います。
元々が安いエリアで閑静な住宅街ですよね。郊外の外れに位置しており近くに高速道路やらたくさんの鉄道網が
走ってるようなエリアでもない。そもそも近くに繁華街と呼べるような街もない。
そうなってしまうと、この幹線沿いってのも一つの大きなデメリットとして目立ってしまいます。
パークハウス上石神井のほうも線路沿いの話題が常に出てますが、それも同じ理由かと思いますよ。
これが、東横線や中央線だとまた変わったんだと思いますけど。
やはり売りが乏しいですね。個人的には、この立地で、しかも設備までここまで削るぐらいをするなら価格は
従来通りの相場なりの価格にすべき、と思いましたし、逆に今の予定価格にするなら無駄な共用設備は一切
外して、代わりに各住戸の基本設備をベースアップが必要でしょう。

[582: 匿名さん]

クッションフロア云々のデマは悪質ですね。
ＨＰの「構造」の所を見れば普通のフローリングと書いてあるのに。

もちろん二重床ではないので緩衝材は入ってますが、
それはどこも同じでしょう。

[583: 匿名さん]

>>582

検討者は現実的で冷静です。クッションフロア、という用語に踊らされてはいないし
本質的には直床構造にがっかりしているのだと思いますよ。
たぶんですが、ここの検討者はここなりの売りを探しているんではないですか？

[586: 購入検討中さん]

そんなチンケまで言わなくても…

ほかのスレ見ると、オリンピックまで価格高騰が続くから、あとで振り返ると
この物件などが割安に見えて、飛ぶように売れると察する方がいます。

それって、適切な住宅供給と思えませんが、私が世間知らず？

583の言うとおり、売りが知りたいです。
いらん共用設備は売りになりませんし、管理費を見たら、費用対効果考えるべ。

[588: 匿名さん]

土地仕入れ値を高値で仕入れてしまってはなかなか難しいのではないでしょうか？
ここのエリアを考えればボリュームゾーンは6000万未満で設定せざるを得ないわけで、
そこから土地部分をさっぴけばどれだけきついのかは売主なら十分わかってるでしょうよ。

[589: 匿名さん]

>586

後でこの物件を見て割高だと感じられるなら、経済がピークを打ったってことなので、日本としては非常にマイナス。
この物件はまだまだやすかったと思えるぐらい経済が拡大してほしいものです。

[590: 匿名さん]

売りがなにかわかならいという書き込みがあるけどモデルルームに行けば担当者が丁寧に教えてくれますよ。
それがあなたにとって魅力がないなら買わなければいいだけの話です。